Letztens unterhielt ich mich mit einem Verwalter über seine Nachfolgepläne. Es ging um den Verkauf seines Unternehmens. Ein wichtiges Thema mit vielen Herausforderungen. Dass man darüber offen spricht oder sich im größeren Kreis austauscht, habe ich selten erlebt. Warum? Über die Hintergründe habe ich mich mit drei Experten aus der Branche ausgetauscht.
Achtung Tabuzone!
"Das Thema Nachfolge wird oft verdrängt", meint Kai Krahmer, CEO der Deutschen Hausverwaltung (DHV) Plus GmbH. "Der Verwalter, der noch mit 81 Jahren in die Firma geht, ist kein Klischee." Die DHV Plus ist ein junges Unternehmen, das regionale und lokale Hausverwaltungen unter einem gemeinsamen Dach fusioniert. Bei der Akquise hat Krahmer überraschende Erfahrungen gemacht. "In Deutschland ist die negative Konnotation eines Verkaufs nicht wegzubekommen. Viele Verwalter, die ich anschreibe, antworten erst gar nicht, manche werden unfreundlich. Dabei sind wir ja nur eine Option – ein Verkauf kann ein Schritt in die richtige Richtung sein."
Auf offene Türen stößt er bei einem jüngeren Verwaltertypus. "Diese Unternehmen kennzeichnet ein gutes Management. Die Verwalter sind in den Vierzigern und haben verstanden, dass das Geschäft immer komplexer wird. Ihnen fehlt der Austausch, sie haben Lust, sich der Gruppe anzuschließen und etwas aufzubauen." Der Zusammenschluss verspricht ja auch Vorteile, wie Synergien bei der Beschaffung oder Chancen zur persönlichen Weiterentwicklung. Allerdings muss laut Krahmer auch die Chemie stimmen.
Hohe Nachfrage, zu hohe Erwartungen
"Die Nachfrage nach Hausverwaltungen ist exorbitant hoch", berichtete mir Michael Friedrich. "Für ein Berliner Unternehmen habe ich über Nacht 100 Anfragen erhalten, davon 40 seriöse."
Der ehemalige Verwalter berät Hausverwaltungen und bringt auf seiner Unternehmensbörse verkaufswillige Inhaber und Inhaberinnen und Interessenten zusammen. Letztere hegen oft zu große Erwartungen. "In neun von zehn Fällen erhalten Käufer nicht, was sie gerne hätten: eine moderne, mit gutem Personal ausgestattete Verwaltung, die digital aufgestellt ist, professionell arbeitet und den Preiskampf nicht mitmacht."
Was auf der Verkäuferseite seiner Meinung nach häufig übersehen wird: "Das Potenzial einer in den Augen des Käufers konservativen Verwaltung, die nichts anderes tut als verwalten, sind die noch nicht angezapften synergetischen Einnahmequellen."
Wohin bewegt sich der Markt?
Wird die Konsolidierung voranschreiten? "In den nächsten zwei bis drei Jahren werden wir einen Prozess sehen, der Verwaltungen in eine neue Richtung bringen wird", prognostiziert Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). "Neue Verwaltungsunternehmen werden in einen Wachstumsmarkt eintreten; bestehende Unternehmen ihr Portfolio ausbauen. Sehr kleine und nicht digital aufgestellte Immobilienverwaltungen werden aus dem Markt gehen, auch weil die Anforderungen von Kunden und Gesetzgeber steigen." In der Folge sieht er eine zunehmende Spezialisierung und steigende Nachfrage nach professionellen Anbietern.
Diese Entwicklung macht der VDIV-Geschäftsführer am neuen Wohnungseigentumsrecht fest, das dem Verwalter eine geschäftsführerähnliche Stellung und mehr Handlungsmöglichkeiten einräumt – Stichwort freiwillige Vertragsleistungen. Dazu kommt die Digitalisierung, die Unternehmen hilft, Prozesse zu optimieren, den Fachkräftemangel abzufedern und den Kunden moderne Services wie die unterjährige Verbrauchserfassung anzubieten.
Die Nachfolgeregelung: 5 Tipps
Was heißt dies nun alles für Verwalterinnen und Verwalter, die sich über ihre Nachfolgeregelung Gedanken machen?
