Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Begriff Durch eine Reallast wird das Grundstück in der Weise belastet, dass der Eigentümer an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten hat (§ 1105 Abs. 1 BGB). Im Zusammenhang mit der Reallast ist zu unterscheiden zwischen dem Stammrecht, dem dinglichen Recht auf die Einzelleistungen, dem persönlichen Anspruch auf die Einzelleistungen und der ab...mehr

Der Grundsatz, dass die Verkehrssicherungspflicht nur gegenüber befugten Personen besteht, wird allerdings in Ausnahmefällen durchbrochen, insbesondere wenn es um den Schutz von Kindern geht.[1] Der Sicherungspflichtige muss damit rechnen, dass Kinder aufgrund ihrer Unerfahrenheit und ihres Spieltriebs in Gefahrenbereiche gelangen, die ihnen gegenüber durch bloße Hinweisschi...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalt...mehr

Hinweis Vertragswidrige Nutzung Nach § 4 NutzEV kann der Eigentümer sofort das ortsübliche Entgelt verlangen, wenn das Grundstück vertragswidrig genutzt wird. Eine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn das Grundstück dauernd zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken verwendet wird. Gleiches gilt, wenn der Nutzer das Grundstück einem Dritten überlassen hat (Unternutzungsvertrag)....mehr

Aktivitäten als Inhalt Inhalt einer Reallast können nur positive (aktive) Leistungen sein, die in einem Geben oder Tun bestehen (nicht: Unterlassen und Dulden). Hierunter fallen beispielsweise Geldzahlungen, Lieferung von Naturalien (auch wenn sie nicht auf dem belasteten Grundstück gewonnen werden), Dienstleistungen wie etwa die Pflege einer Person.[1] Sind die Leistungen ni...mehr

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht darf die Wohnung im Fall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Wichtig Keine Familienangehörigen oder dritte Personen Die Aufnahme von...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Die Übertragung erfolgt wie bei allen Grundstücksrechten nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Nur begrenzt übertragbar Übertragbar ist nur eine subjektiv-persönliche Reallast. Wurde das Recht dagegen zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt (subjektiv-dingliche Reallast), so ist sie als wesentlicher Bestandteil des belastete...mehr

Neuer Eigentümer haftetDie dingliche Haftung für öffentliche Lasten kann sich für den Erwerber des Grundstücks nachteilig auswirken. Er muss immer damit rechnen, wegen noch offenstehender Beträge herangezogen zu werden. Beispielsweise ruht der Anspruch der Gemeinde auf Erstattung der Kosten für die Herstellung eines (Kanal-)Grundstücksanschlusses regelmäßig als öffentliche L...mehr

Grundstück als wirtschaftliche Einheit Wenn der Grundpfandgläubiger aus dem dinglichen Recht gegen den Eigentümer vorgehen will, ist von Bedeutung, worauf sich das Grundpfandrecht erstreckt. Es haften nicht nur das belastete Grundstück, sondern insbesondere auch Erzeugnisse und sonstige Bestandteile des Grundstücks, die mit der Trennung in das Eigentum des Grundeigentümers fal...mehr

Inwieweit ein Grundstücksbesitzer von seinem Nachbarn die Entfernung eines "bedrohlichen" Baumes verlangen kann, wird im Einzelfall unterschiedlich beurteilt. Unterhält der Eigentümer auf seinem Grundstück einen Baum, der allein infolge seines Alters auf das Nachbargrundstück stürzen kann, ist er Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB und zur Beseitigung der Gefahr verpflichtet.[1...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses auch vor, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Geregelt ist hier also die Kündigung des Vermi...mehr

Zeit und Geld gespart Damit sich der Gläubiger im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht erst umständlich einen Vollstreckungstitel beschaffen muss, unterwirft sich der Schuldner/Eigentümer in aller Regel in der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde wegen des Grundschuldkapitals, der Zinsen und Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastet...mehr

Muss sich der Eigentümer eines unterhalb einer Eisenbahnbrücke gelegenen Grundstücks damit abfinden, dass Tag für Tag gebrauchtes Toilettenpapier aus den Zugtoiletten der über die Brücke fahrenden Bundesbahnzüge auf sein Anwesen regnet oder kann er etwas dagegen tun? Genau vor diese Frage sah sich der Nachbar einer Bundesbahntrasse gestellt, dessen Wohngrundstück unterhalb ei...mehr

Treupflicht des Sicherungsnehmers Das durch die Sicherungsabrede bei Bestellung einer Sicherungsgrundschuld begründete Treuhandverhältnis wirkt sich noch in der Zwangsversteigerung aus, wie das OLG München [1] jüngst entschied: Der Ersteher eines Grundstücks, der eine auf dem Grundstück lastende verzinsliche Grundschuld übernimmt, ist gem. § 56 Satz 2 ZVG verpflichtet, für den ...mehr

