Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet....mehr

Auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Der Verwalter hat also nach Prüfung der Voraussetzungen Zahlungen zu leisten, soweit diese mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammen...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hatte der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus die...mehr

Obliegt die Erhaltung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden. Praxis-Beispiel Fensteraustausch Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Erhaltung der im Bereich seiner S...mehr

Die Abmarkung ist nach den Kataster- und Vermessungsgesetzen bzw. Abmarkungsgesetzen der Bundesländer eine hoheitliche Maßnahme und ein beurkundender Verwaltungsakt, über dessen Rechtmäßigkeit die Verwaltungsgerichte zu entscheiden haben.[1] Die Abmarkung hat lediglich deklaratorische, d. h. feststellende Wirkung. Denn mit ihr wird eine Grundstücksgrenze nicht rechtsbegründen...mehr

Kann keiner der beteiligten Nachbarn den Nachweis über den von ihm behaupteten Grenzverlauf führen und ist zwischen ihnen auch keine gütliche Einigung in Form eines Grenzfeststellungsvertrags möglich, verbleibt als letzte Möglichkeit nur die Grenzscheidungsklage nach § 920 BGB auf Feststellung der Grenze zwischen den benachbarten Grundstücken durch den Zivilrichter.[1] Der A...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der GdWE, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemei...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Stets muss die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Aspekte eines möglichen Finanzbedarfs im Auge haben. Die Gemeinschaft muss nicht nur ausreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben, sie muss auch für Fälle unerwarteten Finanzierungsbedarfs, gerichtet auf erforderliche ...mehr

Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hatten die Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG grundsätzlich auch die Kompetenz, eine mehrjährige Sonderumlage als "Quasi-Rücklage" insbesondere zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG a. F. zu beschließen. Gerade im Fall einer konkret anstehenden Großsanierung oder einer Modernisierung des gemeinsch...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Übernimmt der Verwalter die Verwaltung einer Bestandsgemeinschaft, hat er zunächst für die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen beim Vorverwalter zu sorgen.[1] Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß §§ 9a Abs. 3 WEG, 667 BGB ist die GdWE.[2] Der Vorverwalter kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht an den Ver...mehr

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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1] § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung we...mehr

Einerseits darf der Eigentümer den Berechtigten bei der Nutzung des Weges nicht behindern. Andererseits muss der Inhaber der Dienstbarkeit sein Recht möglichst schonend ausüben und dabei auf die Interessen des Eigentümers Rücksicht nehmen. So muss der Wegeberechtigte es hinnehmen, dass der Eigentümer sein Grundstück, etwa wegen spielender Kleinkinder, einzäunt und mit einem v...mehr

Schutz vor Witterungseinflüssen Wird ein Gebäude abgerissen, welches an eine Grenzwand angebaut war oder mit einer eigenen Grenzwand unmittelbar an die Grenzwand des Nachbargebäudes angrenzte, so wird die Grenzwand des stehen bleibenden Gebäudes freigelegt und damit Witterungseinflüssen ausgesetzt, die Vorkehrungen zum Schutz der Grenzwand notwendig machen können. Hinweis Rege...mehr

Ist ein Geh- und Fahrrecht im Grundbuch eingetragen, ergibt sich dessen Inhalt in erster Linie aus dem Wortlaut des Grundbucheintrags selbst und aus der Eintragungsbewilligung, auf die darin verwiesen wird. Die Bezeichnung als Wegerecht erlaubt eine umfassende Benutzung durch Gehen und Fahren sowie im landwirtschaftlichen Bereich durch Reiten und Durchtreiben von Vieh. Bei e...mehr

Die Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB (Grundeigentum) und § 862 Abs. 1 BGB (Grundbesitz) sind ausgeschlossen, wenn eine Pflicht zur Duldung der Einwirkungen besteht. Für den Eigentümer legt dies § 1004 Abs. 2 BGB ausdrücklich fest. Für den Besitzer gilt nach allgemeiner Meinung trotz fehlender gesetzlicher Regelung dasselbe, weil die Rechte des Besitzers nicht weitergehen können...mehr