Tipp 1: Strukturen überprüfen
Wer morgen eine wertvolle Immobilienverwaltung verkaufen oder an die nächste Generation übergeben will, überprüft schon heute, wie sich das Geschäft wirtschaftlicher, professioneller und rentabler gestalten lässt. Der auch wegen des reformierten WEG naheliegendste Schritt sind neue Verträge mit den Eigentümergemeinschaften. "Die Immobilienverwalter haben es in der Hand, ihr Portfolio und ihre Vergütungsstruktur zu optimieren", betont VDIV-Geschäftsführer Kaßler.
Tipp 2: Ein Unternehmer-Mindset aufbauen
Die geringe Veränderungsbereitschaft in der Branche ist eine Erfolgsbremse. "Viele Verwalter denken nicht wie Unternehmer“, sagt Berater Friedrich. "Oft kennen sie noch nicht einmal den Wert ihrer Immobilienverwaltung." Der Berater hat direkten Einblick, was die Unternehmen aufzuholen haben.
"Viele Verwalter sehen sich als Dienstleister und erfüllen nahezu jeden Kundenwunsch. Man arbeitet am Wochenende, berechnet Leistungen nicht, obwohl es der Vertrag hergibt, scheut die Auseinandersetzung über eine Erhöhung der Verwaltergebühr." Stress und Frustration sind die Folge. Eine Situation, die nach nüchterner Analyse und klaren Entscheidungen verlangt, selbst wenn sie wehtun. Doch nur so kommt der Lernprozess in Gang, wie man das gewohnte Fahrwasser verlassen kann und nachhaltige Veränderungen bewirkt.
Tipp 3: Unternehmenswert steigern
Zahl der Einheiten, Jahresumsatz, Digitalisierungsgrad, Verträge und Vertragslaufzeiten beeinflussen den Wert einer Hausverwaltung, aber auch das Kundenportfolio und die Mitarbeiterstruktur. Gut ausgebildete Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gehen Veränderungen mit und sind die Spezialisten von morgen, die sich um innovative Services kümmern, während Software und Künstliche Intelligenz zunehmend Routinen übernehmen. Die Optimierung der Kundenstruktur kann beispielsweise bedeuten, den Vertrag mit einer Eigentümergemeinschaft, die bei niedriger Zahlungsbereitschaft hohe Ansprüche stellt, auslaufen zu lassen.
Tipp 4: Alle Nachfolge-Optionen in Betracht ziehen
Der Verkauf an einen Dritten ist nicht die einzige Alternative, wenn eine Familiennachfolge ausscheidet. Kompetente Fachkräfte aus der zweiten Reihe können als Nachfolger aufgebaut werden. Eine weitere Option ist die Trennung von Eigentum und Geschäftsführung. Dann stellt man eine Geschäftsleitung ein und behält das Unternehmen oder Anteile daran. Spannend ist es, wenn sich Immobilienverwaltungen in einer gleichberechtigten Partnerschaft zusammenschließen, um gemeinsam mehr zu erreichen.
Tipp 5: Kontinuität gewährleisten
Das Verwaltergeschäft lebt von der persönlichen Betreuung. Dass die Kundinnen und Kunden beim Wechsel mitgenommen werden, ist für beide Seiten wichtig. "Damit sich alle an die neue Situation gewöhnen können, sollte man für einen sanften Übergang sorgen. Käufer und Verkäufer arbeiten sechs bis zwölf Monate Hand in Hand, führen zum Beispiel auch die Eigentümerversammlung gemeinsam durch", rät Friedrich. Wenn beide Seiten ähnlich ticken, ist das von Vorteil.
Bei der DHV Plus bleibt die Geschäftsführung des übernommenen Unternehmens für mindesten drei Jahre an Bord, die Belegschaft erhält Sicherheit, Bewährtes wird fortgeführt. "Ganz falsch wäre es, den Namen zu ändern", sagt DHV Plus-CEO Krahmer. "Liegt das Unternehmen allerdings in der Digitalisierung zurück, muss man irgendwann modernisieren. Sonst werden die Kunden immer unzufriedener."
Mein Appell an alle Verwalterinnen und Verwalter: Nutzen Sie alle Möglichkeiten, die Zukunft Ihres Unternehmens zu gestalten. Mit einer digitalen Verwaltung können Sie Eigentümerinnen und Eigentümer nachhaltig begeistern. Entwickeln Sie eine Vision, auf welche Firma Sie mit Zufriedenheit zurückblicken wollen, wenn Sie eines Tages von Bord gehen.
