Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB werden ab der Überlassung an den Mieter gerechnet; der Eigentümerwechsel hat hierauf keinen Einfluss.[1]mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

Überblick Die Abmahnung ist die "gelbe Karte" des Mietrechts. Sie soll dem Mieter verdeutlichen, dass fortgesetztes Fehlverhalten zum Verlust der Wohnung bzw. des Geschäftsraums führen kann. Die Abmahnung ist also die Vorstufe zur Kündigung. In einigen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung einer Kündigung, in anderen Fällen kann sogleich auch außerordentlich fristlos oder o...mehr

Ist eine Inklusivmiete, eine Teilinklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so können die Betriebskosten in der Miete enthalten sein. Der Vermieter muss die Höhe der Betriebskostenanteile zum Zeitpunkt der Umstellungserklärung ermitteln und die Miete entsprechend herabsetzen. Den herabgesetzten Teil schuldet der Mieter für die Zukunft als Vorauszahlung, über...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Streitmittler das Verfahren aussetzen. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter seinen Anspruch zwar gegenüber dem Vermieter reklamiert hatte, bevor er den Schlichtungsantrag stellte. War dies aber vor Ablauf von 2 Monaten der Fall und hat der Vermieter den Anspruch während dieser Zeit weder anerkannt noch abgelehnt, ist auszusetzen.[1]mehr

Für Wohnungseigentumsanlagen ist zwischen dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verhältnis eines Wohnungs- oder Teileigentümers, der sein Wohnungs- oder Teileigentum vermietet, zu seinem Mieter zu unterscheiden. Ferner ist in den Blick zu nehmen, dass die Wohnungseigentümer keine Betriebskostenvorauszahlungen, sondern nach eine...mehr

In aller Regel ist freilich die Übermittlung einer Abmahnung per SMS sinnlos. Allenfalls im theoretischen Ausnahmefall, in dem der Mieter auf diese SMS reagiert, kann der Beweis des Zugangs der Abmahnung bewiesen werden. Das aber auch nur dann, wenn der Vermieter selbst abmahnt.mehr

Ansprüche der Mieter und Wohnungseigentümer auf Weitergabe der Entlastung im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder Jahresabrechnung sind gem. § 28 EWPBG unpfändbar.mehr

Das Füttern frei lebender Tiere ist ebenfalls keine Tierhaltung; gleichwohl kann dem Mieter diese Tätigkeit untersagt werden, wenn damit eine Belästigung anderer Bewohner oder eine Gefährdung des Gebäudes verbunden ist.[1]mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Bei Mischmietverhältnissen ist in erster Linie entscheidend, welche Nutzung konkret vertraglich vereinbart ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist nicht, ob der Mieter aus seiner beruflichen Tätigkeit, die er im Mietobjekt ausübt, seinen Lebensunterhalt bestreitet. BGH zu Mischmietverhältnissen Bei Mischmietverhältnissen ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getrof...mehr

Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofern sie sich nicht über eine Änderung der Miete einigen. Insbesondere hat der Vermieter bei Geschäftsräumen nicht die Möglichkeit, die Miete während der Vertragsdauer einseitig zu erhöhen. Dies gilt auch bei langjährige...mehr

Gesetzliche Regelungen zur Berechnung der Nutzfläche bestehen nicht. Die Wohnflächenverordnung oder die II. Berechnungsverordnung gelten nur für die Wohnraummiete. Deshalb kann sich der Vermieter für eine beliebige rechtlich zulässige Methode der Flächenermittlung entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u. a. auch die DIN 277. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspf...mehr

Das nach früherem Recht vorgesehene Genehmigungsverfahren ist ersatzlos entfallen. Die Parteien können also keine Genehmigung mehr beim Bundesamt für Wirtschaft beantragen. Vielmehr gilt § 8 PrKG: "Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. ...mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, gilt die Sonderbestimmung des § 573c Abs. 3 BGB, wenn er den Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen hat, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fü...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. Verwaltungskosten, ...mehr

Probleme in der Trennungszeit Da das Familiengericht nach § 1361b BGB während des Getrenntlebens nur eine vorläufige Regelung treffen darf, wird hierdurch das Mietverhältnis nicht umgestaltet. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute damit einverstanden wären. Der aus einer gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann den Mietvertrag nicht allein kündigen, de...mehr