Es gibt keine allgemein gültige Definition des Begriffs "Unkraut", weil keine Pflanzen existieren, die eo ipso Unkräuter sind und nach objektiven Kriterien diesem Begriff zugeordnet werden können. Die Bezeichnung einer Pflanze als Unkraut erfordert vielmehr stets eine subjektive Wertung. Unkraut ist demnach eine Pflanze, die der Betrachter an der Stelle, an der sie wächst, n...mehr

Weil die Nachbarwand zum Teil auf fremdem Grund und Boden steht, ist die Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks Voraussetzung dafür, dass die Nachbarwand legal errichtet wird; gehört das Nachbargrundstück mehreren Personen, müssen alle zustimmen. Wird eine Nachbarwand ohne Zustimmung des Nachbarn auf die Grundstücksgrenze gesetzt, handelt es sich um einen Grenzübe...mehr

Da der Nachbar kein originäres Recht zur Mitbenutzung der Grenzwand hat, bedarf jede Form der Mitbenutzung, etwa durch Anbringen von Spaliervorrichtungen, Nutzung für Kletterpflanzen oder auch – soweit das Baurecht dies zulässt – als Abschlusswand eines Gebäudes, der Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand. Davon gehen auch die einschlägigen Vorschriften der Landesnachbarrec...mehr

Beseitigt der beeinträchtigte Grundstückseigentümer die Wurzeln und die durch diese verursachten Schäden auf eigene Kosten, steht ihm ein Kostenerstattungsanspruch gegen den Grundstücksnachbarn nach §§ 812, 818 BGB zu, weil der Grundstücksnachbar auf Kosten des beeinträchtigten Grundstückseigentümers dadurch bereichert wurde, dass dieser die zur Beseitigung der von den Wurze...mehr

Nach alledem sind unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH alle Einwirkungen abwehrfähig, die als unzulässige Eigentumsstörungen durch Zuführung grenzüberschreitender sinnlich wahrnehmbarer Stoffe zu werten sind.[1] Dabei bemisst sich das Maß dessen, was der Eigentümer an Einwirkungen abwehren kann oder ausnahmsweise zu dulden hat, nach § 906 BGB. § 906 BGB lautet in...mehr

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht schon durch ein Gewohnheitsrecht wegen jahrzehntelanger nachbarlicher Übung entstehen. Auf das Überqueren eines fremden Grundstücks kann ein Grundstückseigentümer dagegen dann bestehen, wenn zu seinen Gunsten ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrun...mehr

Ein Anbau liegt dann vor, wenn die halbscheidige Mauer technisch-funktional als Bestandteil des angebauten Gebäudes in dieses dergestalt einbezogen wird, dass sie beispielsweise durch Auflegen oder Einlassen von Tragebalken dessen Abschlusswand bildet oder einer selbst nicht standsicheren Abschlusswand des angebauten Gebäudes erst die nötige Standsicherheit verschafft. Eine ...mehr

Kommt es nicht wegen des Schattenwurfs von Bäumen und Sträuchern oder deren Nadel- oder Laubfall zum Nachbarstreit, können sich die Nachbarn wegen Pflanzenschädlingen in die Haare geraten, die grenzüberschreitend aktiv werden. Praxis-Beispiel Wollläuse Im sog. "Wollläusefall" hat der BGH hierzu Stellung bezogen[1]: Wollläuse hatten eine Lärche befallen und sich anschließend au...mehr

Grundsätzlich handelt es sich bei dem Abfallen von Laub, Nadeln und Zapfen um sog. ähnliche Einwirkungen im Sinne des § 906 BGB. Die von § 906 BGB erfassten Einwirkungen stimmen darin überein, dass sie in ihrer Ausbreitung weithin unkontrollierbar und unbeherrschbar sind, in ihrer Intensität schwanken und damit andere Grundstücke überhaupt nicht, unwesentlich oder wesentlich...mehr

Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit kann nach Auffassung der Gerichte auch nicht unbeachtet bleiben, dass der sich gestört fühlende Grundstücksbesitzer aus der Begrünung der benachbarten Grundstücke Vorteile zieht, weil nach heutiger Auffassung das konkrete Umfeld eines Hausgrundstücks dann als besonders wertvoll erachtet wird, wenn es unmittelbar an begrünte Grundstücke an...mehr

Der Berechtigte muss den Weg unterhalten, instand setzen und trägt die Verkehrssicherungspflicht, muss also auch räumen und streuen. Benutzt allerdings der Eigentümer den Weg mit, tragen beide die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung anteilig, sofern nichts anderes vereinbart ist. Auch sind in der Regel beide verkehrssicherungspflichtig.[1]mehr

Im Grunde genommen stellt es keinen Eingriff in die Rechte des Nachbarn dar, wenn jemand auf seinem Grundstück Bäume, Sträucher oder Hecken anpflanzt, eine bunte Wiese anstelle eines gepflegten Rasens ansät oder gegen einen natürlich gewachsenen Pflanzenbestand auf seinem Grundstück nichts unternimmt. Hierzu ist er als Grundstückseigentümer aus eigenem Recht und als Grundstü...mehr

Das bloße Hinüberwachsen der Wurzeln von benachbarten Bäumen und Sträuchern auf das eigene Grundstück ist für sich genommen noch keine Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung, die abgewehrt werden könnte.[1] Das Gesetz verlangt vielmehr gemäß § 910 Abs. 2 BGB eine konkrete Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung.[2] Das ist etwa dann der Fall, wenn: Baumwurzeln in eine Abwasse...mehr

Es handelt sich um einen alltäglichen Vorgang, wenn Früchte eines Baums oder Strauchs, dessen Zweige in das Nachbargrundstück ragen, dort niederfallen. Aber wem gehört das Fallobst? Diese Frage beantwortet § 911 Satz 1 BGB: Der Nachbar darf die Früchte aufheben und behalten. Als Nachbar dürfen Sie aber nicht nachhelfen und die Früchte von den auf Ihr Grundstück hinüberwachsen...mehr

Bis zum Anbau des zweiten Gebäudes steht die Nachbarwand nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen im Alleineigentum des die Grenze überbauenden Eigentümers.[1] Denn soweit das Recht des Eigentümers zur Duldung seines Überbaus durch den Nachbarn reicht, unterliegt die hinübergebaute Nachbarwand nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (Einheit von Grunds...mehr

Liegt eine Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung der oben dargestellten Art durch über die Grundstücksgrenze hinüberwachsende Wurzeln vor, kann sich der betroffene Grundstückseigentümer auf das Selbsthilferecht des § 910 BGB berufen und die Wurzeln im erforderlichen Umfang – dies allerdings nur bis zur Grundstücksgrenze und nicht darüber hinaus – abschneiden. Die Wurzeln d...mehr

Weil dieser Weg umständlich und zeitaufwendig ist, kann die Entfernung der störenden Zweige auch einem Fachbetrieb überlassen und vom Nachbarn Kostenerstattung verlangt werden.[1] Der Kostenerstattungsanspruch setzt aber voraus, dass dem Eigentümer des Baumes zuvor Frist nach § 910 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzt worden und diese Frist erfolglos abgelaufen ist.[2] Hinweis Baumschut...mehr

§ 836 BGB gewährt demjenigen, der durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch das Ablösen von Teilen davon (etwa herabfallende Dachziegel) Schaden erleidet, einen Ersatzanspruch. § 908 BGB gibt dem Eigentümer, für dessen Grundstück dadurch Gefahren drohen, einen Anspruch darauf, dass der verantwortliche Nachbar schon ...mehr

Keine Anlagen im Sinn von § 907 BGB sind dagegen natürliche Geländebeschaffenheiten eines Grundstücks, die nicht auf menschliches Handeln zurückgehen. Das betrifft etwa ein felsiges Hanggrundstück. Gegenüber einem Felsrutsch kann sich der Eigentümer eines Unterliegergrundstücks gegen den Oberlieger nur dann erfolgreich zur Wehr setzen oder von diesem bei einem eingetretenen S...mehr

