Fachbeiträge & Kommentare zu Finanzverwaltung

Rz. 140 Nach der Gesetzesbegründung sind (außer dem Stand der Erhaltungsrücklage, dazu vorstehend) anzugeben:mehr

Rz. 136 Nach dem mit der WEG-Reform 2020 neu eingeführten § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 S. 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Im Norma...mehr

Rz. 144 Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xx Muster 8.9: Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG zum Stichtag 31.12.20xxmehr

Rz. 114 In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind keine zu verteilenden Einnahmen und erst r...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

Rz. 31 Bleibt ein Wohnungseigentümer im abgerechneten Wirtschaftsjahr Vorschüsse (Hausgeldzahlungen) schuldig, wirkt sich dieser Umstand auf das Ergebnis seiner Einzelabrechnung nicht aus. Dieses wird anhand der Soll-Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan ermittelt und lässt nur eine Forderung in Höhe der Abrechnungsspitze entstehen; Hausgeldrückstände sind insofern irrelevant. Die...mehr

Rz. 96 Miteigentümer, die ihr Teileigentum gewerblich nutzen (sei es in Eigennutzung, sei es durch Vermietung an einen Gewerbetreibenden), erwarten vom WEG-Verwalter häufig eine Jahresabrechnung, die ihnen den Vorsteuerabzug ermöglicht. Das ist im Prinzip möglich: Denn die hier interessierenden umsatzsteuerpflichtigen Leistungen (Heizung, Handwerker, Verwalter) werden von de...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 133 Ein Wohnungseigentümer kann es nicht verhindern, wenn seine Gemeinschaft sich mit einer unzureichenden, insbesondere unschlüssigen Jahresabrechnung begnügt und diese beschließt, obwohl womöglich zudem der Vermögensbericht fehlt. Rechtsschutz durch Anfechtung kann er kaum erlangen (→ § 8 Rdn 122). Aber der einzelne kann die Gemeinschaft zu einer ordnungsmäßigen Verwal...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 29 Ein häufig gemachter Fehler besteht darin, bei Hausgeldrückständen alle im Zuge eines Inkassoverfahrens anfallenden Ausgaben (insbes. Rechtsanwalts- und Gerichtskosten) als Sollstellung auf das "Personenkonto" des betreffenden Wohnungseigentümers zu buchen – und jegliche Zahlungen des betreffenden Wohnungseigentümers ebenfalls. Hausgeldforderungen und Beitreibungskost...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 111 Es ist unvermeidlich, dass es im Laufe des Jahres zu Zahlungspflichten der Gemeinschaft kommt, die im Wirtschaftsplan nicht oder nicht in dieser Höhe vorgesehen sind oder für die das im Wirtschaftsplan vorgesehene Geld noch nicht auf dem Gemeinschaftskonto vorhanden ist. So kann es sein, dass eine Rechnung für eine beauftragte Erhaltungsmaßnahme höher ausfällt als im...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 124 Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr aufzustellen. Das gilt im Fall des Verwalterwechsels auch bzw. nur dann, wenn seine Bestellungszeit (sein "Amt") zum 1. Januar begonnen hat. Dann muss er die Abrechnung auf der Basis der Buchhaltung des ausgeschiedenen Vorverwalters fertigen; diese Aufgabe wird ihm dadurch ...mehr

Rz. 123 Durch die (rechtskräftige) Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses entfällt der Rechtsgrund für zwischenzeitlich geleistete Zahlungen auf die jeweiligen Abrechnungsergebnisse. Die Eigentümer, die auf der Grundlage der aufgehobenen Abrechnung Nachzahlungen geleistet haben, können diese trotzdem nicht nach Bereicherungsrecht zurückverlangen.[222] Dass die Kostenve...mehr

Rz. 13 Obwohl die gesetzliche Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) dürftig ist, stellt die Rspr. detailreich ausdifferenzierte Anforderungen an die Gestaltung der Jahresabrechnung, die nachfolgend dargestellt werden. Von diesen Vorgaben darf durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden, was mit dem ansonsten hochgehaltenen Grundsatz der Selbstverwaltung schwer zu vereinbaren ist....mehr

Rz. 26 In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 177 Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungs...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

Rz. 105 Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020 "Instandhaltungsrückstellung") gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die in der Praxis übliche Kurzbezeichnung lautet seit eh und je "Rücklage". Der Zweck der Erhaltungsrücklage ist...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 34 Ein Eigentümerwechsel spielt für die WEG-Jahresabrechnung keine Rolle; vor allem findet keine zeitanteilige Aufteilung der Kosten zwischen dem Voreigentümer und dem Erwerber statt. Dass eine solche Aufteilung normalerweise im Kaufvertrag vereinbart wird, spielt für die Jahresabrechnung keine Rolle. Die Jahresabrechnung erfolgt wohnungsbezogen, nicht personenbezogen. D...mehr

Rz. 164 Der Beschluss des Wirtschaftsplans (genauer: der Beschluss über die Begründung von Vorschusspflichten) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Vorschüsse fehlerhaft ist. Dazu kann es kommen, wenn fehlerhafte Verteilerschlüssel angewandt wurden oder wenn die Planansätze viel zu hoch oder viel zu niedrig kalkuliert wurden. Bei der Anfechtung ist aber...mehr

