Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuer

Wird die Grundsteuer im Wege der Nachveranlagung erhoben, so ist zu unterscheiden: 1.1.1 Betriebskostenpauschale Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so gilt § 560 Abs. 2 BGB. Danach können Betriebskosten rückwirkend auf den Mieter umgelegt werden. Es dürfen allerdings nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gew...mehr

Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann die im Wirtschaftsjahr angefallene Grundsteuer in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Auch hier dürfen nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Auf den Zeitraum der Rückwirkung kommt es nicht an. Der Vermieter hat gegenüber dem Miete...mehr

Der Umlagemaßstab richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ist dort nichts geregelt, sind die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen.[1] Bei gemischt genutzten Gebäuden kann eine nach Gewerbe- und Wohnräumen getrennte Umlage erforderlich sein, wenn durch die gewerbliche Nutzung "ein erheblicher Mehrverbrauch" verursacht wird. Ein unterlassener Vorwega...mehr

Für die Verjährung von Betriebskosten gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren.[1] In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird die Ansicht vertreten, dass für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt der Korrektur der Betriebskostenabrechnung, sondern auf den Zugang der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung beim Mieter abzustellen sei.[2] Der BGH ...mehr

Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so gilt § 560 Abs. 2 BGB. Danach können Betriebskosten rückwirkend auf den Mieter umgelegt werden. Es dürfen allerdings nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids e...mehr

Rz. 36 Nach § 4 Nr. 3c GrStG sind die fließenden Gewässer (Rz. 37) und die ihren Abfluss regelnden Sammelbecken (Rz. 38) befreit, soweit sie nicht bereits zu den unter § 4 Nr. 3a GrStG befreiten Wasserstraßen und Häfen (Rz. 23) gehören. Unerheblich ist nach dieser Vorschrift, ob die fließenden Gewässer und die Sammelbecken dem öffentlichen Verkehr dienen und wie sich die Eige...mehr

Hinweis Beginn der Zahlungsverpflichtung Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.[1] Entscheidend ist der Zugang der Erklärung beim Mieter. Praxis-Beispiel Rechenbeispiel Geht dem Mieter die Erklärung am 26. Juni zu, ist die erhöhte Zahlung ab 1. August fällig. Ausnahme: rückwirkende Erhöhung Häu...mehr

Rz. 16 Nach § 4 Nr. 2 GrStG ist der Grundbesitz von der Grundsteuer befreit, der unmittelbar für Bestattungsplätze (Rz. 17) genutzt wird. Durch § 4 Nr. 2 GrStG i. d. F. das Grundsteuergesetzes v. 7.8.1973[1] wurde die bisherige Regelung in § 4 Nr. 9e GrStG 1951 unverändert übernommen.[2] § 4 Nr. 9e GrStG 1951 wiederum ging – abgesehen von einer kleineren redaktionellen Änderu...mehr

Der Schlichtungsvorschlag stellt wie bei einem gerichtlichen Urteil den Sachverhalt dar und kommt sodann zur rechtlichen Bewertung, wobei allerdings nicht zwingend eine strenge Unterteilung erforderlich ist.[1] Der Schlichter unterbreitet den Verfahrensbeteiligten einen Vorschlag, mit dem die Probleme gelöst werden können. Der Vorschlag soll am geltenden Recht ausgerichtet s...mehr

Rz. 21 Straßen, Wege und Plätze dienen dem öffentlichen Verkehr, wenn sie der Öffentlichkeit zugänglich sind. Hierfür muss der Grundbesitz ohne Beschränkung auf einen bestimmten, mit dem Verfügungsberechtigten in enger Beziehung stehenden Personenkreis benutzt werden können.[1] Der Grundbesitz muss rechtlich und tatsächlich zur Nutzung durch die Allgemeinheit zur Verfügung st...mehr

