Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 50 Dem Nullsteuersatz unterliegen nicht automatisch die Lieferungen von Fotovoltaikanlagen an jedermann. Begünstigt sind nur Lieferungen an den Betreiber einer Fotovoltaikanlage. Somit kann der Nullsteuersatz nur angewendet werden, wenn der Leistungsempfänger als Betreiber der Fotovoltaikanlage anzusehen ist. Betreiber ist grundsätzlich derjenige, der als Betreiber nach ...mehr

Der Zeitpunkt der Leistung ist bei Rechnungen über bereits ausgeführte Lieferungen oder sonstige Leistungen in jedem Fall gesondert anzugeben.[1] Bei Übereinstimmung des Zeitpunkts der Leistung und der Rechnungsstellung reicht folgender Zusatz aus: "Das Rechnungsdatum entspricht dem Leistungsdatum", sofern im Einzelfall davon ausgegangen werden kann, dass die Leistung auch i...mehr

Rz. 66 Leasing- und Mietkaufverträge können je nach konkreter Ausgestaltung entweder als (begünstigte) Lieferung oder als (nicht begünstigte) sonstige Leistung anzusehen sein. Maßgeblich für die Abgrenzung sind die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. Hierzu verweist Abschn. 12.18 Abs. 1 S. 10 UStAE auf die allgemeinen Grundsätze in Abschn. 3.5 Abs. 5 ...mehr

Die Rechtsanwältin ist Unternehmerin nach § 2 Abs. 1 UStG, da sie mit ihrer Tätigkeit selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht tätig ist. Der Rahmen ihres Unternehmens ist die Tätigkeit als Rechtsanwältin. Soweit sie noch eine Eigentumswohnung besitzt, die sie vermietet, gehört auch diese Leistung in den Rahmen ihres einheitlichen Unternehmens, da ein Unte...mehr

Rz. 46 Von dem Grundsatz, dass Geldabflüsse (Geldausgaben) Werbungskosten sind, gibt es jedoch eine Ausnahme. Soweit Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Vermögensgegenstands gehören, sind diese Aufwendungen keine (sofort abziehbaren) Werbungskosten.[1] Sie sind dem Grunde nach zwar Werbungskosten; § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG verbietet aber – entgegen § ...mehr

Rz. 167 Der Grund der Anerkennung der Mehraufwendungen für doppelte Haushaltsführung liegt darin, dass aus beruflicher Veranlassung Kosten für eine Wohnung außerhalb der (Familien-)Wohnung entstanden sind, die der Mittelpunkt der Lebensverhältnisse des Stpfl. ist. Daraus folgt, dass Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung nur dann als Werbungskosten anerkannt werden ...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter, die den Mieter verpflichtet, das Betreten der Wohnung zu dulden, kommt als gesetzlicher Anspruch der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB [1] in Betracht. Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Wichtig Mieter muss dulden Die Duldungspflicht des Mieters ist hier uneingeschränkt. Sofern der Wohnungseig...mehr

Da der Grundstückseigentümer nach den landesgesetzlichen Regelungen, also öffentlich-rechtlich, einbaupflichtig ist, kann er diese Pflicht formularvertraglich nicht rechtswirksam auf den Mieter übertragen. Dasselbe gilt auch für einzelvertragliche, also mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarungen, da die öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau nicht durch eine zivilrechtlich...mehr

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ergeben sich bezüglich der Kostenumlage auf den Mieter nichts anderes, wenn der Vermieter von sich aus für seinen Mieter in seiner Wohnung Rauchwarnmelder installiert. Der Mieter muss dies dulden; der Vermieter kann die Miete erhöhen und unter den Voraussetzungen der vereinbarten Kostenumlage die Wartungs- und ggf. die Batteriekosten als Be...mehr

9.1 Grundsätzlich: Wirksamkeit einer Vereinbarung Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14). Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.[1] Achtung Kontrollverlust Aus den vorab unter Abschn. 2 dargestellten Gründen ist die Übertragung nicht emp...mehr

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dan...mehr

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme der Wohnungsmodernisierung.[1] Dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.[2] Zudem führt der Einbau zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.[3] Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist zudem eine gesetzliche Maßnahme, die der Vermieter deshalb nicht zu vertreten hat.[4] Der Mieter muss den...mehr

Nach hier vertretener Ansicht ist es auch formularvertraglich grundsätzlich möglich, dem Mieter die Betriebspflicht aufzuerlegen.[1] Dafür sprechen folgende Gründe: Der BGH hält eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die jährliche Wartungspflichtfür eine Gastherme auferlegt, für wirksam, sofern eine angemessene kostenmäßige Obergrenze festgelegt wird.[2] Er hat es...mehr

Härteeinwand des Mieters Gegenüber Maßnahmen der Modernisierung kann sich der Mieter mit dem Härteeinwand zur Wehr setzen.[1] Dieser Einwand hat beim Einbau von Rauchwarnmeldern in aller Regel keinen Erfolg, da die insoweit erforderliche Abwägung der gegenseitigen Interessen von Mieter und Vermieter regelmäßig zugunsten der Sicherheit ausfallen wird. Einbau als Bagatellmaßnahme...mehr

