Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 96 Eine Wohngemeinschaft ist idR der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen, die weder durch die Ehe noch durch eine eingetragene Lebenspartnerschaft miteinander verbunden sind (s.a. BGH ZMR 22, 629 Rz 37). Bei einer Wohngemeinschaft kann eine Person einerseits Mieter sein und Vermieter für Dritte (Untermiete). Ferner können Einzelverträge bestehen oder ein einziger Mi...mehr

Rn 129 Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, ggü dem unredlichen Mieter die Versorgungsleistungen einzustellen und diese gem § 273 I zurückzubehalten (für die Gewerberaumiete BGH NJW 09, 1947, 1949; KG ZMR 08, 47, 48; für die Wohnraummiete AG Bergheim ZMR 05, 53). Die Unterbrechung der Wasserversorgung (aber auch Gas, Wärme, Abfall und ggf Str...mehr

Rn 7 Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26 [OLG Rostock 03.12.2001 ...mehr

Rn 26 Der Mieter haftet gem § 278 auch für die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch seine Erfüllungsgehilfen. Bei schuldhafter Beschädigung der Mietsache wird das Handeln des Erfüllungshilfen dem Mieter zugerechnet. Zu den Erfüllungsgehilfen zählen der Untermieter (§ 540 II) sowie die Familienangehörigen des Mieters, insb dessen Mitarbeiter (vgl Staud/Emmerich § 53...mehr

Rn 3 Die Mitteilung (AG Bremen ZMR 13, 808) ist bloße Rechtshandlung. Trotzdem finden auf sie analog die Vorschriften über Willenserklärungen Anwendung. Eine besondere Form ist für die Mitteilung nicht vorgesehen. Absender der Mitteilung muss der Vermieter sein. Die Mitteilung eines Dritten genügt, sofern dieser vom Vermieter bevollmächtigt war. Eine durch den Erwerber erfol...mehr

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der ...mehr

Rn 55 Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [...mehr

(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. (2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. (3) Eine abweichende Vereinbarung zu...mehr

Rn 5 Wie aus dem Vergleich mit 2 folgt, gilt § 536b 1 auch bei arglistigem Verschweigen des Mangels durch den Vermieter (BGH NJW 72, 249). Für die Mangelkenntnis genügt die Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der Mangel und die hieraus resultierende Gebrauchsbeeinträchtigung ergeben (Ddorf ZMR 06, 518; München NJW-RR 94, 654). Ebenso genügt, dass der Mieter e...mehr

Rn 18 Erforderlich ist insoweit, dass es sich um eine Vermietung auf Dauer – ausreichend sind auch andere Gebrauchsvorteile oder aber eine Unmöglichkeit der Überlassung der Räume an den Mieter (AG Neunkirchen, 13 C 864/14) – handelt, so dass der Vermieter nicht in der Lage ist, dem Mieter die Sache jederzeit zur Verfügung zu stellen. Eine Weitervermietung ist mit Anspruch au...mehr

(1) 1Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. 2Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. 3D...mehr

Rn 11 Die Zustimmungs- ist Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung. Sofern der Vermieter keinen späteren Zeitpunkt bestimmt (BGH ZMR 11, 790 Rz 11), gilt mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, dessen Zustimmungserklärung gem § 894 ZPO als abgegeben, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein (BGH ZMR 11, 790 Rz 8). Die ...mehr

Rn 11 Gem § 565 II gelten die §§ 566a–e analog. Damit ist eine Regelung für die vom Untermieter an den Zwischenvermieter erbrachte Sicherheit (§ 566a; AG Mannheim MietRB 09, 9) getroffen. Der Vermieter bzw der neue Zwischenvermieter treten in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des ersten Mieters über die M...mehr

Rn 110 Grundstücksteile und Anlagen können einem Mitgebrauchsrecht des Mieters unterliegen, zB das Treppenhaus, Aufzüge oder Kinderspielplätze. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung oder vom vermieteten Haus aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (BGH NZM 09, 855 Rz 13). D...mehr