Zweifelhaft ist, ob die Ausstattung einer Wohnung mit einem funktionierenden Telefonanschluss zum Mindeststandard zeitgemäßer Wohnnutzung zählt. Der BGH hat diese Frage in dem Urteil vom 5.12.2018[1] offengelassen; sie ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Nutzung von Mobiltelefonen zu verneinen. Deshalb kann das Fehlen eines Telefonanschlusses nicht als Mangel bewertet we...mehr

Der Bauherr des Überbaus muss nach dem Wortlaut des § 912 Abs. 1 BGB der "Eigentümer des Stammgrundstücks" sein, von dem aus der Überbau erfolgt. Dem Eigentümer sind gleichgestellt Erbbauberechtigte, Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vorerben.[1] Ob der Eigentümer Bauherr des Bauvorhabens ist, bemisst sich danach, ob er "Geschäftsherr des ganzen Bauvorhabens" ist, in dessen ...mehr

Sonstige Verstöße gegen § 241 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn die Art und Weise der Durchführung der Modernisierung nicht mit der gebotenen Rücksichtnahme auf die Belange der Mieter erfolgt. Praxis-Beispiel Verstöße gegen Rücksichtspflichten unnötiger Lärm, ungenügende Schutzmaßnahmen gegen Verschmutzung der Wohnungen, Durchführung von lärmintensiven Arbeiten in den frühen Morgen-...mehr

Miet-/Nutzungsausfall einschl. Nebenkosten Der Versicherer entschädigt den versicherten Mietverlust. Versicherter Mietverlust ist der Mietausfall, der dadurch entsteht, dass der Mieter infolge eines Sachschadens nach diesem Vertrag kraft Gesetzes oder nach dem Mietvertrag berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern; der Nutzungsausfall in Höhe des or...mehr

Wird der Vermieter selbst nicht oder nicht vollständig mit Wärme und Warmwasser versorgt oder kann er sich keinen Brennstoff besorgen, ist es ihm vollständig oder teilweise objektiv unmöglich, seine Pflicht, Wärme und Warmwasser zu liefern, zu erfüllen. Werden die geschuldeten Mindesttemperaturen nicht nur kurzzeitig unterschritten, schließt dies eine Minderung, die kraft Ge...mehr

Auch die Übermittlung einer Abmahnung per E-Mail beweist im Ernst-, sprich Streitfall zunächst nichts. Den Absender einer E-Mail trifft gem. § 130 BGB die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die E-Mail dem Empfänger zugegangen ist. Ihm kommt auch nicht dadurch die Beweiserleichterung des Anscheinsbeweises zugute, dass er nach dem Versenden keine Meldung über die Unz...mehr

Das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gibt einem Wohnungsinhaber nicht das Recht, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe der Nachbarn zu stören. Zwar erfordert die gegenseitige Rücksichtnahme, dass gelegentliches Feiern geduldet werden muss. Jedoch darf dadurch die Nacht nicht zum Tag gemacht werden. Das Recht auf Nachtruhe (ab 22.00 Uhr) ist...mehr

Achtung Keine automatische Erfüllungswirkung Der BGH hat im Jahr 2008 festgestellt, dass die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nicht automatisch Erfüllungswirkung entfaltet. Wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger (Vermieter) für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll, läge ke...mehr

Beim Abrechnungsmaßstab ist die Neuregelung in § 556a Abs. 1 BGB zu beachten. Haben danach die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, so sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem M...mehr

Wohnungseigentümer Die nachstehend aufgeführten Programme sind von der KfW-Förderbank speziell für Wohnungseigentümer entwickelt worden. Das Programm 131 fördert zusätzlich die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen. Aber auch Mieter können zum Teil in den Genuss einiger Programme kommen, wenn sie für bestimmte Maßnahmen die Erlaubnis des Vermieters vorlegen können. Aber nich...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Die Erklärung muss in Textform[1] abgegeben werden. Der Begriff der "Textform" ersetzt den bisherigen § 8 MHG; der Begriff ist allerdings weiter. Die Textform ist gewahrt, wenn die Angaben des Erklärenden in lesbaren Schriftzeichen (Fax, E-Mail) abgegeben werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Aus der Erklärung muss deutlich werden, was sich in Zukunft ändern soll...mehr

