Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

In drei Fällen kann sich der Mieter nicht auf eine Härte wegen der Mieterhöhung berufen: Nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB dann nicht, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand gebracht wurde, der allgemein üblich ist. Von der eng auszulegenden Ausnahmevorschrift sollen solche Modernisierungen privilegiert werden, die als sich allgemeiner Baustandard im näheren Umkreis de...mehr

Durch eine mieterseitige Teilzustimmung eines formell ordnungsgemäß gestellten Mieterhöhungsverlangens wird nach einhelliger Meinung die Jahressperrfrist ausgelöst (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 9). In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Mieter einem formell unwirksamen, weil z.B. nicht ausreichend begründetem Mieterhöhungsverlangen, nur ...mehr

§ 559 BGB verfolgt über den privatrechtlichen Zweck der ausnahmsweise zulässigen Mietpreisanpassung im Wohnraummietrecht, zudem in mehrerer Hinsicht öffentlich-rechtliche Zwecke, wobei zwischen den einzelnen Gesetzeszwecken keine Rangfolge gelten soll (BeckOGK/Schindler, Stand: 1.1.2023, § 559 BGB Rn 9 [im Folgenden BeckOGK/Schindler]). Die öffentlich-rechtliche Zweckbestimm...mehr

§ 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Rechtsgrundverweisung im Rahmen einer zweistufigen Systematik: § 555b BGB betrifft die Erweiterung der Prim...mehr

Ob der Vermieter das vereinfachte oder normale Verfahren wählt, muss er schon bei Abfassung der Modernisierungsankündigung entscheiden (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559c BGB Rn 12). Nur bei Angabe des Vermieters, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte, kann der Mieter die reduzierten formalen Anforderungen prüfen. Nach hier vertretener Auffassung ist a...mehr

Eine Mieterhöhungserklärung kann erst mit Abschluss der Modernisierungsbauarbeiten erfolgen, worunter die volle Nutzbarkeit der betreffenden Wohnung durch den Mieter zu verstehen ist (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559b BGB Rn 4). Eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung der Mieterhöhung besteht dagegen nicht: Der Vermieter muss die Erhöhung nicht unverzüglich ge...mehr

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Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters geht es um den Vertragsvollzug des Mietverhältnisses. Bereits das Anschreiben an den Mieter beinhaltet Namens- und Adressdaten. Darüber hinaus werden mit den in Bezug genommenen Rechnungsgrößen zu bisheriger Miete, z.B. Erhöhungsfaktor und zukünftiger Miete, Wirtschaftsdaten mitgeteilt, die „personenbezogene Daten“ ...mehr

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter konkrete Vergleichswohnungen zu benennen, wenn er sich auf dieses Begründungsmittel zur Rechtfertigung seines Mieterhöhungsbegehrens stützt. Dazu gehören auch die Wohnungsadresse, die Vergleichbarkeit in der Wohnungsbeschaffenheit sowie die Angabe des Mietniveaus. Die genannten Daten lassen den Rückschluss auf die Wohnverhältni...mehr

Das neue Datenschutzrecht ändert an der Berechtigung und am Inhalt der eigentlichen Mieterhöhungserklärung nichts. Maßgebend bleiben allein mietrechtliche Vorgaben, die auch nach dem neuen Datenschutzrecht mit Rechtfertigungsgründen unterlegt und ausgefüllt werden können. Neu sind die erweiterten Dokumentationspflichten: Sie betreffen neben einem Verarbeitungsverzeichnis nac...mehr

Als erste echte Sondervorschrift im Wohnraummietrecht für Vermieter (BeckOGK/Englmann, Stand: 1.1.2023, § 559c BGB Rn 43), die ihr Wohnungseigentum vermieten, ist der Vermieter in diesem Fall berechtigt, innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist eine ordentliche Mieterhöhung nach § 559 BGB durchzuführen, sofern diese aufgrund eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümergem...mehr

Die Vermutungsgrundlagen müssen prozessual von der Partei dargelegt und ggf. bewiesen werden, die sich auf die Vermutungswirkung berufen will. Das kann je nach konkreter Konstellation Mieter oder Vermieter sein. Im für die Praxis wichtigen Mieterhöhungsprozess ist es für den Fall, dass der Vermieter als Klagepartei seine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet und zu ...mehr

Aus dem eindeutigen Wortlaut von § 559 BGB („Hat [...] durchgeführt”) folgt, dass die Modernisierungsmaßnahme nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein muss. Maßnahmen, die vor Abschluss des Mietvertrags begonnen wurden, berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Dies ergibt sich schon daraus, dass anderenfalls der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme zweimal au...mehr

Wie oben unter V. dargestellt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete keine Punktmiete, sondern ein Querschnitt oder eine Spanne repräsentativer Mieten in einer Gemeinde (BGH, Urt. v. 29.2.2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351; Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 8). Deshalb sehen alle qualifizierten Mietspiegel auch solche Spannen ortsüblicher Mieten vor, die einen Mind...mehr

