Privat oder für Rendite: Experten-Tipps für Immobilienkäufer

Das Angebot an Wohnimmobilien am Markt ist gewachsen, die Hypothekenzinsen sind auf einem stabilen Niveau, könnten künftig aber auch wieder leicht ansteigen, die Kaufpreise entwickeln sich verhalten, wie das Maklerunternehmen Von Poll Immobilien mitteilt. Deutlich stärker und langfristig steigen vielerorts die Mieten. Diese Trends werfen die Frage auf: Kaufen oder mieten – was spricht derzeit für welche Option?

227 selbstständige Immobilienexperten des Unternehmens haben im Juli 2025 in einer Online-Umfrage ihre Einschätzung dazu abgegeben, wie sich die Kauf- und Mietpreise im Bestand und im Neubau im weiteren Jahresverlauf verändern könnten. 

Energieeffiziente Wohnimmobilien werden teurer

Die Mehrheit (64,8 Prozent) der befragten Makler gab an, dass die Kaufpreise für energieeffiziente Wohnimmobilien leicht anziehen werden. Mehr als jeder Zehnte (15 Prozent) rechnet mit einem deutlichen Preisanstieg. Ein stabiles Preisniveau erwarten 18,1 Prozent. Nur 1,8 Prozent der Immobilienexperten prognostizieren leicht rückläufige Preise und lediglich 0,4 Prozent halten starke Preisrückgänge für wahrscheinlich.

Bei unsanierten Wohnimmobilien zeichnet sich ein gegenteiliger Trend ab: Knapp die Hälfte (45,4 Prozent) der Befragten erwarten, dass die Kaufpreise hier weiter leicht sinken werden und zirka ein Drittel (30,8 Prozent) rechnet mit deutlichen Rückgängen. Stagnierende Immobilienpreise sehen 20 Prozent der Experten. Steigende Preise hält kaum jemand für realistisch: 3,1 Prozent gehen von einem leichten Plus aus, gerade einmal 0,4 Prozent von einem kräftigen Anstieg.

"Auch unsanierte Bestandsobjekte können sehr attraktiv sein, erfordern aber eine sorgfältige Beratung – insbesondere mit Blick auf mögliche Sanierungskosten und Fördermöglichkeiten", sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der Von Poll Immobilien GmbH. "Insgesamt bleibt Wohneigentum die verlässlichste Säule für Altersvorsorge und finanzielle Sicherheit."

Staatliche Förderungen machen Neubau attraktiv

Bei Neubauten zeigt sich ein differenziertes Bild: 45,8 Prozent der befragten Experten sehen die Preise im laufenden Jahr auf hohem Niveau stagnieren – knapp ein Drittel der Makler rechnet mit weiteren Zuwächsen: 29,5 Prozent erwarten leicht steigende Preise, 8,4 Prozent sogar deutliche Anstiege. Im Neubausegment prognostizieren nur 13,7 Prozent moderate Rückgänge, 2,6 Prozent halten starke Preisverluste für möglich.

"Der Neubausektor hat sich nach den Preissteigerungen der vergangenen Jahre gefestigt", so Ritter. "Neubauten sind nach wie vor eine gute Möglichkeit, sich eine energieeffiziente und nachhaltige Immobilie zu sichern." Staatliche Förderungen und das gestiegene Interesse an klimafreundlichem Wohnen machten dieses Segment attraktiv. Für Käufer bedeute das langfristige Planungssicherheit und eine zukunftssichere Investition in die Altersvorsorge, verbunden mit hohem Wohnkomfort und stabilen Werten.

Kaufen oder mieten – was spricht für welche Option?

Bei den Mieten rechnet die Mehrheit der Immobilienexperten mit weiteren Anstiegen: 63,9 Prozent erwarten für Bestandsobjekte einen leichten Anstieg, bei Neubauten sind es 52 Prozent. Von kräftigen Zuwächsen gehen 18,5 Prozent der Befragten im Bestand und 30,8 Prozent im Neubau aus. Dass die Mieten auf dem derzeitigen Niveau verharren, denken 17,2 Prozent der Makler im Bestand und 16,7 Prozent im Neubau. Lediglich 0,4 Prozent prognostizieren einen leichten Rückgang.

