Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

a) Rechtzeitiger Zugang Nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erteilen. Unterlässt er dies, so sind hieran Sanktionen geknüpft. Der Vermieter muss den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter beweisen; dies auch dann, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfri...mehr

Solange ein persönlicher Kontakt, in Pandemiezeiten als „Näheproblem” empfunden, nicht durch fernablesbare Zähler und Erfassungsgeräte vermieden werden kann, ist es unumgänglich, zur korrekten Erfassung von Verbräuchen die Mieträume zu betreten, um der Pflicht des Vermieters zur Verbrauchsermittlung im Rahmen einer zu erstellenden korrekten Betriebskostenabrechnung zu genüge...mehr

Auf einer ähnichen Linie liegt eine weitere Entscheidung des Senats zur Heuzkostenabrechnung. Danach ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderung...mehr

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 WEG. Sie besteht aus einer Gesamtabrechnung für die gesamte Wohnungsanlage und Einzelabrechnungen für jede einzelne Sondereigentumseinheit. Mit der sog. Einzelabrechnung wird die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers an die tatsächliche Höhe der Ausgaben des Verbandes angepasst. Der...mehr

Auch im Betriebskostenrecht sind Vergleiche zulässig. Das betrifft nicht nur gerichtliche Vergleiche sondern auch Einigungen zwischen den Parteien nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung (BGH NZM 2020, 1106 = MDR 2021, 158 = WuM 2020, 791 = GE 2020, 1617 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 136 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 26/2020 Anm. 2; Beyer, jurisPR...mehr

Nach bisheriger Rechtsauffassung muss bei der Betriebskostenabrechnung i.d.R. eine Kostentrennung zwischen den Betriebskosten, die auf die gewerblich genutzten Objekte entfallen, und denjenigen für den Wohnraum erfolgen, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das sowohl Gewerbeeinheiten wie auch Wohnungen enthält. Von diesem Grundsatz ist der BGH (WuM 2017, 399 = M...mehr

Gemäß § 6 Abs. 2 CO2KostAufG hat der Vermieter dem Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der CO2-Kosten zu erstatten, wenn dieser sich selbst mit Wärme für die Heizung oder Warmwasseraufbereitung versorgt. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, den zurückzuzahlenden Betrag selbst zu ermitteln und dann gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (Wall, WuM 2023, 76, 80). ...mehr

Problematisch waren bis zur Kehrtwende des BGH Vorwegabzüge, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich waren. Bis dahin ging die Rechtsprechung von einem formellen Abrechnungsfehler aus, wenn nur der um den nicht umlagefähigen Anteil bereinigte Betrag in der Abrechnung erschien. Dieser formelle Abrechnungsfehler führte dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH, Urt. v. 14.2....mehr

Die Rechtsprechung hatte mehrfach Gelegenheit zur Bewertung einzelner Verteilungsschlüssel und ihrer praktischen Handhabung: Heiz- und Warmwasserkosten: Diese sind nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 BGB). Ferner ist die Abrechnung nach der Kopfzahl zulässig. Insbesondere wegen der wechselnden Personenzahl im Haus kann die Abrechnung nach diesem Maßstab in...mehr

Für die Wohnraummiete gilt: Haben Vermieter und Mieter gem. § 556 Abs. 1 BGB vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, können Vorauszahlungen für Betriebskosten in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Dabei sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder du...mehr

Die Abrechnung beginnt mit einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, unterteilt nach den einzelnen umlagefähigen Betriebskostenarten. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ergibt sich aus § 556 Abs. 1 S. 1, 2 im BGB und in den §§ 1, 2 der BetrKV. Das sind u.a. die Kosten der Grundsteuer, Abwassergebühren, Kosten für Heizung und Warmwasser, Hausmeisterkosten, Müllbeseitigung...mehr

Hat eine Betriebskostenabrechnung materielle Fehler, kann sie vom Mieter innerhalb der dafür geltenden Fristen angegriffen werden, verpflichtet aber zunächst zur Zahlung. Die Fälligkeit des errechneten Nachzahlungssaldos ist dagegen nicht berührt (BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 = NZM 2008, 121 = MDR 2008, 258 = ZMR 2008, 196). Eine formell richtige, a...mehr