Das einseitige Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB ist ein förmlicher Antrag nach § 145 BGB, der auf den Abschluss einer Mietvertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe hinzielt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 3). Der Mieter kann dieses Angebot nach Maßgabe von § 151 BGB annehmen, wobei entgegen § 150 Abs. 2 BGB auch eine teilweise Annahme möglic...mehr

§ 559 Abs. 2 BGB stellt klar, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen keine umlagefähigen Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB darstellen. Problematisch ist die Behandlung von sog. modernisierenden Instandsetzungen, die zugleich erhaltenden und modernisierenden Charakter haben. Nach vorzugswürdiger Auffassung gilt für sog. Sowieso-Kosten, dass eine quotenmäßige Verteilung und damit Umla...mehr

Aus der eindeutigen Formulierung in § 559 Abs. 4 BGB („soweit”) ergibt sich, dass auch eine teilweise Unwirksamkeit der geforderten Mieterhöhung möglich ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29.9.2021 – 64 S 111/20, NJW 2021, 3473). Diese Rechtsfolge ist auch folgerichtig, um eine möglichst einzelfallgerechte Lösung zu ermöglichen, die mit einem „ganz oder gar nicht” unmöglich wäre (...mehr

Nach § 559 Abs. 6 BGB sind abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters unwirksam. Hierdurch wird der allgemeine Grundsatz des § 557 Abs. 4 BGB nochmals klargestellt. Hiernach sind alle Vereinbarungen unwirksam, die eine Möglichkeit zur Mieterhöhung unter Abweichung der Voraussetzungen des § 559 BGB vorsehen und/oder abweichende Rechtsfolgen ermöglichen. Wirksam bleiben h...mehr

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt. v. 12.3.2003 – VIII ZR 175/...mehr

Neben der schon aufgrund der Privatautonomie geltenden und in § 557 Abs. 1 BGB spezialgesetzlich normierten, allgemeinen Mietanpassung und der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt die sog. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die dritte wichtige Säule der Mietpreiserhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau dar (Schmidt-Futterer/Börstingh...mehr

Vergleichbar wie bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bewirkt eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung eine automatische Erhöhung der Miete, wobei der Erhöhungsbetrag Teil des einheitlichen Mietzinses wird und nicht nur einen hinzutretenden Teil der Miete darstellt (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124). Nach § 559b Abs. 2 BGB erhöht sich die Miete mit Be...mehr

§ 559 BGB ist keine Spezialvorschrift zur Erhöhung der Miete bei Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen, sodass Erhöhungen nach anderen Vorschriften, insb. nach § 558 BGB möglich bleiben (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, NZM 2021, 297). Das ergibt sich bereits unzweideutig aus § 558 Abs. 5 BGB (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 21 m.w.N.). Bei Vorliegen von baulichen ...mehr

Ausgehend vom Wortlaut von § 559 Abs. 1 S. 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsarbeiten [...] durchgeführt”) kann eine Mieterhöhung nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter als Bauherr der Modernisierungsmaßnahme(n) anzusehen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 26 m.w.N. aus der Rspr.). Dafür ist selbstredend nicht erforderlich, dass der Vermieter selbst ...mehr

§ 559 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht bei Gewerbemietverhältnissen mit Ausnahme solcher nach § 578 Abs. 3 BGB, was sich bereits aus der systematischen Stellung im Kapitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 18 f.). § 559 BGB gilt zudem nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete nac...mehr

Die Kappungsgrenze gilt bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB und auch bei Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum, wenn die Sozialbindung ausgelaufen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 150). Die Kappungsgrenze gilt hingegen nicht bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB, bei Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB und bei wirksam v...mehr

Nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen Luxusmodernisierungen wie z.B. der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades. Solche Maßnahmen widersprechen dem Normzweck von § 559 BGB, den Vermieter dazu anzuhalten, in seinen renovierungsbedürftigen Wohnungsbestand zu investieren und einen den aktuellen Wohngewohnheiten entsprechenden Zustand zu schaffen, wobei für ...mehr

Ein Mieterhöhungsverlangen darf gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder der erstmaligen Verpflichtung zur Mietzahlung aufgrund eines Mietvertragsschlusses geltend gemacht werden. Die Jahresfrist soll eine gewisse Kontinuität der Mietpreise sicherstellen, sodass sich der Mieter zumindest für eine gewisse Zeitdauer sicher sein kann, dass die...mehr

Nach § 558 Abs. 6 BGB sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Die Vorschrift ist redundant, da § 557 Abs. 4 BGB den gleichen Regelungsinhalt aufweist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 246). Nach § 557 Abs. 3 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis nur unter den jeweiligen Voraussetzungen der §§ 558-560 BGB v...mehr

Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 BGB auf den Mie...mehr

Umgelegt werden können nur notwendige Kosten, was aus dem mieterschützenden Zweck von § 559 BGB folgt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 59). Der Vermieter trägt für das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit die Darlegungs- und Beweislast. Er muss jeden unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Kostenposten vermeiden und sich wie ein ordentlicher Kaufmann verhalten, was insb. d...mehr

