Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Grundsätzlich weiter Gestaltungsspielraum der Eigentümer zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG Alle Ausgaben sind abzurechnen Noch nicht bereinigte Abrechnungssoftware nach Geboten des BGH zum Thema Rücklagenzuführung entschuldigt den Verwalter nicht Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren nach der Teilun...mehr

Leitsatz Gemeinschaft kann durch Beschluss auch Abwehransprüche gegen einen störenden Miteigentümer auf Beseitigung einer widerrechtlich vorgenommenen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen ("vergemeinschaften") und dann auch – insbesondere auf Hinweis des Gerichts über hohes Prozessrisiko – das Verfahren durch Vergleichsbeschluss beenden Beschlussfas...mehr

Leitsatz Das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehle...mehr

Leitsatz Berufungsstreitwert im Anfechtungsverfahren zu einer Entlastungsbeschlussfassung des Verwalters Normenkette § 3 ZPO Kommentar Das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und zusätzlich auch nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbe...mehr

Leitsatz Das Amtsgericht ist gemäß §§ 43 Nr. 1 WEG, 23 Nr. 2c GVG auch für auf deliktische Normen gestützte Klagen zuständig, wenn das von dem Wohnungseigentümer geltend gemachte Recht in einem Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Link zur Entscheidung OLG Oldenburg (Oldenburg), Beschluss vom 30....mehr

Leitsatz Gesellschafterwechsel in einer GbR als Wohnungseigentümerin bedarf keiner vereinbarten Veräußerungszustimmung Normenkette § 12 WEG Kommentar Der Wechsel eines Gesellschafters einer GbR bedarf nicht der vereinbarten Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Damit darf die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Grundbuch auch nicht von einer solchen Zustimmung abhäng...mehr

Leitsatz Der Wechsel eines Gesellschafters einer GbR bedarf nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Grundbuch darf hiervon also nicht abhängig gemacht werden. Link zur Entscheidung OLG Celle, Beschluss vom 29.03.2011, 4 W 23/11 OLG Celle, Beschluss vom 29.3.2011 – 4 W 23/11mehr

Leitsatz Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Da es sich bei § 7 Abs. 1 Sa...mehr

Leitsatz Fristsetzung eines einzelnen Eigentümers zur Nacherfüllung als Rechtsgrundlage auch für die Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte durch die Gemeinschaft Normenkette §§ 633 ff. BGB Kommentar Die durch einzelne Erwerber von Wohnungseigentum gesetzte Frist zur Nacherfüllung kann auch die Rechtsgrundlage für die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte...mehr

Leitsatz Vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitete Werklohnklage gegen alle Eigentümer in gesamtschuldnerischer Haftung kann nicht nachfolgend aufgrund Änderung der Rechtsprechung (BGH, Beschluss v. 2.6.2005) im Rubrum dahingehend berichtigt werden, dass die Gemeinschaft verklagt ist; notwendig ist vielmehr ein Parteiwechsel Norm...mehr

Leitsatz Schadensersatzanspruch des Verbands wegen eigenmächtigen Baumschnitts durch einen Wohnungseigentümer Normenkette § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG; §§ 280 ff. BGB Kommentar Die Gemeinschaft kann als Verband Schadensersatzansprüche gegen einen Ex-Wohnungseigentümer an sich ziehen und geltend machen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG), der eigenmächtig einen Baum beschnitten hatte. Ein solche...mehr

Leitsatz Die unterbliebene Zulassung der Revision als solche kann den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzen. Lässt das Berufungsgericht auf eine Anhörungsrüge hin die Revision nachträglich zu, ohne einen darauf bezogenen Gehörsverstoß festzustellen, ist die Zulassungsentscheidung verfahrensfehlerhaft ergangen und bindet das Revisionsgericht nicht. Fakten: Ein Wohnung...mehr