Rz. 137 Zu den Rücklagen findet sich in der Gesetzesbegründung folgende Erläuterung: "Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist; of...mehr

Ein besonderes Problem ergibt sich daraus, dass ein Inlandsbezug, der zu inländischen Einkünften und damit zur beschränkten Steuerpflicht und zum Steuerabzug führt, schon gegeben ist, wenn das Recht in ein inländisches Register eingetragen worden ist. Eine Nutzung im Inland ist nach dem Wortlaut des § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f Nr. 6 EStG nicht erforderlich. Das kann zu Probl...mehr

Im Zusammenhang mit der Entscheidung des BFH hat die Finanzverwaltung in den gleich lautenden Ländererlassen die nachfolgend dargestellte Vorgehensweisen für die steuerliche Behandlung von Steuerberatungskosten sowie für die Kosten einer Haushaltsauflösung festgelegt: 1. Steuerberatungskosten für die Steuerangelegenheiten des Erblassers Vom Erben getragene Steuerberatungskoste...mehr

Nach § 50c Abs. 1 S. 1 EStG hat der Abzug der KapESt auch dann mit einem Satz von 25 % zu erfolgen, wenn er nach einem DBA niedriger ist oder nach einem DBA oder nach § 43b EStG 0 % beträgt. Der beschränkt Stpfl. ist auf die Erstattung durch das BZSt ("Erstattungsverfahren") oder die Beantragung einer Freistellungsbescheinigung beim BZSt ("Freistellungsverfahren") angewiesen...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Marvin Mühlenstädt[*] Geht bei einer Erbschaft oder Schenkung ein Unternehmen bzw. ein Unternehmensanteil über, ist für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer eine gesonderte Feststellung über den Wert des jeweiligen Vermögens durchzuführen. In der Praxis kann es dabei immer wieder zu Problemen und Unsicherheiten im Bereich der verfahrensrechtlichen Vorsch...mehr

Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche (selbständig nutzbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten i.S.d. § 2 BewG vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Abzinsung des Bodenwerts nicht zu berücksichtigen (§ 257 A...mehr

Die Vielzahl der unterschiedlichen Vorschriften zur Verhinderung von Missbräuchen machen es in der Praxis schwierig, zu beurteilen, ob eine Gestaltung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Das gilt besonders für die EU-rechtlichen Missbrauchsvermeidungsvorschriften, da nach ihnen (anders als z. B. nach § 42 AO) ein Missbrauch auch dann vorliegen kann, wenn einer der Hauptgrün...mehr

Die aktuelle Entscheidung des BFH führt hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen nach dem Erbfall zu einem weiten Anwendungsbereich des § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG. Grund dafür ist, dass der BFH zur Frage der unmittelbaren Kostenverursachung im Gegensatz zur Finanzverwaltung keine rechtliche Verpflichtung der Erben zu einer Kosten auslösenden Handlu...mehr

Um den Vorwurf des Missbrauchs zu vermeiden, sollten möglichst einfache Gestaltungen gewählt werden. Komplizierte Konzepte, die mehrere außergewöhnliche oder artifizielle Schritte erfordern, begründen den Verdacht des Missbrauchs, der schwer zu widerlegen ist. Zu empfehlen ist, die außersteuerlichen Gründe für die Gestaltung zeitnah zu dokumentieren, sodass die Dokumentation...mehr

Leitsatz Wird neben einem Ergebnisabführungsvertrag auch noch eine atypisch stille Gesellschaft vereinbart, liegt keine körperschaftsteuerliche Organschaft vor. Sachverhalt Strittig ist das Bestehen einer körperschaftsteuerlichen Organschaft. Eine KG war Alleingesellschafterin einer GmbH. Zwischen der KG und der GmbH wurde am 19.12.1991 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführun...mehr

Auf die Grundfreiheiten können sich natürliche Personen und Körperschaften berufen. Natürliche Personen müssen Staatsangehörige eines EU-Staats sein und ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in dem Gebiet eines dieser Staaten haben. Körperschaften müssen nach dem Recht eines EU-Staats oder nach EU-Recht (SE, SCE) gegründet worden sein und Sitz und Geschäftsleitung in ei...mehr

Rz. 18 Dachboden. Das Nutzungsrecht der Miteigentümer an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist umstritten (→ § 4 Rdn 68). Rz. 19 Dachterrasse. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch die Blätter oder Nadeln von Pflanzen verunreinigt oder verstopf...mehr

Der Ansässigkeitsstaat des Gesellschafters gewährt die Freistellung der Dividende, wenn der Gesellschafter eine Kapitalgesellschaft, nicht aber eine Personengesellschaft, ist und in qualifizierter Weise an der ausschüttenden Gesellschaft unmittelbar beteiligt ist.[1] Ist Gesellschafter eine Personengesellschaft, die nach § 1a KStG zur KSt optiert hat, und ist sie im Inland a...mehr

In persönlicher und räumlicher Hinsicht ist die Richtlinie nach Art. 2 anwendbar auf alle Mutter- und Tochtergesellschaften, die eine der Gesellschaftsformen aufweisen, die in der Anlage zur Richtlinie aufgeführt sind. Für Deutschland sind dies AG, KGaA, GmbH, VVaG, Genossenschaft, Betrieb gewerblicher Art und alle anderen Gesellschaften deutschen Rechts, die der KSt ohne Wa...mehr