Überblick Wer Immobilien besitzt oder erwerben will, hat in der Regel auch mit Grundschuld und Hypothek zu tun. Denn diese "klassischen" Grundpfandrechte sind die Mittel zur Kreditsicherung schlechthin. Das Grundpfandrecht lastet, wie schon der Name sagt, nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich di...mehr

Weitere Neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken regelt das ZVG auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters [1] und eines Erben [2] sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (allgemein "Teilungsversteigerung" genannt). Auch ein Zusammentreffen von Teilungs- und Forderungsverste...mehr

Herausgabeanspruch Aufgrund des Zuschlagsbeschlusses kann der Ersteher von dem in der Wohnung lebenden Ehegatten grundsätzlich Räumung und Herausgabe verlangen[1] – es sei denn, diesem steht ein Recht zum Besitz zu, etwa aufgrund eines Mietvertrages nach § 1568a Abs. 5 BGB. Der Erwerber ist dann gehalten, eine Räumungsklage gegen den im Haus verbliebenen Ehepartner einzureich...mehr

Fälligkeit Die Kündigung gem. § 1193 Abs. 1 BGB bezieht sich dem Wortlaut nach nur auf das Grundschuldkapital, nicht auf Zinsen der Grundschuld. Der Abdingbarkeitsausschluss des § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB betrifft nur das Grundschuldkapital. Daher wird vertreten, hinsichtlich Zinsen und anderer Nebenleistungen könne eine Fälligkeitsregelung ohne Kündigung vereinbart werden.[1] ...mehr

Das auf den Erwerber übergegangene Vermögen ist auf den Todestag bzw. den Zeitpunkt der Ausführung einer Schenkung zu bewerten. Die Bewertung orientiert sich durchgängig am gemeinen Wert des Vermögensgegenstands (§ 12 Abs. 1 ErbStG i. V. m. § 9 BewG). Dieser entspricht regelmäßig dem Verkehrswert. Für bestimmtes inländisches Vermögen gibt das BewG typisierende Bewertungsverf...mehr

Rz. 9 Die Tatbestände zu den Steuerbefreiungen sind in den §§ 3,4 GrStG i. V. m. §§ 5 bis 8 GrStG geregelt. § 3 GrStG normiert sachliche Steuerbefreiungen für den inländischen Grundbesitz (§ 2 GrStG) bestimmter Rechtsträger. Die Steuerbefreiungen nach § 4 GrStG sind lediglich subsidiärer Natur. Sie haben regelmäßig nur für solche Eigentümer Bedeutung, die nicht schon nach § 3...mehr

Ehevertrag Der Güterstand der Gütertrennung tritt zum einen ein, wenn die Eheleute dies in einem notariellen Ehevertrag vereinbaren. Allerdings will dieser Schritt wohl bedacht sein. Anlass für die Vereinbarung der Gütertrennung ist häufig die Überlegung, dieser Güterstand biete größeren Schutz vor Gläubigern (Stichwort: "Sippenhaft"). Doch ist insoweit ein Wechsel des Güter...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. Verwaltungskosten, ...mehr

Voraussetzungen für das Entstehen der Hypothek sind: Wann entsteht eine Hypothek? Einigung der Vertragsparteien, dass ein bestimmtes Grundstück für eine bestimmte Geldforderung (auch gegen einen Dritten) haften soll; Eintragung im Grundbuch; Übergabe des Hypothekenbriefs (falls nicht Buchhypothek vereinbart); Bestehen der zu sichernden Forderung (Grundsatz der Akzessorietät); Bere...mehr

Wahlrecht des Gläubigers Wird der Hypotheken- oder Grundschuldgläubiger weder vom persönlichen Schuldner noch vom Eigentümer des belasteten Grundstücks befriedigt, hat er 2 Möglichkeiten. Er kann entweder seine Rechte gegen Zahlung an Dritte abtreten oder aber die Zwangsvollstreckung betreiben. Bei der Zwangsvollstreckung hat er wiederum 2 Möglichkeiten. Er kann zum einen au...mehr

Haftung für Rechtsmängel eingeschränkt Gemäß § 436 Abs. 2 BGB haftet der Verkäufer eines Grundstücks nicht dafür, dass es frei ist "von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung im Grundbuch nicht geeignet sind". Gemeint sind damit "andere" Abgaben und Lasten, für die § 436 Abs. 1 BGB, der Erschließungs- und Anliegerbeiträge regelt[1...mehr

