Fachmärkte: Bei Anlegern hoch im Kurs, der Handel expandiert

Die Anleger agieren grundsätzlich sehr selektiv: Stabilität und Investitionssicherheit werden in wirtschaftlich dynamischen Zeiten präferiert. So stehen aktuell Fachmarktzentren bei 74 Prozent der für den Hahn Retail Real Estate Report 2023/2024 befragten Investoren im Fokus – ähnlich wie im Vorjahr mit 78 Prozent.

An zweiter Stelle folgen Supermärkte und Lebensmitteldiscounter mit 68 Prozent (Vorjahr: 65 Prozent), gefolgt von SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten (26 Prozent; Vorjahr: 35 Prozent). Bau- und Heimwerkermärkte und Mixed-Use-Immobilien teilen sich den vierten Platz mit jeweils 21 Prozent.

Eine starke Präferenz für (Lebensmittel-geankerte) Fachmarktzentren ist auch im Einzelhandel zu beobachten: 68 Prozent der Expansionsverantwortlichen erwarten hier eine positive Entwicklung. Mit großem Abstand folgen innerstädtische Top-Lagen, für die 26 Prozent der Befragten von Wachstum ausgehen. Schlusslicht sind Shopping-Center: Nur acht Prozent der Händler meinen, dass sich diese Teil-Assetklasse positiv entwickeln wird – rund 72 Prozent rechnen laut Hahn-Report mit einer negativen Entwicklung.

Stationärer Handel mit erhöhter Expansionsneigung

Der stationäre Einzelhandel hat Marktanteile zurückgewonnen. Bei einem Gesamteinzelhandelsumsatz von etwa 632 Milliarden Euro sank der Anteil des Onlinehandels 2022 um 1,3 Prozentpunkte auf 13,4 Prozent: Hier beruft sich Hahn auf Zahlen des Handelsverbands Deutschland (HDE). Damit steigt der Optimismus. Der Handel setzt weiter auf physische Präsenz.

Von den Befragten im Hahn-Report plant mehr als die Hälfte (58 Prozent) bis Ende 2023 mehr Filialen zu eröffnen – im Vorjahr waren es 51 Prozent. Insbesondere in den Branchen Gesundheit und Beauty (88 Prozent), Bekleidung (75 Prozent), allgemeiner Bedarf (67 Prozent), Hobby und Freizeit (57 Prozent) sowie Gastronomie (50 Prozent) ist die Expansionsbereitschaft hoch. Der Lebensmitteleinzelhandel liegt mit 92 Prozent Expansionswilligen an der Spitze.

Nachhaltigkeit: ESG-Aspekte beeinflussen den Handel

Energetische Standards, Ressourceneffizienz, nachhaltige Produkte sowie soziale und gesellschaftliche Verantwortung sind zentrale ESG-Aspekte, die den deutschen Einzelhandel und seine Wertschöpfungskette beeinflussen. Für fast alle (91 Prozent) der Umfrageteilnehmer hat Nachhaltigkeit eine hohe Relevanz in der Unternehmensstrategie der Vertriebslinie. Das Engagement konzentriert sich hauptsächlich auf Umwelt- und Sozialthemen. Aktuell liegt der Schwerpunkt auf Energieeffizienz (93 Prozent).

Umweltfreundliches Bauen bleibt ebenso im Fokus der Händler, mit einer signifikanten Relevanz von 56 Prozent. Sozial gesehen betonen die Unternehmen gesellschaftliche Verantwortung (77 Prozent) und Work-Life-Balance (69 Prozent) als wachsende Prioritäten.

Klimaschutz-Vorgaben belasten Anleger

Als Risikofaktor identifizieren immer noch die meisten (77 Prozent) Investoren die Zinsentwicklung – im Vorjahr waren es 93 Prozent. Die hohe Inflationsrate ist noch bei 36 Prozent der Anleger ein Thema (Vorjahr: 68 Prozent). Die generelle Eintrübung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen machen 56 Prozent der Befragten zu schaffen (Vorjahr: 64 Prozent).

Darüber hinaus werden die gesetzlich verschärften energetischen Anforderungen an Immobilien von den Experten (74 Prozent) als zusätzlicher Belastungsfaktor für die eigene Investitionstätigkeit wahrgenommen. Eine zunehmende Herausforderung besteht in der mangelnden Objektverfügbarkeit: Das gab im aktuellen Report jeder Fünfte an, nach nur neun Prozent im Vorjahr. Die Sorge der Anleger um die Konkurrenz im Einzelhandel durch E-Commerce (33 Prozent) ist erneut rückläufig (Vorjahr: 48 Prozent).

Handelsimmobilien: Mehr Käufer als Verkäufer am Markt

Im Vergleich zum Vorjahr ist laut Hahn Retail Real Estate Report der Anteil von Investoren, die in den kommenden zwölf Monaten Handelsimmobilien moderat zukaufen wollen, von 64 Prozent auf 50 Prozent zurückgegangen. Nach null Nennungen im Vorjahr wollen nun neun Prozent der Investoren in den kommenden zwölf Monaten stark Handelsimmobilien für die Portfolios zukaufen.

Wegen der weiterhin bestehenden Unwägbarkeiten im Marktumfeld gibt ein leicht gestiegener Anteil von 31 Prozent der Investoren an, dass sie das bestehende Niveau von Handelsimmobilien im Portfolio bis Ende 2023 halten wollen (Vorjahr: 25 Prozent). Ein geringfügiger Anteil von sechs Prozent (Vorjahr: acht Prozent) will das bestehende Portfolio in den kommenden zwölf Monaten moderat verkleinern. Einen größeren Abverkauf plant keiner der Investoren.

Risikoaverse Investments bevorzugt

Angesichts der steigenden Nettoanfangsrenditen und der ungewissen gesamtwirtschaftlichen Lage agieren die Investoren bisher überwiegend vorsichtig, haben die Researcher herausgefunden. Entsprechend werden weiterhin risikoaverse Investments von der überwiegenden Mehrheit bevorzugt. So fokussieren sich 56 Prozent der Investoren strategisch auf Core-Immobilien (Vorjahr: 68 Prozent) und 62 Prozent auf Core-Plus-Immobilien (Vorjahr: 64 Prozent).

Aber auch der Vorjahrestrend einer erhöhten Risikobereitschaft bei einem Teil der Investoren setzt sich in diesem Jahr fort, berichten die Studienautoren. Der Anteil an Investoren, die eine Value-Add-Strategie verfolgen wollen, ist im Vergleich zum Vorjahr von 23 Prozent auf 26 Prozent angestiegen. Ebenfalls gewachsen ist der Anteil der Befragungsteilnehmer, die die Investmentstrategie Opportunistic für sich präferieren: Nach fünf Prozent im Vorjahr –  auf nun 13 Prozent.

Hahn Retail Real Estate Report: Methodik

Der Retail Real Estate Report wird jährlich von der Hahn Gruppe herausgegeben und soll einen Einblick in den deutschen Einzelhandel und den Investmentmarkt für Handelsimmobilien geben. Kooperationspartner sind CBRE (Investment), Bulwiengesa (wirtschaftliche Rahmenbe­dingungen) und das EHI Retail Institute.

Außerdem hat die Hahn Gruppe in Partnerschaft mit dem EHI Retail Institute im Sommer 2023 in einer Umfrage die Einschätzung von 66 Verantwortlichen des Einzelhandelsexpansionsbereichs eingeholt und 39 Entscheider aus institutionellen Immobilieninvestoren und Finanzinstituten befragt.

Hahn Retail Real Estate Report 2023/2024 (pdf)

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