Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die erste Frage verneint der BGH! Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe stellten keine unterschiedlichen Streitgegenstände dar. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage hätten auch nach dem 30.11.2020 denselben Streitgegenstand. Einzelne Beschlussmängel seien außerdem nur Teile eines einheitlichen Streitgegenstandes. Die Unterscheidung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage u. ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es aus der Sicht der Verwaltungen zum einen um die Frage, wer seit dem 1.12.2020 das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet. Ferner stellen sich die prozessualen, hier nicht näher behandelten Fragen, ob eine Beschlussersetzungsklage i. S. d. Gesetzes "notwendig" ist, wenn die Wohnungseigentümer eine Frage bereits selbst geregelt haben, und ob die W...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Zulässigkeit einer Beschlussersetzungsklage. Ein Wohnungseigentümer meint, es fehle die notwendige Entscheidung, durch Beschluss einen Verwalter zu bestellen. Beschlussersetzungsklage Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage als Ausprägung des Rechtsschutzbedürfnisses ist die Vorbefassung der anderen Wohnungsei...mehr

Ein Wohnungseigentümer verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Trennmauer zu entfernen (diese behindert ihn beim Einparken auf seine 2 Stellplätze). Da sein Antrag keine Mehrheit findet, erhebt er eine Beschlussersetzungsklage. Das AG gibt dieser Klage statt. K stehe ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen, plangerechten Zustands des g...mehr

Wohnungseigentümer K greift einen auf § 19 Abs. 1 WEG beruhenden Beschluss vom 14.12.2020 an. Als Beklagte benennt er in seiner Klage vom 13.1.2021 die anderen Wohnungseigentümer und als Zustellungsbevollmächtigten den Verwalter. Auf den gerichtlichen Hinweis auf § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG bittet er darum, das Beklagtenrubrum zu "berichtigen". Beklagte soll jetzt die Gemeinschaf...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2017, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 3 Angebote für die Erneuerung einer Terrassentür einholen soll. Der optische Eindruck soll erhalten bleiben. Der Vertrag soll "in Abstimmung mit dem Beirat" mit dem "auskömmlichsten Anbieter" abgeschlossen werden. Der Verwalter V führt den Beschluss in einer Weise durch, die Wohnung...mehr

Wohnungseigentümer K1 und Wohnungseigentümer K2 verlangen von Wohnungseigentümer B (es gilt noch altes Recht), dass B seine Räume nicht für die Zwecke eines Fitnessstudios nutzt und gebraucht. Fraglich ist u. a., welcher Wert für den Gebührenstreitwert anzusetzen ist.mehr

Das AG verneint die Frage! Zwar werde die Ansicht vertreten, eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müsse Erfolg haben, wenn einem Wohnungseigentümer vor der Versammlung eine vollständige Belegeinsicht verweigert werde (Hinweis auf BeckOGK/Hermann, 1.12.2022, WEG § 28 Rn. 237 und "ähnlich" BeckOK WEG/Bartholome, 50. Ed. 30.9.2022, WEG § 28 Rn...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es (unmittelbar oder mittelbar) um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, wenn der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Die überwiegende Ansicht verneint das bei einer gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten (anders soll es im Fall der gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten bei a...mehr

Teilweise mit Erfolg! Die Klage sei im Hauptantrag gegen die anderen Wohnungseigentümer zulässig, aber unbegründet. Sie wäre begründet, wenn K einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hätte, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Eine gerichtliche Beschlussersetzung sei hingegen grundsätzlich ausgeschlossen, wenn ...mehr

Der Verwalter lädt mit Schreiben vom 11.6.2022 zu einer Versammlung am 26.6.2022 ein. Die Wohnungseigentümer fassen auf dieser Versammlung mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist der Ansicht, nicht rechtzeitig zur Versammlung eingeladen worden zu sein.mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer Z, anstelle eines Balkons eine Terrasse zu errichten, ein Doppelfenster durch eine verschließbare Tür zu ersetzen und eine Rollstuhlrampe zu erstellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG erklärt den Beschluss für ungültig. Selbst wenn ein behindertengerechter Zugang nicht durch das Treppenhaus, sond...mehr