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grds. Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben allerdings in Betracht kommen, dass der Verm...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH und der Oberlandesgerichte (BGH, Urt. v. 20.1.2021 – XII ZR 40/20, IMR 2021, 151; BGH, Urt. v. 27.11.2002 – VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196; BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; OLG Braunschweig, Urt. v. 27.11.1998 – 5 U 85/98 LG, WuM 1999, 173) muss sich eine Betriebskostenabrechnung an den mietvertraglichen Absprachen orien...mehr

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter formell ordnungsgemäß abrechnen. Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die den Mindestanforderungen des § 259 BGB genügt (s. oben II. 1.), wahrt diese Frist (BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13). Hinweis: Zur formellen Fehlerhaftigkeit von Betriebskostenabrechnungen und ihren Rechtsfolgen s. unte...mehr

Mit dem Wirtschaftsplan wird durch die Wohnungseigentümer beschlossen, wie viel der einzelne Wohnungseigentümer jeweils zu zahlen hat, damit der Verband in dem noch nicht abgeschlossenen Wirtschaftsjahr seine Aufgaben erfüllen kann. Meist wird eine monatliche Zahlungsweise beschlossen. Hinweis: Im Unterschied zum Mietrecht bleibt der Wirtschaftsplan Anspruchsgrundlage für das...mehr

Der Mieter ist verpflichtet, den erhöhten Wasserverbrauch durch einen defekten Spülkasten bei der Betriebskostenabrechnung selbst zu bezahlen, wenn er eine Mängelanzeige an den Vermieter unterlassen hat.mehr

Bekanntlich war es lange höchst strittig, ob mietrechtliche Ansprüche im Urkundsverfahren geltend gemacht werden können. Der BGH hat sich in der Vergangenheit langsam an die verschiedenen Fallgestaltungen herangetastet. Zunächst hatte der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat das Urkundsverfahren grundsätzlich für zulässig erachtet (BGH NJW 1999, 1408). Dem hat sich...mehr

Der Vermieter muss mit der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten auf die unterschiedlichen Mieter verteilen. Die Parteien können dabei die unterschiedlichsten Verteilungsschlüssel vereinbaren. Dazu zählt auch die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Dieser Maßstab gilt nach § 556a BGB auch, wenn die Parteien nichts vereinbart haben. So einfach das k...mehr

aa) Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenabrechnung wird an den Mieter übersandt. Damit wird im Regelfall der Saldo fällig. Eine eigene Frist für die Prüfung wie im Bereich des geförderten Wohnraums hat der BGH abgelehnt. Der Streit um die Abrechnung und die Nachforderung fallen im Prozess i.d.R. zusammen, da die Richtigkeit der Abrechnung in der Zahlungsklage des Vermi...mehr

a) Betriebskostenabrechnung Mit der Betriebskostenabrechnung wird entsprechend der vertraglichen Abrede die Miethöhe für den Abrechnungszeitraum berechnet. Der Vermieter hat "über die Vorauszahlungen für Betriebskosten" jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Art der Kosten, die umgelegt werden können, ist durch Gesetz beschränkt, § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebs...mehr

Dann erfordert die Umlage nach einem neuen Urteil des LG München I jedoch eine vorherige ausdrückliche Erklärung des Vermieters. Hat der Vermieter eine solche Erklärung gegenüber dem Mieter nicht abgegeben, kann er ihm die Wartungskosten der Rauchmelder nicht über die Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen.mehr

Am 1.12.2021 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/1972 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11.12.2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation (Neufassung) und zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (Telekommunikationsmodernisierungsgesetz)” in Kraft getreten (dazu Kaßler, ZWE 2022, 56; Bentrop, WuM 2021, 593; Gerpo...mehr