Rn 16 Zum – wenig passenden – Begriff ›Aufwendung‹ s zunächst § 256 Rn 3. Gemeint ist, dass dem Mieter die Kosten und Schäden zu ersetzen sind, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen (s.a. BGH NJW 15, 2419 [BGH 13.05.2015 - XII ZR 65/14] Rz 25; 13, 223 Rz 18) und die geeignet waren, Störungen des Mietgebrauchs zu begegnen oder damit verbundene Na...mehr

Rn 12 Erhaltungsmaßnahmen (Rn 3) sind dem Mieter rechtzeitig formfrei anzukündigen. Nur die rechtzeitige und vollständige Erfüllung der Ankündigungspflicht löst die Fälligkeit der Duldungspflicht aus (§ 555c Rn 2 entsprechend; s.a. BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 19). Ankündigender ist der Vermieter, ein von ihm Ermächtigter (BGH NJW 08, 1218 Rz 26) oder ...mehr

Rn 1 § 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Hi...mehr

(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeitmehr

Rn 7 Ein Sachmangel ist nach dem Wortsinn jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand (BGH NJW 20, 2884), welcher sich bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag anhand des vertraglichen Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bemisst (BGH NJ...mehr

Rn 77 Hat ein Besitzer seine Sache vermietet, diese aber dem Mieter noch nicht überlassen, ist er nicht gehindert, einen weiteren Mietvertrag abzuschließen (Doppelvermietung; zum Leasing s Ddorf OLGR 04, 267). Beide Verträge sind gültig (KG NJW-RR 18, 139; ZMR 09, 119, 120). Unabhängig davon, welcher Vertrag zuerst geschlossen worden ist, haben beide Gläubiger zunächst einen...mehr

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen d...mehr

Rn 3 Es gilt jetzt eine asymmetrische Kündigungsfrist. Nach § 573c I 1 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums, während nach § 573 I 2 sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert, dh maximal 9 Monate. Rn 4 Regelkündigungsfrist...mehr

Rn 12 Scheitert die Ausübung des Selbsthilferechts, so gewährt § 562b II 1 an seiner Stelle einen Herausgabeanspruch (vgl zur Sicherung durch einstweilige Verfügung Rostock NZM 05, 440, Herrlein ZMR 07, 247). Mit seiner Hilfe soll der der Entfernung vorangegangene Sicherungsumfang wieder hergestellt werden, denn erloschen ist das Vermieterpfandrecht trotz der Entfernung nich...mehr

Rn 4 Für anfängliche Mängel (s zum Mangel § 536 Rn 7–13) bei Vertragsschluss haftet der Vermieter nach der gesetzlichen Garantie gem § 536 I Alt 1 verschuldensunabhängig. Entscheidend ist der Zeitpunkt der (formlosen) Einigung, nicht derjenige einer ggf späteren schriftlichen Vertragsunterzeichnung (vgl BGH NJW 68, 885). Der Mangel braucht bei Vertragsschluss nicht in Ersche...mehr

Rn 13 Grds ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, auch wenn der Mieter einen zumutbaren Ersatzmieter anbietet (BGH ZMR 03, 413 = NJW 03, 1246). Trotz fehlender Mietnachfolgeklausel kann ein Mieter jedoch die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ausnahmsweise verlangen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentla...mehr

Rn 13 Bei Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (vgl § 546 Rn 9) gelten die §§ 280 ff (vgl § 546 Rn 6). Bei Substanzschäden an der Mietsache, die der Mieter unter Verletzung seiner Obhutspflicht (vgl § 536c Rn°1) verursacht hat, ist keine vorherige Fristsetzung durch den Vermieter erforderlich (BGH NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17]; NJW-RR 18, 1103 [BGH 27.06.20...mehr

