Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

1. Auftragsdatenverarbeitungsverhältnis Immer dann, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht vom Vermieter selbst, sondern in seinem Auftrag von Dritten gefertigt und verschickt wird, liegt ein Auftragsdatenverarbeitungsverhältnis vor (Art. 4 Nr. 8 DSGVO). Dies ist für gewerbliche Unternehmen genauso anzunehmen wie für den Miethaus- und WEG-Verwalter oder für örtliche Dependan...mehr

1. Bedeutung von formellen und materiellen Abrechnungsfehlern Hinsichtlich der Bedeutung der Abrechnungsfehler kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung erfolgt ist und ob sie unter einem formellen oder materiellen Mangel leidet. a) Für den Vermieter Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist seine Nachforderung nicht mehr...mehr

a) Vermietete Eigentumswohnung Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist mietrechtlich eigentlich nichts Besonderes, trotzdem tauchen hier Probleme auf, die es ansonsten eher nicht gibt. Das betrifft bei der Betriebskostenabrechnung z.B. die Frage, welche Bedeutung der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung für die Erstellung der mietrechtliche...mehr

a) Erläuterungserfordernis Der BGH hat 1981 (BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 198/80) die Mindestvoraussetzungen, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen muss, festgelegt. Danach muss eine Betriebskostenabrechnung zumindest folgende Angaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilersc...mehr

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus.mehr

1 Leitsatz Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrunde liegenden Zahlungsbelege. 2 Normenkette § 295 Abs. 1, § 556 Abs. 1, 3 BGB 3 Das Problem Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, z. B. dass bestimmte Positionen zu hoch angesetzt sind, muss der Mieter substantiiert vortragen und begründen. Dies s...mehr

1 Leitsatz Der Mieter muss einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen. 2 Normenkette § 556 Abs. 3 Sätze 5, 6 BGB 3 Das Problem Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell...mehr

1 Leitsatz Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Anderenfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss; es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 2 Normenkette § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB 3 Das P...mehr

1 Leitsatz Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus. 2 Normenkette § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB 3 Das Problem Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Vorlage von Abre...mehr

1 Leitsatz Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baumes sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV. 2 Normenkette § 2 Nr. 10 BetrKV 3 Das Problem Eine Wohnungsgenossenschaft und die Mieterin einer Wohnung streiten über die Umlage von Kosten für eine Baumfällung. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieterin die ...mehr

I. Vorbemerkung Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung. II. Belegeinsichtsrec...mehr

1 Leitsatz Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scan-Verfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist. 2 Normenkette §§ 259, 535, 556 BGB 3 Das Problem Der Vermieter ist grundsätzlich n...mehr

BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18 Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden sind, betreffen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, sondern sind eine inhaltliche Frage.mehr

Mit der Betriebskostenabrechnung wird entsprechend der vertraglichen Abrede die Miethöhe für den Abrechnungszeitraum berechnet. Der Vermieter hat "über die Vorauszahlungen für Betriebskosten" jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Art der Kosten, die umgelegt werden können, ist durch Gesetz beschränkt, § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung (BetrKV). ...mehr

(BGH, Urt. v. 19.7.2017 – VIII ZR 3/17) • Bei der Frage nach der formellen Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung kommt es darauf an, ob der Mieter aufgrund der darin gemachten Angaben in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hierfür reich...mehr

(BGH, Urt. v. 15.12.2021 – VIII ZR 66/20) • Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grds. Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben alle...mehr

1. Ausgangssituation Im Wohnungseigentumsrecht hat nach § 28 Abs. 3 WEG der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Nach der Rechtsprechung muss der Verwalter spätestens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Abrechnung erstellen und den Eigentümern vorlegen (Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 28 Rn 30). Im Mietrecht können die P...mehr

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I. Einleitung Der erste Teil des Beitrags (s. ZAP F. 7, S. 481 ff.) ermöglicht einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen der Schnittstellen zwischen Miet- und WEG-Recht und setzt sich mit der Nutzung und dem Gebrauch der Wohnung bzw. der Gemeinschaftsflächen auseinander. Darüber hinaus spielen auch bauliche Maßnahmen sowie die Frage der Kostenverteilung in der Praxis e...mehr