Ist die Strecke über das Nachbargrundstück festgelegt, kann der Nachbar auf seine Kosten die Verlegung des bisherigen Weges an eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn dies für ihn weniger störend ist (§ 1023 BGB). Wurde die vorherige Strecke allerdings als Inhalt der Grunddienstbarkeit festgelegt und im Grundbuch eingetragen, stellt deren Ve...mehr

Praktische Relevanz – Verfassungsrechtlicher Inhalt In der Beratungspraxis stellt sich bei Steuerpflichtigen mit Bezug zur Land- und Forstwirtschaft bei langen zeitlichen Verläufen in der Verpachtung oder Nichtbewirtschaftung die Frage, ob ihre landwirtschaftlichen Flächen noch Betriebsvermögen sind oder "schleichend" zum notwendigen Privatvermögen geworden sind. Relevant ist...mehr

Nach § 903 BGB ist jeder Nachbar berechtigt, auch ohne Zustimmung des anderen Nachbarn sein an die Nachbarwand angebautes Haus abzureißen, wobei er allerdings diese selbst nicht beeinträchtigen darf. Dieses Recht wird auch nicht durch das Miteigentum an der Nachbarwand und damit nicht durch § 922 Satz 3 BGB eingeschränkt. Durch den Abriss ändert sich nach der Rechtsprechung ...mehr

Immissionen, die gesundheitliche Schäden mit sich bringen können, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Beim Einschätzen, wie gefährlich der aufsteigende Tabakrauch für die Gesundheit ist, muss berücksichtigt werden, dass der Mieter im Freien und nicht in geschlossenen Räumen raucht. Insofern kommt den Nichtrauchersch...mehr

Wegen der ökologischen Bedeutung der innerstädtischen Grünbestände haben viele Städte und Gemeinden Baumschutzregelungen erlassen. Derartige Regelungen ergehen entweder in Form von Rechtsverordnungen (so in Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen) oder als Satzungen (so in Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfale...mehr

Ebenso keine Anlagen im Sinn des § 907 BGB sind Zustände oder Gegebenheiten auf einem Nachbargrundstück, die ohne Willen des Eigentümers geschaffen wurden, wie etwa ein Trümmerhaufen als Folge von Kriegseinwirkungen.[1]mehr

Wenn eine Mauer als Abschlusswand eines Gebäudes zwar unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück, aber noch zur Gänze auf dem Grundstück des Erbauers errichtet wird, handelt es sich im Sprachgebrauch der Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer um eine Grenzwand. Beispiel einer Grenzwand Alleineigentum Da sich die Grenzwand in voller Dicke auf dem Grundstück befindet, auf dem...mehr

Schon im Mittelalter war es Brauch, wegen der beengten Raumverhältnisse innerhalb der Städte Gebäude in geschlossener Bauweise zu errichten. Bei dieser Bauweise stoßen zwei auf verschiedenen Grundstücken errichtete Häuser aneinander. Hat jedes dieser Häuser eine eigene, unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück gebaute Abschlusswand, dann handelt es sich um eine Grenzwa...mehr

Auf sonstige Leistungen ist § 24 UStG nur anwendbar, wenn[1] sie mithilfe der Arbeitskräfte des Landwirtschaftsbetriebs erbracht werden, die verwendeten Geräte zur normalen Betriebsausrüstung gehören und die sonstigen Leistungen normalerweise zur landwirtschaftlichen Erzeugung beitragen. Der Durchschnittssatzbesteuerung des § 24 UStG unterliegen daher u. a. Anbau-, Ernte-, Dr...mehr

In gleicher Weise sind nach der Rechtsprechung des BGH sog. negative Einwirkungen, wie der Entzug von Licht oder das Verbauen der Aussicht im Allgemeinen nicht abwehrfähig.[1] Der BGH hat diese Auffassung damit begründet, dass sich nach allgemeiner Ansicht in Rechtsprechung und Literatur der Begriff der "unzulässigen Einwirkung" im Sinn von § 907 BGB aus den allgemeinen Vorsc...mehr