(1) 1Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. (2) 1Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. 2Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen ...mehr

Rn 2 Die Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter oder des Mieters gegen den Untermieter muss unbegründet sein, weil der Beklagte nach den §§ 574–574b BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Materiell-rechtliche Anspruchsgrundlage ist § 574a BGB, der auf § 574 BGB Bezug nimmt. Diese Vorschrift setzt voraus: 1. Wirksame Kündigung des Vermieters, 2. form...mehr

Rn 11 Bei – vom Mieter zu beweisender (Koblenz WuM 12, 613 [OLG Koblenz 27.12.2011 - 5 U 839/11]) – Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter nach § 540 I 2 das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters/Dritten gegeben ist. Dieses Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn der benannte Untermiet...mehr

Rn 4 In der Begründung des Regierungsentwurfs (BTDrs 14/4553, 69) heißt es: ›Liegt bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund auf Vermieterseite vor, so kann dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgeleg...mehr

Rn 9 Der Mieter hat ein fristloses Kündigungsrecht, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz bzw teilweise nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Ein vertragswidriger Gebrauch ist nicht geschützt. Die Nichtgewährung kann auf einem Sach- oder Rechtsmangel (BGH NJW 17, 1104 [BGH 02.11.2016 - XII ZR 153/15]), dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, teilweis...mehr

Rn 15 Der Vermieter von Wohnraum hat die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt insolvenzfest (§ 47 InsO; BGH ZMR 15, 847; Feßler, 10 Jahre MietRRefG, S 451, 453) bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (offenes Treuhandkonto). Die Zinsen/Erträge stehen dem Mieter zu, da der Vermieter nach Sinn und ...mehr

Rn 67 Bei einem Verstoß gegen Obhutspflichten kann auch nach Beendigung des Mietvertrags ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 I, 241, 823 I, II bestehen (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 Rz 18) – einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NZM 19, 816 [BGH 21.08.2019 - VIII ZR 263/17] Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 19) – od...mehr

Rn 100 Haben die Parteien keine Nachmieterklausel und nichts anderes vereinbart, kann der Mieter nach Treu und Glauben gem § 242 in Härtefällen das Recht haben, einen Ersatzmieter (zum Sonderfall der Wohngemeinschaft vgl Rn 96) zu stellen (BGH ZMR 22, 629 Rz 63; NJW 15, 3780 Rz 26; ZMR 03, 656, 658; s.a. ZMR 22, 629 Rz 19). Ein solcher Fall ist zB anzunehmen, wenn der Mieter...mehr

(1) 1Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht aus den nac...mehr

(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen. (2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklär...mehr

Rn 3 Der Begriff ›Wohnung‹ (Drasdo NJW-Spezial 16, 481) bedeutet mehr als nur Wohnraum und erfordert eine selbstständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann (AG Nürtingen WuM 17, 538, LG Saarbrücken ZMR 07, 540, KG JW 25, 1125). Eigene Küche oder Kochgelegenheit (LG Bonn WuM 92, 24), Wasserversorgun...mehr

1Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind die §§ 566 bis 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. 2Wird der Mieter durch die Ausübung des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt, so ist der Dritte dem ...mehr

Rn 29 Bei einem Verstoß in der Phase der Vertragsanbahnung kann der Vermieter gem § 21 I 1 AGG ausnahmsweise (s Rn 34) im Einzelfall verpflichtet sein, mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen (Schmid-Räntsch FS Blank, 381, 393). Der benachteiligte Bewerber hat zwar nur einen Anspruch auf eine diskriminierungsfreie Entscheidung über das von ihm abgegebene ...mehr

Rn 3 Die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts zwischen Vermieter und Mieter hängt davon ab, ab welchem Zeitpunkt der Mieter positive Kenntnis über den Eigentumswechsel erhält. Beim Rechtsgeschäft vor dem Eigentumsübergang ist es ggü dem Erwerber wirksam wegen der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Eigentumsübergang positive Kenntnis erlangt hat, ...mehr

