Durch einen Nießbrauch wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Wird etwa an einem Wohnungseigentum ein Nießbrauch bestellt, darf der Nießbraucher die Wohnung zum Beispiel vermieten und die Mieten vereinnahmen oder aber die Wohnung selbst nutzen. Zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das beiderseitige Rechte und Pflichten beinhaltet. Die Belastung eines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch hat an einigen Stellen Folgen für die Verwaltung, während sie an anderer Stelle ohne Einfluss hierauf bleibt.
Nießbrauch beeinflusst Stimmrecht nicht
Grundsätzlich keinen Einfluss hat ein Nießbrauch an einem Wohnungseigentum auf das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Dieses verbleibt unabhängig vom Beschlussgegenstand beim Wohnungseigentümer, ebenso, wie dieser Hausgeldschuldner bleibt. Auch steht einem Nießbraucher kein eigenes Recht zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen zu; der Eigentümer kann ihn aber zur Beschlussanfechtung ermächtigen.
Der Eigentümer kann dem Nießbraucher gegenüber im Einzelfall verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Das Entstehen und der Umfang einer solchen Pflicht hängen insbesondere davon ab, wie die Kostenregelung zwischen Eigentümer und Nießbraucher gestaltet ist.
Dies berührt aber nur das Innenverhältnis von Eigentümer und Nießbraucher und gibt dem Nießbraucher keine Rechtsmacht gegenüber der Gemeinschaft. Handlungen des Eigentümers, die die Interessen des Nießbrauchers missachten, sind daher wirksam. Da grundsätzlich nur Eigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden können, ist auch die Bestellung eines Nießbrauchers zum Beirat nicht möglich beziehungsweise wäre auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
An bestimmten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer hingegen ist der Nießbraucher zu beteiligen, nämlich immer dann, wenn dieser von der Vereinbarung rechtlich betroffen ist. So wird die Zustimmung des Nießbrauchers als erforderlich angesehen bei Vereinbarungen, die Sondernutzungsrechte begründen, ändern, übertragen oder aufheben, Nutzungsbefugnisse beschränken, Stimmrechte ändern oder eine Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG einführen. Von der Zustimmung des Nießbrauchers nicht abhängen sollen hingegen Vereinbarungen über die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung oder die Änderung der Kostenverteilung.
Vom Nießbrauch sind andere Dienstbarkeiten zu unterscheiden
Vom Nießbrauch sind andere Dienstbarkeiten zu unterscheiden: Die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks. Wichtigstes Beispiel ist das Wegerecht. Bei einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person belastet, die das „dienende Grundstück“ in einer bestimmten Weise nutzen darf. Hier ist das Wohnrecht das bekannteste Beispiel.
