Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rn 12 Im Falle substanziierten Bestreitens der Voraussetzungen des § 558d I ist über deren Vorliegen – soweit diese nicht offenkundig sind – nach allgemein gültigen Regeln – ggf unter Einholung amtlicher Auskünfte gem § 273 II Nr 2 oder § 358a Nr 2 ZPO – Beweis zu erheben (BGH NJW 14, 292 Rz 17 und Rz 20). Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsä...mehr

Rn 1a Die Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 1: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen werden. Ein qualifizierter Mietspiegel soll insoweit den Aussagewert von Mietspiegeln erhöhen und ihre Beweiskraft (§ 558b Rn 17 ff) stärken. Der Gesetzgeber misst einem qualifizierten Mietspiegel mithin eine besondere Gewä...mehr

Rn 21 Der Vermieter muss zur Begründung den aktuellen Spiegel nutzen (LG Stuttgart NZM 10, 161). Hat der Vermieter allerdings bei Abgabe des Verlangens einen noch nicht veralteten Mietspiegel genutzt, muss er seine Begründung später natürlich nicht auf den neuen, bei Zugang geltenden umstellen (LG Berlin GE 08, 1057; 06, 626). Im Prozess soll er dann einen Stichtagszuschlag ...mehr

Rn 2 Der Begriff ›Mietspiegel‹ wird in § 558c I – auch für § 558d – definiert. Er ist, entspr seiner Funktion (§ 558a II Nr 1), ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II. Auf welche Art und Weise diese Übersicht gefertigt wird, ist unerheblich. Sie ist aber nur dann ein Mietspiegel iSd Gesetzes, wenn sie von der...mehr

Rn 6 Nach § 558c III sollen einfache Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Eine Pflicht zur Anpassung besteht indes nicht. Etwaige Anpassungen sind nach § 555c IV 2 zu veröffentlichen. § 5 S 1 MsV bestimmt dazu, dass ein einfacher Mietspiegel und seine Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen sind. Für ihre Ausgabe in ge...mehr

Rn 19 Für eine Vergleichbarkeit muss die Brutto- in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Netto- in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Die Vergleichbarkeit ist dadurch herzustellen, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit (= Abgabe des Mieterhöhungsverlangens) auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nett...mehr

Rn 17 Eine widerlegliche Vermutung gilt nach § 558d I 3 ferner dann, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt haben. Eine Anerkennung durch alle drei bildet nach Ansicht des Gesetzgebers ein hinreichendes Indiz dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdi...mehr

Rn 5 § 558c II regelt, für welche Gebiete Mietspiegel erstellt werden können. So können etwa Gemeinden oder Gemeindeteile, die stark im Einzugsgebiet einer größeren Gemeinde liegen und daher mit dieser zusammen einen einheitlichen Wohnungsmarkt bilden, in einen gemeinsamen Mietspiegel einbezogen werden.mehr

Rn 7 Ob ein einfacher Mietspiegel iSv § 558 I vorliegt, ist inzident im Prozess über die Berechtigung einer Mieterhöhung zu klären (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 18; LG Bochum DWW 07, 270).mehr

Rn 5 Der qualifizierte Mietspiegel ist nach § 558d II 1 im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (s.a. §§ 23, 23 MsV). Maßgeblich ist nach § 558d II 4 der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Ein Vorhaben, die Frist zu verlängern (BTDrs 19/26918, 23), hat sich nicht durchgesetzt (BTDrs 19/31106, 5).mehr

Rn 6a Ein qualifizierter Mietspiegel verliert seine besondere Wirkung, wenn er älter als vier Jahre ist oder nach über zwei Jahren, bezogen auf den Erhebungsstichtag, nicht an die Marktentwicklung angepasst wurde. Danach kann er ein einfacher Mietspiegel sein.mehr

Rn 16 Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, welche die nach § 558c V erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel stellt (=MsV; dazu BRDrs 766/20), wird nach § 558d I 2 widerleglich vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.mehr

Rn 11 Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substanziierte Angriffe vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (BGH NJW 14, 292 Rz 16; 13, 775 Rz 22). Zu beachten ist, dass der Gesetzgeber bei Einführung des qualifiziert...mehr