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Leitsatz Ein Verwalter hat auch etwa zu Unrecht von ihm getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln in die Abrechnung einzustellen Die Kostenverteilung in Einzelabrechnungen richtet sich nach getroffener Vereinbarung, gefassten Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 bzw. 4 WEG, nach dem gesetzlich vorgesehenen Schlüssel in § 16 Abs. 2 WEG oder der Feststellung in einer geric...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer...mehr

Leitsatz Einbau von Rauchwarnmeldern als gemeinschaftsbezogene Pflicht aller Eigentümer mit Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung regelbar Sonderrechtsfähige (nicht jedoch sondereigentumsfähige) Rauchwarnmelder sind Zubehör im Sinne des § 97 BGB (nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes) Normenkette §§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 6 WEG; § 97 BGB; §§ 45 Abs. 6, 58 Hamburger Bau...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit haben für die Ausstattung der Räume mit Rauchwarnmeldern zu sorgen (gemeinschaftsbezogene Pflicht). Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung folgt aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Nach herrschender Meinung sind Rauchwarnmelder "für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich". Sachenrechtlich sind Rauchwarnmelder Zubehör im...mehr

Leitsatz Reaktivierung stillgelegter Kamine in Reihenhausanlage als zulässige Modernisierungsmaßnahme Großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs auch im Wohnungseigentumsrecht Zusätzliche Befeuerung durch Kamine bzw. Kaminöfen als Wohnwerterhöhung Normenkette § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG Kommentar Nach bestandskräftiger Beschlussfassung über die Stilllegung und Beseitigung von ...mehr

Leitsatz Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus Einzelabrechnung Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Gemeinschaft (den Verband), solange eine anderweitige Regelung nach §...mehr

Leitsatz Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird von dem Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich von dem Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden. Fakten: Mit Nachtrag zur Teilungserklärun...mehr

Leitsatz Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Eigentümern ...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichteinstellung des Verwalters hergeleitet werden. Fakten: Der Verwalter hatte gegen einen Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Wohngeldansprüche der teilrechtsfähigen Gemeinschaft können mangels schutzwürdiger Eigeninteressen nicht mehr durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft geltend gemacht werden Normenkette § 27 WEG; § 51 Abs. 1 ZPO Kommentar Vor Anerkennung der Gemeinschaft als (teil-)rechtsfähiges Rechtssubjekt konnten der Gemeinschaft als Verband weder Rechte kraft Gesetz...mehr

Leitsatz Pflicht des Verwalters zur regelmäßigen Begehung und Kontrolle der Wohnanlage Hinweispflichten auf die Eigenverantwortung für das Gemeinschaftseigentum sowie Anregungen auf Abschluss eines Wartungsvertrags Maßstab für Mängelursachenfeststellungen des Verwalters nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters unter Berücksichtigung der U...mehr

Leitsatz Bestätigung bisheriger BGH-Rechtsprechung: Eine "gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft" fristgemäß erhobene Anfechtungsklage ist zulässig, sofern der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt Normenkette §§ 44 Abs. 1, 46 Abs. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Die von einem Sondernutzungsrecht erfasste Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und damit grundsätzlich der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergibt sich deshalb, dass der Sondernutzungsberechtigte dem Eigentümer einer Garage die Zufahrt über die seinem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche ausnahmsw...mehr

Leitsatz Vom Grundbuchamt – zu Unrecht – beanstandete Eintragung eines Sondernutzungsrechts (hier: Zufahrtsbehinderung zum Garagensondereigentum des einen von 2 Miteigentümern) Normenkette §§ 13, 15 WEG; § 71 Abs. 1 GBO Kommentar Mit notariellem Vertrag räumten beide Doppelhauswohnungseigentümer einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht auf einer näher bezeichneten Grundstücksf...mehr

Leitsatz Förmlicher Protokollierungsverstoß gegen getroffene Vereinbarung führt nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses Stillschweigende Abänderung einer Vereinbarung (hier: zur Protokollunterzeichnung) in ständiger Praxis setzt das Bewusstsein der Eigentümer voraus, dass von getroffener Vereinbarung abgewichen wird und eine Neuregelung für die Zukunft geschaffen werden soll Ei...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird. Fakten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht vorliegend gegen die frühere Verwalterin Schadensers...mehr

