Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

In dem zu entscheidenden Fall häuften sich Beschwerden der Mitmieter über erhebliche Störungen des Hausfriedens zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten. Abmahnungen der Vermieterin blieben erfolglos; andere Mieter kündigten vorzeitig. Nach fristloser Kündigung der Vermieterin verurteilte das AG Dresden den Mieter zur Räumung; die Berufung wurde vom LG Dresden zurückgewies...mehr

VerfGH Sachsen, Beschluss v. 30.8.2023, Vf.40-IV-23mehr

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 569 Abs. 2 BGB) z. B. bei häufig ...mehr

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In dem vom AG Besigheim entschiedenen Fall bestimmte eine Klausel im Formularmietvertrag, dass die sich in der Wohnung befindliche Einbauküche dem Mieter nicht mitvermietet, sondern nur geliehen sei, d. h. kostenlos zum Gebrauch überlassen werde. Für die Instandhaltungen und Reparaturen sollte daher der Mieter aufkommen. Nach Auffassung des Gerichts gehe es bei der vorliegend...mehr

In den Rechtsstreit um ein DSGVO-Bußgeld gegen den Immobilienkonzern Deutsche Wohnen in Höhe von 14,5 Mio. EUR kommt Bewegung: Der EuGH stärkt die Berliner Datenschutzbehörde. So geht es nach dem Urteil weiter. Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen – der seit 2021 zu Vonovia gehört – streitet vor Gericht gegen einen Bußgeldbescheid in Höhe von 14,5 Mio. EUR wegen eines Versto...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Abweichend von dieser gesetzlichen Regelung können im Formularmietvertrag lediglich die Kosten sog. Kleinreparaturen unter bestimmten Voraussetzungen u...mehr

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Eine Hemmung dieser Verjährung kann u. a. durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheids erfolgen. Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, unabhängig davon,...mehr

In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall war die Frage zu klären, ob es für das "Zurückerhalten" ausreicht, wenn der Mieter die Schlüssel bereits vor Ablauf der Mietzeit in den Briefkasten des Vermieters einwirft und diesen hiervon in Kenntnis gesetzt hat. Das OLG Hamm bejahte diese Frage und wies darauf hin, dass dem Rückerhalt nicht entgegensteht, dass der Vermieter zur Rück...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall verlangte der Vermieter aufgrund einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Herausgabe der Wohnung des Mieters, die sein Ehemann als Hauptwohnsitz nutzen will. Einige Zeit vorher hatte der Kläger seinem Ehemann eine vergleichbare Wohnung überlassen, die er aber zur Bildung von Rücklagen verkaufte. Dazu habe er sich aus wirtschaftlichen Gr...mehr

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum stellt eine formularvertragliche Vereinbarung über eine Leihe der in der Wohnung befindlichen Einbauküche eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.mehr

Kommentar 183-Tage-Schreiben der Finanzverwaltung Werden Arbeitnehmer im Ausland tätig oder arbeiten ausländische Arbeitnehmer vorübergehend in Deutschland, muss geprüft werden, ob der Arbeitslohn im Inland steuerpflichtig ist bzw. ob eine Steuerfreistellung nach einem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) infrage kommt. Einzelheiten dazu ergeben sich aus dem sogenannten 183-Tage-...mehr

Rz. 2 Der Gesetzgeber hält es für sinnvoll, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit in erster Linie vom Erwerber zurückverlangen kann, und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat. Es soll vermieden werden, dass der Mieter, gerade wenn der Eigentu...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift regelt einen Teilaspekt des Vertragsübergangs und bezieht sich insbesondere auf eine Mietkaution (§ 551), die heute allgemein üblich ist. Beim Eigentumswechsel hat der bisherige Vermieter die Pflicht, eine geleistete Mietsicherheit an den Erwerber auszuhändigen. Der Mieter hat darauf gegen den (bisherigen) Vermieter einen Anspruch (OLG Karlsruhe, RE v. 30...mehr