Wird eine Mietsache z.T. als Gewerberaum und als Wohnraum genutzt, müssen die auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Anteile i.d.R. vorweg abgezogen werden. Überblick zu streitigen Punkten bei gemischt genutzter Mietsache: Grundsteuer: Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die Grundsteuer nicht nach der für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmiete berechnet ...mehr

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist seine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann (Ausschlussfrist des Vermieters) – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. aa) Formelle Abrechnungsfehler Eine Betriebskostenabrechnung ist unwirksam, wenn sie formelle Fehler enthält, also das äußere Erscheinungs...mehr

Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist.mehr

Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.mehr

aa) Formelle Abrechnungsfehler Bei formellen Abrechnungsfehlern muss der Mieter nach Fristablauf nichts zahlen. Korrigiert der Vermieter seine Abrechnung innerhalb der Frist (s. oben III. a) aa), kann der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch noch durchsetzen. Das gilt aber nur, wenn der Mieter die Einwendungsfrist zur Geltendmachung formeller Mängel beachtet hat (§ 556 Abs. 3...mehr

Den Mietvertragsparteien steht die Wahl der Mietstruktur frei. Gewerbemietvertraglich zulässig sind eine Inklusivmiete (auch Bruttomiete genannt), eine Teilinklusivmiete, eine Grundmiete für die reine Gebrauchsüberlassung (auch Nettomiete genannt) nebst Betriebskostenpauschale oder nebst abzurechnender Betriebskostenvorauszahlungen. Die Inklusivmiete entspricht der gesetzlich...mehr

BGH, Urteil v. 27.11.2019, VIII ZR 165/18 Schließlich ist bei der Beurteilung die Praxis zu berücksichtigen, dass bei Mietwohnungen, die mit einem eigenen Stromzähler ausgestattet sind, üblicherweise der Mieter den Stromlieferungsvertrag direkt mit dem Versorger abschließt. Damit wird der Umweg über den Vermieter und die Betriebskostenabrechnung eingespart.mehr

a) Vorauszahlungen Die Vorauszahlungen sind im Mietrecht nur etwas Vorläufiges. Es sind letztlich nur Abschlagszahlungen, damit der Vermieter die laufenden Rechnungen begleichen kann und der Mieter mit der Bezahlung des Jahresbetrags nicht überfordert wird. Die endgültige Miethöhe ergibt sich erst aus der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Mit Eintritt der Abrechnungsreif...mehr

Nach den §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizKV sind bei neueren Gebäuden von den Kosten der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgungsanlage grundsätzlich mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 %, nach dem erfassten Wärme- und Warmwasserverbrauch auf die Mieter zu verteilen. Die Verteilung der übrigen Kosten hat nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu erfol...mehr

Überblick Die Betriebskostenabrechnung sorgt nicht selten für Unmut. Die Kosten belaufen sich im Schnitt auf ein Drittel der Miete – und es wird noch teurer, wie eine Studie zeigt. Wie stark, das hängt vom Wohnort ab: Die Gebühren für Müll, Abwasser & Co. sind Sache der Kommunen. Und die hätten eigentlich Spielraum. Um die Betriebskostenabrechnung gibt es nicht selten Streit...mehr

Der Abrechnungssaldo ergibt sich als Differenz aus den geschuldeten Zahlungen und den geleisteten Vorauszahlungen. Hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags für die Umsatzsteuer optiert und schuldet der Mieter vertraglich die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer, so gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung de...mehr

Hinsichtlich der Bedeutung der Abrechnungsfehler kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung erfolgt ist und ob sie unter einem formellen oder materiellen Mangel leidet. a) Für den Vermieter Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist seine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann (Ausschlussfrist des Vermieters) – es se...mehr

Soweit die Mietparteien nichts anderes vereinbart haben, sind die Betriebskosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen. a) Verteilerschlüssel bei Heizkosten und Kosten für Warmwasser Nach den §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizKV sind bei neueren Gebäuden von den Kosten der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgungsanlage grundsätzlich mindestens 50 %, höchstens jedo...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens ist im Sinne der allgemeinen Vorschriften der §§ 276, 278 BGB zu verstehen (Blank, in: Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556 BGB Rn 205). Danach hat ein Schuldner,...mehr

