Investoren grasen deutschen Markt für Mietwohnungen ab

Das Interesse von institutionellen Investoren an neuen und älteren Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist weiterhin sehr hoch, wie es in der Empira-Studie "Institutional Trends 2023" heißt, für die Bulwiengesa im Juni und Juli 81 Profianleger befragt hat.

Vieles spricht für Investments in Mietwohnungen

Besonderes Interesse (87 Prozent) besteht laut der Umfrage der Analysten am Wohnungsneubau in den sieben Metropolen bei einer Bruttoankaufsrendite von 4,5 bis fünf Prozent. Rund ein Drittel der befragten institutionellen Investoren und Family Offices würde bei Bruttoankaufsrenditen von bis zu vier Prozent kaufen. Bei kleinen und mittelgroßen Städten nimmt das Interesse am Wohnungsneubau ab: Bei bis zu vier Prozent Bruttoankaufsrendite sind nur zwölf Prozent der Anleger zum Kauf bereit – bei bis zu fünf Prozent Rendite erhöht sich der Wert auf 57 Prozent.

"Die Fakten sprechen kurz-, mittel- und langfristig für Investments in Mietwohnungen", sagt Lahcen Knapp, Chairman der Empira Gruppe. Die Nachfrage sei sehr hoch und werde wegen der demografischen Entwicklung hoch bleiben. Gleichzeitig befinde sich die Neubautätigkeit im Sinkflug. Knapp: "Die Mieten werden deshalb insbesondere in den Metropolen weiter steigen."

Auch bei Investments in Bestandswohnungen liegt der Schwerpunkt auf den "Top 7". 20 Prozent der Investoren haben Interesse bei einer Ankaufsrendite von bis zu vier Prozent und 54 Prozent bei bis zu fünf Prozent.

Büroimmobilien: Ankauf hängt von der Risikoklasse ab

Bei Investments in Metropolbüros hängt das Interesse der Anleger stark von der Risikoklasse ab. Nur zwölf Prozent der Investoren sind bereit, bei einer Bruttorendite von bis zu vier Prozent Core-Immobilien zu kaufen – erst ab zirka fünf Prozent Rendite ist laut Empira-Studie die Mehrheit der Befragten bereit, in Core-Objekte zu investieren. Für Value-Add-Objekte würde die Mehrheit der Befragten erst oberhalb von sechs Prozent Bruttoankaufsrendite investieren.

"Der Markt für Büroimmobilien wird sich weiter differenzieren", erklärt Knapp. "Wir erwarten eine große Angebotsknappheit an hochwertigen Büroobjekten und rechnen daher mit steigenden Mieten in diesem Bereich." Hintergrund ist das EU-Programm "Fit for 55" –  laut der vom Europäischen Parlament beschlossenen Vorlage sollen bis 2028 alle neuen Gebäude CO2-neutral sein. Das hat große Auswirkungen auf den Bestand. "Ältere und energetisch ungünstige Büroobjekte werden zunehmend von Leerstand betroffen sein", so Knapp.

Develop-and-Hold-Strategie und ESG-Kriterien im Fokus

Mit 57 Prozent (2022: 59 Prozent) hat in der aktuellen Umfrage deutlich mehr als die Hälfte der befragten Investoren Interesse an einer Develop-and-Hold Strategie. Gegenüber der Vorjahresbefragung ist jedoch erkennbar, dass sich die Antworten recht deutlich von "definitiv" auf "eher ja" verschoben haben, heißt es bei Empira. Nur ein geringer Teil (elf Prozent) der Anleger schließt Develop-and-Hold Strategien gänzlich aus.

Auch ESG-Kriterien sind für die Umfrageteilnehmer weiterhin wichtig. Für 85 Prozent der Investoren hat das nachhaltige Investieren eine "eher hohe" oder "sehr hohe" Bedeutung – im Vorjahr waren es 88 Prozent. Die relevantesten Einzelmaßnahmen: 74 Prozent der Befragten wollen den CO2-Fußabdruck messen (Vorjahr: 62 Prozent), 29 Prozent planen ausschließlich Investments in zertifizierte Gebäude (Vorjahr: 16 Prozent).

Artikel-8-Fonds stehen weiterhin hoch im Kurs, jeweils 22 Prozent der Umfrageteilnehmer planen "sehr wahrscheinlich"  oder "eher wahrscheinlich" Investments.

Kreditfonds: Mehr Whole-Finanzierung, weniger Mezzanine

Das Interesse an Kreditfonds im Segment Whole-Finanzierung ist bei der Empira-Umfrage 2023 gegenüber dem Vorjahr deutlich gewachsen. Ein höherer Anteil (jeweils zwölf Prozent) der Investoren hat "definitiv" Interesse (Vorjahr: acht Prozent) oder "eher ja" (Vorjahr: zehn Prozent). Das Interesse an Kreditfonds im Segment Mezzanine-Finanzierung ist demnach deutlich gesunken. Ein geringerer Anteil von insgesamt 15 Prozent hat "definitiv" oder "eher ja" geantwortet, in der Umfrage 2022 waren das noch 26 Prozent.

Bei möglichen Investments im Kreditfondsbereich planen 39 Prozent keine größeren Veränderungen (Vorjahr: 35 Prozent). Jeder fünfte (21 Prozent) Investor nimmt sich steigende Investmentvolumina vor, im Jahr 2022 gaben das 24 Prozent der Umfrageteilnehmer an. Bei Debt-Fonds ist eine Reduktion der Investmentvolumina nur im kleinen Umfang geplant, lautet ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie. Im Vergleich zu 2022 wollen aber mehr Investoren das Volumen im Bereich Equity stabil halten: 55 Prozent (bis Ende 2024) zu 44 Prozent (bis Ende 2023). 18 Prozent planen den Ausbau der Aktivitäten und nur neun Prozent eine Verringerung der Investmentvolumina.

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