Die Ermittlung des Umlageschlüssel ist dann unproblematisch, wenn die Modernisierung nur eine Mietwohnung betrifft. Im Regelfall werden aber mehrere Wohnungen betroffen sein, bei denen § 559 Abs. 3 BGB vorsieht, dass der Vermieter die angefallenen Kosten „angemessen” auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen hat. Dem Vermieter wird hierdurch durch das Gesetz selbst ein Ermesse...mehr

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I 2648) wurde erstmals mit Wirkung zum 1.1.2019 eine absolute Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Bei Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach §§ 558, 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 3 EUR pro qm erh...mehr

Eine umfassende Interessenabwägung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters muss zum Ergebnis kommen, dass eine Mieterhöhung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Bei § 559 Abs. 4 BGB geht es daher allein um die wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Mieters, sodass nicht auf Familien- oder Haushaltsangehörige, Untermie...mehr

War dem Vermieter zur Zeit der Vornahme der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weder positiv bekannt noch vorwerfbar unbekannt, dass er innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen weitere Modernisierungen vornehmen muss, kann er diese Modernisierungen zum Gegenstand einer normalen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB machen, ...mehr

Die Möglichkeit des Vermieters, nach durchgeführten Modernisierungen den Mietzins um jährlich 8 % der für die jeweilige Wohnung konkret aufgewendeten Kosten zu erhöhen, führt häufig zu Streitigkeiten vor Gericht, da anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB eine wesentlich großzügigere Kappungsgrenze einzuhalten ist, sodass es nicht s...mehr

Mit dem neu eingefügten § 559c BGB wollte der Gesetzgeber Kleinvermietern formale Erleichterungen sowohl bei Modernisierungsankündigungen nach § 555c BGB als auch bei nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB gewähren und durch den pauschalierten Abzug von Instandhaltungskosten von 30 % den Mieter vor zu hohen Mieterhöhungen schützen, sofern die gesamte...mehr

Unproblematisch ist der Streitwert einer vermieterseits erhobenen Zahlungsklage: Der jeweilige Nennbetrag bildet sowohl den Zuständigkeits- als auch Gebührenstreitwert. Sofern der Vermieter (auch) eine Klage auf zukünftige Leistung oder Zwischenfeststellungsklage erhebt, bildet der Jahresbetrag der geforderten Mieterhöhung den Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO i.V.m. dem Regel...mehr

Zwischen den Mietvertragsparteien sind auch im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen geschlossene Vereinbarungen über eine erhöhte Miete möglich. Das ergibt sich letztlich bereits aus dem Grundsatz der Privatautonomie nach Art. 2 GG und einfachgesetzlich durch § 557 Abs. 1 BGB . Bei solchen Vereinbarungen gelten die Einschränkungen von § 559 BGB gerade nicht. Eine solche ...mehr

§ 559 BGB ist keine anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten, insbesondere die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Es darf letztendlich ...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

Die Fortschreibung mittels Stichprobe erfordert eine sehr viel kleinere Stichprobe als bei einer Neuaufstellung (AG Bitterfeld-Wolfen, Beschl. v. 19.9.2012 – 7 C 257/12, WuM 2013, 45). § 23 Abs. 1 MsV erlaubt die Verwendung von pauschalierenden Annahmen. Das Verfahren sollte immer dann angewendet werden, wenn sich der örtliche Mietmarkt anders als die bundesweite Preisentwic...mehr

aa) Allgemeines Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) abgegrenzt werden. Sofern es sich ausschließlich um eine sog. Erhaltungsmaßnahme handelt, können die Kosten hierfür nicht i.R.v. § 559 ...mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge...mehr

§ 559 BGB ist insb. von § 555b BGB, § 558 BGB und § 557 BGB abzugrenzen. 1. Verhältnis zu §§ 555b–d BGB § 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Recht...mehr

Die Miete muss seit einem Jahr unverändert geblieben sein, wobei für den Beginn der Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an dem die bisherige Miete zum ersten Mal rechtlich zu bezahlen war, auf eine etwaig spätere, tatsächliche Zahlung kommt es nicht an (BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 30.6.1989 – RE-Miet 4/88, NJW-RR 1989, 1172)....mehr

1. Prozessuale Besonderheiten Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt...mehr

Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters handelt, muss die Erklärung in Textform (§ 126b BGB) erfolgen und hat die Erhöhung ausgehend von den angefallenen Kosten nach Maßgabe der §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 BGB zu erläutern (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 4). a) Parteien und Form Absender der Erklärung mus...mehr

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt weiter voraus, dass eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5, oder 6 BGB durchgeführt wurde. Ausreichend ist dabei, dass eine der Alternativen erfüllt ist, da die einzelnen Varianten nicht in einem Exklusivitätsverhältnis zueinanderstehen. a) Bauliche Veränderung Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und er...mehr

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet: Der Vermieter ka...mehr

Die Vermieter einer Wohnung hatten nach vorheriger Ankündigung diverse Baumaßnahmen durchführen lassen. Die Heizungsanlage wurde von einer Gastherme auf Fernwärme umgestellt, die etwa 60 Jahre alte Wohnungstür, die ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren sowie die alte Briefkastenanlage wurden gegen neue Teile ersetzt, die elektrischen Leitungen samt Hausbeleuchtung er...mehr