Persönliche Haftung nur bei Reallast Sollen wiederkehrende Geldzahlungen durch eine Grundstücksbelastung gesichert werden, so bietet sich hierfür neben der Reallast (Rentenreallast) grundsätzlich auch die Rentenschuld gemäß §§ 1199 ff. BGB an.[1] Allerdings sind wesentliche Unterschiede zu beachten: Bei ihr müssen – im Gegensatz zur Reallast – die Leistungen regelmäßig wiederk...mehr

Überblick Wasser, das vom Nachbargrundstück kommt und Schäden verursacht, birgt selbstredend ein großes Konfliktpotenzial. Zu unterscheiden sind hier wild abfließendes Wasser, das auf einem Grundstück entspringt oder sich dort natürlich ansammelt, und Traufwasser, das zunächst als Niederschlagswasser auf ein Gebäude trifft. Nicht in jedem Fall haftet der Eigentümer des Grund...mehr

Wichtig für Zwangsversteigerung Leistet ein Dritter auf die Grundschuld, geht sie, wenn ihm ein Ablösungsrecht gem. §§ 1150, 268 BGB zustand, kraft Gesetzes auf ihn über. Die zugrunde liegende Forderung erlischt. Die Möglichkeit der Ablösung ist vor allem in der Zwangsversteigerung von Bedeutung.[1] Auch der Dritte darf nur in der Weise ablösen, wie das der Eigentümer hätte tu...mehr

Widerspruch des Nachbarn Wie ist nun die Rechtslage, wenn der in Anspruch genommene Nachbar dem "notleidenden" Eigentümer die Duldung der Benutzung verweigert? Fehlt eine vertragliche oder gerichtliche Feststellung des Notwegs, so ist streitig, ob der Eigentümer gleichwohl das Recht hat, auch gegen den Willen des Nachbarn den Notweg zu benutzen.[1] Die eigenmächtige Ausübung d...mehr

Das Recht zur Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts steht dem Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten des Grundstücks zu, auf dem die Arbeiten unter Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vorgenommen werden sollen. Diese können es entweder persönlich ausüben oder durch beauftragte Handwerker oder Bauunternehmer ausführen lassen. Berechtigt sind ferner die Nutzungsberechtig...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte Art der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Die Gläubiger des Grundstückseigentümers sollen bei dieser Art der Vollstreckung nicht aus dem Objekt, sondern aus den Erträgnissen des Objekts befriedigt werden. Deshalb hat der Zwangsverwalter das Grundstück anstelle des...mehr

Teilungsversteigerung ausgeschlossen Der BGH [1] hat inzwischen die Frage geklärt, ob die Anordnung einer Testamentsvollstreckung auch dann die Teilungsversteigerung eines in diesem Nachlass befindlichen Grundstücks hindert, wenn ein Gläubiger den Anteil eines Miterben am Nachlass – und damit auch dessen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück – gepfändet hat. Al...mehr

Geförderte Maßnahmen Folgende Maßnahmen werden gefördert: die Errichtung oder Erweiterung von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen, die zur Nutzung von Klär- oder Faulgasen dienen sowie deren zugehörigen Komponenten. Der erzeugte Strom muss allerdings für die Eigenversorgung bestimmt sein und darf nicht in das öffentliche Netz eingespeist werden; der Einbau energieeffizienter Motoren ...mehr

Der zur Reinigung einer öffentlichen Straße verpflichtete Hausbesitzer ist hart genug mit dem Winterdienst getroffen. Delegiert er diese Aufgabe, will er die entstandenen Kosten wenigstens steuerlich geltend machen – wenn das Finanzamt mitspielt. Der BFH hat entschieden, dass Steuerermäßigung auch die Inanspruchnahme von Dienstleistungen, die jenseits der Grundstücksgrenze a...mehr

Das Luftverkehrsgesetz normiert in § 1 Abs. 1 den Grundsatz der Freiheit des Luftraums. Das hat zur Folge, dass ein Grundeigentümer das Überfliegen seines Grundstücks durch Luftfahrzeuge nicht verbieten kann. Zum Ausgleich dieser Duldungspflicht haftet der Flugzeughalter nach den Grundsätzen der Gefährdungshaftung (Verschulden nicht erforderlich) für Schäden, die durch den B...mehr

Eigentümer und Erbbauberechtigter Die kommunale Gebührensatzung kann bestimmen, dass der Grundstückseigentümer neben dem Erbbauberechtigten als Gesamtschuldner für Abwassergebühren haftet. Ist das veranlagte Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, ist dem Eigentümer die Entsorgung des auf seinem Grundstück anfallenden Abwassers in die öffentliche Abwasseranlage unmittelbar...mehr

Was sind Baulasten? Grundstückseigentümer können sich durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichten.[1] Der wirtschaftliche Wert der Baulast liegt normalerweise in der begünstigenden Wirkung für ein anderes Grundstück, indem sie Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines bestimmten...mehr