Rn 18 Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden.mehr

Rn 6 Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel gem § 558d II 3 nach Maßgabe von Rn 4a, 4b neu zu erstellen. Ein Vorhaben, diese Frist zu verlängern (BTDrs 19/26918, 23), hat sich nicht durchgesetzt (BTDrs 19/31106, 6). Maßgeblich ist nach § 558d II 4 der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden.mehr

MaBV Art. 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäl...mehr

1. Allgemeines (§§ 3–6 MsV). Rn 3 Die Einzelheiten, wie ein Mietspiegel zu errichten ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die Mietspiegelverordnung – MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist vorbehaltlich der §§ 4, 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten a...mehr

Rn 2 Ein qualifizierter Mietspiegel ist zum einen ein Mietspiegel, also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II (§ 558c Rn 2). Rn 2a Weitere Voraussetzungen sind zum anderen, dass diese Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Rn 3), von wem auch immer erstellt (Rn 4), im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst (Rn 5) und...mehr

Rn 20 Der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]; 07, 2626). Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil ist der zuletzt feststellbare Betrieb...mehr

Rn 17 Der Vermieter darf bei der Einordnung für besondere Merkmale seiner Wohnung keine Zuschläge erheben, etwa für nicht auf den Mieter abgewälzte Kosten für Kleinreparaturen (LG Dortmund NZM 07, 245, 246; AG Frankfurt WuM 06, 204 [AG Frankfurt am Main 14.02.2006 - 33 C 3732/05-67]). Der Vermieter darf auch keinen Zuschlag in dem Fall nehmen, dass eine Schönheitsreparaturen...mehr

Rn 4a Die Einzelheiten, auf welche Art und Weise ein qualifizierter Mietspiegel zu erstellen ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Diese ist im Anh zu § 558c (s dort Rn 10) abgedruckt. § 7 MsV beschreibt die möglichen Erstellungsmethoden, §§ 8–14 MsV äußern sich zu den Datengrundlagen (s.a. Art 238 EGBGB und § 22 XI, XII SGB X). Gegenstand von § 15 Ms...mehr

Rn 29 Es ist grds ein ›breites‹ Spektrum (die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen soll nicht zu beanstanden sein, BGH NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde (§ 558 Rn 16) – nicht nur einem Stadtteil (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; aA NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) – zu berücksichtigen (BGH NJW 1...mehr

Rn 15 Gelingt der Beweis der ›Nichtqualifizierung‹, liegt ein einfacher Mietspiegel vor (LG Berlin NJW 15, 3248 [BGH 03.03.2015 - VI ZR 490/13]).mehr

Rn 6b Der Mietspiegel muss von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als ›qualifiziert‹ anerkannt werden. Aufseiten des Staates geht es um die nach Landesrecht zuständige Behörde. Zu den Begriffen ›Interessenvertreter‹ und ›Anerkennung‹ s § 558c Rn 2. Rn 7–9 [nicht besetzt]mehr

aa) Grundsatz. Rn 18 Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden. bb) Umrechnung. Rn 19 Für eine Vergleichbarkeit muss die Brutto- in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Netto- in eine Bruttomiete um...mehr

Rn 8 Zur Bedeutung einfacher Mietspiegel im Prozess vgl § 558b Rn 17 ff.mehr

Rn 10 Die Beweislast, dass ein Mietspiegel iSv § 558d qualifiziert ist, trifft den, der sich auf die Qualifizierung beruft (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 29). Dabei sind die Vermutungen des § 558d I 2, 3 zu beachten (Rn 16 ff).mehr

Rn 1 § 558e ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden (dazu Stöver WUM 02, 65 ff) und ohne gesetzliches Vorbild (BTDrs 14/4553, 58). Er ist eine Hilfsnorm und definiert legal, was eine Mietdatenbank ist. Seine Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 2: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf die Auskunft aus einer Mie...mehr

