Als Zahlenmensch sieht Felix Embacher derzeit wieder den einen oder anderen Lichtstrahl am bewölkten Developer-Himmel. Wichtig sind tiefe Taschen und Freunde, die man ins Boot holen kann. 3 Fragen an den Head of Research and Data Science von Bulwiengesa.
Sie sind Immobilienökonom und Diplom-Geograf. Ein Mann der Zahlen. Wie sieht denn Ihr Bezug zur Immobilienbranche und zur Projektentwicklung eigentlich aus?
Felix Embacher: Projektentwickler sind ein wichtiger Kundenbereich von Bulwiengesa und Adressat von vielen Marktanalysen, die wir machen. Wir haben vier Augen und das ist vielleicht ein bisschen meine persönliche Historie: Ich bin zum einen ein Zahlenmensch, aber auch ein Beratermensch. Ich habe viele Jahre als Analyst und Gutachter gearbeitet und hunderte Projektentwicklung begleitet, immer in der Phase vor Projektstart oder zum Projektstart, um das ganze Thema – Machbarkeit, Exit, Chancen – zu beleuchten. (…) Und da ist über die Jahre das große Netzwerk gewachsen, von dem ich, von dem wir heute profitieren.
Ein riskantes Geschäft
Sind Developer die ersten oder die letzten, bei denen Marktveränderungen ankommen – wie schätzen Sie das ein? Wahrscheinlich hängen sie doch sehr stark am Tropf der gesamtwirtschaftlichen Lage und auch der politischen Rahmenbedingungen.
Für mich sind die Projektentwickler ein Frühindikator, wie es der Immobilienwirtschaft geht. Denn Projektentwickler sind mit ihrem Geschäft per se relativ risikoreich unterwegs, weil sie einen hohen Fremdkapitaleinsatz haben, und weil sie eine Realisierungsphase haben, in der alles Mögliche passieren kann – von Preissteigerungen bis zu unverhofften Funden naturschutzrechtlicher oder archäologischer Belange, oder was auch immer auf so einem Grundstück passieren kann.
Baukostensteigerungen und alles sonst, was Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft hat, davon sind die Projektentwickler dann tatsächlich relativ früh und relativ heftig betroffen. Gleichzeitig sind sie auch diejenigen, die in Aufwärtsphasen stark profitieren. Wir hatten in den vergangenen Jahren Phasen, wo sich Grundstücke binnen Jahresfrist um 20, 30 Prozent verteuert, also an Wert gewonnen haben. Das haben die natürlich auch mitgenommen. Es ist ein hochinteressantes, aber auch ein riskantes Geschäftsfeld.
(...) Wir sehen jetzt auch, dass die Zinswende wahrscheinlich ein bisschen langsamer abläuft, als wir das vielleicht im Frühsommer noch erwartet hatten, weil die Inflation im Euroraum hartnäckig ist. Und die Wirtschaft hängt nun mal am Tropf der EZB und an den Zinsen. Gerade die Projektentwickler. Und insofern wird sich dann vielleicht auch das Thema Projektentwicklung und Baustarts ein bisschen weiter hinauszögern. Aber wir haben bei den Baustarts einen so starken Rückgang gesehen im Vergleich zu den Jahren 2021 und 2022, dass es tiefer eigentlich fast nicht mehr gehen kann. Wenn wir dann wieder Zuwachsraten haben, werden diese im Ergebnis ja trotzdem noch unterhalb der Niveaus von 2021, 2022 sein, auch wenn wieder mehr gebaut werden sollte als heute.
Blick in die Glaskugel
Drei Takte zur Finanzierung von Projekten – die Situation ist nach wie vor herausfordernd und wird herausfordernd bleiben. Developer müssen daraus Konsequenzen ziehen. Die Glaskugel ist für einen Statistiker sicher das schwierigste Thema: Sehen Sie Licht am Horizonts?
Es hat sich das grundsätzliche Zinsniveau für die Projektentwickler erhöht. Vor der Zinswende hatten wir sehr hohe Anteile von Mezzanine-Kapital in der Projektfinanzierung. Das ist deutlich nach unten gegangen, der Eigenkapitalanteil muss steigen. Gleichzeitig wird das Fremdkapital und dadurch auch das Eigenkapital und die Verzinsungsanforderungen teurer. Aus der Situation kommt man aktuell nur heraus, wenn man tiefe Taschen hat und gleichzeitig Freunde, die man mit ins Boot holen kann – und dann eben als Joint Venture Partner gewinnt. Ansonsten ist das momentan keine erfreuliche Situation.
(...) Es gibt Parameter, die ein Licht am Horizont begründen lassen. Die Zinswende (...) ist eingeleitet. An der Stelle hat man ein Szenario, dass die Projektentwicklungsfinanzierung wieder günstiger wird. Das ist schon mal ein sehr großer Hoffnungsschimmer. Dann haben wir – gerade wenn wir über den Wohnungsmarkt sprechen – in den Fundamentaldaten, also der reinen Wohnraumnachfrage, ein Argument, dass man davon ausgehen kann, dass das in steigenden Mieten oder niedrig bleibenden Leerständen münden wird, was für den Wohnungsmarkt ein ausschlaggebendes Element sein dürfte. Projektentwickler, die damit Geschäfte machen wollen, werden das Wagnis wieder in Kauf nehmen und Baustarts tätigen.