Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

mehr

• 2019 Mietgarantie / Steuerliche Behandlung / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG / § 17 UStG / § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Grundstückskaufverträge können mit einer Mietgarantie verbunden werden. Ertragsteuerlich führen die aus der Mietgarantie resultierenden Zahlungen zu Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt nicht zu einer rückwirkenden Minderung der Ans...mehr

Im Jahresgutachten widmen die Wirtschaftsweisen dem Wohnungsmarkt ein eigenes Kapitel. Scharf ins Gericht geht der Sachverständigenrat mit der Mietpreisbremse und fordert im Kern mehr Anreize für den Wohnungsneubau. Die sog. Wirtschaftsweisen – ein beratendes Gremium aus 5 Volkswirtschaftsprofessoren – fordern im Jahresgutachten 2024/25 unter dem Titel "Versäumnisse angehen,...mehr

Begründet und bis zur 15. Aufl. bearbeitet von Bernhard Gramlich, fortgeführt von Dr. Fabian Reuschle. 16. Aufl., 2024. Verlag C.H. Beck, München. XVIII, 290 S., 55,00 EUR Klein, aber fein. Gegenüber anderen Mietrechtskommentaren nimmt sich der vorliegende Beck´sche Kompaktkommentar zwar bescheiden aus; er hat es aber in sich. Kommentiert werden sämtliche Vorschriften des Bür...mehr

Rz. 9 Der Mieter muss allein einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, ohne Tatsachen zu benennen, auf denen diese Rüge beruht. Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a. F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden (BGH, Hinweisbeschluss v. 10.10.2023, VIII ZR 45/22, WuM 2024, 30). Hinweis Eine qu...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor...mehr

Rn 2 Die Gegenforderungen des Mieters müssen nicht auf dem Mietverhältnis beruhen (LG Berlin WuM 92, 439 [LG Berlin 17.02.1992 - 61 S 249/91]). Dagegen muss es sich bei der Forderung, gegen die der Mieter aufrechnen möchte, um eine Mietforderung des Erwerbers aus dem Mietverhältnis handeln. § 566d perpetuiert eine entstandene Aufrechnungslage; zur Mietpreisbremse Gnisa DRiZ ...mehr

Rn 1 Das Unterkapitel 1a ist durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) mWv 1.6.15 in das Gesetz eingefügt worden. Es enthält Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Beginn eines Mietvertrags (›Mietpreisbremse‹). Das MietNovG hatte dabei das Ziel, dass va einkommensschwächere Haushalte, aber auch Durchschnittsverdiener in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch bezahlba...mehr

Rn 4 Als personenbezogene Ansprüche nicht abtretbar sind Ansprüche auf Ausführung eines Auftrags (§ 664 II), Auskunft nach § 15 Abs 1 DSGVO (BVerwG ZIP 20, 2585), Beihilfe (BVerwG NJW 97, 3256 f; Ausn: Abtretung an den Gläubiger der beihilfefähigen Forderung, BAG DB 70, 1327; BGH WM 08, 87, 88), Berufsunfähigkeitsrente (KG VersR 03, 490; Oldbg NJW-RR 94, 479), Bestellung ein...mehr

Die Verlängerung der Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten ist im Koalitionsvertrag vorgesehen. Jetzt streitet sich Ampel-Partner SPD mit Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) um Details und um die Frist: Ende 2028 oder 2029? Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten wurde im Jahr 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Im April 2024 einigten sich di...mehr

Rz. 2 § 556e Satz 1 setzt voraus, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet worden ist. Ist also vor bzw. ab diesem Stichtag schon eine Vermietung oder eine Nutzung vorgenommen worden, ist die Mietpreisbremse einschlägig. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der...mehr

Rz. 5 Der Vermieter muss die für ihn günstigen (Ausnahme von der Mietpreisbremse) Voraussetzungen des § 556f darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 25; Fleindl, WuM 2015, 212). Bestreitet der Mieter die in diesem Rahmen aufgestellten Tatsachenbehauptungen, wird der Vermieter auch die entsprechenden Belege, z. B. über die Kosten und den Umfang einer ...mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli...mehr

Die Ampel-Parteien SPD und FDP haben sich nach langem Ringen auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 geeinigt – diese wurde 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Damit soll auf die schwierige Situation in vielen Wohnungsmärkten reagiert werden. Zum Schutz vor stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag seit Monaten mehr Einsatz von Bundesjustizminister ...mehr

Der BGH teilt die Meinung der Vorinstanzen. Die Vereinbarung über die Staffelmiete ist wirksam, sodass die Mieterin die erhöhte Miete schuldet. Auch während Preisbindung ist Staffelmiete zulässig Die Vereinbarung einer Staffelmiete i. S. v. § 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, während denen eine Preisbindung besteht. Im Anwendungsbereich des Wohnraumförder...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rn 16 Rechtsfähige juristische Personen des Privatrechts sind zugleich parteifähig. Dies sind der Idealverein nach Eintragung (§§ 21, 55 BGB), Vereine mit wirtschaftlicher Zielsetzung nach Verleihung der Rechtsfähigkeit (§ 22 BGB), Stiftungen nach Genehmigung (§ 80 BGB), AG (§ 1 AktG), KGaA (§ 278 AktG), GmbH (§ 13 GmbHG), Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaft (§ 17 GenG) u...mehr

Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, gelten dieselben Vorschriften zur Kündigung, zur Mietpreisbremse und zur Mieterhöhung wie bei einer unmöblierten Wohnung. Handelt es sich dagegen um ein oder auch mehrere möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung, gelten diese Vorschriften nicht. Hinweis Die Abtrennung ist entscheidend Wenn der Wohnraum innerhalb der Wo...mehr

Der Bundesrat will Mietwucher stärker bekämpfen und härter bestrafen. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde bei einer Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestags diskutiert – Vertreter von Vermietern und Hauseigentümern lehnen die Vorlage ab. Neun Sachverständige waren eingeladen, darunter Vertreter des Immobilienverbands Deutschland (IVD), des Zentralen Immobilien Au...mehr

FDP-Justizminister Marco Buschmann muss sich von Ampel-Partnern vorwerfen lassen, im Koalitionsvertrag festgehaltene Schritte für die Mietrechtsreform – wie die Verlängerung der Mietpreisbremse – schleifen zu lassen. Zum Schutz vor den stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag mehr Einsatz von Justizminister Marco Buschmann. Der FDP-Politiker habe noch keines der i...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

1 Leitsatz Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Ferner hat ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vereinbar ist. 2 Normen...mehr

Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Ferner hat ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vereinbar ist.mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Mieter die gemietete Zweizimmerwohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung durch den Vermieter untervermietet. Der Mieter zahlte an den Vermieter eine Gesamtmiete von monatlich 460 EUR und verlangte von den beiden Untermietern monatlich 962 EUR. Das LG Berlin hatte zwar im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH (Urte...mehr

mehr

mehr

Wenn für einen Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die...mehr

Im Aufsatzteil befasst sich Lissner kritisch mit der jüngsten Erhöhung der PKH-Freibeträge und weist darauf hin, dass dies auch zu einer drastischen Anzahl der Beratungshilfebewilligungen führen wird (S. 49). Burhoff setzt die Rechtsprechungsübersicht zur Vergütung in Straf- und Bußgeldsachen für 2023 fort. Der Teil 2 beinhaltet die Gebühren aus den Teilen 4-7 VV (S. 52). Mit ...mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert und der Beschwerdewert. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständig sind (§ 23 Nr. 2a GVG). Dagegen ist für Ansprüc...mehr

Die vereinbarte Miete von 460 EUR überschreitet die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe. Zulässig ist eine Miete von 380 EUR. Soweit die im Mietvertrag vereinbarte Miete darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung unwirksam. Ausgangspunkt für die zulässige Miethöhe sind die Regelungen über die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverhältniss...mehr

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung in Berlin streiten über die zulässige Miethöhe für eine 38 m2 große Wohnung in Berlin. Für die Wohnung gilt seit 1.6.2015 die Mietpreisbremse. Der Mieter hatte die Wohnung im Juli 2017 für eine Nettokaltmiete von 460 EUR (ca. 12 EUR/m2) gemietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 256 EUR (6,65 EUR/m2). Zuvor war die Wohnung Mit...mehr

Trotz Mietpreisbremse kann eine Miete zulässig sein, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, wenn zuvor für die Wohnung mehr gezahlt worden ist. War die Vormiete ihrerseits überhöht, kann es auch auf die Vor-Vormiete ankommen.mehr

Überblick Die Nachfrage wächst, die Flächeneffizienz ist groß, die Quadratmetermieten hoch, die Renditen aussichtsreich: Mikroapartments bieten laut einer Makler-Analyse viel Potenzial für Investments. Der Wohntyp ist umso attraktiver, als der Wohnungsmarkt noch länger angespannt bleiben dürfte. Der Wohnungsmangel in Deutschland verschärft sich und gleichzeitig wird immer we...mehr

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge einer angespannten Wohnungslage gestützt werden, die auch zum Erlass von Verordnungen (z. B. über eine Mietpreisbremse) geführt hat, die diesem Umstand Rechnung tragen. Eine festgestellte bzw. in solchen Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein Indiz für e...mehr

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dazu muss der Mieter nach Auffassung des LG Berlin insbesondere in Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel, in denen deshalb eine Mietpreisbremse gilt, lediglich vortragen, dass er aufgrund seiner stark b...mehr

Bei Überschreiten der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete genügt der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Vormiete durch Angabe der Quadratmetermiete, wenn dem Mieter die Fläche der Wohnung bekannt war oder bekannt gemacht wurde.mehr

1 Leitsatz Bei Überschreiten der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete genügt der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Vormiete durch Angabe der Quadratmetermiete, wenn dem Mieter die Fläche der Wohnung bekannt war oder bekannt gemacht wurde. 2 Normenkette §§ 556e, 556g BGB 3 Das Problem In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gi...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.mehr

1 Leitsatz Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich. 2 No...mehr

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Diese wird i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel ermittelt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete ...mehr

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 9.2.2022, 10 C 46/21mehr

mehr

mehr

mehr

Die Bestimmungen der Mietpreisbremse, wonach die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf, gelten nicht, wenn die Wohnung dem Mieter umfassend renoviert übergeben wird. Umfassend ist eine Renovierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erschei...mehr