Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 5 Im Falle der Aufteilung nach § 8 WEG werden grundsätzlich sämtliche Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches auf die neu zu bildenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher übertragen, bei Rechten in Abt. III zur Gesamthaft. Dabei gibt es entgegen Kesseler [2] keine Notwendigkeit der Zustimmung von Gläubigern (ein weiteres Beispiel für die dynamische Entwicklung d...mehr

Rz. 51 Die Unterteilung führt nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht zur Stimmrechtsvermehrung (vgl. auch unten § 7 Rdn 6 ff.),[41] wogegen nach überwiegender Meinung bei Vereinigung im Falle der Geltung des Stimmprinzips "je Einheit eine Stimme" Stimmrechte untergehen. Sofern nach dem Charakter der Anlage oder bereits konkret geplanten Aus- und Anbauten mit dem Entsteh...mehr

Rz. 44 Zur Vermeidung von Krisensituationen ist auf eine solide interne Finanzverfassung der Gemeinschaft zu achten. Kernanliegen ist die Sicherung eines angemessenen Verwaltungsvermögens und die nötige Liquiditätsvorsorge. Das mit der WEG-Novelle eingeführte Rangvorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hat immerhin die Sicherung der Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft ...mehr

Rz. 57 Ähnlich wie beim Bauträgervertrag sind auch bei der Aufteilung von Bestandsbauten umfangreiche Vollmachten auf den aufteilenden Eigentümer üblich. Angeraten scheint dies allerdings nur, wenn bauträgerähnliche Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Im Übrigen genügt die Aufnahme in die entsprechenden Erwerbsverträge. Regional verbreitet ist eine Vollzugsvollmacht auf No...mehr

Rz. 58 Nach den allgemeinen grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmungen (§§ 13 ff. GBO) bedarf es zur Eintragung eines Antrages und einer Bewilligung; ergänzend ist gem. § 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Enthält die Urkunde rein schuldrechtliche Bestimmungen, müssen diese von der Antragstellung...mehr

Rz. 53 Die Bestellung des ersten Verwalters erfolgte früher üblicherweise mit der Beurkundung bzw. Beglaubigung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Mit der WEG-Reform kann jedoch die mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstandene Ein-Personen-Gemeinschaft bereits den Beschluss zur Bestellung des Verwalters fassen. Teilweise wird daher hieraus gefolgert, dass...mehr

Rz. 68 Aus grundbuchverfahrensrechtlichen Gründen (§ 29 GBO) sind Einschränkungen einer Änderungsvollmacht nur hinsichtlich solcher Gegebenheiten sinnvoll, die durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden können. Dies ist praktisch selten der Fall.[62] Im Außenverhältnis muss daher jede Änderungsvollmacht als gegenstandsbezogene Generalvollmacht erteilt werden; Einschränku...mehr

Rz. 72 Es sollte vermieden werden, jede einzelne Umplanung unmittelbar in Änderungen der Teilungserklärung zu dokumentieren. Ansonsten entsteht ein für Erst- und Folgeerwerber kaum durchschaubares "Dickicht" von Änderungsurkunden, die auf Dauer auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuches vermerkt sind und später die Verkaufs- und Belastungsfähigkeit faktisch beeinträchtigen ...mehr

Rz. 82 Üblicherweise stellt sich das Problem der Sicherung weiterer Baumaßnahmen bei Neubauten. Rechtstechnisch geht es aber bei geplanten späteren Ausbauten oder Umbauten (zum Dachausbau vgl. auch unten § 6 Rdn 11 ff.) um dieselben Rechtsfragen. Die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen nach der WEG-Reform mit dem anschließenden Bau weiterer Gebäude auf diesen Frei...mehr

Rz. 30 Früher glaubte man teilweise, dass zumindest die Innenseiten von Türen und Fenstern im Bereich des Sondereigentums sondereigentumsfähig seien. Nach mittlerweile h.M. und gefestigter Rechtsprechung des BGH sind diese jedoch ohne Rücksicht auf bauliche Ausführung und insbesondere Verglasungsart zwingendes Gemeinschaftseigentum.[28] Belässt man es jedoch isoliert bei die...mehr

Rz. 56 Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhles konnte bisher in der Regel nicht nach § 22 WEG a.F. beschlossen werden, sondern bedurfte einstimmiger Vereinbarung.[48] Nunmehr kann es sich um eine privilegierte Maßnahme zur Barrierereduzierung nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG handeln, so denn dessen Voraussetzungen vorliegen. Sofern nach dem Charakter der Anlage die Erricht...mehr

Rz. 66 Der richtige Regelungsort für solche Änderungsvollmachten ist grundsätzlich der jeweilige Erwerbsvertrag.[59] Beurkundungstechnisch möglich ist im Kaufvertrag natürlich auch der ordnungsgemäße Verweis (§ 13a BeurkG) auf eine bereits in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht. Es ist jedoch dringend zu empfehlen, sowohl in Teilungserklärung wie auch Erwerbsverträgen...mehr