Rn 40 Der Vermieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 83 ff) hat ggü jedem Mieter iSd Gesetzes (§ 535 Rn 90 ff) spätestens mit Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) abzurechnen (Rn 52) und dies ›mitzuteilen‹ (§ 556 III 2), sofern der Mieter Betriebskosten gezahlt hat; ob er Vorauszahlungen leisten musste, ist unerheblich (LG Berlin GE 07, 1252; s.a. BGH WuM 18, 432 [BGH 16.03.2018 - ...mehr

Rn 16 Der Mieter darf vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der wirksamen Befristung Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch fortbesteht. Der Vermieter hat die Auskunft – formlos (vgl Nies NZM 01, 176, 179) – binnen eines Monats nach Zugang des Auskunftsverlangens zu erteilen. Verlangt der Mieter weniger als einen Monat vor Ablauf der Befristung die Auskunft,...mehr

Rn 19 Die Sicherheit ist zurückzugeben oder zu verwerten (Lützenkirchen MDR 19, 257; LG Halle NZM 08, 685: wenn Forderung unstr, rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, Karlsr ZMR 09, 120 u Hamm ZMR 16, 619: auch wenn die Forderung streitig ist, LG Hambg ZMR 17, 164). Grds ist die Kaution zurückzugeben (zur Verjährung des Mieteranspruchs nach § 195 vgl LG Berl...mehr

Rn 56 Der Vermieter ist verpflichtet, im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage anzubieten (BGH NJW 17, 547 Rz 60). Der Vermieter darf keinen Eigenbedarf vorspiegeln (BGH NJW 15, 2324 [BGH 10.06.2015 - VIII ZR 99/14...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift des § 573b BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Erfasst werden alle Mietverhältnisse, einschließlich derer, die in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannt sind. Für Mietverhältnisse über Gewerberäume gilt § 573b BGB nicht. Bei ...mehr

Rn 165 Der Vermieter trägt im Nachforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (BGH NJW 18, 1599 Rz 12; 08, 1801 Rz 29); sie umfasst auch die Höhe eines von ihm vorgenommenen Abzugs nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instand...mehr

Rn 26 Neben der Mietminderung kann der Mieter gem § 536a Schadensersatz verlangen und nach § 543 das Mietverhältnis kündigen. Darüber hinaus kann der Mieter seinen Primäranspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 I 2 geltend machen bzw den Mietforderungen das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 entgegenhalten (s Rn 2). Dieses erstreckt sich jedoch nicht auf die Mietkaution aufgrun...mehr

Rn 202 Auch ohne Bestehen besonderer vertraglicher Regelungen hat der Vermieter grds die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz zu schützen, sofern der besondere geschäftliche Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (BGH WM 20, 648 Rz 37; NJW 13, 44 Rz 37 vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Bei der Vermietung von Räumen z...mehr

Rn 2 Zu den Voraussetzungen des arglistigen Verschweigens durch den Vermieter s § 536b Rn 7. Die Beweislast für die Voraussetzungen der Offenbarungspflicht und die Arglist des Vermieters trägt nach den allgemeinen Beweisregeln der Mieter. Der Vermieter muss sodann beweisen, dass er dem Mieter den Mangel mitgeteilt hat bzw der Mangel dem Mieter bekannt oder objektiv erkennbar...mehr

Rn 133 Überlässt der Vermieter die Mietsache nicht, kann der Mieter nach §§ 280, 281 vorgehen, auch zurücktreten. Vor Überlassung der Mietsache gilt gem § 536 (›zur Zeit der Überlassung‹) das allgemeine Leistungsstörungsrecht. Die mietrechtlichen Schutz- und Gewährleistungsregeln enthalten, soweit es um Mängel der Mietsache geht, nach Überlassung hingegen eine abschließende ...mehr