Rz. 5 Die Steuerbefreiungsvorschriften in §§ 3, 4 i. V. m. §§ 5 bis 8 GrStG enthalten eine Reihe von Grundsteuerbefreiungen, die bereits in den §§ 4 bis 6 des Grundsteuergesetzes vom 10.8.1951 (GrStG 1951)[1] normiert waren. Die Vorschriften in § 4 GrStG i. d. F. des Grundsteuergesetzes v. 7.8.1973 (GrStG 1973)[2] entsprechen im Wesentlichen den Vorschriften des § 4 Nr. 5a, ...mehr

Rz. 40 Nach § 4 Nr. 4 GrStG sind die Grundflächen mit den im Interesse der Ordnung und Verbesserung der Wasser- und Bodenverhältnisse unterhaltenen Einrichtungen der öffentlich-rechtlichen Wasser- und Bodenverbände (Rz. 41) und die im öffentlichen Interesse staatlich unter Schau gestellten Privatdeiche (Rz. 42) von der Grundsteuer befreit. Im Rahmen der Neufassung des Grundsteu...mehr

Rz. 27 Die Grundflächen, der dem öffentlichen Verkehr im vorstehenden Sinne (Rz. 21-25) unmittelbar dienenden Bauwerke und Einrichtungen, sind ebenfalls nach § 4 Nr. 3a GrStG von der Grundsteuer befreit. Im Rahmen der Neufassung des Grundsteuergesetzes v. 7.8.1973[1] hat der Gesetzgeber ausdrücklich entschieden, dass Bauwerke und Einrichtungen, die unmittelbar dazu erforderli...mehr

Rz. 19 Nach § 4 Nr. 3a GrStG sind die dem öffentlichen Verkehr dienenden Straßen, Wege und Plätze (Rz. 21), Wasserstraßen und Häfen (Rz. 23) und Schienenwege (Rz. 25) sowie die Grundflächen mit den Bauwerken und Einrichtungen, die diesem Verkehr unmittelbar dienen (Rz. 27), von der Grundsteuer befreit. Die Befreiung von der Grundsteuer setzt jeweils die tatsächliche Nutzung (Ben...mehr

§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB regelt die Fälligkeit der erhöhten Betriebskostenpauschale. Sie wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erkläru...mehr

Die erhöhte Betriebskostenpauschale wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahrs.[1] Hinweis Erklärungsfrist Voraussetzung ist, dass der Vermieter...mehr

Rz. 11 Nach § 4 Nr. 1 GrStG ist von der Grundsteuer der Grundbesitz (§ 2 GrStG) befreit, der dem Gottesdienst (Rz. 12) einer Religionsgesellschaft, die Körperschaft des öffentlichen Rechts ist (Rz. 13), oder einer jüdischen Kultusgemeinde (Rz. 13) gewidmet (Rz. 14) ist. Durch § 4 Nr. 1 GrStG i. d. F. das Grundsteuergesetzes v. 7.8.1973[1] wurde die bisherige Regelung in § 4 Nr. 5a...mehr

Rz. 23 Wasserstraßen (Binnen- und Seewasserstraßen) können natürliche (Flüsse und Seen) oder künstliche (z. B. Kanäle) Wasserläufe sein. Sie dienen dem öffentlichen Verkehr, wenn sie – ohne Beschränkung auf einen bestimmten, mit dem Verfügungsberechtigten in enger Beziehung stehenden Personenkreis – mit Wasserfahrzeugen befahrbar sind. Das Befahren mit Wasserfahrzeugen und d...mehr

Der Vermieter von Wohnraum kann eine unrichtige Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist[1] nachträglich korrigieren und dem Mieter eine neue Abrechnung zustellen, wenn z. B. aus Versehen zu geringe Beträge angesetzt oder Positionen übersehen wurden. Dies gilt auch dann, wenn die Korrektur zulasten des Mieters geht und der Vermieter das sich aus der ursprünglic...mehr