Der Träger der Gemeindefeuerwehr kann sich nach den meisten Regelungen beim Eigentümer, Betreiber oder Besitzer der Rauchmeldeanlage schadlos halten. Wurde der Eigentümer kostenpflichtig belangt, stellt sich die Frage nach einer Rückgriffsmöglichkeit auf den Mieter oder Drittpersonen, die den Alarm ausgelöst haben. Ersatz vom Dritten? Hat ein Dritter (z. B. ein Hausnachbar ode...mehr

Nach der DIN 14676 Nr. 6 (DIN EN 14604) müssen Rauchwarnmelder jährlich auf Beschädigungen und Funktion hin überprüft und gewartet werden. Hierzu ist insbesondere die Lufteintrittsöffnung von Staub zu reinigen, die Fotooptik etwa von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät erforderlichenfalls mit neuen Batterien zu versehen, ein Probealarm durchzuführen. Dadurch entstehen insbeson...mehr

Manche Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen geregelt, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder dem Besitzer obliegt, es sei denn, der Eigentümer hat diese Pflicht übernommen. Praxis-Beispiel Betriebsbereitschaft durch Besitzer Dies gilt für Baden-Württemberg, Bayern, Berlin (seit 1.1.2017), Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfale...mehr

Der Mieter kann, wenn der Vermieter seiner gesetzlichen Pflicht zur Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern nicht nachkommt, den Vermieter auf Installierung der Warnmelder verklagen. Hinweis Antrag auf einstweilige Verfügung möglich Zulässig ist auch eine einstweilige Verfügung, auch wenn dadurch die Hauptsache vorweggenommen würde. Die Dringlichkeit der Maßnahme kann jed...mehr

Der BGH reiht den Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB ein.[1] Deshalb ist eine vorherige Ankündigung unter Einhaltung der Voraussetzungen von Form, Frist und Inhalt nach § 555c BGB nicht erforderlich. Praxis-Tipp Einbautermin mit Mieter abstimmen Dennoch sollte der Vermieter den Einbautermin schon im eigenen Interesse mit dem Mieter vereinba...mehr

Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14). Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.[1] Achtung Kontrollverlust Aus den vorab unter Abschn. 2 dargestellten Gründen ist die Übertragung nicht empfehlenswert. Behalten Sie wegen der unabsehbaren ...mehr

Die Vereinbarung kann einzelvertraglich, also nach einer eingehenden "Verhandlung mit dem Mieter", bei der ihm ein Mitbestimmungsrecht eingeräumt sein muss, getroffen werden. Denn in diesem Fall wird dem Mieter klar vor Augen geführt, welche Pflichten auf ihn zukommen, und dem hat er nach ausreichender Besprechung und der Möglichkeit, Gegenvorschläge zu machen, zugestimmt.mehr

Zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) besteht grundsätzlich keine Rechtsbeziehung, maßgeblich ist der Mietvertrag zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter. Praxis-Tipp Betretungsrecht im Mietvertrag vereinbaren Hierin kann und sollte ein Betretungsrecht der Wohnung als Sondereigentum – ebenfalls nach entsprechender Ankündigung und zeitlichem Vorl...mehr

Installiert der Eigentümer entgegen einer gesetzlichen Verpflichtung keine Rauchwarnmelder, bleibt dies ohne öffentlich-rechtliche Folgen. Bußgelder sind dafür nicht vorgesehen. Dadurch sollte zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre des Wohnungsnutzers geschützt werden. Im Urteil vom 17.6.2015[1] hat der BGH – für das Land Sachsen-Anhalt – darauf hingew...mehr

Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der GdWE in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe. Der Wohnungseigentümer ist hier...mehr

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder können nicht in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, weil es am Merkmal der "laufenden Entstehung" fehlt.[1] Wichtig Umlage nur durch Modernisierungsmieterhöhung Die Anschaffungskosten können nur im Wege der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.mehr

Die entsprechenden Vorschriften einschließlich des Umfangs der Einbau-/Nachrüstpflicht sowie die einzuhaltenden Fristen für Rauchwarnmelder finden sich in den einzelnen Bauordnungen der Länder.mehr

Der BGH hat mit Urteil vom 11.5.2022[1] entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind. Begründung: Die Anmietung tritt an die Stelle einer nicht umlagefähigen Anschaffung.mehr

Der Vermieter kann die Kosten der Anschaffung und des Einbaus der Rauchwarnmelder im Wege der Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 559 Abs. 1 BGB, wonach die Miete um jährlich 8 % erhöht werden kann, wenn in der Wohnung bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.[1] Die Voraussetzungen dieser...mehr

