Beim Wohnungsbau geht es ab 2026 wieder zügig aufwärts

Seit dem Ende des Immobilienbooms geht es in der Baubranche abwärts, vor allem beim Bau dringend benötigter Wohnungen stockt es. Die Trendwende lässt noch etwas auf sich warten, wie die jährlich erscheinende Hochbauprognose von EY Parthenon zeigt, die am 23.7.2024 veröffentlicht wurde. Demnach geht es erst zögerlich, dann aber zügig aufwärts.

Bauexperten: Vor-Pandemie-Niveau wird 2026 nicht erreicht

Konkret erwartet die Strategieberatung eine Stabilisierung erst ab dem kommenden Jahr: Nach dem Einbruch des realen Bauvolumens 2023 um 2,2 Prozent auf 293 Milliarden Euro, wird für das laufende Jahr noch ein weiterer Rückgang um 1,8 Prozent vorhergesagt. Stark gestiegene Baukosten und Zinsen, die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage und das regulatorische Umfeld lassen viele Bauherren und Investoren abwarten.

Für 2025 wird ein zunächst zögerliches Wachstum von 0,3 Prozent in Aussicht gestellt – gestützt von Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Für 2026 rechnen die Berater mit einem stärkeren Plus von einem Prozent. Der Wohnungsbau könnte schon früher wieder leicht an Dynamik gewinnen, während der Wirtschaftsbau und öffentliche Bau länger brauchen. Das Vor-Pandemie-Niveau, das durch ein historisch niedriges Zinsniveau begünstigt war, dürfte vorerst nicht erreicht werden.

"Zwar lösen sich zahlreiche Probleme und Komplikationen der vergangenen Jahre wie Lieferengpässe auf, Hürden wie hohe Materialkosten, Fachkräftemangel, steigende Lohnkosten, begrenzter Bauraum und auch die gestiegenen Finanzierungskosten bleiben jedoch bestehen", heißt es in einer Analyse.

Bereitschaft von privaten Bauherren steigt perspektivisch

Die Experten erwarten, dass auch bei Privatpersonen "die Bereitschaft zum Bauen perspektivisch wieder steigt". Derzeit gebe es viel Unsicherheit. Wenn das verfügbare Einkommen nach den Lohnerhöhungen wegen des Inflationsausgleichs steige und günstigere Finanzierungsbedingungen den Immobilienkauf wieder leichter finanzierbar machten, werde auch das Eigenheim wieder erreichbarer, so die Studienautoren.

Im Jahr 2023 gab es laut EY Parthenon starke Rückgänge vor allem im Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie im gewerblichen Bau von Geschosswohnungen. Der Wohnungsbau stockt wegen der stark gestiegenen Zinsen und Baukosten seit längerem. Das belastet die Baubranche schwer, die von einer Stütze der deutschen Konjunktur zum Sorgenkind geworden ist. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) erwartet für 2024 einen preisbereinigten Umsatzrückgang gegenüber 2023 um real 13 Prozent auf bei 49,2 Milliarden Euro.

Energetische Sanierungen kurbeln Wohnungsbau an

Wohnraum bleibt in Deutschland knapp. Das liegt unter anderem an der Urbanisierung und aus dem Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung um eine Million Menschen bis Mitte der 2030er-Jahre. Da mehr Wohnungen benötigt werden und die Anforderungen an die Qualität steigen, wird sich das den Beratern zufolge positiv auf Neubau und Renovierung auswirken – ebenso wie der steigende Bedarf an altersgerechtem und barrierefreiem Wohnen.

Auch die energetischen Anforderungen an Gebäude kurbeln das Neubauvolumen an, vor allem den Renovierungsmarkt – ein Trend, der sich der Studie zufolge voraussichtlich fortsetzen wird. Förderungen wie die der KfW für energetische Sanierung und energieeffizienten Neubau sind zwar teilweise ausgeschöpft, es wird jedoch erwartet, dass neue Programme aufgelegt werden.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat am 23.7.2024 einen Leitfaden veröffentlicht, der Planern und Bauherren ermöglichen soll, sich auf niedrigere Baustandards zu einigen. "Bauen muss wieder einfacher und preisgünstiger gemacht werden, ohne Abstriche bei der Sicherheit", erklärte Ministerin Klara Geywitz (SPD).

Ein Referentenentwurf zum Gebäudetyp E aus dem Justizministerium von Marco Buschmann (FDP) liegt derzeit zur Abstimmung in den Ressorts und soll im Herbst 2024 vom Kabinett beschlossen werden.

Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau: Zaghafte Erholung

Deutlich gebremst ist der Bau von Produktionsstätten und Büros. "Viele Unternehmen haben sich im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld eher auf ihre Liquidität und Rentabilität fokussiert und neue Investitionen in Bauvorhaben zurückgestellt", erklärt Volkmar Schott, Partner bei EY Parthenon.

Bereits budgetierte und fertig geplante Projekte wurden zwar teilweise noch umgesetzt, einzelne jedoch auch gestoppt oder verschoben. Erste Anzeichen der Entspannung bei Inflation und Zinsen lassen die Experten vermuten, dass Nachfrage und Investitionsneigung langsam zurückkehren. Insgesamt erwartet EY Parthenon für den Wirtschaftsbau nach einem weiteren Rückgang im laufenden Jahr für 2025 eine Stabilisierung. 2026 dürfte der Wirtschaftsbau wieder leicht zunehmen.

Auch für den öffentlichen Bau rechnet EY Parthenon erst 2026 mit einer Trendwende. Zwar litt auch der öffentliche Bau unter den Preiserhöhungen der vergangenen Jahre, er gab jedoch weniger stark nach als der Wirtschaftsbau und der Wohnungsbau. Bauprojekte wurden sowohl im Neubau als auch bei Instandhaltung und Renovierung weiterhin verwirklicht. Jedoch sorgten die hohen Baukosten dafür, dass die definierten Budgets oft überzogen wurden. Budget- und Projektanpassungen benötigten Zeit, was ursprünglich geplante Bauprojekte verzögerte.

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