Shopping-Center: Höchste Zeit für Zukunftskonzepte

Einst waren sie die Besuchermagneten in den deutschen Innenstädten, heute kämpfen viele Shopping-Center ums Überleben. Die Zukunftsfähigkeit der Assetklasse wird grundsätzlich in Frage gestellt. In den vergangenen Jahren wurde kaum noch in den Neubau von Einkaufszentren investiert. Wie der Bestand optimiert werden kann, zeigt eine Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC.

Demnach beträgt die durchschnittliche Leerstandsquote bei Einkaufszentren mehr als elf Prozent – ein Wert, der doppelt so hoch ist wie der anderer Assetklassen, so die Studienautoren. Die Spitzenrenditen seien mit rund fünf Prozent im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten sehr hoch. Dies liege vor allem am großen Fluktuationsrisiko bei Einzelhandelsmietern. 

Grundlage der Studie ist eine repräsentative Umfrage, in der etwa 1.000 Kunden zu ihren Wünschen befragt wurden, wie das Einkaufszentrum der Zukunft aussehen soll. Ausgewählte Betreiber sollten zudem ihre Lage bewerten.

Shopping-Center zukunftsfähig machen

Laut Einschätzung der befragten Betreiber sind 34 Prozent der bestehenden Shopping-Center nicht mehr zukunftsfähig, wobei Innenstadtlagen deutlich besser abschneiden als Stadtrand- und Umlandlagen. Gegenmaßnahmen sollten grundsätzlich spätestens bei einem Leerstand beziehungsweise einem Rückgang der Besucherzahlen von 15 bis 20 Prozent in Angriff genommen werden, wie aus den Antworte hervorgeht.

Für schlecht performende Shopping-Center gibt es generell zwei Lösungsansätze. Diese reichen von einer Repositionierung bis hin zu einer Umnutzung. Bei einer Repositionierung werde das "Shopping-Center hinsichtlich eines ausgewogenen Angebotsmix an Shops und Unterhaltungsmöglichkeiten analysiert und optimiert", heißt es in der Studie. Kleinere Umbau- und größere Marketingmaßnahmen seien hier entscheidend. Bei den befragten Betreibern ist demnach die Reposition die bevorzugte Handlungsoption. Allerdings sollten die Investitionen so gering wie möglich sein.

Repositionierung: Weniger Einzelhandel, mehr Freizeitangebote

Weil die Mehrheit der Besucher laut Umfrageergebnis zum Zeitvertreib in Shopping-Center geht, sollten Flächennutzungskonzepte dementsprechend gestaltet werden. Die grundsätzliche Daumenregel für die befragten Betreiber laut PwC: Flächen für Dienstleistungen, Freizeit und Entertainment, Gastronomie und Food Court, Lebensmittel, Haushalt und Wohnbedarf und Gesundheit und Körperpflege vergrößern, aber die Flächen für Textil und Schuhe sowie Elektronik reduzieren.

Ein wesentlicher Faktor bei der Repositionierung ist den Experten zufolge das Vermietungsmanagement. Die befragten Betreiber nannten den Umsatz des Mieters als wichtigstes Kriterium, gefolgt von der Besucherfrequenz und der Bonität des Mieters. Die Miethöhe spielt bei Vertragsverlängerungen und Vermietungen ebenfalls in die Entscheidung mit rein. Derzeit müssen die befragten Betreiber bei einer Neuvermietung mit einer Absenkung des Quadratmeterpreises um durchschnittlich 16 Prozent leben.

Weil der Trend außerdem grundsätzlich zu kleinreen Flächen und kürzeren Mietvertragslaufzeiten geht, bewerteten 75 Prozent der befragten Betreiber Pop-up-Stores als sehr zukunftsfähig. Im Kampf gegen den Onlinehandel könnte centereigene Logistik ebenfalls in Zukunft an Relevanz gewinnen, behaupten immerhin 25 Prozent der Centermanager.

Shopping-Center: Umnutzung als letztes Mittel

Bei einigen Standorten hilft nach Ansicht der Experten auch keine Repositionierungsmaßnahmen mehr. Dies gilt insbesondere für Standorte mit überwiegend reiner Einzelhandelsnutzung – sie werden von 60 Prozent der befragten Centerbetreiber als nicht mehr zukunftsträchtig eingestuft. Im nächsten Schritt sei deshalb die Option der teilweisen Umnutzung zu prüfen, schreiben die Studienautoren.

Hier würden nicht nur vereinzelt Flächen angepasst, sondern ein signifikanter Anteil des Centers für eine andere Nutzungsart umgewandelt. Das beinhaltet größere und kostenaufwändigere Umbaumaßnahmen. Anschließend könnten freistehende Flächen oder gar das ganze Einkaufszentrum alternativen Nutzungsarten zugeführt werden – zum Beispiel fürs Wohnen oder als Arztpraxen, Büros, Pflegeeinrichtungen und Logistik. In den vergangenen Jahren haben sich Mix-Use-Konzepte in Einkaufszentren bewährt, so die Autoren.

Verändertes Kundenverhalten: Entwicklung verschlafen?

Das sich zunehmend verändernde Kundenverhalten dokumentiert die PwC-Studie in Zahlen: 61 Prozent der befragten Kunden gehen in Shopping-Center, ohne zwangsläufig etwas konsumieren zu wollen. Ein Zusammenhang zwischen dem Umfrageergebnis und der Inflation sowie steigenden Verbraucherpreise sei dabei nicht von der Hand zu weisen. Die Profitabilität der Centerbetreiber und der Mieter leiden "erheblich" unter dem veränderten Kundenverhalten, wie es dazu heißt.

Vielerorts besteht der Studie zufolge eine große Diskrepanz zwischen dem Angebot und der Kundennachfrage, vor allem beim Thema Freizeit und Entertainment. Während sich 68 Prozent der Befragten entsprechende Angebote wünschen, bieten laut dem Report nur 16 Prozent der Betreiber entsprechende Möglichkeiten an. Gleiches gilt für die Gastronomie, "bei der eine Nachfrage von 73 Prozent einem Angebot von 46 Prozent gegenübersteht", schreiben die Autoren.

Centerbetreiber müssten dementsprechend reagieren, wie auch Rita Marie Ronald findet. Die Partnerin Real Estate bei PwC Deutschland plädiert für neue Konzepte, "die die geänderten Bedürfnisse berücksichtigen, Online- und Instore-Einkaufserlebnisse miteinander verknüpfen und die Nachfrage richtig bedienen."

PwC-Studie: "Einzelhandel im Wandel – Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?"

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