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand; einzelne Beschlussmängel sind nur Teile des einheitlichen Streitgegenstandes. Werden in einer nach dem 30.11.2020 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte bezeichnet, kann die Klage nur dann als gegen die Gemeinschaft der Wohnungse...mehr

Die Wohnungseigentümer ermächtigen durch Beschluss Wohnungseigentümer X, mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag zu schließen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist u. a. der Ansicht, es widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, es dem Verwalter zu erlauben, Angebote einzuholen, Vertragsverhandlungen zu führen sowie die erforderlichen Erhaltungsm...mehr

Mit Erfolg! Der Versammlungsort sei dem Ehepaar tatsächlich nicht zumutbar gewesen. Dies folge zwar nicht aus einer Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit. Die bloße Möglichkeit, ein Dritter könnte die Wohnungseigentümer belauschen, reiche für die Annahme eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit noch nicht aus. Richtig sei aber, dass der Versam...mehr

X beantragt, aufgrund einer vereinbarten Ermächtigung, eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung einzutragen. Fraglich ist, ob der Eintragung entgegensteht, dass X bei der Eintragung der Erklärung kein Wohnungseigentümer mehr ist und dass die Ermächtigung mit dem Ausscheiden des X aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enden soll.mehr

Das LG meint, die Beschlüsse seien nicht nichtig! Beschlüsse wegen eines Ladungsmangels seien regelmäßig nur anfechtbar. Nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen führe eine unterbliebene Ladung zur Nichtigkeit, beispielsweise wenn ein Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden solle. Eine derartige Ausnahme liege nicht vor. ...mehr

Dass LG sieht das nicht so! Zwar hätten die Wohnungseigentümer die Umlagevereinbarung tatsächlich ändern müssen. Dies sei bislang aber nicht geschehen. Die Anordnung, die Umlagevereinbarung zu ändern, habe keine Vorwirkungen. Im Übrigen sei zu beachten, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit einräume, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es einerseits um die Frage, was gilt, wenn ein Wohnungseigentümer womöglich einen Anspruch auf die Änderung einer Umlagevereinbarung hat. Andererseits geht es um die Frage, ob ein Vorschuss-Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen kann, wenn ein falscher Umlageschlüssel eingesetzt worden ist. Anspruch auf Änderung einer Umlagevereinb...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Nachschüsse. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Unstreitig hatte die Verwaltung dem K vor der Versammlung einen USB-Stick mit den Belegen gegeben, die der Jahresabrechnung zugrunde lagen. Die auf dem Stick gespeicherten Belegen waren aber unvollständig. Fraglich ist, ob dies den Beschluss n...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt eine Beschlussersetzungsklage. Das Gericht soll ihn ermächtigen, eine Versammlung einzuberufen. K teilt dem Gericht mit, welche Tagesordnung er versenden will. Dort finden sich 8 Beschlussvorschläge. Das Gesamtinteresse der erwünschten Beschlüsse hat das Amtsgericht unbestritten mit 4.950 EUR bemessen. Auf diesen Wert setzt es auch den Gebührenstr...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen die Erben des Wohnungseigentümers B vor. K verlangt einen Vorschuss von rund 6.000 EUR (eine Sonderumlage). Dieser ist angeblich am 16.12.2020 beschlossen worden. B ist am 1.1.2021 gestorben. Die Erben behaupten, es habe am 16.12.2020 keine Versammlung gegeben. Der Vorschuss-Beschluss "Die Kosten in Höhe von ca. 18.000 EUR...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um einen Beschluss, der eine "Sonderumlage" zum Gegenstand hat. Das Gesetz kennt diesen Begriff nicht. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht von "Vorschüssen zur Kostentragung". Dies ist der bessere Begriff! Er sollte in der Praxis mehr oder nur noch zum Einsatz kommen. Zwar wird mit dem Begriff "Sonderumlage" deutlich, dass es um weitere Vorschüsse ...mehr

Das LG meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe die Kosten zu tragen. Der Verwalter hätte der Berechnung des Vorschusses die Umlagevereinbarung der Wohnungseigentümer zugrunde legen müssen. Zwar gebe es nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz, von einer Umlagevereinbarung abzuweichen. So ein Beschluss werde aber nicht durch den Beschluss nach § 28 Abs....mehr

