Die WEG-Reform erleichtert die Arbeit des Verwalters und räumt ihm mehr Kompetenzen ein. Die Eigentümer profitieren von mehr Rechten, die Gemeinschaft wurde als Organ gestärkt. Noch besteht aber ein enormer Informationsbedarf zu den rechtlichen Fakten, wie wir an den Haufe-Online-Trainings zur WEG-Reform merken. Doch welche Themen brennen den Verwaltern angesichts der nahenden Versammlungssaison akut unter den Nägeln?
Darüber habe ich mich mit Martina Schinke ausgetauscht, Verwalterin, Businesstrainerin und Vorsitzende des Landesverbands West des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. Als ich sie fragte, was aus ihrer Sicht noch wichtiger wird nach der Reform, antwortete sie: „Gute Rechtskenntnisse, bestens ausgebildete Mitarbeiter, Professionalität im Doing, Selbstbewusstsein und Resilienz.“
To-do 1: Gründlich umlernen
Im Online-Stammtisch für die Mitglieder bekommt die Verwalterin aus dem Rheinland die Situation vieler Kolleginnen und Kollegen mit. Was mich überrascht hat: Die Reform wird unterschätzt. „Viele Verwalter haben die Dimension noch gar nicht erfasst“, erklärte sie mir. „Hybride Veranstaltungen, bauliche Veränderungen – die WEG-Reform hat keinen Stein auf dem anderen gelassen. Mit Sicherheit wird uns das noch in den nächsten Jahren beschäftigen.“
Doch es besteht Zeitdruck, denn abgesehen von wenigen Übergangsregelungen, etwa für anhängige Prozesse, gilt das neue Recht ohne Schonfrist. Für die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlungen müssen die Rechtskenntnisse also sitzen – zum Beispiel die neu geregelten Kostenfolgen baulicher Beschlüsse. Der Zeitdruck kommt zur Unzeit, da sich viele aktuell damit beschäftigen, wie sie die Versammlungen unter den Pandemiebedingungen durchführen können.
To-do 2: Hybride Versammlung einüben
Doch es gibt die spannende neue Möglichkeit der Online-Teilnahme, wenn die Eigentümergemeinschaft den entsprechenden Beschluss fällt. Das Thema stieß bei den BVI-Landesveranstaltungen jedenfalls auf enormes Interesse, denn es hat es in sich. „Bislang waren WEG-Verwalter vor allem Dienstleister, die sich mit Immobilien auskennen, und halbe Juristen“, meinte Martina Schinke. „Jetzt werden sie zusätzlich in die Rolle des Talkmasters, Moderators und Technikers gedrängt. Die Schwierigkeiten beginnen damit, dass nicht jeder, der Versammlungen leitet, auch gerne vor einer Kamera und einem Mikrofon sitzt.“ Der Umgang mit der Technik und die äußeren Rahmenbedingungen, DSGVO und rechtliche Grundlagen seien Schulungsthemen, aber auch Soft Skills, um die Verwalter für Kommunikation, Präsentation und Moderation vor der Kamera fit zu machen. Die Businesstrainerin rät, die Versammlung zu zweit durchzuführen und Technik und Leitung aufzuteilen. Hier gelte es, die jeweiligen Stärken der Mitarbeiter zu berücksichtigen. Überhaupt sei jetzt gute Personalführung gefragt, damit die Mitarbeiter die Unterstützung erhalten, die sie benötigen.
Der Erfolg bei der Digitalisierung des eigenen Unternehmens kann auch aus meiner Sicht nur über die Belegschaft führen. Dass sich die Mitarbeiter in den Immobilienverwaltungen zügig an Tools wie Zoom oder Microsoft Teams gewöhnen, haben die letzten Monate bewiesen.
To-do 3: Privilegierte Beschlüsse organisieren
Erstmals können Eigentümer individuell bauliche Veränderungen durchsetzen: die Ladestation für das E-Auto, schnelles Internet, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchschutz. 2020 wurden 194.000 E-Autos zugelassen, drei Mal so viel wie im Jahr zuvor. Nun sind die Immobilienverwaltungen mit einer Flut von Anfragen zur Wallbox konfrontiert.
Über ihr Recht informiert sind die Eigentümer bestens. Im Internet findet man Tipps, wie man seinen Individualanspruch in der WEG durchsetzt. Doch es kann kompliziert werden, wie Martina Schinke weiß: „Fünf Eigentümer möchten sich einen Schnell-Lader für ihren Tiefgaragenstellplatz anschaffen – und die nächsten zehn gucken in die Röhre? Sie brauchen ein Lastenmanagement für die Stromversorgung. Und wer soll sich kümmern? Der Verwalter!“ Ein Thema, bei dem durchaus Resilienz gefragt sein kann.
To-do 4: Eigentümer und Beiräte ins Boot holen
So habe es schon Fälle gegeben, in denen Eigentümer vehement ihr Recht eingefordert und Druck auf den Verwalter ausgeübt haben. Man müsse daher die Eigentümer souverän in die richtige Richtung lenken. Der dringende Rat der Businesstrainerin: „Dem Brand vorbeugen anstatt ihn zu löschen.“
Eigentümer und Beiräte sollte man neutral über alle Neuerungen der Reform aufklären, wofür mehrere Kunden- und Beiratsseminare nötig seien. Und man müsse ihnen zeigen, dass man ihre Rechte kenne und für sie da sei.
To-do 5: Einen neuen Verwaltervertrag vorlegen
Das nächste dringliche Thema ist die adäquate Vergütung, festgezurrt in einem neuen Verwaltervertrag. Hierfür braucht es das von Martina Schinke angesprochene Selbstbewusstsein. Die Argumente liegen auf der Hand: Die Technik für die hybride Eigentümerversammlung verursacht Kosten – „keinesfalls vom Verwalter zu übernehmen“, meint sie. Neue Leistungen kommen hinzu – „keinesfalls nebenher zu erledigen“. Auch die Zertifizierungspflicht untermauert den Wert der Arbeit und die hohe Verantwortung des Verwalters. Genau das muss sich im Vergütungskatalog spiegeln.
Aus vielen Gesprächen, die ich mit Verwaltern und Verwalterinnen geführt habe, habe ich mitgenommen: Die meisten Eigentümergemeinschaften sind offen für eine transparente Darstellung der Leistungen, die sonst nie wahrgenommen werden. Das Thema mag für Sie als Verwalter nicht neu sein. Doch 2021 liegen Sie mit mehr Selbstmarketing goldrichtig!
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