Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 13 Dazu im Einzelnen oben (vgl. § 1 Rdn 70 ff.).mehr

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Rz. 60 Zu den entstehenden Notar- und Gerichtskosten vgl. § 15 Rdn 1 ff.mehr

Rz. 10 Das Muster wiederholt hier und im Folgenden vielfach wortwörtlich Vorschriften des Gesetzes. Das ist an sich überflüssig, hat sich aber in der Praxis gerade bei größeren Anlagen durchgesetzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind gewissermaßen die "Vereinssatzung" des Verbandes, die auch ohne ergänzende Lektüre des Gesetzestextes aus sich heraus jedem Wohnun...mehr

Rz. 38 Gem. § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält; zu dessen Inhalt siehe dort.mehr

Rz. 48 Die Eigentümerversammlung ist nach der WEG-Reform nun unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, § 25 Abs. 1 WEG.mehr

Rz. 54 Früher war es üblich, lange Kataloge der Verwalterbefugnisse in die Gemeinschaftsordnungen aufzunehmen. § 27 WEG regelt nunmehr, dass der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder die...mehr

Rz. 22 Nach ganz h.M. hat die Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum Vereinbarungscharakter.[20] Durch Benutzungsregelungen ist allerdings möglich, die Nutzung von Wohnungseigentum zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt die Nutzung von gewerblichen Räumen zu Wohnzwecken zu gestatten. Selbst wenn dies der Fall ist, bedarf es für den grundbuchlichen Vollzug einer rechtlich...mehr

Rz. 36 Die Aufnahme der Musterformulierung ist letztlich Geschmacksfrage, zu Warnzwecken aber oft gewünscht. Sinnvoll ist die Ergänzung um die ausdrückliche Regelung, dass die Entziehung des Eigentums bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum zuungunsten sämtlicher Mitberechtigter auch verlangt werden kann, sofern der Entziehungstatbestand nur in der Person eines Mitberechtigt...mehr

Rz. 49 Vertretungsbeschränkungen sind grundsätzlich zulässig.[35] Sie entfalten allerdings keine Wirkung, wenn dringende berechtigte Interessen des Wohnungseigentümers eine Vertretung oder Begleitung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebieten.[36] Muster stellen bei der Formulierung von Ausnahmen im Rahmen von Vertretungsbeschränkungen häufig auf den Wohnungseigentümer als na...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Rz. 50 § 25 Abs. 2 WEG folgt dem reinen Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer (nur) eine Stimme hat. Die Norm ist aber dispositiv.[38] Allerdings bestehen Schranken. Einem Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann nicht das Teilnahme- und Stimmrecht entzogen werden, denn bei diesen Rechten handelt es sich um Kernbereichsrechte des Wohnungseigen...mehr

Rz. 11 Zu Abgrenzungsproblemen (vgl. § 1 Rdn 41). Der im Muster dargestellte Katalog ist weit verbreitet, im Einzelfall allerdings nicht unproblematisch. Die Abgrenzung etwa bei Balkonen führt teilweise zu absurden Ergebnissen.[6] Allerdings ziehen (künftige) Wohnungseigentümer es vor, dass "ihr" Eigentum in der Urkunde greifbar umschrieben ist. Dies gilt nun auch hinsichtli...mehr

Rz. 37 Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteiles zu tragen (zur Bedeutung des Miteigentumsanteiles vgl. oben § 1 Rdn 44 ff.). Für bauliche Veränderungen gelten Sonderregelungen nach § 21 WEG. Vom Gesetz abweichende Verteilungsschlüssel sind immer ...mehr

Rz. 29 Hinter Instandhaltungsregelungen verbirgt sich häufig ein sehr hohes Streitpotential. Übertreibungen der Instandhaltung können für die Miteigentümer höchst lästig werden, Vernachlässigungen ebenso. Ohne besondere Anhaltspunkte belässt man es im Zweifel bei der gesetzlichen Regelung. Je spezieller der Charakter der Anlage (z.B. Ferienhäuser, betreutes Wohnen, Boardingh...mehr

Rz. 31 Der Begriff "Rückstellung" ist nicht handelsrechtlich zu verstehen. Die Praxis verwendet (auch) deswegen oft die Formulierung "Rücklage".mehr

Rz. 6 Zur dinglichen Teilungserklärung vgl. Muster 1.1. (vgl. § 1 Rdn 3 ff.). Auch für Großanlagen gelten insoweit rechtlich keine Besonderheiten.mehr

