Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Nach Umstellung auf digitales Fernsehen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter den erforderlichen Decoder ("Set-Top-Box") zur Verfügung zu stellen oder die Kosten für die Anschaffung zu erstatten. Der Mieter hat auch keinen Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB), da den Vermieter an der technischen Fortentwicklung und der damit einhergehenden Unmöglichkeit d...mehr

Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen auf eine eigene Satellitenempfangsanlage angewiesen ist. In diesem Fall muss der Mieter jedoch darlegen, auf welche Weise eine solche Anlage gegenüber decoder- bzw. internetgestütztem Empfang leistungsfähig ist.[1] Dagegen ist ein aus beruflichen Gründen lediglich gesteigerter Informationsbedarf des Mieters...mehr

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.8.1993[1] muss der Vermieter hier trotz des Kabelanschlusses die Montage einer Parabolantenne dulden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Breitbandkabelanschluss befriedigt das Bedürfnis des Mieters auf Empfang von Fernsehprogrammen aus dessen Heimatland derzeit und in absehbarer Zukunft nicht, während eine Parabol...mehr

Dagegen kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen, wenn der Wartungsturnus übermäßig verkürzt wird oder Betriebsstörungen wiederholt durch Wartungsarbeiten behoben werden, da dann zu vermuten ist, dass die Wartungsarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden und sich der Vermieter deshalb an die Aufzugsfirma halten muss.[1] Hinweis Betriebsbereitschaft...mehr

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen können anfallen, wenn die Gemeinde von ihrer Befugnis Gebrauch gemacht hat, den Anliegern die Reinigungspflicht ganz oder teilweise aufzuerlegen und öffentliche Einricht...mehr

Die Kosten einer Terrorschadenversicherung sind bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich umlagefähig, da sie eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV darstellt, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Daher verstößt die Umlage der Kosten grundsätzlich nicht gegen das auch für gewerbliche Mietverhältnisse geltende Wirtschaftlich...mehr

Da nach dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen einbezogen ist, ist ausdrücklich auch eine Maßnahme der Instandsetzung in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen worden. Damit ist dem Umstand Rechnung getragen worden, dass Pflanzen, Sträucher und Bäume durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüsse abgängig werden und eine Erneuerung...mehr

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1] Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] ...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 83 Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 69 Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Mieträumen ist ausgesprochen vielfältig und beinahe unübersehbar (vgl. nur Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 235 ff.). Sie wird durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte geprägt, wobei im Hinblick auf die Berufungssumme es vielfach bei Entscheidungen der AG verbleibt. Überdies ist die Rechtsprechung der OLG und des BGH in Mietsac...mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gem. § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85, NJW-RR 1986, 892 = GE 1986, 605; ...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein...mehr

Rz. 1 Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grun...mehr

Rz. 75 Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung bringt naturgemäß eine gewisse Lärmentwicklung mit sich – Umherlaufen in der Wohnung, Betrieb von Haushaltsgeräten, Rundfunk- und Fernsehempfang, Unterhaltungen, Feiern, Pflege von Hausmusik und dgl. Das alles gehört zum Wohnen und beeinträchtigt die Räume als solche nicht. Daher wird das Maß der durch den vertragsgemäßen Gebrau...mehr

Rz. 106 Gemäß § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 ist grundsätzlich der Leistungsort der Wohnsitz des Schuldners/Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher darauf an, wann der Mieter das zur Übermittlung der Miete seinerseits Erforderliche getan hat. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedeck...mehr

Rz. 46 Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; LG Düsseldorf , Beschlu...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 128 Geschuldet wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache. Dabei kommt es auf den Zustand an, der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bestand. Allerdings können technische oder wissenschaftliche Entwicklungen zu der Erkenntnis führen, dass bestimmte Einrichtungen der Mietsache nicht mehr geeignet sind, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, z. B. den Auf...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Nach § 538 hat de...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 121 Beim Besichtigungsrecht des Vermieters ist zu unterscheiden zwischen dem Recht, die vermieteten Räume mit und ohne besonderen Grund, mit oder ohne vertragliche Vereinbarung zu betreten. Nach allgemeiner Ansicht darf der Vermieter in Beachtung bestimmter Formen auch ohne vertragliche Vereinbarung die Mieträume dann betreten, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Als beso...mehr

