Fachbeiträge & Kommentare zu Lüften

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Überblick Gem. § 556a Abs. 3 BGB sind bei vermietetem Wohnungseigentum in Zukunft die Betriebskosten entsprechend der Verteilung des zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, wenn zwischen den Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart ist.mehr

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Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

Überblick § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. wird mangels jeglicher Praxisrelevanz im Interesse der Rechtsvereinfachung gestrichen. Auch im Fall der Zerstörung der Wohnanlage bedarf es deshalb in Zukunft einer Aufhebung.mehr

Für den Fall, dass der Verwaltungsbeirat aus mehreren Wohnungseigentümern besteht, ist nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Besteht der Verwaltungsbeirat lediglich aus einem Mitglied, ist dieser Wohnungseigentümer bereits sachlogisch auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Wer im Übrigen bestimmt, welcher Wohnungseigent...mehr

Überblick Die Vorschrift über den Wiederaufbau findet sich in Zukunft mit nur marginalen Änderungen statt in § 22 Abs. 4 WEG a. F. in einem eigenen "§ 22 Wiederaufbau".mehr

Wie bereits ausgeführt, verleiht § 9b Abs. 1 WEG n. F. dem Verwalter im Außenverhältnis – mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen – unbeschränkbare Vertretungsbefugnisse.[1] Darüber hinaus wird dem Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. eine völlig konturenlose Geschäftsführungsbefugnis verliehen, die ihn im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ermächtigt, ...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG n. F. einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wo...mehr

Das WEMoG sieht keine Beschlusskompetenz mehr für Regelungen der Kosten eines besonderen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums vor. Zurecht ist hier der Gesetzgeber der Auffassung, dass die Kosten eines besonderen Gebrauchs bereits über die Regelungen der bisherigen § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. berücksichtigt werden konnten und dies künftig ohnehin auf Grundlage von § 16 ...mehr

Neu: Eine zentrale Norm In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. [1] Die derzeit noch geltenden R...mehr

Überblick § 554 BGB n. F. umfasst den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, von diesem die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache verlangen zu können. Obwohl § 554 BGB n. F. im Rahmen des WEMoG geschaffen wurde, handelt es sich um eine rein mietrechtliche Vorschrift, die für alle Mietverhältnisse gilt. Gemäß § 554 BGB n. F. haben Mieter in Zukunft e...mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in Zukunft eine erheblich größere Bedeutung zukommen. So werden z. B. neben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die ihr obliegen wird[1], Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben sein.[2] Die Bruchteilsgemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nur noch...mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

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Überblick Stellung, Aufgaben und Pflichten des Verwalters werden durch das WEMoG in vielerlei Hinsicht gestärkt, aber auch geschwächt. Zertifizierter Verwalter: Gewerberechtlich wird es auch nach Inkrafttreten des WEMoG keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung eine...mehr

Überblick Die bedeutsamste Erweiterung erfährt der Katalog der Gegenstände ordnungsmäßiger Verwaltung in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. mit dem neuen Regelbeispiel der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ist frühestens ab 1. Dezember 2022 anzuwenden. Auch dann steht es den Wohnungseigentümern frei, ab diesem Zeitpunkt einen Verwalter zu beste...mehr

Überblick Die Besonderheiten des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens sind in Zukunft nach wie vor in den §§ 43 ff. WEG n. F. geregelt. Allerdings beschränken sich die Verfahrensregelungen des künftigen Wohnungseigentumsgesetzes auf gerade einmal 3 Paragrafen. Insbesondere Neuregelung, dass es sich bei Beschlussmängelklagen (also Anfechtungsklagen sowie Nichtigkeitsfestst...mehr

Überblick Nach wie vor regelt § 14 WEG die Pflichten eines Wohnungseigentümers. Absatz 1 regelt in Zukunft die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Absatz 2 diejenigen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steh...mehr

Zunächst ist der Anspruch des Mieters davon abhängig, ob ihm der Mitgebrauch überlassen ist. Praxis-Beispiel Treppenlift im Treppenhaus Bereits sachlogisch muss dem Mieter das gemeinschaftliche Treppenhaus zum Mitgebrauch überlassen sein, ansonsten könnte er die von ihm gemietete Wohnung gar nicht erreichen. Will also der Mieter im gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Treppenl...mehr

Neben den Beschlüssen einschließlich der Negativbeschlüsse sind auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen. Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft. Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse füh...mehr

Auch künftig kann eine Kostenverteilungsänderung grundsätzlich lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden. Was insoweit bislang gegolten hat[1], wird sich nicht ändern. In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Zu berücksichtigen ist nämlich...mehr

Überblick Gemäß § 25 Abs. 1 WEG n. F. genügt künftig die einfache Mehrheit bei der Beschlussfassung. Lediglich bei Beschlüssen über bestimmte Maßnahmen der baulichen Veränderung bedarf es einer qualifizierten Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer, wenn die Beschlussfassung mit einer Kostentragungspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer verbunden sein soll. Diese Bestimmung s...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseig...mehr

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten – insbesondere beschlossene Hausordnungen. Diese Bestimmung wird die derzeit geltende und modifiziert lautende Regelung in § 15 Abs. 3 WEG a. F. ablösen, wonach "jeder Wohnungseige...mehr