Der Bürger darf grundsätzlich von der "Rechtmäßigkeit der Verwaltung" ausgehen; er darf darauf vertrauen, dass die Behörden das ihnen Obliegende richtig und sachgemäß tun, und braucht zunächst nicht in Betracht zu ziehen, dass die Behörde falsch handeln werde, solange er nicht hinreichend Anlass zu Zweifeln hat.[1] Ein Mitverschulden des Geschädigten kommt daher nur in Betra...mehr

Umlagefähig ist nur derjenige Steuerbetrag, der dem Vermieter tatsächlich entsteht. Dem Gebäudeeigentümer wird ein Teil der Grundsteuer erlassen, wenn der Rohertrag des Grundstücks im Veranlagungszeitraum ohne Verschulden des Eigentümers gemindert ist.[1] Praxis-Beispiel Verringerter Grundstücksrohertrag Dazu zählt der Leerstand einer Mietwohnung. Nach § 34 Abs. 1 GrStG gilt fol...mehr

Regelmäßig haben die Städte und Gemeinden im Wege einer Satzung die Pflicht zur Reinigung der Gehwege einschließlich der Schneeräumung auf die Anlieger öffentlicher Straßen übertragen. Die Verantwortlichkeit der Straßenanlieger für den Winterdienst ist verfassungsgemäß. Bei Beauftragung eines Dritten zur Durchführung des Winterdienstes umfasst die ordnungsrechtliche Verantwo...mehr

Überblick Wenn der Grundpfandgläubiger weder vom persönlichen Schuldner noch vom Eigentümer des belasteten Grundstücks Zahlung erhält, kann er die Zwangsvollstreckung, insbesondere die Zwangsversteigerung betreiben. Besonderheiten sind bei Insolvenz zu beachten. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Hypothek und die Grundschuld sind in den §§ 1113 ff. BGB geregelt. Geh...mehr

Belange der Wasserwirtschaft und des Hochwasserschutzes sind bereits nicht Prüfungsgegenstand im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Sie haben als öffentliche Belange nur für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich eine Bedeutung und sind nicht Gegenstand der Prüfung nach § 34 BauGB und des darin enthaltenen Gebots der Rücksichtnahme. Gewisse ...mehr

Überblick Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum e...mehr

Wenn das mit der Grundschuld belastete Grundstück veräußert wird, sind 2 Konstellationen zu unterscheiden: Verschiedene Personen Falls der Grundstücksveräußerer mit dem Sicherungsgeber nicht identisch ist, hat die Veräußerung keinen Einfluss auf die Beziehungen zwischen Sicherungsgeber und -nehmer. Die Grundschuld bleibt bestehen und ist bei Wegfall des Sicherungszwecks an den...mehr

Zusätzliche Haftung Von der Reallast und dem Anspruch auf die Einzelleistungen zu unterscheiden ist die persönliche Haftung des jeweiligen Grundstückseigentümers für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen ( § 1108 Abs. 1 BGB).[1] Diese weitergehende Haftung, die allerdings vertraglich ausgeschlossen werden kann, bedeutet, dass der Eigentümer nicht n...mehr

Auslegung der Bewilligung Soll eine vor dem 20.8.2008 bestellte sofort fällige Grundschuld auf ein Grundstück erstreckt werden und ergibt sich aus den Umständen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, so ist die Eintragungsbewilligung regelmäßig dahingehend auszulegen, dass für das neu belastete Grundstück die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen gelten sollen; d...mehr

Mit Altlasten i. S. v. § 2 Abs. 5 des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind u. a. Grundstücke belastet, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind mit der weiteren Folge, dass von der Bodenbeschaffenheit schädliche Folgen für die Umwelt ausgehen. Wird ein solches Grundstück vermietet, liegt ein Sachmangel vor, wenn aufgrund der Bodenbeschaffenheit ...mehr

Sicherung durch Dienstbarkeit Grundsätzlich kann der Berechtigte auf das Notwegrecht verzichten.[1] Ein solcher Verzicht kann Gegenstand einer Grunddienstbarkeit i. S. d. § 1018 BGB sein, wie der BGH [2] entschied. Nur so kann eine dingliche und damit auch den Einzelrechtsnachfolger bindende Wirkung des Verzichts erreicht werden. Doch für die Wirksamkeit sind Feinheiten zu bea...mehr

Als Nachbar müssen Sie gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen, wenn auf dem angrenzenden Grundstück gebaut wird und der Bauherr eine Baugenehmigung vorweisen kann. Vor allem haben Sie nach der Rechtsprechung keinen gesetzlichen Anspruch auf freie Aussicht.[1] Der nachbarliche Interessenausgleich erfolgt in derartigen Fällen durch die bau- und nachbarrechtlichen Abstandsvorschr...mehr