Kürzere Nutzungsdauer: So sparen Vermieter Tausende Euro Steuern

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer hinweg als Werbungskosten geltend machen – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Wohnimmobilien wären so regelmäßig nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.

In vielen Fällen können Vermieter ihre Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen, wenn sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen.

Laut einer Online-Umfrage des Portals ImmoScout24 unter privaten Vermietern schöpfen aber aktuell nur zwölf Prozent der Eigentümer das steuerliche Potenzial eines Restnutzungsdauergutachtens aus und lassen so viel Geld liegen.

Steuern sparen mit Restnutzungsdauergutachten

Je nach Immobilie und Baujahr lassen sich nach Angaben von ImmoScout24 mit einem Gutachten für eine kürzere Nutzungsdauer jährlich Steuern sparen – Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren können das mehr als 9.800 Euro sein. Die Kosten für das Restnutzungsgutachten selbst sind steuerlich absetzbar.  Die Erfolgsquote bei den gestellten Anträgen liege bei mehr als 98 Prozent.

Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten zertifizierter Sachverständiger – ein Umstand, der laut Umfrage jedem vierten (21 Prozent) Gutachtennutzer nicht bekannt ist. Die Erfolgsaussichten sind den Umfrageinitiatoren zufolge sehr gut: Von mehreren Tausend Gutachten, die Immobilienbewerter Sprengnetter, seit Mitte 2023 Teil der Scout24-Gruppe, bisher erstellt hat, sollen mehr als 98 Prozent auf Anhieb akzeptiert worden sein – der verbliebene Rest nach kleinen Anpassungen. "Im Schnitt kann so die jährliche Abschreibungssumme verdoppelt werden", so der Produktverantwortliche Ricardo Fröhlich dos Santis.

FG Köln: Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer reicht

In einem Urteil vom 22.3.2022 (6 K 923/20) stellte das Finanzgericht (FG) Köln klar, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. "Konkret geht es um das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerte Schema zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden", kommentierte David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachterplattform Nutzungsdauer.com. "Die meisten Vermieter in Deutschland zahlen mehr Steuern als sie müssten."

Jeder Vermieter, der eine mehr als 30 Jahre alte Bestandsimmobilie zur Erzielung von Einkünften habe, sollte die tatsächliche Nutzungsdauer überprüfen. Oftmals könne der Abschreibungszeitraum signifikant verkürzt und nicht unerhebliche steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Manche Vermieter verschenken laut Glasenapp zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr.

Grundsätzlich räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG – also 50 Jahre bei Gebäuden ab Baujahr 1925 – zufrieden gibt oder über ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht.

Höherer AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer

Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hatte zuvor das Finanzgericht (FG) Münster (Urteil v. 17.1.2022, 1 K 1741/18 E) entschieden. Diese Rechtsprechung lässt auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, so das Gericht, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden. Das FG Münster folgte damit dem Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 28.7.2021 – IX R 25/19): Es kann sich "jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint." Bis dahin verlangten Finanzämter teilweise die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Experte Glasenapp meinte: Das Urteil des FG Köln bestätige die BFH-Entscheidung aber nicht nur, sondern erleichtere die Verkürzung noch einmal enorm – denn: Die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer könne nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.

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