Rz. 6 Hinweis Beweislast Der Mieter trägt im Rückerstattungsprozess die Beweislast dafür, dass und in welcher Höhe er die Sicherheit geleistet hat und bei Inanspruchnahme des Veräußerers/Vortvermieters dass er die Sicherheit von dem Erwerber nicht zurückerlangen kann. Hat der Veräußerer einen Titel auf (erstmalige) Leistung oder Wiederauffüllung der Sicherheit erstritten, dann...mehr

Rz. 5 Abweichende Vereinbarungen können nur individuell vereinbart werden; eine formularvertragliche Abweichung von § 566a ist zulasten des Mieters grds. nicht möglich. Eine Enthaftung des Veräußerers durch eine formularmäßige vorbereitete Erklärung eines Zwangsverwalters, dieser werde nach Übertragung der Kaution an den Erwerber aus der "bürgenähnlichen Haftung" entlassen, ...mehr

Rz. 5 § 566b kann durch Individualvereinbarungen abbedungen werden, wenn daran sowohl Veräußerer, Erwerber und Mieter sowie ggf. der Dritte (Verfügungsempfänger) beteiligt sind bzw. dem zustimmen; bei nur zweiseitiger Vereinbarung muss geprüft werden, ob ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter (meist des Erwerbers) vorliegt. Formularvertragliche Abweichungen im Mietvertrag...mehr

Rz. 3 § 566b betrifft vornehmlich den Schutz des Erwerbers in Bezug auf Verfügungen des Vermieters, die sich auf einen Zeitraum erstrecken, für den der Erwerber (schon) Mietansprüche hat. Hinweis Was gehört zur Miete? Zur Miete i. d. S. gehören auch die vereinbarten Vorauszahlungen auf abzurechnende Betriebskosten, nicht dagegen Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen. Ansprü...mehr

Rz. 4 Hinweis Zeitpunkt des Eigentumsübergangs Geht das Eigentum an dem Grundstück bis (einschließlich) zum 15. Tag eines Monats auf den Erwerber über, so sind nur die Vorausverfügungen wirksam, die sich auf die für diesen Monat entfallende Miete beziehen (§ 566b Abs. 1 Satz 1); geht das Eigentum an dem Grundstück nach dem 15. Tag eines Monats auf den Erwerber über, so sind d...mehr

Rz. 1 In den §§ 566b bis 566d werden die Fälle geregelt, in denen es trotz der Zäsur des Eigentumsübergangs mit den sich daraus ergebenden Rechten hinsichtlich der Miete zu entgegenstehenden Verfügungen und "Fehlzahlungen" des Mieters kommt.mehr

Kommentar Die OFD Frankfurt hat sich zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften geäußert. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Bei einer langfristig angelegten Vermietung wird eine Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig unterstellt, so dass auch Verluste vom Finanzamt anerkannt we...mehr

Leitsatz Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat. Normenkette § 4 N...mehr

Rz. 7 Mit Abschluss des Veräußerungsakts (Eintragung in das Grundbuch) tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters, unabhängig von der Kenntnis des Mieters und des neuen Vermieters. Er tritt auch in das Abwicklungsverhältnis nach Kündigung bis zur Rückgabe nach § 546 ein (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164). Hinweis Mietrechtliche Rechte und Pflichten Der Erwerber trit...mehr

Rz. 6 § 566 greift erst dann, wenn dem Mieter in Erfüllung der Pflichten des § 535 das Grundstück/die Räume vor der Veräußerung überlassen worden ist/sind. Den Übergang von nicht durch Überlassung vollzogenen Mietverhältnissen auf den Erwerber regelt § 567a mit der Folge, dass es zu keiner schuldrechtlichen/mietrechtlichen Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Mieter kommt, ...mehr

Rz. 8 Mit dem Eigentumsübergang scheidet der bisherige Vermieter zwar aus der bisherigen schuldrechtlichen Stellung mit Rechten und Pflichten aus. Ihm verbleiben jedoch die bis dahin entstandenen Rechte (fällige Mietansprüche, fällige Schadensersatzansprüche). Nach BGH (NJW 1989, 451 f.) stehen bei Veräußerung eines vermieteten Hauses Schadensersatzansprüche gegen den nach B...mehr

