Einstweilige Verfügung gegen „Untervermietung“ nach Räumungsurteil

Hintergrund: Räumung scheitert an Untermieter

Die Vermieterin einer Gaststätte hatte gegen die Mieterin im Mai 2017 ein Räumungsurteil erwirkt. Sodann hat sie versucht, die Mieträume aufgrund des vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils durch den Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Dieser Versuch ist fehlgeschlagen, weil der Gerichtsvollzieher einen Untermieter angetroffen hat.

Der Untermietvertrag ist auf den 1.11.2015 datiert. Die Vermieterin hält den Vertrag für ein Scheingeschäft und für rückdatiert, um die Vollstreckung der titulierten Räumungspflicht zu verhindern. Sie führt an, im gesamten Räumungsverfahren sei von einer Untervermietung keine Rede gewesen. Zudem habe der Untermieter seine Gewerbeerlaubnis erst im Jahr 2017 beantragt.

Die Vermieterin will der Mieterin durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, die Räumlichkeiten unterzuvermieten oder den Besitz oder Gebrauch Dritten zu überlassen. Hierdurch will sie weitere Untervermietungen, die eine Räumung vereiteln könnten, verhindern.

Das Landgericht hat den Antrag abgewiesen. Die Vermieterin könne die Vollstreckungsklausel auf den Untermieter umschreiben lassen. Daher bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis für den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Hiergegen hat die Vermieterin Beschwerde eingelegt.

Entscheidung: Vermieter kann Gebrauchsüberlassung untersagen lassen

Die Beschwerde hat Erfolg. Die Vermieterin kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung verlangen.

Für den Antrag fehlt es nicht am Rechtsschutzbedürfnis. Das wäre dann der Fall, wenn die Vermieterin ihr Rechtsschutzziel, die Vereitelung oder Erschwerung der Vollstreckung der titulierten Räumungspflicht gegen die Mieterin zu verhindern, auf einfacherem und billigerem Weg erreichen könnte.

Wenn ein Dritter im Besitz der herauszugebenden Räume ist, tritt eine solche Erschwerung ein; die Vermieterin benötigt dann zur Räumung entweder einen neuen Titel oder kann unter bestimmten Voraussetzungen die Umschreibung des Titels nach § 727 ZPO beantragen. Dieses Verfahren zur Klauselumschreibung stellt aber keinen einfacheren Weg dar, sondern erschwert seinerseits die Zwangsvollstreckung.

Eine Klauselumschreibung könnte das Rechtsschutzziel auch nicht genauso sicher und wirkungsvoll herbeiführen. Hierfür müsste die Vermieterin durch öffentliche Urkunden nachweisen, dass ein Dritter nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage Besitz an den Räumen erlangt hat. Dies kann mit Schwierigkeiten einhergehen. Und selbst wenn eine Klauselumschreibung auf einen weiteren Rechtsnachfolger der Mieterin möglich wäre, entfiele nicht das Interesse der Vermieterin, eine weitere Rechtsnachfolge im Besitz schon im Ansatz zu verhindern.

Der erforderliche Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 1004 BGB. Diese Vorschrift schützt den Eigentümer vor Beeinträchtigungen des Eigentums, also des Rechts, mit der Sache nach Belieben zu verfahren. Ausfluss dieses Rechts ist der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, der hier besteht. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Mieterin nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt. Da das Mietverhältnis beendet ist, entfällt auch der Vorrang von § 541 BGB, der bei einer Vertragsverletzung des Mieters zunächst eine Abmahnung fordert.

Die Vermieterin hat einen in der Untervermietung liegenden Erstverstoß der Mieterin glaubhaft gemacht. Die vorgetragenen Umstände sprechen dafür, dass der Untermietvertrag zum Schein abgeschlossen und rückdatiert wurde, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Der Verstoß begründet die für einen Unterlassungsanspruch erforderliche Wiederholungsgefahr.

Auch der erforderliche Verfügungsgrund liegt vor. Es ist zu befürchten, dass die Verwirklichung des Räumungsanspruchs durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes (Besitzverhältnis an den Räumen) wesentlich erschwert wird.

(OLG München, Beschluss v. 4.9.2017, 7 W 1375/17)