ESG-Druck und Transaktionstarre: Auf der Suche nach dem Heil

Für mehr als drei Viertel (77 Prozent) der Asset Manager bleibt die Transaktionsstarre am Markt eine der größten Herausforderungen. Dennoch sind für die kommenden Monate mehrheitlich Käufe (69 Prozent) und Verkäufe (68 Prozent) von Immobilien geplant. Nur rund jeder Fünfte (22 Prozent) will bis 2025 abwarten, bevor er wieder aktiv wird.

Das sind Ergebnisse der Asset-Management-Studie 2024 von EY Real Estate. Auch die Umsetzung von ESG-Themen (95 Prozent) und Energiesparmaßnahmen (77 Prozent) sowie die Auswirkungen von Kostensteigerungen treiben die Asset Manager aktuell um. Letzteres wird aber deutlich milder bewertet als noch vor einem Jahr: 2023 bezeichneten noch 45 Prozent die Kostensteigerungen als große Herausforderung – nun sind es nur noch 17 Prozent.

Personal bleibt der Knackpunkt

"Wir verspüren wieder mehr Dynamik am Markt, auch wenn sich das nur anteilig in abgeschlossenen Transaktionen niederschlägt", sagt Oliver Schweizer, Partner und Leiter des Immobiliensektors von EY in Deutschland und Autor der Studie. Dennoch verbreite sich leichter Optimismus: Die befragten Asset Manager schätzten die Folgen der multiplen Krisen jetzt weniger gravierend ein als vor einem Jahr. "Gleichzeitig waren sie bestrebt, Know-how im Unternehmen zu halten, und die zeitweise befürchtete Entlassungswelle blieb aus", so Schweizer.

Die Einstellung auf das veränderte Umfeld gestaltete rund ein Drittel (38 Prozent) der Asset Manager durch eine Reallokation vorhandener personeller Ressourcen. Nur ein Viertel stellte neues Personal ein. Personalabbau gab es bei 14 Prozent. Knapp ein Fünftel reagierte mit der Beauftragung externer Dienstleister. Das spiegelt sich auch in den Erwartungen im Hinblick auf das Tätigkeitsprofil: Um den Herausforderungen und den vielfältigen Aufgaben gerecht zu werden, sind unter Asset Managern besonders Generalisten und weniger Spezialisten gefragt (86 Prozent).

Excel statt Künstliche Intelligenz

Technische Lösungen hingegen kommen offenbar kaum zum Tragen: 62 Prozent der Befragten bilden Teile des Asset Managements weiterhin auf Excelbasis statt über spezialisierte Software ab.

Bei der Nutzung von künstlicher Intelligenz (KI) sehen zwar 70 Prozent einen Mehrwert für das Asset Management – vor allem bei der Identifikation von Anlagepotenzialen und der Bewertung von Risiken (57 Prozent) –, insgesamt halten sich die Umfrageteilnehmer mit der Angabe einer starken Zustimmung aber zurück. Die Branche ist geteilter Meinung, ob KI tatsächlich zu einer Kostenreduktion im Asset Management führt.

New-Work-Konzepte und grüne Klauseln

Am Büromarkt – traditionell die am meisten verbreitete Nutzungsart im gewerblichen Immobilienbestand – besteht nach Angabe von mehr als zwei Dritteln der Asset Manager die größte Herausforderung in der Vermietung von Flächen außerhalb der Top-Lagen. Vor diesem Hintergrund prüfen 89 Prozent Drittverwendungsmöglichkeiten.

Ebenfalls 89 Prozent der Asset Manager initiieren New-Work-Konzepte, um den Flächenanforderungen der Mieter gerecht zu werden. Im Zusammenhang mit der energetischen Transformation geben 78 Prozent an, Mieter durch grüne Verpflichtungsklauseln stärker einzubeziehen. Gleichzeitig müssen Vermieter die Mieter stärker incentivieren (76 Prozent), um Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen zu erreichen.

Life Science und Quartiere werden populärer

"Der Wandel vom einstigen Lieblingskind der Investoren zum heutigen Sorgenkind lässt die Branche nicht verzagen", sagt Christina Angermeier, Direktor bei EY Real Estate und Co-Autorin der Studie. So kämen eine Vielzahl aktiver Managementansätze zum Tragen, die auch bitter nötig seien.

Nach Investitionen außerhalb der klassischen Assetklassen gefragt, gaben mehr als ein Drittel (35 Prozent) der Asset Manager an, künftig auf Life-Science-Objekte setzen zu wollen. 22 Prozent ziehen Quartiere in Betracht. Investitionen in Data Center werden bereits von 19 Prozent der Asset Manager geplant. Produkte aus dem Infrastrukturbereich (fünf Prozent) oder aus dem Bereich erneuerbarer Energien (null Prozent) haben kaum oder keine Relevanz für die Befragten.

Property Management: inhouse – outhouse

Während rund die Hälfte (59 Prozent) der Asset Manager ihr Property Management ausgelagert haben, erbringen 46 Prozent die Leistung inhouse. Mit der Qualität zufrieden sind allerdings nur 64 Prozent beim technischen und 47 Prozent beim kaufmännischen Property Management. Sehr zufrieden mit der Qualität sind jeweils sogar nur acht Prozent. Die Gebührenstruktur erachten 41 Prozent der Asset Manager im Verhältnis zur Leistung als unangemessen. 89 Prozent spüren den Einfluss des Fachkräftemangels im Property Management.

Um die Property-Management-Struktur zu optimieren, planen 16 Prozent der Asset Manager eine Konsolidierung unterschiedlicher Vertragspartner. Wenn Veränderungen im Property-Management-Modell geplant sind, dann werden die Leistungen entweder wieder eingegliedert oder der Anbieter gewechselt (14 Prozent). Inhouse erbrachte Leistungen auszulagern, erwägt kein Asset Manager.

Green-Lease-Klauseln sind Standard

Während rund zwei Drittel der Befragten angaben, für ESG-bezogene Fragestellungen auf die Expertise externer Dienstleister zurückzugreifen, spielt die ESG-Kompetenz bei der Auswahl der Property Manager im Vergleich zu anderen Kriterien eine untergeordnete Rolle. 80 Prozent der befragten Asset Manager geben an, dass bei Ankäufen eine ESG-Due-Diligence gemacht wird und ESG-Kriterien für das Portfolio etabliert wurden.

Energieineffiziente Flächen sind schwerer zu vermieten – das sagen 81 Prozent der Asset Manager. Rund zwei Drittel der Umfrageteilnehmer geben an, dass Green-Lease-Klauseln mittlerweile zum Standard in Mietverträgen gehören. Die notwendige Datengrundlage zur Berechnung der CO2-Emissionen über das gesamte Portfolio ist bei 60 Prozent vorhanden. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet EY Real Estate hier eine Steigerung um knapp zwölf Prozentpunkte.

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