Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

§ 536 Abs. 1 BGB unterscheidet zwischen einem Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch "aufhebt" (Satz 1), und dem Mangel, der die Tauglichkeit mindert (Satz 2). Nach dem Wortlaut von Absatz 1a gilt der Minderungsausschluss nur für die Minderung der Tauglichkeit. Führt die Modernisierungsmaßnahme also zum vollständigen Ausschluss der Gebrauchst...mehr

Überblick Eigentümer, Pächter oder Mieter von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen können nicht ausschließen, von Dritten wegen Schäden, die aus dem Gefahrenkreis der Immobilien herrühren, auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden. Das Risiko, dass fremde Personen (z. B. Besucher, Passanten, Lieferanten, Handwerker oder Mieter) auf einem nicht ordnungsgemäß gesiche...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB regelt die Fälligkeit der erhöhten Betriebskostenpauschale. Sie wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erkläru...mehr

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist; dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern.[1] Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist dagegen nicht möglich, weil das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den ...mehr

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretu...mehr

Überblick Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dieselbe Rechtsfolge gilt, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt weiter voraus, dass sich der Mieter bereits im Besitz der Mie...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Dieses Begründungsmittel ist in § 558e BGB geregelt. Hinweis Definition Mietdatenbank Danach ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einz...mehr

Die erhöhte Betriebskostenpauschale wird – unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung – im übernächsten Monat fällig. Die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahrs.[1] Hinweis Erklärungsfrist Voraussetzung ist, dass der Vermieter...mehr

Darf der Vermieter nach Treu und Glauben die Mitteilung von Tatsachen erwarten, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, hat der Mieter auch ungefragt bestimmte Aufklärungspflichten.[1] Unabhängig vom Fragerecht des Vermieters im Rahmen der Mieterselbstauskunft, hat der Mieter von sich aus – also ungefragt – insbesondere über Umstände...mehr

Es besteht keine Verpflichtung zur Anlage der Kaution auf einem Sparkonto. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Mietvertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hier zunächst einmal, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wurde. Eigenmächtig kann der Vermieter die Kaution nicht anderweitig anlegen. Andere...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Nach Ansicht des BGH[1] muss der Anspruch auf die ortsübliche Miete nicht geltend gemacht werden, sondern besteht von vorneherein. Ist die ortsübliche Miete höher als die vertraglich vereinbarte Miete, schuldet der Mieter vom Beginn der Vorenthaltung an den höheren Betrag. Praxis-Tipp Nachträgliche Geltendmachung ist möglich Diesen Betrag kann der Vermieter zu einem beliebigen ...mehr

Haben die Mietvertragsparteien Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann jede Vertragspartei gem. § 560 Abs. 4 BGB mit oder nach einer Abrechnung und bis zur nächsten Abrechnung durch Erklärung in Textform einmal eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dazu sind die zu erwartenden Jahreskosten plausibel und angemessen zu schätzen. Hinweis Prognose Die Progn...mehr

Die unvermeidliche Neubaufeuchtigkeit – die durch ein in der Anfangszeit verstärktes Heizen und Lüften beseitigt werden kann – stellt keinen Mangel der Mietsache dar.[1] Ansonsten muss der Mieter keine Abstriche hinnehmen. Er kann insbesondere erwarten, dass die Wohnung ab der Übergabe gebrauchstauglich ist und dass sein Mietgebrauch nicht durch weitere Bauarbeiten beeinträc...mehr

Zuständig ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet. Die Zuständigkeit dieses Amtsgerichts gilt ausnahmslos; eine vertragliche Gerichtsstandsvereinbarung ist unzulässig.[1] Eine Ausnahme gilt für Mietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB gemäß § 29a Abs. 2 ZPO. Hierunter fällt Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wo...mehr

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Hierdurch soll der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Die Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter ermöglichen, den Kündigungsgrund zu überprüfen. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter das Interesse des Vermieters an der Kündigung erschließt und er prüfen kann, ob die Künd...mehr

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Modernisierungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschlossen, entspricht die Umsetzung des Beschlusses einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daraus folgt wiederum, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter geltend zu machen.[1] Unter Umständen muss der Vermieter hierbei auch Nachteil...mehr

Für die Ausübung des Hausrechts gelten folgende Grundsätze [1]: Das Hausrecht steht demjenigen zu, der zum Besitz der Räume berechtigt ist und die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung ausübt. Die Rechtsstellung des jeweiligen Bewohners als Eigentümer, Mieter, Untermieter oder sonstiger Nutzer spielt keine Rolle. Hinsichtlich der den einzelnen Mitgliedern zugewiesenen Zi...mehr

Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklau...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Begriff Nach der gesetzlichen Regelung ist unter dem Begriff "Miete" das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu bezahlen hat.mehr

§ 2 Nr. 4d BetrKV Zitat die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Koste...mehr