Rz. 85 Zur dinglichen Absicherung kann zwar der Anspruch auf Unterteilung durch Vormerkung gesichert werden.[72] Problematisch ist insbesondere, dass die Vormerkung zugunsten des Bauträgers Rang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten aller Käufer erhalten muss. Sie ist in jedem Grundbuch[73] einzutragen und später zur Löschung zu bringen; dies ist kostenintensiv, veräußerung...mehr

Rz. 70 Muster 3.3: Endaufteilung Neubau Muster 3.3: Endaufteilung Neubau Verhandelt zu (siehe Rdn 71) _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 72) erschien: Herr A, (siehe Rdn 73) handelnd a) für sich persönlich b) für sämtliche Auflassungsvormerkungsberechtigten der Wohnungseigentumsanlage "XY-Straße", vorgetragen in den Wohnungsgrundbüchern von _________...mehr

Rz. 24 Gerade bei der Aufteilung von Altbauten kommt es oft zum Auseinanderfallen der mietrechtlichen Situation und der (neuen) dinglichen Berechtigung.[22] Die bloße Befugnis des Mieters, Gemeinschaftsflächen mit zu benutzen, führt zwar nach Auffassung des BGH infolge einer eingeschränkten Anwendung der Bestimmung des § 566 BGB nicht zu einer Vermehrung auf Vermieterseite.[...mehr

Rz. 35 Jedes Wohnungs- bzw. Teileigentum kann in den üblichen, auch sonst im Grundstücksrecht zulässigen Beteiligungsformen gehalten werden. Das Gesetz befasst sich mit einer mehrheitlichen Berechtigung nur an untergeordneter Stelle hinsichtlich des Stimmrechts (lediglich einheitliche Ausübung, § 25 Abs. 2 WEG). Die Musterformulierung ist zweckmäßig. Sie entspricht verbandsr...mehr

Rz. 81 (Vgl. Rdn 65) Muster 3.5: Vormerkungsmodell Muster 3.5: Vormerkungsmodell Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentümer des Kellerraumes 001 wird hiermit da...mehr

Rz. 17 Zulässig sind Vermietungs- oder sonstige Benutzungsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung (Muster vgl. § 4 Rdn 17). Kurzzeitvermietungen über Airbnb und vergleichbare Portale sind in touristisch attraktiven Ballungszentren zunehmend Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern. Vermietungsverbote, auch wenn sie auf Kurzzeitvermietungen beschränkt sin...mehr

Rz. 71 Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert: (1) Sofern noc...mehr

Rz. 80 (Vgl. Rdn 83) Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentüme...mehr

Rz. 73 Zum Zeitpunkt der Änderungsurkunde ist typischerweise der Bauträger noch Alleineigentümer, so dass er die Teilungserklärung einseitig ändern kann. Sofern aber – wie üblich – zugunsten einzelner Erwerber Auflassungsvormerkungen in die bereits gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen sind, wirken Änderungen gegenüber Vormerkungsberechtigten nicht (§...mehr

Rz. 64 Bei der bauabschnittsweisen Errichtung von Großanlagen besteht oft mittelfristig noch keine Klarheit über die endgültige Bebauung. Zunächst werden z.B. ein oder zwei Wohnblöcke errichtet; der Bauträger möchte sich jedoch vorbehalten, auf der noch frei bleibenden Grundstücksfläche weiteres Wohn- oder Teileigentum zu errichten. Man glaubte früher, die bauabschnittsweise...mehr

Rz. 62 Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit eine...mehr

Rz. 4 Es handelt sich bei dem Kurzmuster um eine rein dingliche Teilung gemäß § 8 WEG. Vorratsaufteilungen haben außerordentlich zugenommen. Die Gründe hierfür sind und waren insbesondere die immer größere Verbreitung Sozialer Erhaltungsverordnungen und jüngst der Erlass des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)[14] mit weitreichenden Beschränku...mehr

Rz. 12 Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor der Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ist nach einem sehr umstrittenen Gesetzgebungsverfahren ein neuer Genehmigungsvorbehalt in § 250 BauGB n.F. aufgenommen worden. Das Gesetz ist am 23.6.2021 in Kraft getreten, aber jeweils durch Rechtsverordnung umzusetzen. Im Land Berlin ist die Verordnung bereits...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr

Rz. 76 § 13 Abs. 1 WEG stellt klar, dass der Wohnungseigentümer hinsichtlich seines Sondereigentums die Rechte aus § 903 BGB hat. Er ist nach der gesetzlichen Konzeption echter Eigentümer und darf seine Wohnung – sowie nunmehr auch Freiflächen, sofern sein Sondereigentum auf diese erstreckt wurde – grundsätzlich nach seinem Belieben bewohnen, vermieten, verpachten und in son...mehr

Rz. 4 Gesetzesstand Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Vom 20. Januar 1989 (BGBl. I 1989, S. 115) Amtl. Gliederungsnummer: 754–4–4 Zuletzt geändert durch: Neufassung der Verordnung über Heizkostenabrechnung vom 05.10.2009 (BGBl I 2009, S. 3250) § 1 Anwendungsbereich (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kostenmehr