Rz. 74 Siehe hierzu oben (vgl. § 2 Rdn 25 und das Muster in § 2 Rdn 26).mehr

Rz. 41 Das Muster ermöglicht durch das Verlangen nach Neuvermessung eine Korrektur unzutreffender Flächenangaben, die leider in der Praxis häufig anzutreffen sind. Gesetzliche Abänderungsansprüche und Beschlusskompetenzen bleiben unberührt. Da es weder für Wohn- noch Nutzflächen allgemein verbindliche gesetzliche Ermittlungsvorschriften gibt, sollte bei begründetem Anlass de...mehr

Rz. 45 Es handelt sich um eine ausgesprochene Spezialmaterie, bei der zahlreiche Zweifelsfragen noch ungeklärt sind. Der Notar sollte daher ohne Mitwirkung eines (professionellen) Verwalters so wenig wie möglich vom reinen Gesetzeswortlaut abweichen.mehr

Rz. 8 Zum sog. vorläufigen Aufteilungsplan (vgl. oben § 2 Rdn 23); zur "Identitätserklärung" (vgl. § 2 Rdn 25); zur Planbeifügung (vgl. § 2 Rdn 27).mehr

Rz. 76 Zur Bedeutung der Miteigentumsanteile (vgl. oben § 1 Rdn 44 ff.). Da fast jede Änderung der Planung zu Veränderungen der Wohn- und Nutzflächen führt, ist hier der Zeitpunkt gegeben, die Miteigentumsanteile endgültig zu bestimmen. Es ist empfehlenswert, eine komplette Neufassung beizufügen. Abspaltungen und Zubuchungen sind nicht im Einzelnen herzuleiten. Es genügt ein...mehr

Rz. 43 Allgemein zu sog. gesetzlichen und vereinbarten Öffnungsklauseln siehe § 6 Rdn 8. Bei größeren Gemeinschaften empfiehlt es sich, standardmäßige Öffnungsklauseln vorzusehen.mehr

Rz. 32 Üblicherweise enthalten Mustertexte Wiederaufbauregelungen. Vgl. hierzu ansonsten § 22 WEG.mehr

Rz. 78 An dieser Stelle könnte zugleich die Anpassung von Kaufverträgen bzw. Grundpfandrechtsbestellungen der Erwerber erfolgen. Sofern diese aber Angaben zur Kaufpreis- oder Finanzierungshöhe oder sonstige für die Miteigentümer irrelevante sensible Daten beinhalten, sollte dies in gesonderter Urkunde geschehen.mehr

Rz. 12 Wegen der oben (vgl. Rdn 11) dargestellten Abgrenzungsprobleme empfiehlt sich in der Urkunde eine ausdrückliche hilfsweise Bildung von Sondernutzungsrechten mit entsprechender Instandhaltungsverpflichtung.mehr

Rz. 40 Über Regelungen hinsichtlich der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs können nach § 19 Abs. 3 WEG Beschlüsse gefasst werden. Gerade bei größeren Anlagen empfehlen sich Maßnahmen zur Sicherung einer soliden Finanzstruktur der Gemeinschaft.[31]mehr

Rz. 18 Ein Muster zur Hausordnung siehe unten (vgl. § 6 Rdn 1 ff.). Die Hausordnung kann auch unmittelbar mit als Anlage zur Urkunde genommen werden.mehr

Rz. 83 Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).[71]mehr

Rz. 59 Kostenschuldner sowohl gegenüber dem Notar als auch dem Gericht ist zunächst nur der aufteilende Eigentümer. Da aber jeder Aufteiler bzw. Bauträger die Kosten der Aufteilung in seine Veräußerungspreise einkalkuliert (meist mit viel zu hohen Pauschalsätzen), ist es zulässig und sachgerecht, in den einzelnen Erwerbs- und Weiterveräußerungsverträgen die Ersterwerber die ...mehr

1. Form Rz. 2 Keine Besonderheiten (vgl. oben § 1 Rdn 15 ff.). 2. Grundstück Rz. 3 Keine Besonderheiten für das Grundstück im Rechtsinn (vgl. oben § 1 Rdn 6; § 2 Rdn 8). 3. Bebauung Rz. 4 Die verbale Angabe der vorhandenen Bebauung ist nicht notwendig. Sie ergibt sich in der Regel aus dem Aufteilungsplan. Gerade bei vermieteten Objekten, unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnen/Ge...mehr

Rz. 42 Kosten des Sondereigentums fallen auch ohne gesonderte Regelung dem jeweiligen Sondereigentümer an; allerdings hat die Gemeinschaft insoweit bestimmte Beschlusskompetenzen.[33]mehr

Rz. 7 Es ist Geschmacksfrage, ob man im Text der Urkunde sämtliche Einheiten verbal umschreibt, oder, wie im Muster, auf eine tabellarische Anlage verweist. Bei größeren Anlagen und insbesondere noch zu erwartenden Änderungen ist das zweite Verfahren regelmäßig einfacher und übersichtlicher.mehr