Der Vermieter darf den Aufzug grundsätzlich nicht stilllegen, wenn dessen Betrieb unwirtschaftlich wird oder wenn sich der Reparaturaufwand nicht mehr lohnt.[1] Wichtig Ausnahme bei wichtigem Grund Eine Ausnahme kann in den Fällen gelten, in denen der Aufzug nicht dringend erforderlich ist, sondern nur dem Komfort dient, der Vermieter gewichtige Gründe für die Stilllegung des ...mehr

Ist im Urteil nichts zur Gewährung einer Räumungsfrist geregelt, kann der Vermieter noch nicht darauf vertrauen, eine solche werde dem Mieter nicht gewährt. Hatte dieser einen entsprechenden Antrag im Verfahren gestellt, kommt grundsätzlich eine Ergänzung des Urteils nach der Bestimmung des § 321 ZPO in Betracht. Wurde andererseits kein Antrag auf Gewährung einer angemessenen...mehr

Bei Mietverhältnissen spielt das Thema Mobilfunk im Wesentlichen bei 2 Fragestellungen eine Rolle. Unterlassungsanspruch und Mietminderung Zum einen bei der Frage, ob man als Mieter mithilfe des Unterlassungsanspruchs nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB seinen Vermieter daran hindern kann, auf dem Dach des Mietshauses eine Mobilfunkbasisstation errichten zu lassen. Zum anderen, ob es...mehr

Überblick Bei einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen besteht ein Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter.mehr

Nach der 2. Alternative der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. In Ergänzung hierzu regelt die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dan...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Als Bedingung wird häufig die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen festgelegt, sofern die Zweckentfremdung die Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Mieter notwendig macht. Nach Ansicht des BVerwG[1] darf die Genehmigung jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung des Inhalts versehen werden, dass der betroffene Mieter vom Verfügungsberechtigten z...mehr

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Begriff Der Mieter hat Reparaturen an der Mietsache nur dann im Wege des Schadensersatzes auf seine Kosten vorzunehmen, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht, z. B. er die Mietsache durch Gewalteinwirkung oder unsachgemäße Handhabung beschädigt hat. Wird eine Reparatur dagegen infolge altersgemäßen Verschleißes notwendig, trifft die Pflicht zur Insta...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Warme und kalte Betriebskosten Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden auch "warme Betriebskosten" genannt, während die in § 2 Nr. 1 bis 3 und Nr. 7 bis 17 BetrKV genannten Kosten als "kalte Betriebskosten" bezeichnet werden. Leistungsprinzip – Abflussprinzip Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung dürfen nur die "kalten Betriebskosten" nach dem sog. Abflussprinzip (= Um...mehr

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke ...mehr

Die Miete für Räume, egal ob Wohn- oder Geschäftsräume oder sonstige Räume, ist gem. §§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Achtung "Entrichten" heißt nur überweisen Das "Entrichten" ist nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen.[1] Es genügt, dass der Mi...mehr

Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächste...mehr

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. M...mehr

Die Kosten der Dachrinnenreinigung gehören weder zu den Kosten der Entwässerung i. S. d. § 2 Nr. 3 BetrKV noch zu den Kosten der Gebäudereinigung i. S. d. § 2 Nr. 9 BetrKV. Sie können als "sonstige Kosten" vereinbart werden. Soweit vertraglich vereinbart, können die Kosten für die regelmäßige, wiederkehrende Reinigung der Dachrinnen umgelegt werden.[1] Handelt es sich aber um...mehr

Die Mietvertragsparteien können jederzeit den Inhalt des Mietvertrags näher bestimmen. Es spricht also nichts dagegen, die Mieter anzuschreiben und mit diesen individualvertraglich für die nächste Zeit zu vereinbaren, was als Heizperiode gelten soll und welche Temperaturen die Heizungsanlage tagsüber von wann bis wann und welche Temperaturen die Heizungsanlage nachts zur Ver...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.[1] In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebunden...mehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils gilt die Zustimmungserklärung als abgegeben.[1] Der Mieter hat nun ein vertragliches Recht zur Durchführung der Arbeiten. Der Vermieter muss die Arbeiten dulden. Die Duldungsverpflichtung kann allerdings nicht aus dem Zustimmungsurteil abgeleitet und vollstreckt werden. Vielmehr benötigt der Mieter einen weiteren Titel auf Duldung. ...mehr

LG Frankfurt[1] betr. zu hohe Formaldehydkonzentration im Bindemittel von Spanplatten LG Mannheim[2] betr. Belastung einer Scheune mit Asbestfasern LG Dortmund[3] betr. Asbestemissionen durch 25 Jahre alte Nachtspeicheröfen AG Heidelberg[4]: bei 17 Jahre alten Asbestspeicheröfen AG München[5]: bei 20 Jahre altem Ofen AG Köln[6] betr. Formaldehydbelastung AG Bielefeld[7] betr. Bela...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Für denselben Sachbereich können durchaus mehrere Personen verantwortlich sein, etwa der Vermieter neben dem Mieter oder Pächter, der Bauherr neben dem Bauunternehmer.[1] Auch den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage treffen Verkehrssicherungspflichten.[2] Gewerbliche Mieter betreiben ihre Geschäfte häufig in der Rechtsform der GmbH, die – wie der Name besagt – das Haftungs...mehr