Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Der nachfolgende Beitrag wird sich mit häufigen Problemfeldern im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen der Vermieterseite bei der Wohnraummiete auseinandersetzen, wobei dabei auch die praktisch relevantesten Einwendungen und das Belegeinsichtsrecht der Mieterseite beleuchtet werden. Zudem wird auf Vermieterseite herausgearbeitet, welche Voraussetzungen für eine fristg...mehr

Betriebskostenabrechnungen werden denknotwendig entweder vom Vermieter oder in dessen Auftrag für ihn durch Dritte erstellt, nicht vom Mieter selbst, dessen personenbezogene Daten in dieser Abrechnung verarbeitet werden. Weil dessen personenbezogene Daten nicht von ihm selbst verarbeitet werden, muss der Mieter von der Datenerhebung informiert werden (Art. 14 DSGVO). Dies mu...mehr

Seit dem 25. Mai 2018 gilt mit der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und den Neuregelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG-2018) ein neues Datenschutzrecht mit Auswirkungen auch für bestehende Mietverhältnisse. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf datenschutzrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung.mehr

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Anderenfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss; es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.mehr

Betriebskostenabrechnungen, auch von Dritten gefertigt, bleiben nach dem neuen Datenschutzrecht zulässig. Dies gilt auch im Hinblick auf das vom BGH präzisierte Belegeinsichtsrecht in die Verbrauchsdaten der Mieter-Nachbarn. Auch im Zeitalter des neuen Datenschutzes ist die Betriebskostenabrechnung weiter händelbar, wenngleich mit mehr Dokumentations- und Informationsaufwand...mehr

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Bei der Abrechnung haben sowohl Vermieter als auch Mieter zentrale Fristen zu beachten, da anderenfalls erhebliche Rechtsnachteile eintreten können: Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung dem Mieter ...mehr

Die Einwendungsfrist des Mieters aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB beginnt erst zu laufen, wenn dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zugegangen ist (BGH, Beschl. v. 15.3.2011 – VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281; BGH, Urt. v. 8.12.2010 – VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der ständigen Rechtsprechung des...mehr

Der BGH hat das Belegeinsichtsrecht des Mieters als Adressat einer Betriebskostenabrechnung betont und auch auf Verbrauchswerte seiner Mieter-Nachbarn erstreckt (BGH, Urt. v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17). Im Einzelnen judiziert er die Darlegungs- und Beweislast für die Nachforderung von Betriebskosten als Abrechnungsergebnis trage der Vermieter. In diesem Zusammenhang sei ihm ...mehr

Immer dann, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht vom Vermieter selbst, sondern in seinem Auftrag von Dritten gefertigt und verschickt wird, liegt ein Auftragsdatenverarbeitungsverhältnis vor (Art. 4 Nr. 8 DSGVO). Dies ist für gewerbliche Unternehmen genauso anzunehmen wie für den Miethaus- und WEG-Verwalter oder für örtliche Dependancen von Haus & Grund. In allen Fällen b...mehr

Alle Mieter, also alle Mitbewohner in einem Mehrfamilienhaus, müssen von der Datenweitergabe an den auskunftsberechtigten Mieter informiert werden (Art. 13, 14 DSGVO). Dies muss spätestens dann erfolgen, wenn Einsicht in Verbrauchsdaten der Mieter-Nachbarn verlangt wird. Will (WuM 2017, 502, 510) gibt dazu den berechtigten Hinweis, bereits bei den allgemeinen Mieterinformati...mehr

Diese Befriedungsfunktion wäre nach dem Beschluss des LG Berlin nicht gewährleistet, wenn der Mieter auch nach Fristablauf noch einwenden könnte, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, d. h. er habe mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis nicht wirtschaftlich gehandelt, z. B. zu teure Versicherungen abgeschlossen oder einem Hausmeist...mehr

1. Einsichtsrechts anderer Mieter Der BGH hat das Belegeinsichtsrecht des Mieters als Adressat einer Betriebskostenabrechnung betont und auch auf Verbrauchswerte seiner Mieter-Nachbarn erstreckt (BGH, Urt. v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17). Im Einzelnen judiziert er die Darlegungs- und Beweislast für die Nachforderung von Betriebskosten als Abrechnungsergebnis trage der Vermieter...mehr

Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des LG Berlin, wenn der Mieter der Auffassung ist, der Vermieter hätte gegen den gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) verstoßen, d. h. nicht mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gehandelt, z. B. einen zu teuren Anbieter bei den Hausmeister- oder Gartenpflegekosten ausgewählt oder e...mehr

1. Betriebskostenabrechnung durch den Verwalter Obliegt dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Basis einer besonderen vertraglichen Vereinbarung auch die Verwaltung des Sondereigentums und ist die Wohnung vermietet, so fertigt er die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter als Wohnungseigentümer. Er wird also in dessen Auftrag tätig und eben nicht selbs...mehr

Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege verlangen. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen. Behauptet der Vermieter, er könne überhaupt keine Originalbelege mehr vorlegen, weil diese eingescannt und danach vernichtet word...mehr

Das LG Dortmund (Urt. v. 28.10.2014 – 9 S 1/14, WuM 2015, 115 f.) sah sich gehindert, einem Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft Konformität mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und damit Wirksamkeit zu attestieren, der den Einbau von Heizkostenverteilern auf Funkbasis vorgab, da Verbrauchsdaten personenbezogene Daten i.S.d. § 3 Abs. 1 BDSG a.F. seien. Au...mehr

Abrechnungsfirmen und Ablesedienste handeln im Auftrag des Vermieters, sind also Auftragsdatenverarbeiter. Neben dem eigentlichen Auftrag bedarf es deshalb eines Auftragsdatenverarbeitungsvertrags (Art. 28 DSGVO, § 62 BDSG-2018), der ihnen dieselben Rechte und Pflichten auferlegt, wie dem Vermieter als unmittelbaren Datenverarbeiter. Die Darlegungen zum Auftragsdatenverarbei...mehr

Wie sich aus § 560 Abs. 1 und 2 BGB ergibt, kann der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale nur vom Mieter verlangen, wenn der Mietvertrag oder ein Zusatzvertrag einen entsprechenden Vorbehalt enthält, eine sog. Mehrbelastungsabrede (vgl. Staudinger/Artz, § 560 BGB Rn 12a). Dies gilt seit der Gesetzesfassung vom 1.9.2001 und soll auch für Altverträge gelten (AG ...mehr

Das Urteil ist im Hinblick auf das neue Datenschutzrecht, das seit dem 25.5.2018 auch auf mietrechtliche Sachverhalte anzuwenden ist, sehr interessant. Der BGH nimmt durch seine rein mietrechtlich begründete Auffassung im Ergebnis den Bereich betriebskostenrechtlicher Verbrauchswerte aus den schützenswerten persönlichen Daten (der Mieter-Nachbar) nach dem Datenschutzrecht au...mehr

Streitigkeiten im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen stellen einen erheblichen Anteil der vor dem Amtsgericht/Mietgericht anhängig gemachten Streitigkeiten dar. Aus Sicht des Mietrichters ist den Parteien dringend anzuraten, generelle und optimalerweise vergleichsweise gefundene Regelungen zu treffen, die zu einer endgültigen Befriedung des Dauerschuldverhältnisses ...mehr

Schuldhaft handelt ein Vermieter, der nicht so rechtzeitig mit der Erstellung der Abrechnung begonnen hat, dass er bei normalem Lauf der Dinge (so kann z.B. eine plötzliche Erkrankung des Vermieters das Verschulden ausschließen, Flatow, WuM 2010, 606, 611) damit rechnen konnte, dass seine Betriebskostenabrechnung so rechtzeitig fertiggestellt werden kann, dass diese den Miet...mehr

Schließlich steht dem Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum ein nicht kodifiziertes Belegeinsichtsrecht beschränkt auf die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung zu, welches aus § 259 BGB analog hergeleitet wird (Grüneberg/Weidenkaff, § 556 Rn 13; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn 488; Sternel ZMR 2020, 709). Nach allgemeiner Ansicht ist der Ve...mehr

In diesem Zeitraum sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: Die Abrechnung hat den Mieter, wenn auch außerhalb der Abrechnungsfrist erreicht oder der Mieter bestreitet deren Zugang. Nachdem die Post Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist (s.o.), muss dieser für Verspätungen bei der Postzustellung einstehen, außer die Post selbst hat die Verzögerung (z.B. witterungsbedingt) n...mehr