Rz. 75 Das Muster verwendet die Bezeichnung "Aktualisierung" und vermeidet die oft anzutreffende Formulierung "Änderung, Berichtigung". So vermeidet man eher bei den Erwerbern den Eindruck, "ihr" Kaufgegenstand sei verändert worden. Vielmehr wird die Aufteilung sämtlicher Kaufgegenstände angepasst. Das sollte auch durch zumindest schlagwortartige Hinweise erläutert werden (z...mehr

Rz. 46 Für die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung gilt das Gleiche wie für den Wirtschaftsplan. Das Muster beschränkt sich auf einen bloßen Verrechnungsmodus.mehr

Rz. 9 Zur Technik der Bezugnahme und Beifügung (vgl. oben § 2 Rdn 25). Beurkundungsrechtlich ausreichend wäre auch ein Verweis gem. § 13a Abs. 4 BeurkG, da es sich um eine öffentliche Urkunde handelt.mehr

Rz. 15 Das Muster wiederholt im Folgenden zunächst weitgehend die gesetzlichen Vorschriften (vgl. dazu auch Rdn 10).mehr

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Rz. 39 Das Gesetz verwendet weder den in der Praxis verbreiten Begriff "Wohngeld" (in Norddeutschland üblich) noch "Hausgeld" (in Süddeutschland weithin verwandter Begriff). Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.mehr

a) Form Rz. 71 Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert: (1) Sof...mehr

Rz. 52 Bei größeren Gemeinschaften empfiehlt es sich standardmäßige Öffnungsklauseln vorzusehen (dazu näher unten vgl. § 6 Rdn 8 f.).mehr

Rz. 84 Für die spätere Unterteilung wird lediglich die grundbuchmäßige Buchung der Miteigentumsanteile erleichtert. Im Übrigen bedarf es der Mitwirkung sämtlicher Sondereigentümer; eine vorweggenommene "dingliche Ermächtigung" ist nicht möglich (zur Sicherung der Abgabe entsprechender Erklärungen vgl. oben Rdn 64 f.).mehr

Rz. 21 Zu etwaigen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum (insbesondere tragende Wände) (vgl. unten § 7 Rdn 4). Umfassende Ausbaurechte sollten detailliert und unter Beifügung von Plananlagen vereinbart werden.mehr

Rz. 67 Für die mit der bauabschnittsweisen Errichtung verbunden Zustimmungsverpflichtungen der Ersterwerber ist es möglich und kann sachgerecht sein, einen Zustimmungsvorbehalt des Bauträgers zur Veräußerung gem. § 12 WEG vorzusehen und dabei zu bestimmen, dass die Zustimmung verweigert werden kann, wenn der Folgeerwerber nicht der nötigen Änderungsvollmacht beigetreten ist....mehr

Rz. 27 Veräußerungsbeschränkungen können gem. § 12 Abs. 4 WEG seit der WEG-Novelle durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Das WEMoG hat hieran nichts geändert. Diese Beschlusskompetenz gilt auch für Altfälle.[26] Durch das WEMoG ist jedoch die gesetzliche Regelung aufgehoben worden, wonach die Befugnis, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben, durch Vereinbaru...mehr

Rz. 69 Die Rechtsprechung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist nach wie vor im Fluss.[65] Der BGH hat in einer Entscheidung vom 12.4.2016,[66] die einen sog. Nachzüglerfall betraf, festgehalten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz hat, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vergemeinschaften.[67] Es spricht vieles dafür, dass im Hinblick auf Erste...mehr

Rz. 14 Nach § 9a Abs. 1 S. 3 WEG führt die Gemeinschaft die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Nach h.M. genügt die Bezeichnung der Lage und Angabe der Straße und Hausnummer.[13] Um gerade bei Großanlagen Verwirrung zu vermeiden (besteht die XY-Str. 10–...mehr

1. Begriff Rz. 69 Mit der WEG-Novelle hatte der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 WEG a.F. die mit Beschluss des BGH vom 2.6.2005[127] anerkannte Teilrechtsfähigkeit sui generis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Gesetz verankert. Die WEG-Reform widmet der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr einen eigenen neuen Abschnitt 3. Die Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

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Rz. 4 Die verbale Angabe der vorhandenen Bebauung ist nicht notwendig. Sie ergibt sich in der Regel aus dem Aufteilungsplan. Gerade bei vermieteten Objekten, unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnen/Gewerbe), Mehrhausanlagen oder geplanten Um-, An- und Ausbauten ist es aber zweckmäßig, eingangs die damit verbundenen Fragen zu thematisieren. Praxistipp Zwecks Kostenersparnis we...mehr