Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber ...mehr

Bereits das Gesetz sieht die Bildung einer Erhaltungsrücklage in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung an, auf die ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch hat.[1] Stets sollte der Verwalter mit Blick auf etwaigen erheblichen Finanzbedarf der Gemeinschaft im Fall des Erfordernisses größerer Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentu...mehr

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Im Zusammenhang mit den Kosten der Rechtsverfolgung ist zu beachten, dass Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten sind. Da es sich also um sog. "Verbandsprozesse" handelt, we...mehr

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen...mehr

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilende...mehr

Überblick Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Im Aktienrecht ist in § 120 AktG die Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Auch das Recht der Gesellschaft mit beschränkter Haftung kennt die Entlastung, wie in § 47 Abs. 4 GmbHG zum Ausdruck kommt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergi...mehr

Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll u. a. die Jahresabrechnung vor Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Demgegenüber scheiden bei erteilter Verwalterentlastung Ansprüche gegen den Verwalter aus, die bei zumutbarer Prüfung erkennbar gewesen waren. Praxis-Beispiel Die Fehlbuchung Im Beispiel oben war es a...mehr

Gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG a. F. konnte die Verfügungsbefugnis des Verwalters über gemeinschaftliche Gelder von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG sowohl erweitert als auch beschränkt werden. Nach wie vor kann also insbesondere auch ein "...mehr

Ob die Wiederbestellung des Verwalters die Wirkung einer Entlastung für die Vergangenheit entfaltet, ist nicht abschließend geklärt. Dies wurde einerseits verneint.[1] Wurde etwa die Jahresabrechnung vom Verwalter fehlerhaft erstellt und daraufhin der Genehmigungsbeschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, stellt dies für sich zum einen...mehr

Jahresabrechnung: Darstellung einer durch Sonderumlage finanzierten Maßnahme, die erst im Folgejahr abgeschlossen wird Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2025 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR für eine im Frühjahr 2026 umzusetzende Dachsanierung. Die Beiträge sind zum 1.12.2025 zur Zahlung fällig. In diesem Fall empfiehlt sich die Dar...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, kalenderjährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Mit dem Vermögensbericht sollen die Wohnungseigentümer über die finanzielle Situation informiert werden. Der Vermögensbericht hat nichts mit der Jahresabrechnung zu tun.[1] Hat der Verwalter keine Jahresabrechnung erstellt, muss er dennoch ...mehr

In aller Regel erfolgt die Genehmigung des Wirtschaftsplans in der bereits laufenden Wirtschaftsperiode. Regelmäßig wird die rückwirkende Geltung des Wirtschaftsplans zu Beginn der jeweiligen Wirtschaftsperiode beschlossen. Beschlussmuster: Rückwirkende Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Rückwirkende Festsetzung der Vorsch...mehr

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Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.[1] Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszei...mehr

Denkbar einfach ist die Darstellung in all den Fällen, in denen Zufluss der Beiträge und Abfluss durch Finanzierung der beschlossenen Maßnahme im Abrechnungsjahr erfolgen. Die Beiträge sind als Einnahme darzustellen, die finanzierte Maßnahme ist entsprechend auf der Ausgabenseite zu berücksichtigen. Darstellung einer im Wirtschaftsjahr durch Sonderumlage finanzierten und ab...mehr

In einer Wohnungseigentumanlage können sich die Wohnungseigentümer gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Abs. 1 WEG zur Wehr setzen, wenn einer von ihnen seinen qualmenden Gartengrill in Betrieb setzt. Aber auch hier kommt es ganz auf den Einzelfall an. In einer Wohnungseigentumsanlage ist das Grillen mit einem Holzkohlefeuer im Garten bis zu 5 Mal im Jahr gestattet, wobei der Gri...mehr

Auch Wohnungseigentümer können nicht so frei schalten und walten, wie sie wollen. Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft dadurch eingeschränkt, dass wiederum jeder Wohnungseigent...mehr

Immissionen, die gesundheitliche Schäden mit sich bringen können, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Beim Einschätzen, wie gefährlich der aufsteigende Tabakrauch für die Gesundheit ist, muss berücksichtigt werden, dass der Mieter im Freien und nicht in geschlossenen Räumen raucht. Insofern kommt den Nichtrauchersch...mehr

§ 906 BGB betrifft Einwirkungen aus der Nachbarschaft durch von außen kommende aktive Einflüsse, sog. Imponderabilien. Die Einwirkungen aus der Nachbarschaft müssen dabei von einem anderen Grundstück kommen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Einwirkungen von einer Mietwohnung in eine andere oder im Fall von Wohnungseigentum vom Gemeinschaftseigentum auf ein Sondereigentum "z...mehr

Möchte man sich mit Hilfe des Zivilrechts gegen Geruchsbelästigungen aus der Nachbarschaft zur Wehr setzen, kommt es zunächst auf die Rechtsposition an, in der man sich befindet. Je nach dem, ob man Mieter, Wohnungseigentümer oder Hauseigentümer ist, hält das Gesetz unterschiedliche Schutzvorschriften bereit. 1.1 Mieter Ist ein Mieter Belästigungen aus der Nachbarschaft ausges...mehr