Die Nutzung von Appartements in einer als Hotel betriebenen Wohnanlage durch Flüchtlinge beeinträchtigt nicht über das Maß hinaus, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Auch einzelne Stornierungen von Feriengästen lassen keinen generellen Rückschluss in der Weise zu, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Hotel...mehr

Nach bislang geltender Rechtslage sind Partner des Verwaltervertrags der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Nach herrschender Meinung handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer.[1] Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter...mehr

Wesentliches Herzstück der WEG-Reform ist die teilweise Neuregelung des Rechts der baulichen Veränderung. Bisher in § 22 WEG a. F. geregelt, werden sich künftig die einschlägigen Vorschriften in §§ 20 f. WEG n. F. finden. § 20 WEG n. F. wird insoweit die baulichen Maßnahmen selbst regeln, § 21 WEG n. F. die Verteilung ihrer Kosten.mehr

In den äußerst praxisrelevanten wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren der Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsverfahren wird der klagende Wohnungseigentümer künftig stets auch dann anteilig mit den Verfahrenskosten belastet werden, wenn er das Verfahren gewinnt. Folge der gesetzlich angeordneten Passivlegitimation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist n...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer berechtigt, die Fortgeltung des Wirtschaftsplans zu beschließen. Ohne entsprechenden Fortgeltungsbeschluss endet die Zahlungspflicht mit Ablauf des konkreten Wirtschaftsplans und die Eigentümer sind ohne Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan oder die Fortgeltung des alten zu keinen weiteren Zahlungen verpflichtet.[1] Aufg...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejaht die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseige...mehr

Die Pflichten des Verwalters werden in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. und § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. geregelt sein. § 9b Abs. 1 WEG n. F. ordnet die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. erlegt dem Verwalter eine Bekanntmachungspflicht bezüglich Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzung...mehr

Neu: Beschlossen werden nur die nach Wirtschaftsplan zu zahlenden Beiträge, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk Mit der Neuregelung in § 28 Abs. 1 WEG n. F. bezweckt der Gesetzgeber in erster Linie eine Verringerung der Beschlussanfechtungsverfahren wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans. Dies stellt Satz 1 dieser Vorschrift insoweit klar, als Gegenstand des Beschluss...mehr

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Beschlussmuster: Bauliche Veränderung – Einzelgestattung einer privilegierten Maßnahme, Durchführung durch die Gemeinschaft TOP XX: Errichtung einer Rollstuhlrampe im Bereich des Eingangspodests Auf Wunsch der Wohnungseigentümerin Frau _______ wird die Errichtung einer Rollstuhlrampe im linken Bereich des Eingangspodests der Wohnanlage durchgeführt werden. Ausführung und Maße...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" werden sich in Zukunft Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, ha...mehr

Nach wie vor wird auch unter Geltung des WEMoG die Möglichkeit zur Teilanfechtung von Beschlüssen bestehen. Zu beachten ist jedoch, dass die Teilanfechtung eines Beschlusses über eine erhobene Sonderumlage mit dem Argument, diese sei zu hoch bemessen, nicht möglich ist und in aller Regel die unzulässige Teilanfechtung des Beschlusses als Anfechtung des ganzen Beschlusses aus...mehr

Neu: Hinweispflicht des Gerichts und Rechtskrafterstreckung auf Nichtigkeitsgründe entfallen Das in Zukunft geltende Verfahrensrecht übernimmt weder die Hinweispflicht des Gerichts noch die weitere Besonderheit, dass sich die Rechtskraft eines klageabweisenden Anfechtungsurteils auch auf Nichtigkeitsgründe erstreckt. Der Gesetzgeber ordnet seine ursprünglichen Ziele der Rech...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, au...mehr

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor ...mehr

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Im Zuge der großen WEG-Reform im Jahr 2007[1] wurde mit § 49 Abs. 2 WEG a. F. eine Neuregelung statuiert, die in den Folgejahren für viel Diskussionsstoff gesorgt hat: Dem Verwalter können die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auch dann auferlegt werden, wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, diesen aber aufgrund groben Verschuldens veranlasst hat. In ...mehr

Grundsatz 1: Stets Beschluss Neu: Jede bauliche Veränderung ist zu beschließen Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums müssen künftig stets beschlossen werden und zwar unabhängig davon, ob die konkrete bauliche Veränderung tatsächlich zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führt oder nicht. Wichtig ist zunächst die eindeutige Aussage in § 20 Abs. 1 WEG ...mehr

Stets dann, wenn die Mietvertragsparteien für bestimmte Kostenarten einen vom Flächenmaßstab abweichenden Verteilungsschlüssel ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben, bedarf es einer Änderungsvereinbarung.[1] Bedarf es der Zustimmung des Mieters zur Änderung des Umlageschlüssels vom bislang praktizierten zum künftigen Schlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft, sollte...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argumen...mehr

Neu: Verbandsprozess Anfechtungsklagen, Klagen auf Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen sowie Beschlussersetzungsklagen sind gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Mit dem Umstand, dass nach bislang geltendem Recht Anfechtungsklagen gegen die übrigen Wohnungseigen...mehr