Haftung für Rechtsmängel eingeschränkt Gemäß § 436 Abs. 2 BGB haftet der Verkäufer eines Grundstücks nicht dafür, dass es frei ist "von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung im Grundbuch nicht geeignet sind". Gemeint sind damit "andere" Abgaben und Lasten, für die § 436 Abs. 1 BGB, der Erschließungs- und Anliegerbeiträge regelt[1...mehr

Rz. 3 Die Vorschrift vervollständigt den Steuerbefreiungskatalog nach den §§ 3 und 4 GrStG, in dem sie in subsidiärer Art und Weise zu § 3 GrStG weitere sachliche Steuerbefreiungen für den inländischen Grundbesitz (§ 2 GrStG) normiert. Durch § 4 GrStG wird insbesondere von der Grundsteuer befreit: Grundbesitz, der dem Gottesdienst gewidmet ist (§ 4 Nr. 1 GrStG), Bestattungsplä...mehr

Rz. 9 Die Tatbestände zu den Steuerbefreiungen sind in den §§ 3,4 GrStG i. V. m. §§ 5 bis 8 GrStG geregelt. § 3 GrStG normiert sachliche Steuerbefreiungen für den inländischen Grundbesitz (§ 2 GrStG) bestimmter Rechtsträger. Die Steuerbefreiungen nach § 4 GrStG sind lediglich subsidiärer Natur. Sie haben regelmäßig nur für solche Eigentümer Bedeutung, die nicht schon nach § 3...mehr

Neuer Eigentümer haftetDie dingliche Haftung für öffentliche Lasten kann sich für den Erwerber des Grundstücks nachteilig auswirken. Er muss immer damit rechnen, wegen noch offenstehender Beträge herangezogen zu werden. Beispielsweise ruht der Anspruch der Gemeinde auf Erstattung der Kosten für die Herstellung eines (Kanal-)Grundstücksanschlusses regelmäßig als öffentliche L...mehr

Ist vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten und der Vermieter hierüber abzurechnen hat, so können die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt werden. Dies gilt auch für solche Betriebskosten, die sich im Abrechnungszeitraum (gleich aus welchen Gründen) erhöht haben oder die neu entstanden sind. Ha...mehr

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.[1] Die Erläuterung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Sie kann in Form einer tabellarischen Auflistung aller in der Pauschale berücksichtigten Betriebskosten erfolgen. Werden lediglich die erhöhten Kosten mitgeteilt, so ist die Erhöhungserklärung unz...mehr

Rechte der ­öffentlichen Hand Auch der Staat, die Gemeinden und manche öffentlichen Körperschaften und Verbände sind häufig Inhaber von Rechten, die auf einem (Privat-)Grundstück dinglich lasten. Die Verpflichtung trifft den jeweiligen Grundeigentümer im Zeitpunkt der Inanspruchnahme – mitunter auch überraschend: Praxis-Beispiel Neuer Eigentümer haftet für rückständige Grundst...mehr

Rz. 44 Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 5 GrStG hängt sowohl von subjektiven als auch von objektiven Tatbestandsvoraussetzungen ab. Nach § 4 Nr. 5 S. 1 GrStG setzt die Befreiung zunächst voraus, dass der Grundbesitz – objektiv - für Zwecke der Wissenschaft (Rz. 45), des Unterrichts (Rz. 46) oder der Erziehung (Rz. 47) benutzt wird und durch die Landesregierung oder die von ihr ...mehr

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten. Prax...mehr

Rz. 29 Nach § 4 Nr. 3b GrStG sind auf Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeflächen (Rz. 30) alle Flächen, die unmittelbar zur Gewährleistung eines ordnungsgemäßen Flugbetriebes notwendig sind und von Hochbauten und sonstigen Luftfahrthindernissen freigehalten werden müssen (Rz. 31), Grundflächen mit den Bauwerken und Einrichtungen, die unmittelbar diesem Betrieb dienen (Rz. 32),...mehr

