Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Bei Zeitmietverträgen gem. § 575 BGB ist die Anwendung der Sozialklausel stark eingeschränkt. Grundsätzlich gilt sie aufgrund ihrer Stellung im Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" nicht bei Zeitmietverträgen. Eine Ausnahme ergibt sich nur für den Fall, dass ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlic...mehr

Praxis-Beispiel Muster einer Ausschlussvereinbarung Eine wirksame Ausschlussvereinbarung könnte folgenden Wortlaut haben: Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 4 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Part...mehr

Die seit 1.5.2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt: Art. 6 Ziff. 1 b): "Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person i...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. "Wichtiger Grund" Gem. § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidersei...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B. die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers, die Te...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.[1] Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt d...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Ver...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di...mehr

Eine Abweichung bis zu 10 % muss der Mieter nach aktueller Rechtslage noch akzeptieren. Sie berechtigt ihn nicht, die Miete zu kürzen, es sei denn, die Wohnungsgröße war zugesichert.[1] Die bloße Flächenangabe im Vertrag ist jedoch noch keine Zusicherung, möglicherweise aber die Vereinbarung eines qm-Preises.[2] Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, als im Vertrag angegeben...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Auf die Dauer der Räumungsfrist hat der Mieter keinen Einfluss. Sie wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgelegt. Dabei hat es die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.[1] Gerade im Hinblick auf ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis, dem grobe Pflichtverletzungen des Mieters zugrunde liegen, werden die Vermieterinteressen etwa bei Zahlungsve...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Vermüllung bzw. Vernachlässigung der Wohnung stellen Vermieter vor nicht unerhebliche Probleme, da meist eine psychische Störung des Mieters für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Zu denken ist weiter an (Sucht-)Kranke oder Mieter, die aufgrund fortgeschrittenen Alters körperlich nicht mehr in der Lage sind, für geordnete Verhältnisse zu sorgen. Gehen insbesondere au...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsachte trotz Abmahnung fortsetzt. Musterschreiben: Abmahnung wegen Betreibens eines Kosmetikstudios in der Wohnung Hinweis zum Sachverhalt Die Mieterin betreibt in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch ein Kosmetikstudio. Bevor der Vermiet...mehr

Nicht selten sind in der Praxis Konstellationen, in denen der Mieter im Nachgang einer Kündigung zu verstehen gibt, das Mietobjekt nicht freiwillig zu räumen. Für den Vermieter steht also bereits frühzeitig fest, dass er an der Erhebung einer Räumungsklage nicht vorbeikommen wird. Praxisrelevant ist die Klage auf künftige Räumung lediglich in den Fällen einer ordentlichen fr...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt. Lediglich in § 546a Abs. 2 BGB ist bei verspäteter Rückgabe die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Folgende Hauptfälle sollen kurz aufgezählt werden: Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche wegen Bes...mehr

Die AHB enthalten eine Reihe von auch für die Haftpflichtversicherungen von Haus- und Grundbesitzern relevanten Deckungsausschlüssen, die zum Teil in den Besonderen Bedingungen zu den einzelnen Haftpflichtversicherungen (vgl. oben) aufgehoben sind oder durch besondere Vereinbarungen individuell abbedungen werden können. Die wichtigsten der insbesondere in Ziff. 7 AHB festgele...mehr

Die Widerspruchsfrist beträgt 2 Wochen. Sie beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs. Dies ist in der Regel die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses. Hinweis Frist beginnt mit Kenntnis Für den Vermieter beginnt die Frist zu dem Zeitpunkt, in welchem er von der Gebrauchsfortsetzung Kenntnis erlangt. Maßgeblich ist positive Kenntnis. Fahrlässige Unkenntnis ...mehr

Vertragsverletzung durch Vermieter Auch der Mieter kann Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens haben, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt oder er unberechtigt kündigt. Der Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB oder wenn die Kündigung wegen eines Mangels erfolgt, aus § 536a Abs. 1 BGB. Der ...mehr

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu zahlen. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO die Enthaftung der Wohnung erklärt, ist allein der Mieter Schuldner der Miete. Wenn kündigungsrelevante Rückstände aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch in beiden Fällen außerord...mehr

Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertrags...mehr

Rz. 13 Eine zeitweilige Verhinderung im Sinne des § 25 Abs. 1 S. 2 BetrVG liegt bei vorübergehender tatsächlicher oder rechtlicher Unmöglichkeit der Ausübung der Amtsgeschäfte vor. Rz. 14 Dabei genügt es, wenn dem Betriebsratsmitglied die Ausübung des Amts nicht zumutbar ist. Die Entscheidung hierüber liegt aber nicht im freien Ermessen des Betriebsratsmitglieds.[1] Hat ein B...mehr

