Smart Home und Datenschutz: Was Eigentümer beachten müssen

Sie heißen Kiwi, Beloxx, Dom, Danalock oder Latch und haben eines gemeinsam: Schließsysteme sollen nach Vorstellungen der Hersteller nicht mehr mit einem Schlüssel funktionieren. Stattdessen kommen WLAN- und Bluetooth-Technologien zum Einsatz. Auf der Webseite eines der Hersteller eines elektronischen Schließsystems steht: "Schlüssel sind hochgradig unsicher, kopierbar, unpraktisch und ineffizient."

So weit, so richtig – wenn es um Schließlösungen für externe Dienstleister geht, die Zugang zu Hofdurchfahrten, Eingangstoren, Müllboxen oder Posträumen erhalten sollen, und der Riesen-Schlüsselbund der Vergangenheit angehören soll.

Doch sind bei diesen Lösungen die Rechte der Bewohner, vor allem von Mietern und selbst nutzenden Eigentümern, betroffen? Eine Abwägung könnte zu dem Ergebnis kommen, dass hierbei die Rechte der betroffenen Personen eher nachrangig berührt sein werden. Einer Nachrüstung von Eingangstoren, Durchfahrten und Türen zu Nebenräumen dürfte damit der Datenschutz nicht im Weg stehen.

Nachträglicher Einbau von elektronischen Schließ­systemen und Bewegungsdaten

Wie ist es aber, wenn die Hauseingangstür für eine Wohnanlage nachträglich mit einem elektronischen Schließ­system ausgestattet werden soll und allen Bewohnern des Hauses – Mietern wie selbst nutzenden Eigentümern im Fall einer WEG – nur noch ein Chip zur Öffnung der Eingangstür zur Verfügung gestellt wird?

In einer großen Wohnanlage in New York City haben die Hauseigentümer den gesamten Apartmentblock im Herbst 2018 mit einem elektronischen Schließsystem ausgestattet. Die Öffnung der Eingangstür, des Postraumes und die Bedienung des Fahrstuhls sollten mit dem Einbau nur noch durch das digital gesteuerte System erfolgen.

Dagegen hat eine Gruppe von Mietern geklagt. Sie wollten ihren Schlüssel zurück und das elektronische System nicht nutzen. Verschiedene Gründe sind dafür angeführt worden. Für die Steuerung sei ein Smartphone erforderlich. Aber nicht jeder Mieter wolle ein solches nutzen. Weiterhin sei der Download und die Bedienung der App kompliziert, sodass die Nutzung nicht zumutbar sei. Außerdem fühlten sich die Mieter unter Druck gesetzt: Ihr Kommen und Gehen werde getrackt und ihre Bewegungen aufgezeichnet. Das gelte unabhängig davon, ob die Steuerung durch eine App oder über eine Schlüsselkarte erfolge. In beiden Fällen würden Bewegungsdaten aufgezeichnet.

Die Schwierigkeit bei einer Nachrüs­tung besteht für Eigentümer dann, wenn ein neues Schließsystem zur ausschließlichen Nutzung eingebaut wird. Solange elektronisches Schloss und physischer Schlüssel nebeneinander funktionieren und von den Nutzern eingesetzt werden können, ist die Investition der Eigentümer im Fall eines Widerspruchs von Mietern und anderen Bewohnern nicht kompliziert. Wenn aber elektronische Schließ­­systeme zur ausschließlichen Nutzung eingebaut werden, kann es für die Eigentümer in rechtlicher Hinsicht eng werden.

Im Fall in New York City haben sich Mieter und Eigentümer im Lauf des gerichtlichen Verfahrens geeinigt: Die klagenden Mieter erhielten weiterhin die Möglichkeit der Nutzung eines physischen Schlüssels anstatt einer App oder einer Schlüsselkarte.

Viele Rechtsfragen, aber keine Rechtsprechung

In Deutschland gibt es zu Smart Home bislang quasi keine Rechtsprechung. Dabei sind die zu klärenden Rechtsfragen vielfältig.

