Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Söffing, BB-Forum: Nachhaltigkeit ohne Wiederholungsabsicht: Bedenkliche Entwicklungen in der Rspr zum gewerblichen Grundstückshandel, BB 2005, 2101; Kempermann, Gewerblicher Grundstückshandel: Nachhaltigkeit in "Ein-Objekt-Fällen" – Zugleich Besprechung des BFH v 01.12.2005, DStR 2006, 265; Leisner-Egensperger, Grundstückshandel im Steuerrecht zwischen privater Vermögensverwa...mehr

Rn. 147 Stand: EL 141 – ET: 02/2020 Die Betriebsverpachtung im Ganzen muss sich zwar nicht auf den Betrieb als geschlossenen Organismus, aber auf die (dh alle) wesentlichen Betriebsgrundlagen erstrecken, die dem bisherigen Betrieb das Gepräge gaben (auch s Rn 141b; BFH v 18.12.2014, BFH/NV 2015, 827, Rn 28 mwN; BFH BFH/NV 1996, 787; BStBl II 1994, 922; 1990, 780; 1988, 257; 1...mehr

Rz. 69 Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.[97] Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser...mehr

Rz. 40 Wer in das Rechtsverhältnis eintritt, regelt das Gesetz. Gemeinsam ist dem Kreis der Eintrittsberechtigten Personen, dass sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt gebildet haben müssen. Dieser muss dem Willen des Gesetzgebers nach zudem "auf Dauer angelegt" gewesen sein. Dies wird immer dann angenommen, wenn die Wohnung der Lebensmittelpunkt des gemeinsamen...mehr

Rz. 43 Nach § 563 Abs. 1 S. 2 BGB ist auch der Lebenspartner zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt. Die Voraussetzungen ergeben sich aus §§ 1, 15 LPartG.mehr

Rz. 51 Schriftform ist für die Ablehnungserklärung nicht erforderlich, aber sowohl den Zugang als auch die entsprechende Abgabe der Erklärung muss der Eintretende beweisen.[71] Demzufolge empfiehlt sich die Schriftform allein schon zur Beweissicherung. Hilfreich ist es auch, einen Zugangsnachweis aufzubewahren. Die Erklärung muss allen Vermietern zugehen. Besteht der Vermiete...mehr

Rz. 54 Der Vermieter muss nun nicht jeden Eintretenden akzeptieren. Die Grenzen werden dort gezogen, wo die Person des Eintretenden für den Vermieter eine Unzumutbarkeit darstellt.[76] 1. Form und Frist der Kündigung Rz. 55 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären,...mehr

Rz. 14 Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. In der Vereinbarung von Art und Höhe der Miete sind die Parteien grundsätzlich gem. § 311 BGB frei. Schranken werden allenfalls durch die Wuchertatbestände gezogen gem. § 5 WiStG, § 291 StGB, durch § 138 BGB sowie durch das Regelwerk über den preisgebundenen Wohnungsbau. 1. Zahlung an die Erbengemeinschaft Rz...mehr

Rz. 39 Entsprechend der systematischen Stellung der Norm findet § 563 BGB ausschließlich Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnraum. Das Mietverhältnis darf sich jedoch noch nicht in der Abwicklung befinden.mehr

Rz. 60 In der Praxis wird oft vergessen, dass die Sonderrechtsnachfolge für den Vermieter so wirkt wie ein Mieterwechsel. Demzufolge hat der Vermieter in diesem Fall eine Zwischenablesung vorzunehmen, um eine periodengenaue Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Diese Zwischenablesung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn der Mieterwechsel auf dem Weg des § 564 BGB e...mehr

Rz. 113 § 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 70 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.[166] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzuwenden ist,[16...mehr

Rz. 42 Das Eintrittsrecht des Ehegatten regelt § 563 Abs. 1 BGB. Diese Eigenschaft beginnt mit der standesamtlichen Eheschließung nach den §§ 1310 ff. BGB und endet mit der Scheidung nach den §§ 1564 ff. BGB, §§ 606 ff., 622 ff. ZPO oder der Aufhebung nach §§ 1313 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Lebt ...mehr

Rz. 91 Besonders problematisch ist in diesen Fällen die Verwahrung der Nachlassgegenstände des Verstorbenen. Soweit der Vermieter wirksam sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, steht der Verwertung nichts entgegen. Vorsicht ist jedoch dennoch geboten: eine sorgfältige Dokumentation ist zu empfehlen. Ohne weiteres darf der Vermieter die Gegenstände nicht entsorgen, so ...mehr

Rz. 56 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter aufgrund objektiver und nachgewiesener Anhaltspunkte zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[79] Treten mehrere Personen in das ...mehr

Rz. 114 Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.[168] Bei der Miete über Sachen besteht die Mög...mehr

Rz. 86 Haben Mietparteien ein Mietverhältnis auf Lebenszeit geschlossen, so erlischt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters. Die Ausübung eines gesonderten Kündigungsrechts ist für die Erbengemeinschaft nicht erforderlich.[127] In diesen Fällen tritt die Erbengemeinschaft lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein und haftet dann für mietvertragliche Verbindlichkeiten, w...mehr