Wer für die Kosten des Feuerwehreinsatzes bei einem Fehlalarm herangezogen werden kann, ist in den einzelnen Landesfeuerwehrgesetzen (FwG) bzw. -verordnungen, in manchen Bundesländern auch im Brandschutzgesetz (BrSchG) geregelt. Grundsätzlich erfolgt der Einsatz der Feuerwehr unentgeltlich. Die Landesgesetze regeln aber Ausnahmen, wobei speziell auch Regelungen für das Auslös...mehr

Die Bundesländer regeln in ihren Landesbauordnungen die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder. Wichtig Einbaupflicht obliegt grundsätzlich Grundstückseigentümer Einbaupflichtig ist der Eigentümer der Wohnung. Ist der Eigentümer nicht auch der Bauherr, muss er dem Einbau zustimmen.[1] Der Eigentümer der Wohnung, das ist in der Regel auch der Vermieter, bestimmt die Marke, die A...mehr

Das ist vom Eigentümer/Vermieter zu veranlassen: Rauchwarnmelder einbauen: Mit dem Mieter müssen Termine abgestimmt und mindestens jeweils 1 Rauchwarnmelder (nach Produktnorm DIN EN 14604) nach den Mindestanforderungen der DIN-Norm 14676 in den betroffenen Räumen eingebaut werden. Das sind in der Regel die Schlafräume, die Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Auf...mehr

Überblick In allen Bundesländern ist die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neu- und Bestandsbauten inzwischen geregelt. Rauchwarnmelder haben im Gegensatz zu Brandmeldern in erster Linie den Zweck, nicht das Gebäude als solches, sondern alle seine Bewohner wie Eigentümer, Mieter, Besucher oder sonstige Drittpersonen vor toxischen Gasen bei Rauchentwicklung zu schütz...mehr

Vorhandene Waschmaschinen sind dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen. Sie unterliegen insoweit der gemeinschaftlichen Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebskosten der Waschmaschine und ggf. eines zusätzlich vorhandenen Wäschetrockners aufg...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten so...mehr

Begriff Der Begriff ist gesetzlich nicht geregelt. Reparaturkosten fallen nicht darunter. Unter den Begriff der Wartung fallen die in regelmäßigen Abständen durchgeführten Arbeiten zur Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Dazu zählen Pflege, Reinigung und Einstellung der Anlage, ggf. der Austausch kleinerer Verschleißteile. Als Wartungsarbeiten sind dahe...mehr

5.1 Grundstücke, die nicht Wohnzwecken dienen Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.[1] Bei Miet- und Pachtverträgen von Nicht-Wohngrundstücken kann durch Option auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung verzichtet werden, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück nicht zur Erzielung von den Vorsteuerabzug ausschließenden Umsätzen[2...mehr

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.[1] Bei Miet- und Pachtverträgen von Nicht-Wohngrundstücken kann durch Option auf die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung verzichtet werden, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück nicht zur Erzielung von den Vorsteuerabzug ausschließenden Umsätzen[2] verwendet.[3] Der Verzicht auf die Steuerbe...mehr

Ein eigener Hausstand wird anerkannt, wenn der verheiratete oder unverheiratete Arbeitnehmer eine Wohnung besitzt, deren Einrichtung seinen Lebensbedürfnissen entspricht und die er aus eigenem Recht nutzt, z. B. als Eigentümer oder Mieter. Dabei kann auch ein gemeinsames oder abgeleitetes Nutzungsrecht ausreichen, z. B. als Untermieter. Nicht erforderlich ist, dass in der Wo...mehr

Ist der Vermieter/Verpächter z. B. Kleinunternehmer, ist er nicht zum gesonderten Umsatzsteuerausweis berechtigt.[1] Im Fall eines Rechnungs-Mietvertrags mit Umsatzsteuerausweis schuldet er dann die Umsatzsteuer.[2] Ein Gutschrifts-Mietvertrag mit Umsatzsteuerausweis gilt insoweit als Rechnung i. S. d. UStG und löst ebenso Umsatzsteuer aus,[3] wenn der Gutschriftsempfänger n...mehr

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Rz. 68 Sobald die Betriebskostenpauschale durch die Ermäßigungserklärung des Vermieters herabgesetzt worden ist, braucht der Mieter nur noch die herabgesetzte Pauschale zu zahlen. Rz. 69 Setzt der Vermieter die Betriebskostenpauschale trotz eingetretener Ermäßigung des Betriebskostensaldos nicht herab, kann der Mieter auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Vermieters k...mehr

Rz. 8 Der Begriff der "Verwendungen" ist durch die geänderte Fassung des § 536a Abs. 2 und § 539 durch den Begriff "Aufwendungen" ersetzt worden. Der Begriff der Aufwendungen bzw. Einrichtungen ist derselbe wie in §§ 536a, 539. Die Aufwendungen des Mieters müssen dem Mietobjekt zugutegekommen sein und es in seinem Bestand erhalten, wiederhergestellt oder verbessert haben (BGH...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126...mehr