Wird das Arbeitsverhältnis mit der Ersatzkraft als befristetes abgeschlossen, so ist grundsätzlich eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.[1] Nach allgemeinen Regeln ist lediglich die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die Arbeitsvertragsparteien können jedoch wie bei jedem befristeten Arbeitsverhältnis ausdrücklich vereinbaren, dass das Arbeitsverhäl...mehr

Die Gesamtfälligstellung ist an sehr enge Voraussetzungen geknüpft.[1] Der Darlehensnehmer muss mit mindestens 2 aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise – aber mit mindestens 10 % (bzw. 5 % bei einer Laufzeit des Darlehens von mehr als 3 Jahren) des Nennbetrags des Darlehens im Verzug sein. Darüber hinaus muss der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine 2-wö...mehr

Rz. 3 Der fehlenden Einbeziehung gleichgestellt ist, dass einzelne Arbeitsvertragsklauseln nach §§ 305c, 307, 308 oder 309 BGB unwirksam sind. Nach Streichung des unwirksamen Teils einer Klausel kann der übrige Teil der Klausel u. U. weiterhin Bestand haben, sofern die Klausel teilbar ist. Die Teilbarkeit hängt davon ab, inwiefern die verbleibenden Regelungen noch verständli...mehr

Gem. § 2227 BGB kann das Nachlassgericht den Testamentsvollstrecker auf Antrag entlassen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund ist nach § 2227 Hs. 2 BGB insbesondere die grobe Pflichtverletzung oder die Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung.[4] Mit dem Erfordernis eines wichtigen Grundes knüpft § 2227 BGB an ein Merkmal an, das der Gesetzgeber re...mehr

Bei einer außerordentlichen Kündigung erfolgt die Prüfung, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, in 2 Stufen. In der 1. Stufe ist zu prüfen, ob der Sachverhalt an sich geeignet ist, einen wichtigen Grund darzutun. Das ist gegeben, wenn die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses dem anderen Teil nicht zumutbar ist. In der 2. Stufe erfolgt die Prüfung, ob die Weiterbeschäftigung nicht...mehr

Das Kündigungsschutzgesetz bzw. der allgemeine Kündigungsschutz gilt sachlich nur für ordentliche arbeitgeberseitige Kündigungen.[1] Außerordentliche Kündigungen bleiben vom Anwendungsbereich des KSchG grundsätzlich unberührt. Sie unterfallen lediglich verfahrenstechnisch dem KSchG. Ist das KSchG anwendbar, kann die Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung ebenfalls nu...mehr

Ein Arbeitsverhältnis kann durch eine ordentliche Kündigung, durch eine außerordentliche Kündigung oder aber durch eine Änderungskündigung beendet werden. Eine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird erst mit Zugang an den Erklärungsempfänger wirksam.[1] Sie hat schriftlich zu erfolgen.[2] Sie geht dem Empfänger zu, wenn sie in dessen tatsä...mehr

Ein Aufhebungsvertrag kann nach den allgemeinen Vorschriften im BGB [1] angefochten werden. Dabei ist zu beachten, dass eine widerrechtliche Drohung des Arbeitgebers und damit eine Anfechtungsmöglichkeit nach § 123 BGB nicht schon dann gegeben ist, wenn der Arbeitgeber für den Fall, dass der Aufhebungsvertrag nicht zustande kommt, eine ordentliche oder außerordentliche Kündig...mehr

Ist die Kündigungsschutzklage begründet, weil die Kündigung unwirksam ist, kann das Arbeitsgericht gleichwohl das Arbeitsverhältnis gegen Zahlung einer Abfindung unter den Voraussetzungen des § 9 KSchG durch ein Gestaltungsurteil auflösen.[1] Erforderlich ist hierfür, dass die Kündigung zumindest auch sozialwidrig i. S.v. § 1 Abs. 2, 3 KSchG ist und der Arbeitnehmer oder der ...mehr

Sofern in einem Betrieb ein Betriebsrat besteht, ist dieser vor jeder Kündigung anzuhören.[1] Dies gilt auch außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG. Unterbleibt diese Anhörung oder wird sie fehlerhaft durchgeführt, ist jede Kündigung unwirksam. Damit werden der individuelle Kündigungsschutz und das kollektive Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats miteinander verbunden. Im...mehr

Die Kündigung eines Arbeitnehmers wegen eines Betriebsübergangs ist grundsätzlich unwirksam[1] Dieses Kündigungsverbot gilt gleichermaßen für den bisherigen wie für den neuen Betriebsinhaber. Es gilt unabhängig vom Kündigungsschutzgesetz. Eine gegen dieses gesetzliche Verbot ausgesprochene Kündigung ist gemäß § 134 BGB nichtig. Ein Betriebsübergang liegt vor, wenn ein Betrieb...mehr