Problemüberblick Im Fall hält ein Wohnungseigentümer einzelne Klauseln eines Verwaltervertrags nicht für ordnungsmäßig. Damit es nicht zu einem Vertragsschluss kommt, geht er gegen den Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG vor. Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG Ein Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 WEG ist für ungültig zu erklären, wenn die Ermächtigung ga...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 24 Abs. 3 Fall 2 WEG erzwingen. Streitig ist, wie der Gebührenstreitwert für diese Klage festzusetzen ist. Gebührenstreitwert Für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts sind mehrere Schritte zu unternehmen. Überblick: Schritt 1 – Festsetzung des Gesamtinteresses. Schritt 2 – Ermittlung des 7,5-fachen Wer...mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg! K stehe tatsächlich ein (Erstherstellungs-)Anspruch gegen B zu, dass ein Beschluss gefasst wird, die Trennmauer zu entfernen. Dass Entschließungsermessen der Wohnungseigentümer sei auf null reduziert. Die Bauausführung sei planwidrig. Ob dies der Fall sei, richte sich nach der Grundbucheintragung, und zwar nach der Teilungserklärung und dem dor...mehr

Problemüberblick Im Fall greift ein Wohnungseigentümer einen Vorschuss-Beschluss an. Fraglich ist, wann diese Klage Erfolg hat. Mängel eines Vorschuss-Beschlusses Ein Vorschuss-Beschluss kann erfolgreich angegriffen werden und ist für ungültig zu erklären, wenn der Vorschuss falsch berechnet wurde. So liegt es u. a., wenn der Berechnung – wie im Fall – ein falscher Umlageschlüs...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darlegen kann, wenn es einen Ladungsmangel gibt. Hier gilt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss darlegen und beweisen, dass sich der Ladungsmangel nicht ausgewirkt hat. Dazu reicht es nicht, zu Beschlussmehrheit vorzutragen oder zu behaupten, auch in einer weiteren Versammlung ...mehr

Der Verwalter V weist im Vorfeld der Einladung zur Versammlung vom 23.7.2020 mit einer E-Mail an die Wohnungseigentümer vom 24.4.2020 auf das einer Zusammenkunft innewohnende unkalkulierbare Infektionsrisiko mit dem Corona-Virus hin. Er stellt die Möglichkeit einer "Ein-Mann-Versammlung" mit "abgespeckter" Tagesordnung vor, wobei vom persönlichen Erscheinen dringend abgerate...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob einer fehlerhafte Ladung zu einer Versammlung die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar machen kann. Anfechtbarkeit versus Nichtigkeit Das LG meint, Nichtigkeit komme im Fall nicht infrage. Ich selbst rate dazu, zu unterscheiden. In der Regel dürfte eine fehlerhafte Ladung zwar tatsächlich nicht zur Nichtigkeit führen (s. auch Hä...mehr

Das OLG meint, die Nutzungsregelung sei jeweils ein Sondernutzungsrecht. Zum einen seien in der Eintragungsbewilligung die Pkw-Abstellplätze als Sondernutzungsrechte bezeichnet. Zum anderen sei die im Bestandsverzeichnis jeweils aufgeführte "Nutzungsregelung" nichts anderes als ein Sondernutzungsrecht an den aufgeführten Pkw-Abstellplätzen. Inhaltlich beschreibe die "Nutzung...mehr

Ein Vorschuss-Beschluss (Sonderumlage) nach dem die Wohnungseigentümer "ca." 18.000 EUR aufbringen sollen, ist nichtig.mehr

Die Beschwerde hat Erfolg! Der Gebührenstreitwert sei nach § 49 GKG nach dem Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer zu bemessen, wobei das 7,5-fache klägerische Interesse die Grenze bilde. Das Gesamtinteresse sei einerseits nicht mit dem Interesse der begehrten Beschlüsse gleichzusetzen. Andererseits sei es aber auch nicht sachgerecht, das Interesse lediglich mit den Koste...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Wohnungseigentümer, K1 und K2. Die Gemeinschaftsordnung sieht eine Kostentragung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG vor. Nachdem die Gemeinschaft einen Verwalter bekommt, legt dieser erstmals einen Wirtschaftsplan vor. Die Kosten werden dort nach einem Umlageschlüssel von 50 % zu 50 % verteilt. Auf der Versammlung beschließen die Wohnungse...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es neben dem Ehepaar K nur die Wohnungseigentümerin X. Die Wohnungseigentümer sind seit Jahren zerstritten. Der Verwalter beruft im Juli 2021 eine Versammlung auf einer Terrasse ein ("COVID-Zeit"). Die Terrassenfläche steht im gemeinschaftlichen Eigentum, wird aber nur von X benutzt. Das Ehepaar nimmt an der Versammlung nicht teil. Ansch...mehr