Die Klage auf Rückzahlung hat keinen Erfolg. Die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baumes gehören zu den umlagefähigen "Kosten der Gartenpflege" i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV. Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder d...mehr

Die unmittelbar nur im Wohnraummietrecht geltende Vorschrift des § 556 BGB ( BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 21) ist Ausgangspunkt zahlreicher Streitigkeiten zwischen den Mietparteien im Zusammenhang mit dem Problemkreis „Betriebskostenabrechnungen”. Von besonderem Interesse ist dabei insb. die in § 556 Abs....mehr

Der verschuldet verspätet abrechnende Vermieter verliert jegliche Nachforderungsansprüche der Nebenkostenabrechnung, da ab Fristablauf das Verschlechterungsverbot zugunsten des Mieters wirkt. Das gilt auch für Vorauszahlungen von Nebenkosten, die der Mieter pflichtwidrig nicht geleistet hat, da diese nach Fristablauf nicht mehr aus dem Mietvertrag verlangt werden können, son...mehr

Eine Umlage von Betriebskosten durch den Vermieter auf den Mieter bedarf in allen Fällen einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen vertraglichen Vereinbarung, da es keine Vermutung dafür gibt, dass Betriebskosten ex ante immer vom Mieter zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen sind. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, sind sämtliche oder nicht genannte Betriebskosten mit d...mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver...mehr

Da in der Praxis häufig Mietermehrheiten anzutreffen sind, kommt der Frage, unter welchen Umständen die Abrechnungsfrist des Vermieters aus § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB in diesem Fall zu laufen beginnt, entscheidende Bedeutung zu. Nach Auffassung des BGH wird bei einer Mietermehrheit nur gegenüber demjenigen Mieter die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs ausgelöst und damit ...mehr

Begrifflich handelt es sich bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale um eine Zahlung des Mieters, welche unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch und den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verpflichtend ist und bei der deshalb eine spätere Abrechnung unterbleibt (Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 69; Begr. zum RegE BT-Drucks 14/4553, S. 50). Betriebskostenpauschalen fin...mehr

Ausgangspunkt einer vertraglichen Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten ist § 556 BGB, der gemäß seiner systematischen Stellung im Untertitel 2 grds. nur in der Wohnraummiete und nicht auch bei gewerblichen Mietverhältnissen Anwendung findet, vgl. § 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1-3 BGB (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richte...mehr

Eine Betriebskostenpauschale ist begrifflich von einer sog. Bruttomiete zu unterscheiden. Von dieser unterscheidet sich die Betriebskostenpauschale dadurch, dass die Betriebskosten überhaupt getrennt von der Grundmiete betragsmäßig gesondert ausgewiesen sind (Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 69). Eine solche Bruttomiete, bei der nur ein betragsmäßiger Bruttomietzins vereinbart ...mehr

Es ist eine Frage der Vertragsauslegung, ob im Einzelfall eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart wurde (§§ 133, 157 BGB). Sofern monatliche Pauschalbeträge und zugleich aber eine Abrechnung vereinbart ist, sollen Vorauszahlungen vorliegen (Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 69 m.w.N. aus der Rechtsprechung). Haben die Parteien einen Pauschalbetrag vereinbart, der nach ...mehr

Die Betriebskostenabrechnung muss auch materiell wirksam und darf nicht fehlerhaft sein. Materiell fehlerhaft ist sie, wenn sie inhaltliche Fehler aufweist. Hinweis: Zur materiellen Fehlerhaftigkeit von Betriebskostenabrechnungen und ihren Rechtsfolgen s. unten III. 1.mehr

Nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erteilen. Unterlässt er dies, so sind hieran Sanktionen geknüpft. Der Vermieter muss den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter beweisen; dies auch dann, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist per Post versandt ha...mehr

Von den auf den jeweiligen Mieter entfallenden Kostenanteilen, aufgeschlüsselt nach Betriebskostenarten, sind die geleisteten Vorauszahlungen abzuziehen. Dabei kommt es auf die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen an, nicht auf die Sollzahlungen (= fiktive Vorauszahlungen; vgl. Milger NJW 2009, 625, 629; BGH, Urt. v. 27.11.2002 – VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196; AG Charlott...mehr

Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist mietrechtlich eigentlich nichts Besonderes, trotzdem tauchen hier Probleme auf, die es ansonsten eher nicht gibt. Das betrifft bei der Betriebskostenabrechnung z.B. die Frage, welche Bedeutung der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung für die Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung hat...mehr

Der BGH hat 1981 (BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 198/80) die Mindestvoraussetzungen, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen muss, festgelegt. Danach muss eine Betriebskostenabrechnung zumindest folgende Angaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des...mehr

Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist ebenso wie der Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen unverbrauchter Vorschüsse grds. erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, NZM 2005, 373, 374; BGH,...mehr

Für Betriebskostenabrechnungen ist keine bestimmte gesetzliche Form vorgeschrieben. Sie muss daher weder der Schriftform (§ 126 BGB) noch der Textform (§ 126b BGB) genügen. Insbesondere braucht der Vermieter nicht eigenhändig zu unterzeichnen (D. Both, in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 556 BGB Rn 94). Ein nur mündlicher Vortrag der Abrechnung gegenüber dem...mehr

§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass die Mietvertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter „die Betriebskosten” trägt. Das Gesetz definiert diese als Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grun...mehr

Bei inhaltlichen Unrichtigkeiten kann der Vermieter vor Fristende zu seinen Gunsten nachbessern. In diesem Fall schuldet der Mieter den korrigierten – höheren – Saldo. Auch nach Fristende muss der Mieter den zu Lasten des Vermieters falschen geringeren Saldo zahlen, auch wenn er die Abrechnung für inhaltlich falsch hält. Ist der Saldo zugunsten des Vermieters falsch und folgl...mehr

Stellt der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung Kostenpositionen ein, die der Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung nicht schuldet, so stellt sich immer die Frage, ob die Zahlung durch den Mieter grundsätzlich zu einer Abänderung des Vertrags führt. Das hat der BGH bekanntlich in früherer Besetzung bei der neunmaligen Zahlung nicht geschuldeter Betriebskosten ange...mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 9.8.2019 – 5 U 936/19) • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in diese eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlu...mehr

Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung streiten über eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Im Mietvertrag ist unter der Position "sonstige Betriebskosten" die Umlage der Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverser Wartungskosten vereinbart. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 wies die Vermieterin unter "sonsti...mehr

Nach herrschender Auffassung (st. Rspr. BGH, Urt. v. 19.7.2017 – VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732, 734 m.w.N. zur Rspr.; BGH NJW 1982, 573; KG DWW 1998, 24) muss eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben (§ 259 BGB) enthalten: konkrete Angabe der Wohnung, auf die sich die Abrechnung bezieht, eine Zusammenstellung de...mehr

Der Vermieter ist dann an die Betriebskostenabrechnung gebunden, wenn die Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos durch den Mieter als Nachzahlungssaldo oder durch den Vermieter als Guthabensaldo geleistet wird. Danach kann der Vermieter nicht etwa vergessene Kostenpositionen nachschieben oder Rechenfehler berichtigen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt....mehr

Eine Betriebskostenabrechnung ist unwirksam, wenn sie formelle Fehler enthält, also das äußere Erscheinungsbild der Abrechnung betroffen ist, da dies Nachprüfbarkeit und Verständlichkeit für den Mieter hindert. Formelle Fehler sind mit Wirkung für den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr heilbar. Ein Nachzahlungssaldo kann der Vermieter dann endgültig nicht m...mehr

Im Lichte des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist zwischen der formellen und der materiellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen zu unterscheiden. Praxishinweis: Die Unterscheidung ist auch für die Einhaltung der Abrechnungsfrist bedeutsam. Nur eine materiell fehlerhafte Abrechnung kann der Vermieter noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 BGB korrigieren, eine fo...mehr

Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung zusammengefasst werden, ist formell nicht ordnungsgemäß (BGH WuM 2017, 205 = GE 2017, 471 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 124 m. Anm. Eisenschmid; Daniel GE 2017, 456). Der Vermieter darf in einer Abrechnung nur die Positionen zusammenfassen, die auch in § 2 BetrKV unter einer Ziffer zusamm...mehr