Eine durch die Außenwand der Küche geführte Dunstabzugshaube kann für den Hausbesitzer etwas Schönes sein, weil sie die Küchendünste ins Freie abführt. Ob das aber auch dem Nachbarn gefällt, der sich durch die seiner Meinung nach "unerträglichen Küchengerüche" gestört fühlt, steht auf einem anderen Blatt. Und so kommt es, wie es kommen muss, die Sache landet vor Gericht. Das...mehr

Eines der erklärten Hauptziele des Gesetzgebers war schon bei der Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 die Erleichterung der Willensbildung der Wohnungseigentümer. Gemeint war damit insbesondere die Herbeiführung von Beschlüssen zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, die von einer überwiegenden Mehrheit der Woh...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen.[1] Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung ein...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Das Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG [1] bei nicht unverhältnismäßigen Kosten führt kraft Gesetzes – nicht erst durch entsprechenden Beschluss – zur Kostentragung aller Wohnungseigentümer. Kopfprinzip oder abweichende Vereinbarung Die Anzahl der Stimmen für eine bauliche Veränderung ist gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nach dem gesetzliche...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. Aus der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude lässt sich der Wille ...mehr

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen. Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonst...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche die gesetzlichen Kompetenzregelungen wirksam verschoben bzw. abgeändert werden. Übertragung der Erhaltungslast Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, w...mehr

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1] Die Nichtigkeit eines Beschlusses mangels einer...mehr

Das Gesetz enthält jetzt hinsichtlich der Kosten für bauliche Maßnahmen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine Neuregelung in § 21 WEG. Wird sofort und nur über die von keinem Wohnungseigentümer "verlangte" (§§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. WEG) – über reine Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende – bauliche Veränderung positiv mit einfacher Mehrheit abgestimmt, so ...mehr

Geht es um die Abwicklung baulicher Maßnahmen im Wohnungseigentum, so ist zunächst zwischen der Kompetenzverteilung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden, denn derjenige, der die Regelungsgewalt innehält, muss nicht mit dem identisch sein, der auch die Kosten der veranlassten Maßnahme im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Zudem zerfällt die Rege...mehr

Da jetzt im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz über die Regelung der Kostentragung nicht nur im Einzelfall besteht, sind Beschlüsse über die Verteilung von Erhaltungskosten möglich. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist weit gefasst, da der Beschlusskompetenz (nahezu) alle Kostenarten ("einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten") unterf...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Entsprechend der Beschlusskompetenz über Modernisierungsmaßnahmen als Spezialfall der baulichen Veränderung gem. § 20 WEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit einfacher Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Der Wegfall der ...mehr

Fraglich war, ob Kompetenzen nicht teilweise (also im jeweiligen Einzelfall) auf den Verwalter und/oder den Verwaltungsbeirat beschlussweise übertragen werden können. Problematisch war dabei aufgrund der vorrangigen Regelungskompetenz der Gemeinschaft, dass der Verwalter in der Gefahr schwebte, mangels wirksamen Beschlusses (z. B. nach erfolgreicher Anfechtung) als Vertreter...mehr

Die gesetzlichen Kompetenz- und Handlungsstrukturen hinsichtlich baulicher Maßnahmen beruhen seit 1.12.2020 nicht mehr auf den Vorstellungen des Gesetzgebers des Jahres 1951, dass die Wohnungseigentümer ohne grundsätzliche Verpflichtung, einen Verwalter zu bestellen, gemeinschaftlich die Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts ausüben. Nunmehr regelt § 18 Abs. 1 WEG, dass die...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsant...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Rec...mehr

Hierzu zählen solche baulichen Veränderungen, die "Menschen mit Behinderungen" – Behinderung ist hier nicht im engen Sinne des Sozialrechts zu verstehen – den Gebrauch der Mietsache erleichtern, nämlich Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Menschen zumindest eine Erleichterung sind. Barrierefreiheit i. S. d § 4 BGG muss nicht erreicht ...mehr

Nach § 20 WEG sollten auch im Wohnungseigentumsrecht Modernisierungen als nicht mehr gesondert geregelter Fall baulicher Veränderungen bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Da...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich,[1] weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Fraglich war, ob der die Genehmigung einer baulichen Veränderung wünschende Wohnungseigentümer die Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer außerhalb einer Eigentümerversammlung (formlos) einholen kann[1] oder ob es hierfür eines formellen in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses bedarf.[2] Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden: Es b...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 21 Abs. 5 WEG jetzt qua Zitterbeschluss auch ohne Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, wonach alle Wohnungseigentümer anteilig z. B. nach MEA die Kosten der Maßnahme tragen.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderun...mehr

Das Verlangen einer baulichen Veränderung, gestützt auf § 20 Abs. 2, 3 WEG, führt zur eigenen Kostenlast gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Seiten des umbauwilligen Wohnungseigentümers. Falls es sich um eine auch für andere Eigentümer interessante ggf. sogar mehrheitsfähige Maßnahme handelt, ist es oft von Vorteil, auf eine Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG hinzuwirken. Da...mehr

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweig...mehr

Das gesetzgeberische Anliegen gebietet es, den Wohnungseigentümern unabhängig vom Bestehen eines Reparaturbedarfs in gebotener großzügiger Handhabung des Modernisierungsbegriffs des Wohnraummietrechts die Befugnis einzuräumen, mit nunmehr einfacher Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken.[1]mehr