Mit der vom LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV auf zukünftige Abrechnung des Wärmeverbrauchs nach Maßgabe des von § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV vorgegebenen Verteilungsmaßstabs nicht verneint werden. Vorrang der verbrauchsabhängigen Abrechnung Gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Bet...mehr

Aktuelle Ausgabe im PDF-Format. Inhaltsverzeichnis Aktuelles Kurzanalysen mit Beraterhinweis Rechtsprechung EuGH Rechtspre...mehr

Der Mieter zweier Wohnungen fordert von der Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 hatte er die sich hieraus ergebenden Nachzahlungen geleistet. Hierbei behielt er sich eine Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Auf die Position "Hauswart" entfielen in b...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 13.3.2018 – 425 C 5350/17) • Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllbar, aber noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Der Vermieter darf aber auch nach Mie...mehr

Bei formellen Abrechnungsfehlern muss der Mieter nach Fristablauf nichts zahlen. Korrigiert der Vermieter seine Abrechnung innerhalb der Frist (s. oben III. a) aa), kann der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch noch durchsetzen. Das gilt aber nur, wenn der Mieter die Einwendungsfrist zur Geltendmachung formeller Mängel beachtet hat (§ 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB). Denn wenn ma...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH seit 1981 genügt eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht den an sie zu stellenden Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (zuletzt BGH NZM 2020, 320 = GE 2020, 463 = WuM 2020, 210 = MDR 2020, 477 = NJW-RR 2020, 587 = ZMR 2020, 484 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. ...mehr

Die Umlage von Kosten betrifft nur das Verhältnis von Vermieter und Mieter. Gehören dem Vermieter mehrere Einheiten in einem Haus, kann er grundsätzlich mit jedem Mieter etwas anderes vereinbaren: Brutto-Miete, Netto-Miete mit Vorauszahlungen, Netto-Miete mit Pauschale oder Mischformen, bei denen nur ein Teil der Betriebskosten gesondert ausgewiesen wird (Heizkosten bleiben ...mehr

§ 556a BGB bestimmt seit dem Jahre 2001, dass die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab abzurechnen sind, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Strittig war, ob hierfür die Vereinbarung eines konkreten Abrechnungsschlüssels erforderlich war oder ob es auch genügt, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter den Abrechnungsschlüssel nach billigem Ermessen ...mehr

Der Betriebskostenkatalog in § 2 BetrKV enthält unter Ziff. 17 bekanntlich die Kostenart "Sonstige". Anders als die übrigen 16 Kostenarten, müssen die unter diese Ziffer fallenden Positionen im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig vereinbart werden. Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Kostenart "sonstige Betriebskosten" darüber hinaus formell unwirksam, we...mehr

(BGH, Urt. v. 28.10.2020 – VIII ZR 230/19) • Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung – etwa verbunde...mehr

Gleiches gilt für die Abrechnungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen. Hier kann der Vermieter gegen den Vorwurf, er rechne zu spät ab, nicht einwenden, zuvor hätte ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorgelegen (§ 28 Abs. 5 WEG). Der BGH betrachtet diesen Beschluss nicht als vorgreiflich für die Abrechnung (BGH, Beschl. v. 14.3.20...mehr

Die Vorauszahlungen sind im Mietrecht nur etwas Vorläufiges. Es sind letztlich nur Abschlagszahlungen, damit der Vermieter die laufenden Rechnungen begleichen kann und der Mieter mit der Bezahlung des Jahresbetrags nicht überfordert wird. Die endgültige Miethöhe ergibt sich erst aus der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Mit Eintritt der Abrechnungsreife – nach einem Jah...mehr

Eine zunächst zulässige Berufung eines Berufungsführers, dessen Beschwer die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht, kann unzulässig werden, falls dieser willkürlich seinen Berufungsantrag auf einen unterhalb der Berufungssumme liegenden Wert beschränkt. Mit "willkürlich" sind diejenigen Fälle gemeint, in denen der Berufungsführer aus eigener Entschließung, also nich...mehr