Mietverträge nehmen wenig Rücksicht auf ein Virus

Das Coronavirus breitet sich weiter aus und bereitet auch Bestandshaltern und gewerblichen Mietern zunehmend Sorgen. Gewerbemieter beklagen schon jetzt signifikante Umsatzeinbußen und die Debatte um weitere Veranstaltungsverbote und mögliche Gebietsabriegelungen beunruhigt zusätzlich. Viele Vermieter und Mieter fragen sich daher, welche Auswirkungen eine sich ausweitende Corona-Krise auf ihre vertraglichen Pflichten unter bestehenden Mietverträgen hat: Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Bestehen besondere Pflichten infolge des Coronavirus?

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Das kann der Fall sein, wenn Personal, das zum Betrieb des Gebäudes erforderlich ist, quarantäne- oder krankheitsbedingt ausfällt. Sofern hierdurch die Nutzung der Mietsache nicht möglich ist, entfällt auch die Mietzahlungspflicht. Sollten personelle Engpässe beim Vermieter lediglich zur Beeinträchtigung der Nutzung führen, beispielsweise durch eingeschränkte Reinigungs- oder Hausmeisterleistungen, steht dem Mieter das gesetzliche Mietminderungsrecht zu.

Denkbar ist auch, dass die Nutzung der Mietsache durch Engpässe oder Ausfälle bei externen Versorgern wie beispielsweise für Wasser, Strom und Heizung, eingeschränkt ist. Ob der Vermieter hierfür einstehen muss, hängt davon ab, ob er diese Leistungen mietvertraglich schuldet oder der Mieter diese selbst beauftragt. In gewerblichen Mietverträgen ist die Haftung des Vermieters für Ausfälle externer Versorger jedoch regelmäßig vertraglich ausgeschlossen.

Quarantäneanordnungen wegen Corona begründen kein Mietminderungsrecht

Was aber gilt, wenn der Vermieter die Mietsache zwar im geschuldeten Umfang zur Verfügung stellt, der Mieter diese aber nicht nutzen kann? Dies könnte passieren, wenn der Mieter oder seine Mitarbeiter einer Quarantäneanordnung unterliegen, die Mietsache aufgrund von behördlich angeordneten Gebietsabriegelungen nicht erreichbar ist oder die mietvertragliche Nutzung aufgrund genereller Veranstaltungs- oder Betriebsverbote gänzlich untersagt wird. In diesen Fällen fehlt es letztendlich an einem Mangel der Mietsache, der Voraussetzung für ein Minderungsrecht des Mieters ist. Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.

Gebietsabriegelungen beeinträchtigen zwar den Gebrauch, stellen jedoch als Umstände außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters nur dann einen mietrechtlichen Mangel dar, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflussen und bei Vertragsschluss nicht fernliegend waren. Das trifft bei Gebietsabriegelungen infolge des Coronavirus regelmäßig nicht zu. Auch generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

Vor diesem Hintergrund scheidet auch ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung aus. Ein solcher käme allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht, ein Spezialfall des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben. Danach kann bei einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, die Anpassung des Vertrages verlangt werden. Dazu zählen beispielweise auch Natur- oder Zivilkatastrophen. Jedoch kann sich eine Partei nicht auf die veränderten Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen – wie eben das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache. Dies betrifft nicht nur die Mietzahlungspflicht, sondern auch eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.

Außer in Fällen der Unmöglichkeit, zum Beispiel bei behördlichen Veranstaltungs- und Betriebsverboten, bleibt der Mieter daher bei einer vereinbarten Betriebspflicht weiterhin zum Betrieb verpflichtet. Etwas anderes gilt, wenn auch der Vermieter ausnahmsweise am geschäftlichen Risiko des Mieters teilnimmt. Das ist zum Beispiel bei vereinbarten Umsatzmieten der Fall. Zahlt der Mieter also Abschlagszahlungen auf infolge der Corona-Pandemie nicht mehr realisierbare Umsatzerwartungen, dürfte ihm ein Anpassungsrecht zustehen.

Mieter kann Informationspflicht wegen Corona haben – und möglicherweise weitere Schutzpflichten

Neben den vertraglichen Hauptpflichten treffen die Parteien auch ohne explizite Regelung gegenseitige Fürsorge- und Schutzpflichten. Hieraus kann sich in Zeiten der Corona-Krise insbesondere eine Informationspflicht ergeben. Gibt es etwa im Mietbereich einen Coronavirus-Fall und kann eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren. Darüberhinausgehende Schutzpflichten wie etwa Desinfektionspflichten von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall. Dafür muss eine konkrete Gefahr, beispielsweise durch eine nachgewiesene Infektion, für Mieter und Nutzer des Gebäudes vorliegen. Das allgemeine Infektionsrisiko ist hingegen als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Parteien zu begründen.

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