Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zentrales und wichtigstes Finanzierungsinstrument innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt der Wirtschaftsplan dar.[1] Insoweit ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen hinsichtlich der prognostizierten Ansätze im Wirtschaftsplan eingeräumt. Das Erstellen des Wirtschaftsplans und das Herbeiführen eines Beschlusses über die Festsetzung der Hausgeldvorschüs...mehr

Soweit nicht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt, beschließen die Wohnungseigentümer über die Entlastung des Verwalters im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Tipp Empfehlenswerter Versammlungsablauf Konkret sollte der Verwalter im Laufe der Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen. Entsprechendes...mehr

Stellt sich im Laufe der Wirtschaftsperiode heraus, dass die Planansätze im Wirtschaftsplan ungenügend waren oder ein unvorhergesehener Finanzierungsbedarf z. B. wegen einer Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entsteht, haben Sonderumlagen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung erhebliche Bedeutung.[1] Allerdings ist stets darauf zu achten, dass der Besc...mehr

Im Regelfall benötigt die Eigentümergemeinschaft auch finanzielle Mittel, um entweder als Klägerin oder als Beklagte die ihr erwachsenden Verfahrenskosten finanzieren zu können. Im Fall von Hausgeldklagen gegen säumige Wohnungseigentümer müssen zumindest die Gerichtskosten mit Klageerhebung bzw. mit Einreichen des Mahnantrags gezahlt werden. Im Fall der Beauftragung eines Re...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellt, entsteht eine Beitragspflicht der Wohnungseigentümer nur aufgrund entsprechender Beschlussfassung.[1] Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan beschlossen werden. In aller Regel w...mehr

Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen werden, es alle...mehr

Nach der gesetzlichen Systematik des § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse; zu diesem Zweck hat der Verwalter kalenderjährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Hieraus ergibt sich zwar, dass der Verwalter jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat, nicht jedoch ein Zwang der Wohnungseigentümer, auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsp...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1] § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung we...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. 2.1 ...mehr

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer ...mehr

Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksi...mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft...mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der Einzelwirtschaftsplan sind dem betreffenden Wohnungseigentümer vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran hat sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung ist, das...mehr

Auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Der Verwalter hat also nach Prüfung der Voraussetzungen Zahlungen zu leisten, soweit diese mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammen...mehr

Zinseinnahmen sind stets als Einnahmen auszuweisen. Erzielt die GdWE etwa Einnahmen aus der Verzinsung des gemeinschaftlichen Girokontos, sind diese entsprechend im Einnahmen/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen und darzustellen. Entstammen sie aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage, ist zu differenzieren, ob eine Ausschüttung an die Wohnungseige...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der GdWE. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer be...mehr

Wie bereits ausgeführt, gestattet die Zweckbestimmung der Erhaltungsrücklage nur unter besonders engen Voraussetzungen einen Zugriff zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen.[1] Weist die Erhaltungsrücklage aber einen Bestand auf, der auch hinsichtlich möglicher größerer Erhaltungsmaßnahmen nicht erforderlich ist (überschießende Reserven), können die Wohnungseigentümer zum Aus...mehr

Regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Der Kreditbetrag sollte nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende B...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. All...mehr

Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hatten die Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG grundsätzlich auch die Kompetenz, eine mehrjährige Sonderumlage als "Quasi-Rücklage" insbesondere zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG a. F. zu beschließen. Gerade im Fall einer konkret anstehenden Großsanierung oder einer Modernisierung des gemeinsch...mehr

Die früher lebhaft geführte Diskussion über die Frage, ob ein Entlastungsbeschluss grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht[1] oder aber zunächst und grundsätzlich einer solchen entspricht, ist infolge einer Grundsatzentscheidung des BGH[2] weitgehend verstummt. Hiernach widerspricht ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters nicht grundsätzlich ...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen, auch wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Norm selbst ergibt. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE obliegt, haben einzelne Wohnungseigentümer allerdings keine Direktansprüche gegen den Verwalter auf Beschlussdurchführung. Ihren Anspruch auf Beschluss...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen. Die erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Auch ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen.[1] Ein Zwe...mehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr

Begriff Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage daher finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werde...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch die künftige Geltung des für die Wirtschaftsperiode erstellten Wirtschaftsplans beschließen, also für rückwirkende Zeiträume auf entsprechende Anpassung verzichten.[1] Beschlussmuster: Künftige Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Künftige Genehmigung der Festsetzung der Vorschüsse zur Kost...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das zentrale Instrument der Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Existiert kein Wirtschaftsplan, sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, Hausgelder zu zahlen. Idealerweise erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan bereits im Laufe des Vorjahres und lässt über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf seiner Grundlage...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der GdWE, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemei...mehr

Ausgeschiedener Verwalter Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung.[1] Jahresabrechnung, fehlerhafte Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter und dem Beirat Entlastung zu erteilen, wenn die von der Entlastung umfasste Abrechnung ...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das wichtigste Element der Mittelbeschaffung innerhalb der Gemeinschaft dar. Er beinhaltet die in der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Wirtschaftsplan ist eine in die Zukunft gerichtete Prognose – in aller Regel gestützt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit. Welche Kosten tatsächlich in der W...mehr

Bei Mehrhausanlagen ist hinsichtlich der Finanz- und Vermögensverwaltung zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine geregelte oder eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt.[1] Wesen der geregelten Mehrhausanlage ist, dass durch spezielle Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Charakter der Mehrhausanlage in Form der Bildung von Untergemeinschaften mit...mehr

Stets muss die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Aspekte eines möglichen Finanzbedarfs im Auge haben. Die Gemeinschaft muss nicht nur ausreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben, sie muss auch für Fälle unerwarteten Finanzierungsbedarfs, gerichtet auf erforderliche ...mehr

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhalt...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur ...mehr

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters kann wie jeder andere Wohnungseigentümerbeschluss angefochten werden. Bei kombinierter Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung einerseits und die Verwalterentlastung andererseits, kann der Beschluss insoweit angefochten werden, als er die Entlastung des Ve...mehr

Die Kosten von Maßnahmen der Erhaltung sind solche des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden. 5.1 Abweichung durch Vereinbarung "Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern i...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfa...mehr

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass die gemeinschaftlichen Gelder für den Verwalter tabu sind, auch wenn die Versuchung im Einzelfall einmal groß sein sollte. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 266 StGB macht sich derjenige strafbar, der die ihm eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen, missbraucht und dabei dem anderen einen Nachteil zufügt...mehr

Übernimmt der Verwalter die Verwaltung einer Bestandsgemeinschaft, hat er zunächst für die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen beim Vorverwalter zu sorgen.[1] Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß §§ 9a Abs. 3 WEG, 667 BGB ist die GdWE.[2] Der Vorverwalter kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht an den Ver...mehr

§ 9a Abs. 3 i. V. m. § 27 WEG stellt die zentrale Bestimmung im Rahmen der Finanzverwaltung dar. Nach ihr hat der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen und somit insbesondere eingenommene Gelder zu verwalten. Dem Verwalter ist somit durch das Gesetz eine Verfügungsbefugnis über diese gemeinschaftlichen Gelder eingeräumt. Allerdings kann er nicht frei schalten und walten, da di...mehr

Wird etwa der Beschluss über eine bestimmte Maßnahme nach Erhebung einer Anfechtungsklage für unwirksam erklärt, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Es ist nämlich nicht anzunehmen, dass es dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, den Beschluss über die Sonderumlage a...mehr