Leitsatz Keine Vermutung der Richtigkeit der Verbrauchswerte von Wärmemengenzählern, wenn deren Eichgültigkeit abgelaufen ist Macht die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen falscher Heizkostenverteilung geltend, muss sie die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen; ob sich der Verwalter seinerseits auf Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleib...mehr

Leitsatz Keine Zustimmung der Grundpfandgläubiger bei der Begründung von Wohnungseigentum Normenkette § 8 WEG; §§ 876 Satz 1 und 877 BGB; § 19 GBO; § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Kommentar Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche d...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtgläubigern. Link zur Entscheidung OLG Oldenburg (Oldenburg), Beschluss vom ...mehr

Die Änderungen durch die neue Rangklasse 2 des § 10 ZVG I. Der Rang von Wohngeldansprüchen in der Immobiliarvollstreckung In FoVo 2008, 8 ff. haben wir über den neuen Vorrang von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaften in der Immobiliarvollstreckung nach der WEG-Reform berichtet. Mit dem nachfolgenden Beitrag wollen wir die vielen Leseranfragen beantworten, die uns zu...mehr

VVG §§ 44, 45 Leitsatz Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft für diese eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, so kann ein versicherter Wohnungseigentümer bei Fehlen einer besonderen Regelung keinen Anspruch gegen den Versicherer wegen Schäden an seinem Sondereigentum geltend machen. (Leitsatz der Schriftleitung) LG Frankfurt, Urt. v. 8.4.2011 – 2-08 O 384/10 Sac...mehr

Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft für diese eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, so kann ein versicherter Wohnungseigentümer bei Fehlen einer besonderen Regelung keinen Anspruch gegen den Versicherer wegen Schäden an seinem Sondereigentum geltend machen. (Leitsatz der Schriftleitung) LG Frankfurt, Urt. v. 8.4.2011 – 2-08 O 384/10mehr

Im Dezember 2009 kam es zu einem Wasserschaden in der im Sondereigentum stehenden Wohnung des Kl., der auf eine zugefrorene Heißwasserleitung in der Außenwand des Wohngebäudes zurückgeführt werden konnte.mehr

„ … Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kl. kann einen Anspruch auf Entschädigung wegen des Wasserrohrbruchs im Dezember 2009 gegen die Bekl. nicht mit Erfolg geltend machen. Es fehlt an der Verfügungsbefugnis über die Versicherungsforderung und damit an der Berechtigung der klageweisen Geltendmachung. Hierauf wurde der Kl. in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. N...mehr

Wird die Zwangsverwaltung bereits von einem anderen Gläubiger betrieben, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre laufenden Wohngeldforderungen dem Zwangsverwalter gegenüber geltend machen. Dazu ist kein Vollstreckungstitel erforderlich, da diese Rangklasseansprüche vom Zwangsverwalter gezahlt werden, ohne dass daraus betrieben wird (§ 156 Abs. 1, Satz 2 ZVG). Anders als ...mehr

"Verwaltungsausgaben" werden sofort gezahlt? Die Ausgaben der Verwaltung und die Verfahrenskosten stehen außerhalb der Rangordnung des § 10 ZVG und werden vom Zwangsverwalter ohne gerichtliche Anordnung beglichen. Zu den Verwaltungskosten gehörenmehr

[1] Die Parteien streiten um Zugewinnausgleich. [2] Die Ehe der Parteien wurde auf den am 8.10.2003 zugestellten Antrag der Klägerin am 30.8.2005 rechtskräftig geschieden. Die Parteien, die beide nicht über Anfangsvermögen verfügten, waren zu je 1/2 Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Der Wert der Immobilie belief sich zum 8.10.2003 auf 304.000 EUR; zu diesem Betrag wurde d...mehr

1. Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrech...mehr

[7] Die Revision ist nicht begründet. [8] 1. Das Kammergericht, dessen Entscheidung in FamRZ 2009, 1327 veröffentlicht ist, hat die Auffassung vertreten, der der Klägerin zustehende Zugewinnausgleichsanspruch sei durch Zahlung, notarielles Anerkenntnis und Aufrechnung erloschen. Zur Begründung hat das Kammergericht im Wesentlichen ausgeführt: [9] Die Klägerin habe keinen Zugew...mehr

In FoVo 2008, 8 ff. haben wir über den neuen Vorrang von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaften in der Immobiliarvollstreckung nach der WEG-Reform berichtet. Mit dem nachfolgenden Beitrag wollen wir die vielen Leseranfragen beantworten, die uns zu diesem Thema erreicht haben – insbesondere auch die Zwangsverwaltung betreffend. Während sich die Änderung des WEG zum b...mehr

In der Zwangsverwaltung werden die Einnahmen im Wesentlichen aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Wie werden die Einnahmen verteilt? Diese Zwangsverwaltungsmasse ist nur für zu verwenden (§ 155 bis 160 ZVG). Die Rangklassen 1a sowie 6 bis 9 gibt es in der Zwangsverwaltung nicht. D...mehr

Vollstreckungsforderungen werden nur mit Teilungsplan bezahlt Die nach Abzug der Verwaltungsausgaben verbleibenden Einnahmen werden im Gesetz als Überschüsse bezeichnet (§ 155 Abs. 2 ZVG). Sie stehen zur Begleichung der laufenden Zinsansprüche von Grundschulden und Hypotheken sowie anderer Gläubigeransprüche zur Verfügung. Zahlungen an diese Berechtigten kann der Verwalter er...mehr

Die Einordnung der Wohngeldforderungen in die Rangklasse 2 hat bedeutende Auswirkungen auf die praktische Handhabung der Wohngeldzahlungen. Viele Zwangsverwaltungsverfahren können nicht aus Einnahmen finanziert werden, weil die Objekte keinen oder zu wenig Ertrag abwerfen. In solchen Fällen muss der Gläubiger Vorschüsse erbringen, damit der Zwangsverwalter die Verwaltungskost...mehr

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen ihrer Ansprüche selbst einen Zwangsverwaltungsantrag stellen oder einem bereits anhängigen Verfahren beitreten möchte, ist ein Vollstreckungstitel nötig. Andere WEG-Forderungen nur in Rangklasse 5 Das Vorrecht der Rangklasse 2 besteht nur für laufende Wohngelder. Weil diese aber regelmäßig nicht tituliert sein dürften, kann die WE...mehr

In der Zwangsverwaltung sind die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaften stark eingeschränkt worden. Vor allem die Tatsache, dass nach Auffassung aller seit der Gesetzesänderung erschienenen Aufsätze und Kommentare die Zahlungen in der Rangklasse 2 lediglich aus Erträgen und ausschließlich auf laufende Wohngelder erfolgen können, macht die Zwangsverwaltung für die...mehr

Umfang des Vorrechts In der Zwangsverwaltung besteht das Vorrecht wie bei der Zwangsversteigerung für alle fälligen Ansprüche gegen den Schuldner, die aus einem Wirtschaftsplan, einer Jahresabrechung oder einer Sonderumlage herrühren (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG). Bedingung ist, dass die Ansprüche aus der von der Vollstreckungsmaßnahme betroffenen Wohnung stammen. Forde...mehr

Für Grundsteuern und Wohngelder gibt es eine Sonderregelung Wohngelder und öffentliche Lasten sind einerseits Ausgaben der Verwaltung, andererseits aber auch Gläubigeransprüche, so dass Ihre Zuordnung eigentlich in beide Gruppen erfolgen könnte. Mit der Änderung des § 156 Abs. 1 ZVG hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die laufenden Wohngeldzahlungen vom Zwangsverwalter ohn...mehr