Sie reichen von Fragen der Hausrat- und Wohngebäudeversicherung über den Datenschutz bis zu Fragen der rechtlichen Verankerung der Smart-Home-Anwendungen in Teilungserklärungen, Kauf- und Mietverträgen. So kann etwa die falsch eingestellte Schließanlage an der Wohnungstür, die per App gesteuert wird und sich zum falschen Zeitpunkt öffnen lässt, wenn gerade kein Bewohner zu Hause ist, den Versicherungsschutz bei Einbruchdiebstählen gefährden.

Im Jahr 2016 hat der damalige Minister für Justiz und Verbraucherschutz, Heiko Maas (SPD), auf einer Veranstaltung des Minis­teriums erklärt, dass man sich gerade mit den rechtlichen Fragen der Verwendung der Daten befasse, die im Smart Home von dessen Bewohnern gesammelt werden. Die Frage, wie mit den Daten der Besucher dieser Bewohner umzugehen sei, konnte Maas nicht beantworten. Er verwies darauf, dass die Rechtssetzung nicht mit der Dynamik des Internets mithalten könne.

Viel weiter ist die Rechtslage in Deutschland drei Jahre später aber auch noch nicht gekommen. Eines ist klar: Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) kann im Zweifel den Mietern das Recht zum Rückbau von Smart-Home-Anwendungen geben.

Hinter der Aussage des Ministers Maas geht es im Kern um die Frage des "Opt-in". Der Bewohner eines Smart Homes hat sich in der Regel mit den datenschutzrechtlichen Auswirkungen der verschiedenen Smart-Home-Anwendungen befasst und duldet diese. Oder er versucht, die Risiken, die sich daraus für ihn ergeben können, zu beherrschen. Besucher von Bewohnern eines Smart Homes haben diese Möglichkeit des aktiven "Opt-in" aber häufig nicht. Für sie würde es bedeuten: "Besuche mich (und hinterlasse deine Daten) oder besuche mich nicht." Auch die Frage, wie die Besucher darüber informiert werden, dass in einem Smart Home Daten über sie gesammelt werden, ist dabei noch völlig offen.

Rechtliche Verankerung von Smart-Home-Anwendungen in Miet- und Kaufverträgen

Wie also gehen Eigentümer, Bauträger und Projektentwickler richtig vor? Wenn sie Smart-Home-Anwendungen in Neubauprojekten einbauen, wollen sie gewährleistet wissen, dass es später keine Rückbaupflicht gibt. Deshalb ist für sie wichtig, dass die Smart-Home-Anwendungen rechtlich einwandfrei verankert werden, sodass Käufer, selbst nutzende Eigentümer und Mieter die fest eingebauten digitalen Anwendungen nicht verweigern können.

Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Es wird entweder ein aktives "Opt-out" in dem Sinn vorgesehen, dass für die eingebauten Lösungen auch eine nicht-digitale Alternative zur Nutzung bereitsteht, oder in allen Verträgen wird auf die Smart-Home-Anwendungen verwiesen und diese zum vertraglichen Bestandteil gemacht. In dem Fall können die Nutzer später keinen Rückbau verlangen. Aus datenschutzrechtlicher Sicht ist diese Lösung zu präferieren. Bauliche Anforderungen sprechen aber oft eine andere Sprache.

Eigentümer müssen Mieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht nur über die eingebauten Smart-Home-Anwendungen und die datenschutzrechtlichen Konsequenzen – wie die Nutzung und Weitergabe der Daten – informieren, sondern diese auch zum festen Bestandteil des Mietvertrags machen, damit Mieter nicht nachträglich aus den Smart-Home-Anwendungen aussteigen können.

Deshalb beeinflusst der Datenschutz schon die Phase der Planung der Smart-Home-Anwendungen in einem Neubau. Im Idealfall werden die Anwendungen bereits in die Teilungserklärung aufgenommen und zum festen Bestandteil der Immobilie und der späteren Wohnungs­eigentümergemeinschaft gemacht.

In den Fällen des Wohnungsneubaus außerhalb einer WEG werden Käufer verpflichtet, die Smart-Home-Anwendungen zum festen Bestandteil des Mietvertrags zu machen, damit später die sich ändernden Mieterwünsche nicht Auswirkungen auf die bauliche
Gestaltung der Immobilie haben oder den Eigentümer Rückbaupflichten treffen.

Der Artikel erschien im Magazin "immobilienwirtschaft", Ausgabe 09/2019