Rz. 25 Schienenwege dienen dem öffentlichen Verkehr, wenn die darauf verkehrenden Eisenbahnen oder Straßenbahnen von der Allgemeinheit benutzt werden können und auch so benutzt werden. Entscheidend für die Frage, ob die Schienenwege dem öffentlichen Verkehr dienen ist, ob den Betreibern eine Betriebs- und Beförderungspflicht übertragen ist. Jedermann, der die Beförderungsbed...mehr

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.[1] Strittig ist, ob sich der Vermieter das Verschulden eines externen Dienstleisters, z. B. eines Abrechnungsunternehmens gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.[2] Das verspätete Erstellen der Abrechnung durch e...mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Zum 1.7.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. In diesem Beitrag sind die Änderungen, die durch die Miet...mehr

Rz. 53 Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 6 GrStG für Grundbesitz, der für Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird, hängt sowohl von objektiven als auch von subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen ab. Nach § 4 Nr. 6 S. 1 GrStG setzt die Befreiung zunächst voraus, dass der Grundbesitz – objektiv – für Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird, und das Krankenhaus in dem KJ, das dem...mehr

Zur Begleichung der Nachforderung ist dem Mieter eine angemessene Frist einzuräumen, die ihm auch eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.[1] Wird in einer Betriebskostenabrechnung gegenüber einem Mieter (Verbraucher) kein Zahlungstermin für die Nachforderung genannt und auch das Saldo nicht angemahnt, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug[2] und hat daher einen evtl. ...mehr

Neue BGH-Rechtsprechung In jüngerer Zeit hat die höchstrichterliche Rechtsprechung "herausgearbeitet", dass öffentliche Lasten sogar als dingliche Rechte zu qualifizieren sind. Praxis-Beispiel Für eine französische Immobiliengesellschaft, die (auch) Eigentümerin eines Grundstücks in Deutschland ist, war ein französisches Sanierungsverfahren als Europäisches Insolvenzverfahren ...mehr

Eine erschöpfende Aufzählung ist wegen der Vielzahl der Abgabeverpflichtungen hier nicht möglich.[1] Beispiele Beispielsweise zählen zu den öffentlichen Lasten: Grundsteuern (§ 12 GrStG), auch wenn die Erhebungszeiträume mehr als 2 Jahre vor dem Grundstückserwerb liegen[2], Gebäudesteuern, Erschließungsbeiträge (§ 134 Abs. 2 BauGB)[3], Kanalanschlussgebühren [4], grundstücksbezogen...mehr

Rz. 12 Im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG werden die von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssätze (Rz. 10) aus Vereinfachungs- und Automationsgründen nicht unmittelbar herangezogen, sondern es werden grundstücksartbezogen durchschnittliche marktübliche Liegenschaftszinssätze geset...mehr

Rz. 14 Um eine relations- und realitätsgerechte Bewertung zu gewährleisten, sah sich der Gesetzgeber veranlasst, die in § 256 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BewG für Ein- und Zweifamilienhäuser normierten Zinssätze in Korrelation zu bestimmten Bodenrichtwertniveaus abzustufen.[1] Nach § 256 Abs. 2 BewG verringert sich der Liegenschaftszinssatz bei Ein- und Zweifamilienhäusern um jeweils ...mehr

Rz. 9 Nach § 256 Abs. 1 S. 1 BewG sind Liegenschaftszinssätze die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Diese Begriffsbestimmung entspricht der Definition der Liegenschaftszinssätze in der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs.[1] Mit der vorstehenden – einfachen – g...mehr

Rz. 4 § 256 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert. Rz. 5 Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 256 BewG ausschließlich auf das i...mehr

Rz. 1 Liegenschaftszinssätze haben im Rahmen der Ertragswertermittlung eine erhebliche Bedeutung. Mit den Liegenschaftszinssätzen wird die Ertragswertermittlung an die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt und damit an den Verkehrswert des Grundstücks angeglichen (Marktanpassung).[1] Im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG finden Liegenschaftszinssätze sow...mehr