Rz. 4 Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Ve...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff. = GE 1999, 770) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eige...mehr

Rz. 3 Zwischen den Parteien muss im Zeitpunkt der Veräußerung ein Mietverhältnis bestanden haben. § 566 ist auch dann anwendbar, wenn die vorher vertraglich vereinbarte Mietzeit des bindend abgeschlossen Mietvertrages erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, 566 Rn. 49). Die Anfechtbarkeit de...mehr

Rz. 10 § 566 Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters durch Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber abbedungen werden. Erwerber und Mieter können nur Vereinbarungen über die Zeit nach Eigentumsübergang treffen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 153). Die Regelung über die bürgengleiche Haftung des Veräußerers in § 566 Abs. 2 kann individualvertraglich schon im Vorau...mehr

Rz. 11 Ein Mietvertrag kann außerhalb von § 566 auch durch Vertragsübernahme an den Erwerber übergehen, z. B. in Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag oder bei einem Unternehmensverkauf durch sog. asset-deal, bei dem nicht Gesellschaftsanteile, sondern einzelne Wirtschaftsgüter (darunter Mietverträge) veräußert werden (BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12, GE 2013, 4...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift gilt für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete, also auch für die Miete von Grundstücksteilen (Vermietung als Kfz-Stellplatz oder als Werbefläche bzw. zur Automatenanbringung an Außenwandflächen). Innenbereiche beweglicher Sachen gehören nicht dazu (etwa Wohnwagen oder Container). Für die Miete beweglicher Sachen gilt § 566 nicht; um die Miete beweglich...mehr

Rz. 1 § 566 übernimmt unter der allgemein gebräuchlichen Bezeichnung "Kauf bricht nicht Miete" mit geringfügigen sprachlichen Änderungen § 571 a. F. Aufgrund der Stellung im zweiten Abschnitt (Mietverhältnisse über Wohnraum) bezieht sich die Vorschrift demgemäß nur auf Wohnraum. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume und Grundstücke ergibt sich du...mehr

Einkommensteuerrechtlich können sowohl dem Nießbraucher als auch dem Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet werden. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. ...mehr

Rz. 29 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG sind Gebäude auf fremdem Boden den Grundstücken gleichgestellt. Der hier verwendete Begriff des Gebäudes unterscheidet sich nicht vom üblichen Gebäudebegriff. Es muss sich also auch hier um ein Bauwerk handeln, das fest mit dem Grund und Boden verbunden ist und das Menschen, Tieren und Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußer...mehr

Rz. 3 Nach § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG definiert diesen Grundstücksbegriff, indem er auf den Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Rechts zurückgreift, diesen übernimmt und modifiziert. Der Gesetzgeber hat sich hierbei bewusst nicht am bewertungsrechtlichen Begriff des Grundb...mehr

Rz. 42 Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwendet, wo es darum geht, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist. Im Regelfall wird Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit nach beiden Gesetzen bejaht oder nicht. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG ist ein...mehr

Kommt es bei einem Rechtsanspruch auf ein Verschulden an, haftet ein Privatschuldner gem. § 276 BGB grundsätzlich für Vorsatz und Fahrlässigkeit. Er muss die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachten. Bei einem Handelsgeschäft wird § 276 BGB durch § 347 HGB ergänzt. Ein Kaufmann hat danach für die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns einzustehen. Den Schuldner bei einem Han...mehr

Nach § 310 Abs. 3 BGB gelten einige Besonderheiten, wenn der Mietvertrag zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einer natürlichen Person als Mieter abgeschlossen wird. In diesem Fall soll der Verbraucher (hier: der Mieter) in seiner rollenspezifischen Unterlegenheit geschützt werden. 3.1 Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 BGB Der Vermieter muss Unternehmer sein. Unternehme...mehr

