Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

1. Prozessuale Besonderheiten Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt...mehr

Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters handelt, muss die Erklärung in Textform (§ 126b BGB) erfolgen und hat die Erhöhung ausgehend von den angefallenen Kosten nach Maßgabe der §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 BGB zu erläutern (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 4). a) Parteien und Form Absender der Erklärung mus...mehr

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt weiter voraus, dass eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5, oder 6 BGB durchgeführt wurde. Ausreichend ist dabei, dass eine der Alternativen erfüllt ist, da die einzelnen Varianten nicht in einem Exklusivitätsverhältnis zueinanderstehen. a) Bauliche Veränderung Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und er...mehr

Nachfolgende Synopse ermöglicht einen Überblick zu den Änderungen (Hervorhebung durch Fettdruck) durch das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)" vom 18.12.2018 (veröffentlicht am 21.12.2018 im BGBl I, S. 2648).mehr

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet: Der Vermieter ka...mehr

Sind im Prozess die Vermutungsgrundlagen dargelegt und unstreitig oder zur Überzeugung des Tatgerichts bewiesen worden, obliegt dem Gegner der volle Beweis des Gegenteils der gesetzlichen Vermutung (§ 292 S. 1 ZPO). Die jeweilige Prozesspartei muss dann den Vollbeweis erbringen, dass die Mietentgelte im qualifizierten Mietspiegel unrichtig sind, was am Ehesten bei Vorliegen ...mehr

Zentrales Instrument einer verzögerten Mietzinsanpassung in Ballungsräumen mit konstant hohem Anstieg der Marktmieten ist die in § 558 Abs. 3 BGB enthaltene sog. Kappungsgrenze von 20 % bzw. von 15 % in Gebieten mit knapper Wohnraumversorgung, sofern die zuständigen Landesregierungen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen haben. Derzeit gilt die 15%-Grenze in ca. 300 Geme...mehr

§ 558a BGB enthält die einzuhaltenden Formalien für ein Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung des Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB. Neben den bereits behandelten materiellen Voraussetzungen setzt der Zustimmungsanspruch des Vermieters ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen voraus, wofür das Gesetz zunächst Textform gem. § 126b BGB und eine Begründu...mehr

Nach § 558a Abs. 3 BGB hat der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel als einen qualifizierten Mietspiegel stützt, dessen Werte für die konkrete Wohnung nichtsdestotrotz mitzuteilen, sofern ein qualifizierter Mietspiegel existiert, der auf die konkrete Wohnung Anwendung findet. Der Vermieter hat dem Mieter also die Werte des qualifiziert...mehr

Bei dem praktisch wichtigsten Fall einer Neuvermietung ist der maßgebliche Zeitpunkt für den Fristbeginn also der Mietvertragsbeginn und nicht der möglicherweise frühere Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 96; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 20; a.A. Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 7). Für diese h.M. sprechen ...mehr

Da für die Einhaltung der Sperrfrist auf alle Mieter abzustellen ist, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens Vertragspartner sind, beginnt grds. mit jedem Mieterwechsel die Frist neu zu laufen, es sei denn der neue Mieter tritt an Stelle des alten Mieters (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 27 m.w.N.). Für den besonders praxisrelevanten Fall, dass mit...mehr

Die für qualifizierte Mietspiegel relevante Norm des § 558d BGB wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 redaktionell neu gefasst und stellt eine gesetzgeberische Weiterentwicklung des einfachen Mietspiegels (vgl. § 558c BGB) dar, wobei dem qualifizierten Mietspiegel eine Doppelfunktion zukommt: Einerseits kann er als Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB beim Mieterhöhungsve...mehr

Absender der Erklärung muss derjenige sein, der im Zeitpunkt von deren Abgabe materiellrechtlich Vermieter ist (LG Köln, Urt. v. 8.6.1995 – 1 S 280/94, LSK 1997, 070299). Der Vermieter kann sich entsprechend der allgemeinen Regeln vertreten lassen, wobei regelmäßig die Beifügung einer Originalvollmacht vor dem Hintergrund des § 174 S. 1 BGB anzuraten ist. Sofern eine Mieterm...mehr

Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens muss die Jahressperrfrist nicht begründet werden, im Rahmen eines gerichtlichen Zustimmungsverfahrens gehört die substantiierte Darlegung der maßgeblichen zeitlichen Umstände jedoch zu einem schlüssigen Sachvortrag (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 39 f.). Im Ausgangsfall genügt der Sachvortrag, dass die Miete seit einem Jahr ...mehr

Die Vermutungswirkung tritt erst ein, wenn die Vermutungsgrundlagen dargelegt und von der beweisbelasteten Partei im Prozess auch bewiesen wurde. Vermutungsgrundlagen sind das Vorhandensein eines einfachen Mietspiegels nach § 558c BGB, die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, ggf. eine rechtzeitige Anpassung nach zwei Jahren und eine konkrete Einordnun...mehr

Nach § 558d Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 22 MsV kann ein qualifizierter Mietspiegel allein durch vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland fortgeschrieben werden, die Heranziehung eines Mietenindexes o.Ä. ist unzulässig (BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 23). Die Entwicklung von Wohnungsmieten ist nur mit ca. 21 % b...mehr

Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst neben jeglichen Eingriffen in die Bausubstanz, die Erneuerung von technischen Anlagen und Einrichtungen und jeden veränderten baulichen Zustand des Mietobjekts (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 37 m.w.N.). Da § 555b BGB insoweit keine Einschränkung vorsieht, kann die bauliche Veränderung an der ...mehr

§ 559d BGB wurde erst durch das Mietrechtsanpassungsgesetz v. 18.12.2018 (BGBl I, 2648) in das BGB eingeführt, wobei primärer Zweck der Vorschrift war, ein sog. Herausmodernisieren durch die Vermieterseite zu unterbinden. § 559d S. 1 BGB nennt daher vier Verhaltensweisen, die ein solches bewusstes Herausmodernisieren widerleglich vermuten. Regelungszweck von § 559d BGB ist d...mehr

Ob eine bauliche Maßnahme nur erhaltenden Charakter hat, ist nach den für § 536 BGB entwickelten Grundsätzen zu bestimmen: Maßgeblich ist primär der Standard der Mietsache, den die Parteien vertraglich vereinbart haben (BGH, Urt. v. 17.6.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441). Liegt – wie regelmäßig – keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung vor, gilt konkludent der S...mehr

Zweck der Begründungspflicht ist, dem Mieter erste nachprüfbare Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben, sodass der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 BGB entscheiden kann, ob er zustimmt oder nicht (BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18, NZM 2020, 534). § 558a Abs. 2 BGB nennt vier mögliche Begründungsmittel, wobei...mehr

Die Kappungsgrenze gilt auch für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB und für alle Modernisierungsankündigungen nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB, die dem Mieter bis spätestens 31.12.2018 zugegangen sind (BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19, NZM 2021, 463). Fehlt es an einer (ordnungsgemäßen) Ankündigung durch den Vermieter, kommt es auf den Zugang der Mieterhöhungserklä...mehr

Die Jahressperrfrist muss bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens abgelaufen sein, wobei sie vom Zugang rückwärts zu berechnen ist. Die Fristberechnung richtet sich nach den §§ 188, 187, 193 BGB. Hinweis: Ein zu früh zugegangenes Mieterhöhungsverlangen kann nicht nach § 558b Abs. 3 BGB während des Zustimmungsprozesses nachgeholt werden, da diese Vorschrift explizit nur für for...mehr

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hin...mehr

Für die begriffliche Abgrenzung eine Erhaltungsmaßnahme (Instandsetzung und Instandhaltung) zu einer Modernisierungsmaßnahme kann auf die für preisgebundenen Wohnraum geltende Norm des § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) zurückgegriffen werden, wonach Instandhaltungskosten „die Kosten sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen...mehr

Anders als beim einfachen Mietspiegel nach § 555c BGB ist der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren fortzuschreiben und spätestens nach vier Jahren komplett neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Nach dem ausdrücklichen Wortlaut ist eine Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex (vgl. 22 MsV) oder einer Stichprobe (vgl. § 23 MsV) nur ein einziges Mal nach zwei Jahren mögl...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Da ein Mietspiegel weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung oder eine normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 108 m.w.N.), verlangt das Gesetz neben der fachgemäßen Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen gleichberechtigt eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch die nach Landes...mehr

Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, was prozessual zwar kein echtes Beweismittel, wohl aber eine Beweislastnorm i.S.v. § 292 S. 1 ZPO darstellt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 124 m.w.N.). Die seit 1.7.2022 geltende Fassung von § 558d Abs. 3 BGB enth...mehr

Die Vermieter einer Wohnung hatten nach vorheriger Ankündigung diverse Baumaßnahmen durchführen lassen. Die Heizungsanlage wurde von einer Gastherme auf Fernwärme umgestellt, die etwa 60 Jahre alte Wohnungstür, die ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren sowie die alte Briefkastenanlage wurden gegen neue Teile ersetzt, die elektrischen Leitungen samt Hausbeleuchtung er...mehr

Dem Mieter wurde vom Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht in § 561 BGB eingeräumt. Danach kann der Mieter sowohl nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch nach einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Zustimmungsverlangens/der Erhö...mehr

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombinati...mehr

Bis 31.12.2018 konnte der Vermieter 11 % der aufgewandten notwendigen Kosten für die Wohnung ungekappt auf die Miete umlegen. Seither ist der Umlagesatz auf 8 % abgesenkt und zudem noch je nach Ausgangsmiete auf 2,- oder 3,– EUR in 6 Jahren gekappt. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB ist für die Anwendung des alten Rechts der Zugang einer ordnungsgemäße...mehr

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen und gibt dem Mieter Recht. Die Verkleinerung des Fahrradkellers begründet einen Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigt. Die Mitnutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe ist durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrags und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt word...mehr

