Prof. em. Dr. Hanspeter Gondring FRICS ist Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft – und hat die Krise am Immobilienmarkt lange kommen sehen. 3 Fragen über Professorengeschwätz, kranke Patienten und Pflänzchen, die aus Giftküchen entstehen.
Herr Prof. Dr. Gondring, hat uns die Krise am Immobilienmarkt völlig unerwartet getroffen?
Prof. Dr. Hanspeter Gondring: Der Begriff Krise, der ist ziemlich hochgegriffen. Ich lese das sehr oft. Es kommt aus dem griechischen "krísis". In der Medizin ist das der Höhepunkt einer Krankheit. Was wir im Moment haben, ist zunächst mal, wenn man es salopp ausdrücken will, eine Schwäche. Wir haben eine konjunkturelle Schwäche, die aber noch keine Krise ist.
Zum Wohnungsmarkt muss ich eins sagen: Es gibt von mir im Immobilienbrief von 2011 einen kurzen Beitrag, wo ich darauf hinweise, "wenn wir so weitermachen, dann werden wir irgendwann einen großen Wohnungsmangel haben". Damals hieß es: "Das ist Professorengeschwätz, lass den mal reden, das wird so nicht kommen."
Um es auf den Punkt zu bringen: Die Wohnungsbautätigkeit ist seit 2000 rückläufig, im Gegenzug steigt aber die Bevölkerung. Da braucht man kein Professor zu sein. Wenn die Nachfrage steigt und das Angebot zurückgeht, dann ist irgendwann eine Spannung im Markt.
Müsste der Immobilienmarkt angesichts der zahlreichen Krisen nicht ein Stück weit agiler werden, etwa durch serielles Bauen, um sich schneller anzupassen?
Das wäre nach dem normalen Menschenverstand die normale Reaktion. In der Politik ist das aber anders. Ich sage immer, die Schmerzen sind noch nicht groß genug, um zu reagieren.
Wenn wir dieses Gespräch vor vier Jahren geführt hätten und Sie hätten mich gefragt, woran es liegt, dann wäre sofort die Standardantwort gekommen: Wir haben zu viel Bürokratie, wir haben zu viele Vorschriften. Das Baurecht dauert zu lange.
Wenn wir in Formate wie Lanz und Maischberger schauen, wo die Politiker auftreten, hört man immer dieselbe Leier: "Wir müssen die Bürokratisierung und das Baurecht verschlanken, wir müssen wieder ans Baugesetzbuch gehen." Stand heute sind in den vier Jahren ungefähr 800 Vorschriften dazugekommen, statt zu entbürokratisieren.
Bauantrag: "In der Zeit hätte man früher zweimal promoviert"
Versuchen Sie mal in einer Stadt wie Stuttgart, einen Bauantrag innerhalb von zwei Jahren durchzubringen. In der Zeit hat früher einer zweimal promoviert. Teilweise dauert der Antrag jetzt bis zu acht Jahre. Das sind alles Hemmmechanismen, das Wirtschaftsgut Immobilie hat ein sehr hohes Trägheitsmoment. Wenn das zusammenkommt, ist das eine Giftküche, aus der keine Hoffnungspflänzchen entstehen.
Zum Thema Wohnen: Vor ein paar Wochen habe ich gelesen, dass ein Kollege davon ausgeht, dass wir damit bis 2060 zu tun haben werden. Ich will es mal nicht ganz so schwarzsehen, aber bis 2040 wird es definitiv ein Thema sein.
Stichwort Digitalisierung: Was können wir von der Industrie lernen?
Das ist relativ einfach: Wir sprechen heute von Industrie 4.0 – und wir wären froh, wenn wir sagen könnten "Immobilienwirtschaft 1.0". Die Industrie muss innovativ sein, sie muss digitalisieren, sie muss Künstliche Intelligenz haben, weil sie knallhart im internationalen Wettbewerb steht.
Die Industrie kann sich nur durch eine Kostenführerschaft durchsetzen. Da ist unglaublich viel Druck. Warum entlassen jetzt zum Beispiel Bosch und Daimler Tausende von Leuten? Weil die sagen, "die brauchen wir in Zukunft nicht, wir müssen mit den Kosten runtergehen".
Wenn man sich eine normale Wohnungsbaugesellschaft anschaut – klar, die modernisieren, die haben einen Digitalisierungsbeauftragten, aber das sind keine geschlossenen Konzepte, die zielorientiert sind. Das ist Flickschusterei, das ist viel Aspirin für einen kranken Patienten. Die Geschichte zeigt, dass sich das in den nächsten Jahren radikal ändern wird. Denn der Druck wird kommen.
Wir werden 2025 genauso daher schwimmen, wie wir das 2024 getan haben. Irgendwann geht den Unternehmen die Luft aus. Und dann werden wir eine zweite Insolvenzwelle bekommen. Ich frage mich, warum man jetzt nicht die Zeit nutzt, um neue Geschäftsmodelle zu formulieren, um sich neue Kernkompetenzen aufzubauen? Das geht doch nicht in den Kopf rein.