Rz. 46 Durch das Gesetz zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften vom 16.2.2001[65] hat der Gesetzgeber den Kreis der Eintrittsberechtigten deutlich erweitert. Erfasst werden nichteheliche Lebensgemeinschaften, gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaften und auf Dauer zusammenlebende Menschen. Voraussetzung ist hierbei led...mehr

Rz. 55 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so...mehr

mehr

Rz. 67 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende allein. Für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften die Erben und die Eintretenden im Außenverhältnis gemeinsam als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis haften nach § 563b Abs. 1 S. 2 BGB jedoch die Erben allein für Verbindlichkeiten, die b...mehr

Rz. 112 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 115 Fraglich in diesen Fällen ist, ob die Erbengemeinschaft ein fristloses Kündigungsrecht besitzt, wenn sie dort in dem gemieteten Objekt ein Handelsgeschäft fortführt. Auch hier steht den Betreibern des Handelsgeschäfts ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,[170] denn Anknüpfungspunkt für die Kündigung ist nicht das Handelsgeschäft, sondern der Mietvertrag, den eine...mehr

Tz. 34 Stand: EL 140 – ET: 12/2024 Abfallbeseitigung/Abfallverwertung Eine Gesellschaft für Abfallbeseitigung und Abfallverwertung betreibt keinen Zweckbetrieb i. S. von § 65 AO (s. Anhang 1b). Abfallbeseitigung und Abfallverwertung bilden vielmehr einen einheitlichen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, mit dem partielle Steuerpflicht ausgelöst wird (s. BFH-Urteil vom 27.10.199...mehr

Rz. 6 Das Vermögen der Erbengemeinschaft ist gesamthänderisch gebunden und ein vom Privatvermögen der einzelnen Erben dinglich getrenntes Sondervermögen. Die Vermögen der Erben und das Sondervermögen der Erbengemeinschaft sind Vermögen verschiedener Rechtsträger und bleiben getrennt.[3] Rechtsbeziehungen, die der Erblasser mit einem Miterben hatte, bleiben bestehen. Konfusio...mehr

Rz. 67 Auch im Nachlassinsolvenzverfahren finden die allgemeinen Vorschriften der §§ 103 ff. InsO Anwendung. Nach § 103 InsO steht dem Insolvenzverwalter bei gegenseitigen Verträgen ein Erfüllungswahlrecht zu. Sein Wahlrecht hat er nach Eröffnung auszuüben. Erklärt der Verwalter nicht von sich aus, ob er Erfüllung wählt, hat der Vertragspartner die Möglichkeit den Insolvenzv...mehr

Rn. 138 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insbesondere anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausg...mehr

Rn. 81 Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Der BFH hat, wenn ein WG bereits zum eigenbetrieblichen BV des Gesellschafters einer PersGes gehört, wegen nachfolgender Nutzungsüberlassung an die PersGes zugleich aber die Voraussetzungen für Sonder-BV I erfüllt, eine vorrangige Zuordnung der Nutzungsvergütungen als § 15 Abs 1 S 1 Nr 2 Hs 2 EStG unterfallend konstatiert: Im Einzelnen s Rn ...mehr

mehr

Rn. 132e Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Zum Umfang des notwendigen gewerblichen BV s BMF v 26.03.2004, BStBl I 2004, 434 Tz 32. Das Grundsatzurteil des GrS BFH BStBl II 1995, 617 schließt ausdrücklich nicht aus, dass neben einem gewerblichen Grundstückshandel des Gesellschafters dieser auch separat PV verwalten kann und verweist auf eine Einzelfallbetrachtung. Implizit bestätigt ...mehr

Rn. 130 Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi...mehr

Rz. 100 Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist; Ein Ausschluss der Fiktionswirkung nach § 242 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel der Abrechnung kannte o...mehr

Rz. 78b Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten angegeben sind, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03)...mehr

Rz. 28 Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst ...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Diese Ver...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 107 § 2 Nr. 2 BetrKV Die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern...mehr

Rz. 3 Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesonde...mehr

Rz. 85 Die Wirksamkeit der Abrechnung wird grundsätzlich nicht davon berührt, dass einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung materiell unrichtig sind (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, 10 U 143/05, WuM 2006, 381; LG Dortmund, Urteil v. 10.5.2005, 1 S 247/04, NZM 2005, 584). Fehlt es an einer Umlagevereinba...mehr

Rz. 171 § 2 Nr. 9 BetrKV Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. Statt "Hausreinigung" heißt es nunmehr "Gebäudereinigung"; eine sachliche Änderung ...mehr

Rz. 13 § 573 Abs. 2 Nr. 1 setzt ein Verschulden des Mieters voraus (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501); er hat Vorsatz und jede Fahrlässigkeit i. S. v. § 276 zu vertreten. Der Mieter muss sich insoweit entlasten (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 39/15, GE 2016, 1083; a. A. LG Berlin II, Urteil v.5.3. 2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501). Bei Schuldunfäh...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 22 Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1. Kündigungsbegründend ist...mehr

Rz. 17 Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c). In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die...mehr

Rz. 184 § 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während...mehr