Rz. 1 Muster 9.1: Gesamtaufhebung Muster 9.1: Gesamtaufhebung Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 2) _________________________ erschienen: Herr AB, Frau A Die Erschienenen erklärten: I. Vorbemerkung 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch (siehe Rdn 3) von _________________________ Blatt _________________________ sin...mehr

Rz. 5 Muster 9.2: Teilaufhebung Muster 9.2: Teilaufhebung Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 6) _________________________ erschienen: Herr AB, Frau A Herr C Die Erschienenen erklärten: I. Vorbemerkung 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ sind die Erschi...mehr

Rz. 1 Am 1.12.2020 ist mit dem Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) die lange erwartete Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten (WEG-Reform).[1] Das neue Gesetz war am 16.10.2020 bes...mehr

Rz. 62 Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teil...mehr

Rz. 29 Bei der Erstaufteilung ist zwingend auch die rechtliche Nutzungsart festzulegen. Deren Grundbuchvollzug scheitert allerdings, wenn die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung damit nicht übereinstimmt, also z.B. statt der gewünschten Wohnungsnutzung gewerbliche Nutzung bescheinigt. Rz. 30 Gemäß Ziffer 8 der bisherigen AVAwar bei zu errichtenden Gebäuden eine Abg...mehr

Rz. 6 Muster 7.2: Unterteilung Muster 7.2: Unterteilung Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 7) I. Grundbuchstand 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ ist _________________________ als Eigentümer der nachstehend näher bezeichneten Eigentumswohnung eing...mehr

Rz. 9 In entsprechender Anwendung des § 8 WEG kann nach allgemeiner Meinung ein Wohnungseigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer unterteilen.[13] Wegen der Veränderung der räumlichen Abgeschlossenheit muss ein entsprechender neuer baubehördlich bescheinigter Aufteilungsplan vorliegen. Die Unterteil...mehr

Rz. 2 Gesetzesstand Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Vom 01. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951), amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.01.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch: Art. 8 WohnungseigentumsmodernisierungsG vom 16.10.2020 (BGBl I 2020, S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 de...mehr

Rz. 57 Eine bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaft kann durch Vertrag Wohnungseigentum begründen, § 3 Abs. 1 WEG. Dabei ist zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form, § 4 Abs. 1 und 2 WEG. Für das zugr...mehr

Rz. 61 [Autor/Stand] Der Freistaat Sachsen knüpft daran an, dass das ab 2025 geltende GrStG – anders als die bis 2024 Vorgängerregelung – für Grundstücke (sog. Grundsteuer B) – gesonderte Regelungen zu den Steuermesszahlen bei unbebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG) und bebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG) trifft und bei Letzteren noch zwischen zwei Grup...mehr

Rz. 6 Je nach Charakter der Anlage kann eine Vielzahl von Detailregelungen erforderlich sein, für die sich kein Muster als generelle Empfehlung eignet.[3] Häufig wird ein mehr oder minder ausführlicher Katalog von bestimmten Tätigkeiten/Einrichtungen beigefügt, die in den Teileigentumseinheiten nicht betrieben werden dürfen, zum Beispiel:mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 4 Schon bei der Erstaufteilung kann nach h.M. der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren Einheiten verbunden werden.[4] Auch später kann ein Sondereigentümer ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eine Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB oder eine Bestandteilszuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB durchführen.[5] Bei unterschiedlichen Belastungsverhältni...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 82 Auch die Regelungen über den Verwalter sind durch die WEG-Reform angepasst worden, §§ 26 ff. WEG. Wie gehabt kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre erfolgen (§ 26 Abs. 2 S. 1 WEG), eine wiederholte Bestellung ist möglich. Die Erstbestellung durch den aufteilenden Eigentümer ist auf drei Jahre begrenzt, und zwar ab der Begründung des Wohnungseigentums. Der Verwal...mehr

Rz. 14 Muster 7.3: Raumtausch Muster 7.3: Raumtausch Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 15) I. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ ist eingetragen: Miteigentumsanteil zu 100/1000 an dem Grundstück der Gemarkung _________________________ FlStNr. __________...mehr

Rz. 21 Grundsätzlich bedarf jede Vereinbarungsänderung der Zustimmung von dinglich Berechtigten, sofern ihre Rechte im Sinne der §§ 875 ff. BGB rechtlich betroffen sind. Gerade bei Großanlagen hat dies in der Vergangenheit zu langwierigen und kostenintensiven (beglaubigte Zustimmungen aller Gläubiger, Bearbeitungsgebühren der Banken) Vollzugshindernissen geführt. Eine gewiss...mehr

Rz. 1 Muster 7.1: Vereinigung Muster 7.1: Vereinigung Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2) I. Grundbuchstand 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________, Blatt _________________________ ist _________________________ als Eigentümer des nachstehend näher bezeichneten Wohnungseigentums eing...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 23 Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 24) Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr AT 2. Herr BT Sie erklärten zu meinem Protokoll: I. Vorbemerkung Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _____________...mehr