"Wer heute kauft, sichert sich nicht nur moderatere Kaufpreise, sondern profitiert auch von der aktuell größeren Auswahl und verhältnismäßig ruhigeren Marktlage", rät Ritter. Es sei sehr unwahrscheinlich, dass die Kaufpreise dauerhaft auf dem derzeitigen Niveau bleiben – viele Experten erwarteten mittelfristig wieder steigende Preise.

Immobilie als Renditeobjekt: Kauf zur Vermietung

Ob für den Vermögensaufbau oder die Altersvorsorge – der Anteil an Finanzierungen von Wohneigentum zur Vermietung ist in den vergangenen zehn Jahren von 16 auf 26 Prozent gestiegen. Das geht aus Daten der Dr. Klein Privatkunden AG hervor. Warum sich die Kapitalanlage lohnt, wo die Renditen am höchsten sind und worauf beim Kauf zu achten ist.

"Vor dem Hintergrund der deutlich gestiegenen Mieten der vergangenen Jahre lohnt sich das Invest in eine Immobilie zur Vermietung umso mehr", meint Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Stuttgart. Das gelte trotz der gestiegenen Kaufpreise für Wohneigentum. "Da die Nachfrage bekanntlich den Preis bestimmt, werden die Mieten aufgrund des viel zu knappen Wohnraums auch in Zukunft weiter steigen."

Wohneigentum: Wo sich die Kapitalanlage am meisten lohnt

Idyllisch auf dem Land, beschaulich in einer Kleinstadt oder doch mitten im urbanen Trubel? Wo ist eine Immobilie als Renditeobjekt am attraktivsten? Laut Lenz hängt die Standortwahl vor allem von den Anlagevoraussetzungen der künftigen Vermieter ab.

Wer viel Eigenkapital sicher anlegen will, ist dem Experten zufolge in größeren Städten gut bedient, wo die Mieten hoch sind und damit die Renditen gut. Wer etwas aufbauen will, sollte demnach die sogenannten A-Lagen meiden, weil hier auch die Kaufpreise sehr hoch sind. Wie eine repräsentative Umfrage von Dr. Klein ergab, bevorzugen rund 45 Prozent der Käufer, Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern.

Für die repräsentative Umfrage wurden mehr als 1.000 Menschen befragt, die in den nächsten fünf Jahren einen Immobilienkauf zur Eigennutzung oder zur Vermietung planen. Die Studie wurde online zusammen mit der Horizoom GmbH ausgeführt.

Kauf von vermieteten Wohnimmobilien

Rund die Hälfte  (55 Prozent) der potenziellen Kapitalanleger will als Renditeobjekt eine Wohnung kaufen, 19 Prozent ein Einfamilienhaus und 18 Prozent ein Mehrfamilienhaus. Zum Einstieg sind laut Lenz eher kleinere Wohnungen um die 40 oder 50 Quadratmeter gefragt: "Sie lassen sich in der Regel gut finanzieren und leicht vermieten."

Wer eine bereits vermietete Immobilie übernehmen wolle, habe den Vorteil, dass von Anfang an die monatliche Kreditrate abgesichert sei. Am begehrtesten hier sind neuere Bestandsimmobilien: 55 Prozent der zukünftigen Vermieter bevorzugen ein Objekt, das nicht älter als 30 Jahre ist. Nur ein Viertel (26 Prozent) will in einen Neubau investieren.

Risiko von unerwünschten Mietausfällen

"Anders als bei Immobilien zur Eigennutzung ist es bei Kapitalanlagen ratsam, die Tilgung nicht zu hoch anzusetzen.  Das hat zum einen steuerliche Vorteile, zum anderen lassen sich so mit der Zeit Rücklagen bilden, die Mietausfälle kompensieren können", erklärt der Spezialist von Dr. Klein. Es kann sinnvoll sein, bei der Finanzierung einen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren. Dann bestehe auch bei einem längeren Mietausfall die Möglichkeit, die monatliche Kreditrate zu senken und fehlenden Einnahmen aufzufangen.

Drei Viertel der Umfrageteilnehmer, die bis 2030 ein Renditeobjekt kaufen wollen, gaben an, bereits eine oder mehrere Immobilien zu haben. Trotzdem fassen 53 Prozent einer Finanzierungsberatung ins Auge. Lenz empfiehlt außerdem, steuerlichen Rat einzuholen.

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