Das Bundesbauministerium hat einen Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt. Weniger Bürokratie beim Planen, Genehmigen und Bauen soll den Wohnungsbau beschleunigen – die wichtigsten Neuerungen im Überblick.
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat am 30.7.2024 den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle) in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Die haben bis zum 16. August Zeit für eine Stellungnahme.
Kürzere Fristen, weniger Berichte und einfachere Genehmigungen: Durch den Abbau von Bürokratie will Bauministerin Klara Geywitz (SPD) für mehr Wohnungsbau sorgen. Künftig soll nicht nur modern und schneller gebaut werden, auch der Klimawandel soll besser berücksichtigt werden – zum Beispiel durch mehr Grün auf den Dächern.
Weniger Bürokratie für mehr Wohnungsbau
Die wichtigsten geplanten Neuerungen:
Mehr Flexibilität in den Kommunen für Baurechte
Die Gemeinden sollen besser auf lokale Veränderungen reagieren und schneller Baurechte schaffen können. Das könnte laut Bauministerium zum Beispiel die Errichtung von Anlagen für erneuerbare Energien betreffen – oder die Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien in den Innenstädten.
Sozialer Flächenbeitrag in der Baulandumlegung
Bei der Baulandumlegung soll ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB). Das heißt konkret: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können mit der Verpflichtung, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten.
Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte
Die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft soll einem Kaufvertrag gleichgestellt werden. Dadurch wird das Unterlaufen kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sogenannter Share Deals erschwert. Außerdem sollen die Vorkaufsrechte nach BauGB auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird.
Dächer aufstocken ohne Änderung im Bebauungsplan
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt soll es künftig möglich sein, Gebäude aufzustocken und zu erweitern, ohne dass der Bebauungsplan geändert wird. Bisher war das nur in Einzelfällen und mit besonderer Begründung möglich.
Abweichung von Bebauungsplänen: Bauen in zweiter Reihe
Verdichtetes Bauen soll einfacher werden – zum Beispiel, wenn auf dem Grundstück der Eltern noch Platz für ein weiteres Haus ist, in das dann die Kinder mit Familie einziehen. Hier sollen die Städte und Gemeinden einfacher von Bebauungsplänen abweichen können. Bisher scheitert das laut BWMSB daran, dass eine solche verdichtete Bebauung nicht dem bisherigen Charakter eines Quartiers entspricht. Das bringt Konflikte mit sich.
Umwandlung in Eigentum: Sonderregelung soll verlängert werden
Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB (Sonderregelung) soll bis Ende 2027 verlängert werden: Sie besagt, dass Länder besondere Genehmigungen für die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verlangen können – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Kürzere Fristen für Bebauungspläne und Innovationsklausel
Bisher dauert es oft mehrere Jahre bis ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Künftig sollen die Pläne im Regelfall zwölf Monate nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlicht werden. Veraltete Bebauungspläne sollen schneller aktualisiert werden (Innovationsklausel).
Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO wirken nur für die Zukunft, außer die Gemeinde ändert den Plan förmlich: Dafür dient künftig auch das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB, in dem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.
Klimawandel: Anordnung von Gründächern
Die Gemeinden sollen sich auf die Folgen des Klimawandels vorbereiten. Dazu kann zum Beispiel gehören, dass sie begrünte Dächer oder Versickerungssysteme auf einem Grundstück anordnen.
Bauherren müssen innerhalb einer bestimmten Frist nachweisen, dass sie Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt, also zum Beispiel Bäume gepflanzt oder Dächer begrünt haben (§ 135a BauGB). Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden.
Große BauGB-Novelle ohne Wohnungsbau-Turbo § 246e?
Eigentlich sollte die große BauGB-Novelle schon 2023 vom Tisch sein, aber die Beratungen der Bundesregierung waren ins Stocken geraten. Grund war der Streit um den neuen § 246e BauGB.
Der sah vor, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die nach § 201a BauGB bestimmt sind, andere Vorschriften – wie Öffentlichkeitsbeteiligung und Öko-Auflagen – vorübergehend bis zum 31.12.2026 ausgesetzt werden.
Gegenstand der Abweichung sollten sein:
- die Errichtung eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit mindestens sechs Wohnungen,
- die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
- die Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
Das ging aus einem Entwurf für eine Formulierungshilfe zum "Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch" hervor, den das BMWSB am 14.11.2023 veröffentlicht hatte.
Der Sonderparagraf findet sich im Referentenentwurf nicht wieder.
Reform des Baugesetzbuchs: Das wurde bereits beschlossen
Schneller Wiederaufbau nach Katastrophen
Hintergrund war, dass der Wiederaufbau in Katastrophengebieten künftig schneller und unkomplizierter möglich sein und der Bau von Unterkünften für Geflüchtete vereinfacht werden soll.
Sonderregel § 246c BauGB: Wiederaufbau nach Katastrophen
Um Katastrophen wie etwa die Flut 2021 in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz besser zu bewältigen, soll eine Wiederaufbauklausel Abweichungen vom Bauplanungsrecht erlauben. Die zunächst bis Ende 2022 befristet im BauGB eingeführte Sonderregel (§ 246c) sollte dauerhaft verankert werden, damit Gebäude, Straßen und andere Infrastruktur in kürzester Zeit wiederaufgebaut werden können.
Die Wiederaufbauklausel sieht unter anderem vor, dass
- die Landesregierungen die Möglichkeit erhalten, für die betroffenen Regionen bauplanungsrechtliche Sonderregelungen zur Katastrophenbewältigung zu aktivieren.
- schnell und unkompliziert dringend benötigte Gebäude befristet auf fünf Jahre errichtet oder umgenutzt werden können, um die Versorgung der Bevölkerung etwa durch neue Supermärkte sowie die erforderliche Infrastruktur wiederherzustellen.
- es ermöglicht werden soll, Gebäude örtlich versetzt wiederaufzubauen, damit künftig Schäden vermieden werden können.
- die Verlagerung von Siedlungen an weniger gefährdete Standorte erleichtert wird, indem neue Versiegelungen durch Entsiegelungen gleichen Umfangs in dem von der Hochwasserkatastrophe betroffenen Siedlungsgebiet ausgeglichen werden.
Wohnraum für Geflüchtete: Sonderregelung verlängert
Außerdem wurden die Sonderregelungen in § 246 BauGB (Absätze 8 bis 17) für den erleichterten Bau von Unterkünften zur Unterbringung von Geflüchteten und Asylbegehrenden bis zum 31.12.2027 verlängert. Die Gemeinden sollen entlastet werden, indem sie ohne Bauleitplanung bauen können. Außerdem soll die Fristverlängerung Planungssicherheit bieten.
Große BauGB-Novelle: So geht es weiter
Der nun von BMWSB-Chefin Geywitz vorgelegte Referentenentwurf soll im September 2024 im Kabinett beschlossen werden. Das Gesetzgebungsverfahren soll im Bundestag bis Ende 2024 abgeschlossen sein, hieß es aus dem Bauministerium.
Die Immobilienwirtschaft sieht nach der ersten Analyse gute Ansätze. "Wir können jetzt hoffen, dass Planungs- und Umsetzungsbeschleunigung endlich Fahrt aufnehmen und auch die Digitalisierung der Planverfahren weiter vorangetrieben wird", sagte Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Es fehle aber weiter eine Sonderregelung für schnellere, unkomplizierte Flächenbereitstellungen beim Wohnungsbau. Mit Blick auf die Vorgaben für innerstädtische Flächen gebe es Nachbesserungsbedarf.
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