Rz. 16 Analog zu den Ein- und Zweifamilienhäusern hat der Gesetzgeber zur Gewährleistung einer relations- und realitätsgerechten Bewertung auch die in § 256 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BewG für Wohnungseigentum normierten Zinssätze in Korrelation zu bestimmten Bodenrichtwertniveaus abgestuft.[1] Nach § 256 Abs. 3 BewG verringert sich der Liegenschaftszinssatz bei Wohnungseigentum um j...mehr

Rz. 4 Zweck der Steuererklärung ist es, der Finanzbehörde die zur Durchführung des Besteuerungsverfahrens erforderlichen Informationen zu verschaffen (Rz. 1). In den Steuererklärungen werden hierzu Angaben über Besteuerungsgrundlagen abgefordert (Rz. 9), die zur Festsetzung des Steueranspruchs benötigt werden. Besteuerungsgrundlagen sind gemäß der Legaldefinition des § 199 A...mehr

Diese Grundsätze gelten nach einem Urteil des LG Krefeld auch bei der Umlage der Betriebskosten einer mitvermieteten Tiefgarage. Daher ist eine Betriebskostenabrechnung bezüglich der Position "Tiefgarage" formell unwirksam, wenn der Mieter der bloßen Angabe "Tiefgarage" ohne nähere Erläuterung nicht entnehmen kann, welche Kosten sich im Einzelnen hinter dieser Position verbe...mehr

Aus dem Zusammenspiel der im Bewertungsrecht vielfältig angelegten Vereinfachungen und Typisierungen können sich Ungleichbehandlungen bei der Grundsteuererhebung ergeben. Ob sich die Vereinbarkeit dieser Ungleichbehandlungen mit Art. 3 Abs. 1 GG nach strengen Gleichheitsanforderungen zu richten hat – etwa, weil die Wertverzerrungen flächendeckend und in ihrem individuellen A...mehr

Tz. 39 Stand: EL 131 – ET: 04/2023 Die Finanzämter stellen den Grundsteuerwert sowie den darauf basierenden Grundsteuermessbetragsbescheid gegenüber dem Steuerpflichtigen fest. Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Gemeinden, ist der Grundsteuermessbetrag durch das Finanzamt im Rahmen eines Zerlegungsbescheids auf die betroffenen Gemeinden aufzuteilen (§ 22 GrStG).Den zu...mehr

Tz. 82 Stand: EL 131 – ET: 04/2023 Das GrStG enthält eigenständige gesetzlich normierte Erlassgründe (§§ 32–34 GrStG). Zum einen gewährt § 32 GrStG einen dauernden Erlass für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Wissenschaft, Kunst, Geschichte und Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG) oder wenn es sich um öffentliche Grünanlage...mehr

Tz. 79 Stand: EL 131 – ET: 04/2023 Ein Antrag auf Befreiung von der Grundsteuer ist nicht bei der Gemeinde, sondern beim zuständigen Finanzamt der Belegenheit zu stellen. Die Entscheidung, ob eine Grundsteuerbefreiung in Betracht kommt, wird von der Finanzbehörde im Rahmen des Grundsteuerwertverfahrens getroffen. Zur Geltendmachung der beanspruchten Grundsteuerbefreiung kann ...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung ist in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden aufgrund der getrennten Bewertung von Gebäude und Grund und Boden der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden Schuldner der dafür entstehenden Grundsteuer sowie der zivilrechtliche Eigentümer des dazugehörigen belasteten Grundstücks der Schuldn...mehr

I. Allgemeines Tz. 1 Stand: EL 131 – ET: 04/2023 Die Grundsteuer (Anhang 12d) ist eine "Realsteuer" (§ 3 Abs. 2 AO; Anhang 1b), die von den Gemeinden erhoben wird. Da die Grundsteuer auf den Grundbesitz als Besteuerungsobjekt abstellt, handelt es sich auch um eine "Objektsteuer". Rechtsgrundlagen für die Festsetzung der Grundsteuer sind das Grundsteuergesetz (GrStG) und das Be...mehr