Ein Einberufungsmangel ist für einen Beschluss unerheblich, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beweist, dass er ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wäre.mehr

Die Teilnahme an einer Versammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin kann für einen Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn er mit dieser Miteigentümerin seit Jahren im Streit liegt.mehr

Verweigert die Verwaltung einem Wohnungseigentümer, die Belege vor der Versammlung einzusehen, liegt allein hierin kein Anfechtungsgrund gegen einen Nachschuss-Beschluss.mehr

Beschlüsse, die auf einer "Ein-Mann-Versammlung" gefasst worden sind, auf der die Wohnungseigentümer nur die Möglichkeit hatten, sich vom Verwalter vertreten zu lassen, sind nicht nichtig.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur die Wohnungseigentümer K und B. K klagt im Wege der Beschlussersetzungsklage auf einen Verwalter. Im Laufe des Rechtsstreits einigen sich die Parteien auf eine Verwalterbestellung und erklären den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Fraglich ist, wer die Kosten des Rechtsstreits tragen muss.mehr

Maßgeblich für den vereinbarten Bauzustand ist die Teilungserklärung und der dort in Bezug genommene Aufteilungsplan. Den Baubeschreibungen kommt keine tragende Bedeutung zu. Einem Anspruch auf Erstherstellung kann entgegenstehen, dass die Wohnungseigentümer zuvor einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG über eine abweichende Bauausführung gefasst haben.mehr

Seit dem 1.12.2020 trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen.mehr

Geht ein Wohnungseigentümer gegen die Benutzung von Räumen als Fitnessstudio vor, ist für die Bemessung des Gebührenstreitwertes sein Interesse an der Unterlassung der Nutzung maßgeblich. Dazu kann man an den Verkehrswerts des Sondereigentums, das gestört wird, anknüpfen.mehr

Für die gestreckte Begründung eines Sondernutzungsrechts genügt es, dass die Zuordnungs-/Bewilligungserklärung des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Eigentümers wirksam geworden ist, als er noch Wohnungseigentümer war.mehr

In den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher findet sich folgende gleichlautende Eintragung: "Eine Nutzungsregelung hinsichtlich der Pkw-Abstellplätze Nr. 1 bis 12 ist in der Form getroffen, dass die alleinige Nutzung eines Pkw-Abstellplatzes dem Wohnungseigentümer mit der gleichlautenden Wohnungsnummer zusteht. Gemäß Eintragungsbewilligung vom 22.03.1985 aus Blatt ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Begriff "Nutzungsregelung" zu verstehen ist. Das OLG meint zu Recht, dass der Begriff im Fall als Ergebnis einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Sondernutzungsrecht ist. Sondernutzungsrecht Der Gesetzgeber hat den Begriff "Sondernutzungsrecht" (besser: Sondernutzungsrechtsvereinbarung) nicht definiert. Nach h. M. ist e...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage genügt auch dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Umlageschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Umlageschlüssels.mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung entfällt auf jede "Eigentumswohnung" eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung ermächtigt den Eigentümer des Teileigentums Nr. 9, auf eigene Kosten und vorbehaltlich einer baubehördlichen Genehmigung sein Sondereigentum im Dachgeschoss zu Wohnzwecken aus- und umzubauen und "beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen". Teileigentümer X macht...mehr

Das AG sieht das auch so! Die Frist der Einberufung zu einer Versammlung solle, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliege, mindestens 3 Wochen betragen, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Die Beschlüsse seien bei objektiver Betrachtung nicht so dringlich, dass eine Fristunterschreitung gerechtfertigt gewesen sei. Der Mangel sei auch erheblich. Ein Einberufungsmangel sei fü...mehr