Rz. 66 Bestimmte kleinere Eingriffe zur Einrichtung der Wohnung darf der Mieter vornehmen. Dazu gehört das Einschlagen von Nägeln, Setzen von Dübeln (LG Mannheim, Urteil v. 21.3.1974, 12 S 96/73, WuM 1975, 50; LG Darmstadt, Urteil v. 24.10.1986, 17 S 11/86, NJW-RR 1988, 80; LG Göttingen, Urteil v. 12.10.1988, 5 S 106/88, WuM 1990, 199), Verkleben von Teppichböden (LG Essen, ...mehr

Rz. 129 Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unm...mehr

Rz. 47 Zur Beurteilung der mietrechtlichen Probleme des Fernsehempfangs sind mehrere rechtliche Ebenen zu betrachten: verfassungsrechtliche Ebene, europarechtliche Ebene, mietvertragliche Ebene. Rz. 48 Verfassungsrechtliche Ebene Nach Art. 5 Abs. 1 GG hat jeder das Recht, seine Meinung in Wort, Schrift und Bild frei zu äußern und zu verbreiten und sich aus allgemein zugänglichen ...mehr

Rz. 68 Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies ...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass ein Vermieter seine Haftung für verspätete Fertigstellung nicht auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränken kann. Dies verstoße gegen § 307 BGB. Die rechtzeitige Überlassung ist eine zentrale Pflicht des Vermieters im Mietrecht (egal ob Wohn- oder Geschäftsraum) .[1] Gemessen an den Entscheidungskriterien des OLG Stuttgart ist au...mehr

Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.[1] Praxis-Beispiel Gesetzeslage Die Klausel: "Für die Beschädigung der Mietsache und des Gebäudes – auch durch Waschmaschinen und Geschirrs...mehr

Aufgabe des Vermieters Nach heutigem Rechtsverständnis gehört die Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile zu den Aufgaben des Vermieters.[1] Beweispflichtig für den Bestand einer gegenteiligen Vereinbarung oder Verkehrssitte ist der Vermieter; eine Vermutung hierfür besteht nicht. Übertragung auf den Mieter Eine Übertragung der Reinigungspflichten auf die Mieter durch Indivi...mehr

Schriftform wird regelmäßig aus 2 Gründen vereinbart: Zum einen soll durch die Schriftform beweissicher festgehalten werden, welche Vereinbarungen beim Vertragsschluss getroffen worden sind. Dafür besteht gerade bei Mietverhältnissen, die lange dauern, ein Bedürfnis. Daneben hat die Schriftform in jenen Fällen einen gewissen Sinn, in denen Verhandlungsführer und Vertragspartne...mehr

Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht[1], teilweise verneint.[2] Der BGH hat die Rechtsfrage noch nicht entschieden.[3]mehr

Rz. 51 Der Begriff "Leasing" stellt eine zusammenfassende Bezeichnung für Vertragsverhältnisse dar, die die Überlassung der Nutzung eines Wirtschaftsguts durch den Leasinggeber an den Leasingnehmer für eine bestimmte Zeit zum Gegenstand haben und Elemente von Miete, Kauf und Darlehen miteinander verbinden können.[1] Gegenstand eines Leasingverhältnisses können sowohl bewegli...mehr

§ 563 BGB besagt: (1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. In Abs. 2 wird das auf alle Haushaltsgenossen erweitert. Nach Abs. 3 kann der automatisch Eingetretene dem Eintritt widersprechen und nach Abs. 4 kann der Vermieter dem Eingetretenen nur aus wichtigem Grund kündi...mehr

Liebe Leserinnen und Leser, unter der Rubrik "Literaturkritik: Erbrecht" stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. Althoff Die außerordentlichen Testamente in der deutschen Rechtsordnung 2023 Nomos, ISBN 978-3-7560-1230-5, 169 EUR Eine Dissertation, die von Musche...mehr

Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1] Nutzungsdienstbarkeit Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung des "dienenden...mehr

2.7.1 Kündigung wegen Lärmbelästigung Sie kündigen einem Ihrer Mieter wegen Lärmbelästigung und klagen anschließend auf Räumung. Wer kennt nicht die Schwierigkeiten vor Gericht: Wie stark war der Lärm? Welche Zeugen haben Sie? Gibt es ein aussagekräftiges Lärmprotokoll? Ist beweisbar abgemahnt worden? Reicht eine Abmahnung oder musste mehrfach abgemahnt werden usw. Das Prozess...mehr

2.1 Wie können Sie als Vermieter von einer Mediation profitieren? Die Anwendungshäufigkeit im Mietrecht ist noch nicht sehr hoch. Grund dafür ist vor allem die noch fehlende Bekanntheit dieser Konfliktlösungsmöglichkeit. Dabei haben viele von Ihnen bereits die Erfahrung gemacht, dass sich durch juristische Auseinandersetzungen Konflikte massiv verschärft haben und ein Urteil di...mehr

Sie werfen Ihrem Mieter schlechtes Lüftungsverhalten vor, dieser hält bauseitige Ursachen wie Kältebrücken für verantwortlich. Vor Gericht kann so ein Streit sehr lange dauern und sehr teuer werden. Mögliche Mediationslösung: Es gibt einen Ortstermin, bei dem jede Seite einen fachkundigen Handwerker eigener Wahl mitbringt, um dann möglichst die Schadensursache und die Verteilu...mehr

Sie haben begründeten Eigenbedarf für Ihr Kind und mit dreimonatiger Frist zum 31.5.2022 gekündigt. Der Mieter beruft sich auf die Sozialklausel bei angespanntem Wohnungsmarkt. Mögliche Mediationslösung: Es wird ein Aufhebungsvertrag zum 31.8.2022 geschlossen. Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. Der Mieter kann mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat früher auszie...mehr

Die Anwendungshäufigkeit im Mietrecht ist noch nicht sehr hoch. Grund dafür ist vor allem die noch fehlende Bekanntheit dieser Konfliktlösungsmöglichkeit. Dabei haben viele von Ihnen bereits die Erfahrung gemacht, dass sich durch juristische Auseinandersetzungen Konflikte massiv verschärft haben und ein Urteil diese Konflikte nicht lösen konnte. Ein Urteil kann eine Streitfrage...mehr

Sie möchten die Fenster modernisieren und anschließend deswegen die Miete erhöhen. Dies ist dem Mieter zu teuer. Es gibt aber zusätzlich das Problem des Musizierens des Berufsmusikers, das zu Mietminderungen geführt hat. Daraus können leicht 3 Prozesse werden: Klagen auf Unterlassung des Musizierens, Rückzahlung der geminderten Miete und Zahlung der erhöhten Miete nach Moder...mehr

Gerade bei hohen "Streitwerten" oder mehreren Angelegenheiten ist eine Mediationslösung oft günstiger als eine gerichtliche Auseinandersetzung. Praxis-Beispiel Kostenvergleich Bei einem Rechtsstreit über eine Kündigung ist der Streitwert, nach dem sich die Gebühren richten, der Jahresmietzins der Kaltmiete. Bei einer Monatskaltmiete von 1.050 EUR ergibt sich daher ein Streitwe...mehr

Sie kündigen einem Ihrer Mieter wegen Lärmbelästigung und klagen anschließend auf Räumung. Wer kennt nicht die Schwierigkeiten vor Gericht: Wie stark war der Lärm? Welche Zeugen haben Sie? Gibt es ein aussagekräftiges Lärmprotokoll? Ist beweisbar abgemahnt worden? Reicht eine Abmahnung oder musste mehrfach abgemahnt werden usw. Das Prozessergebnis ist kaum vorhersehbar. Das K...mehr