Schneller-Bauen-Gesetz für Berlin soll ab Dezember gelten

Der Wohnungsbau in Berlin ist gebremst. Der Senat will gegensteuern und hat dazu am 20.8.2024 den Entwurf für das sogenannte Schneller-Bauen-Gesetz mit mehreren Dutzend Maßnahmen beschlossen. Bislang dauern die Vorbereitung und Umsetzung von Bauprojekten nicht selten mehrere Jahre.

Das Gesetzespaket wird nun im Abgeordnetenhaus weiter beraten und danach dort endgültig beschlossen. Laut Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) soll das Gesetz im Dezember 2024 in Kraft treten.

Wohnungsbau per Gesetz beschleunigen: Das ist geplant

Unter anderem sollen Planungs- und Genehmigungsverfahren gestrafft und standardisiert, Prüf- und Bearbeitungsfristen eingeführt und Zuständigkeiten zwischen Landes- und Bezirksebene klarer geregelt werden. Das Land soll mehr Einfluss auf bestimmte Verfahren bekommen. Ein weiteres Ziel der neuen Regelungen ist es, dass Bauherren verlässlicher Auskunft darüber erhalten, wann mit einer Baugenehmigung zu rechnen ist, damit sie besser planen können.

Bei großen Projekten sollen sich alle Beteiligten frühzeitig an einem Tisch abstimmen und Hindernisse aus dem Weg räumen. Ebenfalls geplant ist mehr Digitalisierung. Insgesamt umfasst das Paket 41 Änderungen in neun Landesgesetzen und einer Rechtsverordnung. Hinzu kommen weitere 69 Maßnahmen unterhalb der Gesetzesebene.

Gaebler sprach von einem Meilenstein für die Beschleunigung des Bauens in Berlin. Naturschützer, Grüne und Linke kritisierten das Gesetz, mehrere Bezirksbürgermeister äußerten sich unter anderem skeptisch, dass die neuen Regelungen die Probleme werden beheben können.

Zustimmung kam aus der Bauwirtschaft und vom BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen."Wir hoffen sehr, dass dieses Tempo und diese Entschlossenheit auch im jetzt beginnenden parlamentarischen Verfahren beibehalten werden", sagte Vorständin Maren Kern.

Schneller-Bauen-Gesetz im Koalitionsvertrag

Das Gesetz ist im Koalitionsvertrag 2023 bis 2026 festgeschrieben. Die Koalition aus SPD und CDU ist seit Ende April 2023 im Amt, die Regierung nahm Anfang Mai 2023 die Arbeit auf.

Mitte Dezember 2023 hat das Landesparlament bereits eine Novellierung der Bauordnung beschlossen, die zum Beispiel Geschossaufstockungen, Dachausbauten und das Bauen mit Holz erleichtern soll.

Der 136-seitige Koalitionsvertrag steht unter dem Motto "Das Beste für Berlin" und hat neben dem Thema Bauen unter anderem auch den Mieter- und den Klimaschutz im Blick. Ein Überblick:

Ziel: 200.000 neue Wohnungen pro Jahr

CDU und SPD haben sich auf das Neubauziel von durchschnittlich bis zu 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr geeinigt, davon bis zu 5.000 Sozialwohnungen. Rund 6.500 Wohneinheiten sollen die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) bauen. Das "Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen" soll mit Anreizinstrumenten ausgebaut werden.

Planen und Genehmigen: schnellere Verwaltung

Ein zentrales Projekt ist die umfassende Reform der in Berlin oft von Ineffizienz und Kompetenz-Wirrwarr geprägten Verwaltung. Der Wohnungsbau soll mit einem Schneller-Bauen-Gesetz beschleunigt werden: Geplant sind verkürzte Fristen, schnellere Verfahren, die Nutzung von Baugenehmigungen nach § 34 BauGB und die Prüfung einer Genehmigungsfiktion für Bauvorhaben. Nachverdichtung hat Vorrang.

Großprojekte: Tempelhofer Feld für Wohnungen fit machen

Mit einem städtebaulichen Wettbewerb will die Berliner Regierung die Möglichkeiten einer behutsamen Bebauung am Tempelhofer Feld ausloten. Geplant sind Wohnquartiere mit sozialen Angeboten. Bauen sollen ausschließlich LWU und gemeinwohlorientierte Genossenschaften.

Berlin: Mietspiegel, Kündigungsschutz & Co.