Gesamtunwirksamkeit kann eintreten, wenn eine Klausel aus einem wirksamen und einem unwirksamen Teil besteht und die beiden Teile einen Summierungseffekt aufweisen, sodass der Mieter durch das Zusammenspiel der beiden Klauselteile unbillig belastet wird.[1] Gleiches gilt, wenn wirksame und unwirksame Klauselteile dazu führen, dass die Gesamtregelung intransparent wird oder w...mehr

Für die Annahme des Aushandelns genügt es allerdings nicht, dass die betreffende Klausel auf einem gesonderten Formular niedergelegt oder zusätzlich in ein gedrucktes Vertragsformular eingefügt worden ist. Einem solchen Umstand kommt für sich allein auch keine Indizwirkung zu. Unerheblich ist auch, ob die Parteien die Klausel "erörtert", "besprochen" oder "erläutert" haben.[1...mehr

Hiervon sind jene Klauseln zu unterscheiden, die aus einem zulässigen und einem unzulässigen Teil bestehen. So enthält die Klausel Praxis-Beispiel Klausel mit Empfangs- und Abgabevollmacht "Erklärungen, deren Wirkungen die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe s...mehr

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen auch dann vor, wenn die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich unterschiedlich gefasst, in ihrem Kerngehalt aber identisch sind.[1] Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Gehalt der Klausel durch die Ergänzung nicht verändert wird (unselbstständi...mehr

Formularklauseln, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.[1] Ein Überraschungseffekt kann sich insbesondere aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das...mehr

Der Vermieter verstößt gegen die Pflicht zur vorvertraglichen Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters, wenn er anlässlich der Vermietung einen Formularvertrag mit unwirksamen Klauseln verwendet.[1] Daraus folgt, dass der Vermieter zum Ersatz der Aufwendungen verpflichtet sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Klausel Leistungen erbringt, die er ...mehr

Weiterhin muss ein Formularvertrag ein Mindestmaß an Übersichtlichkeit aufweisen und klar und verständlich sein.[1] Dies gilt nicht nur für die Gestaltung der einzelnen Klauseln, sondern auch für den Umfang des Vertragswerks, der in einer vertretbaren Relation zur Bedeutung des Rechtsgeschäfts stehen muss.[2] Nach § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt das Transparenzgebot auch für pre...mehr

Die Regelungen der §§ 305 bis 310 BGB gelten für die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hierzu zählen alle "für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen".[1] Wichtig AGBs von Dritten Verwenden die Parteien ein von einem Dritten entworfenes Vertragsmuster, sind die dort enthaltenen Klauseln als "Allge...mehr

Klauseln, die den Vertragspartner unbillig belasten, werden nicht mit einem gerade noch zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Die §§ 305 ff. BGB sollen die Verwender von Formularverträgen zu einer ausgewogenen Vertragsgestaltung veranlassen, die den Interessen beider Vertragsteile Rechnung trägt. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn die Grenzen des Zulässigen folgenlos über...mehr

Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer (z. B. einem Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (einem Wohnungsmieter) gilt gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat. Diese Vermutung gilt nicht, wenn die Verwendung des Formularvertrags durch den Verbraucher verlangt worden ist. Hierfür is...mehr

Für die Auslegung von Formularklauseln gelten nicht die Vorschriften der §§ 133, 157 BGB. Es kommt also weder auf die Vorstellungen der Parteien noch auf die Umstände des Einzelfalls an. Vielmehr sind Formularklauseln generell abstrakt entsprechend ihrem Wortlaut auszulegen. Maßgeblich ist dabei, wie die Klausel üblicherweise von Vermietern und Mietern verstanden wird.[1] Fü...mehr

Bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen. Der abstrakt-generelle Kontrollansatz des § 307 BGB wird bei den Verbraucherverträgen um eine konkret-individuelle Kontrolle ergänzt. Hierbei können die Geschäftserfahrung des Vermieters, die Unerfahrenheit des Mieters (aber auch di...mehr