Vor- und Nachteile eines Aufhebungsvertrags Ein Arbeitsverhältnis kann bei Einverständnis beider Vertragsparteien jederzeit durch einen schriftlichen Aufhebungsvertrag (im allgemeinen Sprachgebrauch auch "Auflösungsvertrag") beendet werden. Gesetzliche Einschränkungen bestehen hierfür nicht. Es müssen dabei weder der allgemeine noch der besondere Kündigungsschutz beachtet werd...mehr

Das Gericht entscheidet über die Auflösung des Arbeitsverhältnisses durch Urteil. Hinsichtlich der nach § 9 (§ 10) KSchG zu zahlenden Abfindung ist kein Antrag notwendig. Sie wird von Amts wegen im Auflösungsurteil festgelegt. Die Höhe und die Berechnung der Abfindung legt § 10 KSchG fest. Danach kann das Gericht als Abfindung einen Betrag bis zu 12 Monatsverdiensten festsetze...mehr

Beweisverwertungsverbote bestehen dann, wenn das Beweismittel in rechtswidriger Art und Weise erlangt wurde. Praxis-Beispiel Beweiserhebungsverbote Das Beweismittel wurde per Eingriff in verfassungsrechtlich geschützte Grundrechte oder entgegen den allgemeinen Strafgesetzen[1] beschafft (z. B. Zeugenaussage aufgrund des Abhörens eines Telefonats mit einer verbotenen technische...mehr

Macht der Arbeitnehmer geltend, dass die Kündigung nicht sozial gerechtfertigt oder aus anderen Gründen rechtsunwirksam ist, und ist das KSchG anwendbar, muss er nach § 4 Satz 1 KSchG geltenden Fassung innerhalb von 3 Wochen nach Zugang der schriftlichen Kündigung Klage beim Arbeitsgericht auf Feststellung erheben, dass das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung nicht aufgelö...mehr

Rz. 60 Nicht alle materiell-rechtlichen Einwendungen kann der Vollstreckungsschuldner im Verfahren der Vollstreckungsabwehrklage mit Erfolg vorbringen. Nach § 767 Abs. 2 ZPO können Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage nur insoweit erhoben werden, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den...mehr

Rz. 133 Lehnt der Arbeitgeber die gewünschte Verringerung und Verteilung der Arbeitszeit form- und fristgerecht ab, ist das vorgerichtliche Konsensverfahren nach § 8 Abs. 3 TzBfG abgeschlossen. Der Arbeitnehmer kann seinen Verringerungs- und Verteilungswunsch ab dem Ablehnungszeitpunkt, wie auch aus § 8 Abs. 6 TzBfG [1] folgt, nicht mehr ändern.[2] Ihm bleibt nur noch, die Ab...mehr

Rz. 46 Wenn der Arbeitnehmer keine Angabe über den Umfang der Verringerung der Arbeitszeit bzw. keine Angabe hinsichtlich des Termins, zu dem die Teilzeittätigkeit beginnen soll, macht, ist die Geltendmachung gemessen an § 8 Abs. 2 Satz 1 TzBfG inhaltlich fehlerhaft.[1] Bezüglich der fehlenden Angabe des gewünschten Beginns der Arbeitszeitverringerung könnte der Fehler dadur...mehr

Rz. 191 Aus § 894 ZPO folgt, dass der Klageantrag nicht die Angabe des gewünschten Beginns der Arbeitszeitverringerung enthalten muss, da die Zustimmung des Arbeitgebers erst mit Rechtskraft des Urteils als erteilt gilt.[1] Dieser Zeitpunkt ist bei Klageerhebung nicht absehbar. Der Arbeitnehmer sollte im Klageantrag aber zur Verdeutlichung, dass er die Vertragsänderung zum f...mehr

Grundsätzlich ist die Stundung auf die Dauer des Arbeitsverhältnisses beschränkt. Wollen die Parteien, dass die Stundung über das Ende des Arbeitsverhältnisses hinaus Geltung hat, so muss es hierfür ausdrückliche Anhaltspunkte in einer Stundungsvereinbarung geben. Im Falle einer solchen Stundungsvereinbarung steht dem Gläubiger ein außerordentliches Kündigungs- bzw. Widerruf...mehr

Die nachhaltige Weigerung des Mieters, aus der Wohnung zeitweise auszuziehen und Maßnahmen zu einer von ihm zu vertretenden Schädlingsbekämpfung zu dulden, stellt einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung insbesondere dann berechtigt, wenn die Duldungspflicht bereits tituliert war.mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall beschwerten sich Bewohner des Anwesens über Geruchsbelästigung aus der Wohnung des Mieters. Dabei wurde ein starker Befall durch Speckkäfer im Treppenhaus des Anwesens festgestellt und die Wohnung des Mieters mit großer Wahrscheinlichkeit als dessen Quelle ausgemacht. Im daraufhin angestrengten Verfahren vor dem AG München wurde eine ...mehr