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über d...mehr

Liegen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vor, kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der einen Zeitraum von 4 Jahren übersteigt, nur individualvertraglich vereinbart werden. Der BGH gesteht den Mietvertragsparteien hier auch einen weiten Gestaltungsspielraum zu.[1] Da das Gesetz in § 544 BGB den Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ausdrücklich regelt, dürfte es durch...mehr

Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen.[1] Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden[2] oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe ei...mehr

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung noch nicht.[1...mehr

Der Unternehmer, der Wohn- und Betreuungsleistungen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz anbietet, hat § 6 Abs. 3 Nr. 4 WBVG zu beachten: Im Vertrag müssen die Informationen nach § 36 Abs. 1 VSBG erteilt werden. Dies gilt auch, wenn die Einrichtung keine Webseite unterhält oder keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet, was allerdings kaum vorkommen dürfte. Die ...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Hat der Eigentümer sein Haus vollständig vermietet, bleibt er jedenfalls zur regelmäßigen Kontrolle der Mieter verpflichtet. Er muss eingreifen, wenn er Zweifel an deren Zuverlässigkeit hat oder ihm Gefahrenquellen bekannt geworden sind oder wenn er sie bei der erforderlichen Kontrolle hätte erkennen können.[1] Je mehr Mietparteien das Haus hat, desto größer ist die Gefahr, ...mehr

Das Recht zur Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts steht dem Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten des Grundstücks zu, auf dem die Arbeiten unter Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vorgenommen werden sollen. Diese können es entweder persönlich ausüben oder durch beauftragte Handwerker oder Bauunternehmer ausführen lassen. Berechtigt sind ferner die Nutzungsberechtig...mehr

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Achtung Instandhaltung der Mietsache Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis...mehr

Fraglich ist, ob ein vermietender Wohnungseigentümer die Informationskosten auf seinen Mieter umlegen kann. Erste Stellungnahmen bejahen das. Sie sehen die Kosten als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage i. S. v. § 2 Satz 1 Nr. 4 Buchst. a) BetrKV.[1] Ich selbst meine hingegen, es komme – allein – auf § 7 Abs. 2 HeizkostenV an.[2] D...mehr

Die zum Trocknen oder Lüften auf dem Balkon aufgehängte Wäsche mag zwar den Nachbarn stören, gibt ihm aber nach der Gesetzeslage keinen Anlass, hiergegen einzuschreiten. Denn der ihn störende Anblick ist nach der Rechtsprechung nur eine optische Belästigung, die mit den Mitteln des Nachbarrechts nicht abgewehrt werden kann (vgl. hierzu Kap. 2.4.1). Wohnungseigentum Etwas ander...mehr

Die 2. Möglichkeit zur Vertragsgestaltung ist, dass ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag abschließt und hierbei vereinbart, dass er das Recht haben soll, weitere Mitglieder in die Räume aufzunehmen. Das zwischen den Bewohnern bestehende Innenverhältnis kann als Untermiete (falls den Mitgliedern einzelne Räume zur ausschließlichen Benutzung vermietet werden) oder a...mehr

Der Begriff des Gebäudes bestimmt sich dabei nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude.[1] Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbstständige Gebäude angesehen.[2] Verfügt ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte über 2 Wohnungen und wird die eine vom Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet, kann...mehr

Nicht versichert sind Photovoltaikanlagen sowie deren zugehörige Installationen (z. B. Solarmodule, Montagerahmen, Befestigungselemente, Mess-, Steuer- und Regeltechnik, Wechselrichter und Verkabelung). Im Rahmen der "Besonderen Bedingungen für die Versicherung von Photovoltaikanlagen (BPV 2010)" ist jedoch Versicherungsschutz möglich (siehe Ziff. 3.4). Nicht versichert sind i...mehr

Der Mieter eines Ladenlokals ist für den Zustand des Zugangs zum Laden jedenfalls dann nicht verkehrssicherungspflichtig, wenn der Zugang nicht mitvermietet wurde und nicht nur von Kunden des Ladenlokals, sondern auch von Passanten benutzt werden kann. Die Verkehrssicherungspflicht trifft in diesem Fall allein den Grundstückseigentümer.[1] Etwas anderes soll bei defekten Git...mehr

Aufwendungen für Maßnahmen, die der Mieter durchgeführt hat, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren, gelten als Aufwendungen i. S. v. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Dies...mehr