Häufig werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter mehr oder weniger gleichzeitig durchgeführt und anschließend wird die Miete in einer Mieterhöhungserklärung einheitlich erhöht. Dabei können bei den unterschiedlichen Maßnahmen auch unterschiedliche Fehler auftreten, so kann es sich teilweise gar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handeln und teilweise können di...mehr

Die Mieterhöhungserklärung ist nicht insgesamt nichtig. Eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist nicht deshalb insgesamt nichtig, weil sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet ist. Vielmehr hat die Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand, wenn sie sich in Bez...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Das MietRÄndG 2013 hat zu einer Entkoppelung der Duldungspflicht von der Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen geführt (Derleder PiG 95 [2013], 1). Dazu wurde im BGB das Kap. 1 a "Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in den §§ 555 a – 555 f BGB neu eingeführt. Der Mieter kann sich jetzt nicht mehr gegenüber dem Duldungsanspruch auf wirtschaftliche Härtegründe berufe...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 20.7.2017 forderte die Vermieterin die Mieter auf, zum 1.10.2017 einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 EUR/m2 zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2017. Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem das AG d...mehr

Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag wieder. Vor diesem Stichtag können sie deshalb als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens nicht benutzt werden. Das Gesetz enthält keine Regelungen über das Ende der Mietspiegelgültigkeit. Vorgesehen ist lediglich die Fortschreibung von Mietspiegeln alle zwei Jahre, was aber nicht umgekeh...mehr

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat kürzlich seine Beratungs- und Prozessstatistik für das Jahr 2017 vorgelegt. Danach ist die Zahl der Mietrechtsprozesse auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. So standen sich laut der Statistik im Berichtsjahr 226.933 Mal Mieter und Vermieter vor den Gerichten in Deutschland gegenüber. Trotz des Rückgangs im Vergleich mit ...mehr

Nach dem neuen § 559d BGB wird vermutet, dass der Vermieter eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung begangen hat, wenn er mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren angekündigtem Beginn begonnen hat, in der Modernisierungsankündigung einen Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angibt, durch den die monatliche Miete mindestens v...mehr

Das Tatgericht muss im Mieterhöhungsprozess die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels einordnen und sodann eine bestimmte Einzelvergleichsmiete feststellen, die innerhalb der Spanne liegen muss (BGH, Urt. v. 13.2.2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 250). Die Ermittlung der sog. Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne erfolgt aufgrund zusätzlic...mehr

Vom einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel v.a. dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein muss. Das gesetzgeberische Ziel dieser Anforderung ist es, ein möglichst realistisches, verkleinertes Abbild des jeweiligen Wohnungsmarkts zu liefern (vgl. RegE BT-Drucks 14/4553, 57). Das setzt ...mehr

Rz. 1964 Treu und Glauben verpflichten den Verwender von AGB, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (siehe auch Stichwort "Zins- und Zinsberechnungsklauseln" sowie § 307 BGB Rdn 26).[3626] Das Erfordernis der transparenten Gestaltung von AGB fand sich jedoch im AGBG selbst nicht, es wurde erst mit der Schuldrechtsmoder...mehr

Nachdem der VIII. Senat Schönheitsreparaturklauseln in großem Umfang für unwirksam erklärt hatte, tauchte schnell die Frage auf, ob die fehlende Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Für den preisfreien Wohnungsbau hat der Senat einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der fehlenden Abwälzung der Schönheitsreparature...mehr

Die Zahl der Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen im Mietrecht nimmt zu; sie ist in 2017 um 5 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Gleichzeitig sinkt allerdings die Anzahl der Mietrechtsprozesse insgesamt. Das ist das Fazit der im Juni vom Deutschen Mieterbund (DMB) vorgestellten Statistik für das Jahr 2017. Danach ist der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter in Deu...mehr

In jedem Fall – egal, ob er selbst die Initiative ergreifen will oder sich mit einem Duldungsverlangen seiner Mieter konfrontiert sieht – sollte der Vermieter folgende Punkte klären: Anzeige des Vorhabens an den zuständigen Energieversorger (unabhängig vom Genehmigungsvorbehalt in jedem Fall verpflichtend notwendig) und Erkundigung dort zu den einzuhaltenden technischen Vorau...mehr

Nach Ansicht des BGH (NJW 2019, 3515 = WuM 2019, 650 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 40 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 22/2019 Anm 3; Börstinghaus, NZM 2019, 815; Drasdo NJW-Spezial 2019, 737) kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Anwesen in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel für die Stadt Fürth begründet werden. Ein Erhöhungsverlangen gem. § 55...mehr

Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen als Begründung eines Erhöhungsverlangens ist bekanntlich das schlechteste, weil am wenigsten überzeugende, Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens. Es wird so gut wie immer Wohnungen geben, für die mehr Miete gezahlt wird als für die Vertragswohnung. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 253 = WuM 2020, 86 = MDR 2020, 401 = ...mehr

Das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB ist als Zustimmungsverfahren ausgestaltet. Erforderlich ist also eine ganz oder teilweise Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, weshalb auch eine konkludent erklärte Zustimmung möglich ist. Strittig ist immer mal wieder die Frage, ob schon eine Zahlung eine Zustimmun...mehr