Forstimmobilien bieten gute Renditen – wenn der Preis stimmt

Waldflächen gelten als langfristig sicherer Anlagehafen. Bei einem Investment in deutsche Forstimmobilien ist derzeit eine operative Rendite – also ohne Wertsteigerung von Grund und Boden – von eineinhalb Prozent pro Jahr möglich, im Ausland ist noch mehr drin. Der Durchschnittspreis für Forstflächen in Deutschland liegt bei zirka 12.700 Euro pro Hektar, und es gibt auch noch ein gutes "grünes" Gewissen gratis dazu. Das sind Ergebnisse einer Studie von Colliers International.

Das Immobilienberatungsunternehmen ist vor rund einem Jahr frisch in den deutschen Markt eingestiegen. Ein Neuling auf dem Gebiet Forstimmobilien ist Colliers allerdings nicht: In anderen Ländern – Australien, Neuseeland, Kanada – nimmt das Unternehmen nach eigenen Angaben in dieser Assetklasse bereits eine führende Position ein.

Immobilienpreise: Zwischen 5.000 und 60.000 Euro kostet ein Hektar Wald je nach Region

Der Markt für Waldflächen ist hierzulande eher kleinteilig. Das Transaktionsvolumen betrug laut Colliers etwa im Jahr 2018 insgesamt rund 430 Millionen Euro bei einer Verkaufsfläche von 34.100 Hektar. Im Schnitt wechselten nur 1,8 Hektar Wald pro Deal den Eigentümer.

Der durchschnittliche Einkaufspreis für Forstflächen hat sich seit dem von Colliers gewählten Referenzjahr 2018 bei 12.700 Euro pro Hektar stabilisiert. Allerdings unterliegt der Transaktionsmarkt großen regionalen Unterschieden: Das Spektrum reicht von 5.000 Euro pro Hektar für eine Kleinfläche in Thüringen über 13.000 Euro pro Hektar für einen vorratsstarken Kiefernwald in Brandenburg bis hin zu satten 60.000 Euro pro Hektar für ein kleines Waldstück in Oberbayern.

Forstbetriebe suchen zum Teil nach Investoren, denen eine langfristige Wertanlage wichtiger ist als das schnelle Geld – umgekehrt sind Forstimmobilien für Investoren interessant, weil sie "zu einer Gesamtrisikoabsenkung im Portfolio" führten, meint Eckbrecht von Grone, Co-Head Land & Forst bei Colliers.

Waldinvestment: Holz als Roh(bau)stoff boomt

Der Klimawandel habe in den vergangenen Jahren deutliche Spuren hinterlassen, schreibt Colliers. Stürme, Trockenheit und Schädlinge haben demnach zirka 300.000 Hektar des deutschen Waldes zerstört. Der Preis für Rohholz sank in Folge um rund 50 Prozent durch das erhöhte Holzaufkommen, was die Ertragssituation deutlich verschlechtert hat.

"Erfreulicherweise gibt es in diesem Jahr deutliche Anzeichen einer Markterholung", sagt von Grone. Die wachsende Bedeutung des Waldes zur Klimaregulierung und bei der Speicherung von CO2 könnte künftig außerdem zu einer wieder besseren Ertragslage von Forstbetrieben führen, erläutert Kollege Nils von Schmidt. "Die Nachfrage nach Holz und guten Holzqualitäten ist stabil und garantiert langfristige Erträge. Ein Investment in Grund und Boden schützt vor Inflationsverlusten."

Die Werte von Grund und Boden blieben langfristig erhalten, Forstinvestments hätten geringe Korrelationen zu anderen Assetklassen und es gebe zudem Vorteile beim Erbschaftssteuerrecht. Das gute Gewissen, das sich mit der "grünen" Anlageform einstelle, komme hinzu – ein Faktor, der ebenfalls immer wichtiger werde.

In den USA sinken die Holzpreise drastisch – zeichnet sich ein Trend für Deutschland ab?

Rund 3,7 Milliarden Kubikmeter beträgt laut Colliers der gesamte Holzvorrat in Deutschland. 87,7 Millionen Kubikmeter pro Jahr betrug der Abgang für den Zeitraum 2012 bis 2017. Den Hauptteil machte die Holzernte aus. Dem stehen 117 Millionen Kubikmeter Holzzuwachs pro Jahr gegenüber. Das ergibt einen Netto-Vorratsaufbau von 29,3 Millionen Kubikmeter Holz. Doch die Nachfrage nach deutschem Bauholz steigt – auch im Ausland.

Im vergangenen Jahr hat Deutschland insgesamt die Rekordmenge von 12,7 Millionen Kubikmetern Rohholz exportiert, wie das Statistische Bundesamt jüngst berichtete. Einer der Hauptkäufer: die USA. Dort sinken mittlerweile die Preise für den Rohstoff drastisch, wie "Spiegel Online" unter Berufung auf die Nachrichtenagentur "Bloomberg" berichtet, während die Baubranche hierzulande unter massiven Kaufpreissteigerungen und Materialknappheit leidet. Einzelne Bundesländer forderten die Bundesregierung kürzlich zum Exportstopp auf.

Auch die Kaufpreise für forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland sind zwischen 2009 laut dem Colliers-Marktbericht in fast allen Bundesländern gestiegen. Im Schnitt lag das Preisplus in dem Zeitraum bei mehr als 54 Prozent.

Colliers Forstmarktbericht 2021 zum Download

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