I. Vereinbarung von Betriebskosten Für die Wohnraummiete gilt: Haben Vermieter und Mieter gem. § 556 Abs. 1 BGB vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, können Vorauszahlungen für Betriebskosten in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Dabei sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das...mehr

Zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist der Mieter berechtigt, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen. Zu diesen Belegen gehören nach einem neuen Urteil des BGH nicht nur die Rechnungsbelege, sondern auch die Zahlungsbelege. Ein besonderes Interesse muss der Mieter hierfür nicht geltend machen. Gewährt der Vermieter dem Mieter nur die Ein...mehr

I. Vorbemerkung Der nachfolgende Beitrag wird sich mit häufigen Problemfeldern im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen der Vermieterseite bei der Wohnraummiete auseinandersetzen, wobei dabei auch die praktisch relevantesten Einwendungen und das Belegeinsichtsrecht der Mieterseite beleuchtet werden. Zudem wird auf Vermieterseite herausgearbeitet, welche Voraussetzungen ...mehr

(BGH, Urt. v. 16.1.2019 – VIII ZR 113/17) • Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzun...mehr

(BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21) • Ein Mieter kann i.R.d. bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer...mehr

(BGH, Urt. v. 9.12.2020 – VIII ZR 118/19) • Dem Mieter steht gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des M...mehr

Die Vermieterin kann die Mieter nicht auf Kopien verweisen, sondern muss die Originalbelege zur Einsicht vorlegen. Eine Betriebskostenabrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil nachzuprüfen. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehört es, dem Mieter die Einsicht in die Abrech...mehr

Eine Wohnungsgenossenschaft und die Mieterin einer Wohnung streiten über die Umlage von Kosten für eine Baumfällung. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieterin die auf ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten trägt. Die Vermieterin hatte eine über 40 Jahre alte Birke auf dem Grundstück fällen lassen, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten von 2.50...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH seit der grundlegenden Entscheidung vom 23.11.1981 (BGH NJW 1982, 573) genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden...mehr

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Vorlage von Abrechnungsbelegen. Die Vermieterin hatte die Betriebskostenabrechnungen für mehrere Jahre erstellt. Die Mieter machten ihr Recht auf Belegeinsicht geltend und verlangten, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege im Original einzusehen. Die Vermieterin hat den Mietern stattdessen Kopien der Belege ...mehr

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Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scan-Verfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.mehr

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LG Hamburg, Urteil v. 30.4.2020, 418 HKO 117/18, ZMR 2020 S. 957mehr

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BGH, Urteil v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20 Dass die Original-Belege maßgeblich sind, gilt auch im umgekehrten Fall, dass der Mieter verlangt, ihm Kopien der Belege zu übersenden. Hier kann der Vermieter den Mieter grundsätzlich auf die Einsicht der Original-Belege in seinen Geschäftsräumen verweisen.mehr

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Der Mieter muss einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen.mehr

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Auch wenn der Vermieter seine Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 1 BGB nicht rechtzeitig erfüllt hat, kann er Betriebskostennachforderungen von seinem Mieter verlangen, sofern der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 3 Hs. 2 BGB). Das Vertretenmüssen des Vermieters richtet sich nach § 276 BGB und meint Vorsatz und Fahrlässig...mehr

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baumes sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV.mehr

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Entsprechend der Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abzurechnen, muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dazu gehört z. B....mehr

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z. B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht auf das bloße Betrachten der Belege bes...mehr

(BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 114/21) • Zu den vorzulegenden Vertragsunterlagen und Belegen zählen etwaige Verträge der Immobilienservice GmbH mit Subunternehmern über die Erbringung der Hauswartleistungen für die streitgegenständliche Immobilie sowie zugehörige, den Abrechnungszeitraum betreffende Rechnungen der beauftragten Subunternehmer. Denn die Einsicht in diese U...mehr

Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen, z. B., dass einzelne in der Abrechnung enthaltene Betriebskosten mit der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch ein...mehr