Auch der Mieterschutz soll laut Koalitionsvertrag verbessert werden. Zur Schlichtung von Mietstreitigkeiten soll eine unabhängige Ombudsstelle installiert werden.

Neuer qualifizierter Mietspiegel und Gewerbemietspiegel

Möglichst schnell soll es einen neuen qualifizierten Mietspiegel geben. Als Übergangslösung wird ein einfacher Mietspiegel erstellt. "Es soll ein Gewerbemietspiegel über eine Bundesratsinitiative und die Verbesserung eines angemessenen Kündigungsschutzes geprüft werden", schreiben die Parteien in ihrem Vertrag.

Milieuschutz und Mietenkataster

Die Bezirke sollen bei der Ausweisung neuer sozialer Erhaltungsgebiete unterstützt werden. In einer AG Milieuschutz werden einheitliche Kriterien für deren Anwendung erarbeitet. Falls nötig, will sich die Landesregierung für eine Reform auf Bundesebene einsetzen. Außerdem soll ein digitales Mieten- und Wohnungskataster her.

Zweckentfremdungsverbot: Zwangsgelder verstärkt einsetzen

Das Zweckentfremdungsverbot soll gestärkt werden. Bestehende Zwangsmittel etwa könnten effektiver eingesetzt und Zwangsgelder wirksamer erhoben werden.

Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen

Zum Thema Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen, deren (verfassungs-)rechtliche Machbarkeit eine eigens eingesetzte Expertenkommission geprüft hat, heißt es im Entwurf für einen Koalitionsvertrag wortwörtlich:

"Unter der Voraussetzung, dass die vom Senat eingesetzte Expertenkommission zur Umsetzung des Volksentscheids 'Deutsche Wohnen & Co. enteignen'  eine verfassungskonforme Vergesellschaftungsempfehlung abgibt, verabschiedet die Koalition ein Vergesellschaftungsrahmengesetz, das einen Rechtsrahmen und objektive qualitative Indikatoren bzw. Kriterien für eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG in den Geschäftsfeldern der Daseinsvorsorge (z. B. Wasser, Energie, Wohnen) sowie Grundsätze der jeweils erforderlichen angemessenen Entschädigung definiert. Hierbei wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Das Gesetz tritt zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft."

Sozialwohnungen: Neues Fördermodell für mittlere Einkommen

Auf ein neues Fördermodell, das auf die Bezieher mittlerer Einkommen zielt, haben sich CDU und SPD ebenfalls im Koalitionsvertrag geeinigt. Bisher haben viele Normalverdiener keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung, wenn der Verdienst über den in Berlin geltenden Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein liegt. Die Kaltmieten in dem neuen Fördermodell sollen zwischen neun und elf Euro pro Quadratmeter liegen. Die Förderung von Sozialwohnungen für die unteren Einkommensgruppen soll beibehalten werden.

Klimaschutz: Energetische Sanierung voranbringen

Beim Klimaschutz planen CDU und SPD ein Sondervermögen von fünf bis zehn Milliarden Euro, auch um die energetische Sanierung von Gebäuden voranzubringen.

Gebäude: Typengenehmigung und Effizienzklasse E

"Wir fokussieren uns deshalb insbesondere auf die Gebäude mit den schlechtesten Energieeffizienzen", heißt es im Koalitionsvertrag: "Die sogenannten Worst performing Buildings." Auch die geplante Novelle der Bauordnung hat Maßnahmen für den Klimaschutz im Blick, dazu gehören die Aufnahme von Typengenehmigungen und einer Energieeffizienzklasse E für Gebäude.

Klimaneutralität durch Stadtumbau

Bei Großprojekten wie dem Tempelhofer Feld sollen dezentrale erneuerbare Energien und die Begrünung einen zusätzlichen Beitrag zur Klimaneutralität leisten. Die neue Koalition will zudem Projekte des ökologischen Stadtumbaus wie den Rückbau der Autobahn A 104 umsetzen und prüft die Überbauung von Abschnitten der A 100 unter anderem für Wohnungsbau und Grünflächen.

Koalitionsvertrag für Berlin 2023 bis 2026

Schneller-Bauen-Gesetz: Der Zeitplan

Der Senat hatte sich bereits am 4.6.2024 auf einen Entwurf geeinigt. Der Zeitplan sah danach erst die Befassung im Rat der Bürgermeister, bevor der zweite Senatsbeschluss am 20. August folgen konnte. Das Abgeordnetenhaus wird das Gesetz voraussichtlich Mitte September 2024 verabschieden.

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