Das hybride Büro muss ins Angebot: Die Ansprüche der Mieter

Weniger als 40 Prozent der Arbeitnehmer in Europa nutzen derzeit das Büro. Das meldet knapp die Hälfte (48 Prozent) der 136 vom Immobiliendienstleister CBRE befragten Unternehmen. Rund 56 Prozent der Arbeitgeber glaubt, dass die aktuelle Situation langfristiger Natur sein wird. Von den kleineren Unternehmen (bis 1.000 Mitarbeiter) gehen sogar 68 Prozent von einem Dauerzustand aus.

Zwei Drittel der Firmen haben verbindliche Regelungen für die Anwesenheit im Büro eingeführt. Vor einem Jahr waren das nur 40 Prozent – mindestens drei Tage pro Woche ist die Regel bei 43 Prozent der europäischen Unternehmen, die an der Umfrage teilgenommen haben.

Büroimmobilien: Die Präferenzen der Unternehmen

Ein hybrides Arbeitsmodell, bei dem die Mitarbeiter die Zeit zu gleichen Teilen im Büro und remote verbringen, ist weit verbreitet. Rund die Hälfte der Unternehmen präferiert dieses Modell auch langfristig. Rund ein Drittel (38 Prozent) will die Mitarbeiter überwiegend zurück im Büro haben. Elf Prozent bevorzugten, dass die Mitarbeiter überwiegend remote arbeiten. Kaum ein Unternehmen setzt laut CBRE auf die Extreme – vollständige Büropräsenz oder vollständige Remotearbeit.   

"Sowohl bei den Arbeitgebern als auch den Mitarbeitern scheint sich langsam ein neues Arbeitsmodell zu etablieren", sagt Oliver Küppers, Head of Advisory & Transactions bei CBRE in Deutschland. Das mobile Arbeiten sei zwar mittlerweile fester Bestandteil der europäischen Bürokultur geworden, gleichzeitig sei aber das physische Büro mit seinen Vorteilen der Zusammenarbeit, des Wissenstransfers und Erfahrungsaustauschs nicht wegzudenken.

Was Mieter vom modernen Büro erwarten

"An Büroimmobilien werden heute andere Anforderungen gestellt als noch vor einigen Jahren", so Pawel Krolikowski, Head of Workplace Consulting bei CBRE in Deutschland. Mitarbeiter kommen nach seiner Beobachtung nicht mehr ins Büro, um den ganzen Tag nur am Schreibtisch zu sitzen – es geht auch um den persönlichen Austausch und die Interaktion mit Kollegen und Kunden.

"Flächen und Räume müssen deswegen nicht nur offener und kollaborativer, sondern auch flexibel und tätigkeitsbezogen gestaltet werden", ergänzt Krolikowski. Gefragt seien auch Räume, in denen konzentriertes und ungestörtes Arbeiten möglich ist, ähnlich wie im Home Office. "Da sich die Tätigkeiten während des Arbeitsalltags ändern, ist eine entsprechende Quantität und Anordnung der jeweiligen Raummodule unabdingbar", sagt der Experte.

Hot-Desking: Kollaborative Arbeitsmodelle auf dem Vormarsch

Wie die CBRE-Umfrage auch zeigt, reduziert bereits die Mehrheit (83 Prozent) der großen Unternehmen (mehr als 5.000 Mitarbeiter) die Anzahl der fest zugewiesenen Arbeitsplätze. 81 Prozent erhöhen zudem die Zahl der tätigkeitsbezogenen Arbeitsumgebungen.

Kollaborative Modelle wie das Hot-Desking (65 Prozent) nehmen insgesamt zu: Dadurch hat knapp ein Viertel (24 Prozent) der befragten Unternehmen ein höheres Mitarbeiter-Arbeitsplatz-Verhältnis als 2:1. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 waren es sieben Prozent. Der Anteil von Unternehmen mit einem Verhältnis 1:1 sank von 30 Prozent im Jahr 2022 auf nun sieben Prozent.

Büroflächen werden reduziert: Der Trend geht zur Konsolidierung

Knapp 60 Prozent der Umfrageteilnehmer haben in  den vergangenen drei Jahren die genutzte Bürofläche reduziert, meistens um zehn bis 30 Prozent. "Der Trend zur Konsolidierung wird sich auch in den kommenden Jahren weiter fortsetzen – nicht nur aufgrund der Zunahme hybrider Arbeitsmodelle", erklärt Küppers. Viele Unternehmen befinden sich demnach gerade in einem Prozess der Kostensenkung und Reduktion von Ineffizienzen.

Deswegen wird laut CBRE bei Büros nun mehr auf Qualität statt Quantität gesetzt: Knapp die Hälfte (45 Prozent) der Unternehmen zieht bereits ganz oder teilweise in qualitativ höherwertige Räumlichkeiten um – dafür werden auch höhere Mieten in Kauf genommen. Immerhin knapp ein Viertel (23 Prozent) der Befragten prüft die Option.

"Für Vermieter wird es immer wichtiger, ihre Mieter, deren Geschäftsmodelle und damit deren Anforderungen an Standort und Objekte genaustens zu kennen", rät Krolikowski. In Zukunft würden nicht nur Mietverträge, sondern auch Bürokonzepte immer individueller gestaltet werden.

Flex-Office und Nachhaltigkeit: was sonst gefragt ist

Auch das Interesse an Flex-Office-Lösungen ist gefragt. Zwar geben in der CBRE-Umfrage knapp zwei Drittel (63 Prozent) der Unternehmen an, dass flexible Büroflächen derzeit weniger als zehn Prozent des Portfolios ausmachen, aber nur 46 Prozent gehen davon aus, dass das in zwei Jahren noch der Fall sein wird.

Bei der Standortwahl des Büros ist die Erreichbarkeit ein wichtiges Kriterium: 80 Prozent finden dabei die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel am wichtigsten, noch vor Parkplätzen (57 Prozent). Ladestationen für Elektrofahrzeuge (48 Prozent) und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder oder Motorroller (38 Prozent) wurden ebenfalls als wichtige Faktoren genannt.

Bei der Auswahl des Bürogebäudes setzen 55 Prozent der Befragten auf nachhaltige Immobilien. Bei der Umfrage 2022 waren es noch 44 Prozent und 2021 sogar nur 37 Prozent. Weniger Relevanz haben technischen Innovationen wie eine Gebäudeapp (17 Prozent) oder die kontaktlose Bedienung von Türen und Fahrstühlen (13 Prozent). Auch Dienstleistungen wie Tagesbetreuung (elf Prozent) oder Concierge-Services (neun Prozent) legen nur wenige Firmen Wert.

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