Qualifikation Art. 10 EGBGB 3; Art. 3 EGBGB 10, 34, 60; Art. 4 EGBGB 5; Art. 6 EGBGB 4; vor ROM I 17 als unerlaubte Handlung Art. 40 EGBGB 2 Qualifikations(rück)verweisung Art. 4 EGBGB 6; Art. 6 EGBGB 4 Qualifizierte elektronische Signatur 125 9; 126a 1, 5 Qualifizierte Nachfolgeklausel 711 8; 2032 18 Qualifizierter Mietspiegel Anpassung/Neuerstellung 558d 5 Begriff 558d 2 Erstellun...mehr

Rn 33 Mieterhöhungsverlangen können auch in anderer Weise begründet werden (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Solche Begründungsmittel müssen den gesetzlichen gleichwertig sein. In Betracht kommen zB Mietpreisübersichten der Finanzämter, Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, wenn die zu beurteilenden Wohnungen vergleichb...mehr

Rn 3 Was anerkannte wissenschaftliche Grundsätze sind, ist (weiterhin) unklar (vgl § 7 I MsV; s.a. BTDrs 19/26918, 22; 19/26918, 5). Ein Anhalt sind §§ 7 ff MsV. Neben der Rechtswissenschaft gehört zu den Grundsätzen jedenfalls die Statistik. Wissenschaftliche Grundsätze sind daher nicht erfüllt, wenn bei der Auswahl eine Repräsentativität nicht gegeben ist, oder wenn die Ar...mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde...mehr

Rn 13 Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 ...mehr

Rn 1c Im Prozess wird gem § 558d III, § 292 ZPO widerleglich vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II 1 wiedergeben. Voraussetzung der Vermutung ist, dass die Voraussetzungen von § 558d II und I vorliegen (BGH NJW 14, 292 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] Rz 15; 13, 775).mehr

Rn 18 Im Grundsatz kommt nur ein Sachverständigengutachten in Frage (BGH NZM 21, 88 Rz 27; NJW 11, 2284 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 227/10] Rz 20). Dies gilt auch dann, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält (BGH ZMR 21, 727 Rz 14) und über eine breitere Datengrundlage verfüg...mehr

Rn 19 Mietspiegel iSv § 558d sind weder vor den Zivilgerichten noch vor den Verwaltungsgerichten dahin isoliert überprüfbar, ob sie qualifiziert sind. Es handelt sich um eine schlichtverwaltende Tätigkeit ohne bindende Außenwirkung (OVG Münster WuM 06, 623; VG Minden ZMR 04, 226, 227; NZM 04, 148; s bereits BVerwG NJW 96, 2046). Rn 20 Dem Zivilgericht ist es aber nicht verweh...mehr

Rz. 148 Renditeimmobilien dienen grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte. Daher ist für ihre Bewertung vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden.[498] Für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[499] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich durch seine...mehr

Rn 9 Für die Dauer der Vorenthaltung schuldet der Mieter die vereinbarte Miete einschl Nebenkosten zu den vertraglichen Bedingungen. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen – aber nur dann, wenn sich anhand konkreter Vergleichsobjekte eine höhere ortsübliche Miete ergibt. Eine rein abstrakte Berechnung ist dagegen unzulässig, weil § 546a keinen An...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerf...mehr

Rn 1b Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels müssen gem § 558a III in einem Erhöhungsverlangen iSv § 558 I 1 zwingend mitgeteilt werden (§ 558a Rn 15); anderenfalls ist das Verlangen unwirksam (LG München I NJW 02, 2885).mehr

Rn 23 Miet- und Pachteinnahmen sind Einkünfte aus der Nutzung eines Vermögens. Wegen denkbarer Schwankungen (etwa vorübergehender Wohnungsleerstand) ist im Zweifel ein Mehrjahresdurchschnitt bei der Einkommensermittlung zugrunde zu legen (BGH FamRZ 07, 1532). Bei Miet- und Pachteinnahmen handelt es sich um Überschusseinkünfte (§ 2 II 2 EStG). Sie sind durch Abzug der Werbung...mehr

Rz. 18 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die...mehr

Rz. 61 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Dem Gesetzeswortlaut folgend bleibt der Ansatz eines geldwerten Vorteils aus, soweit das vereinbarte Entgelt zwischen ArbG und ArbN mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt. Aus der Subsumption resultiert ein Freibetrag in Höhe von einem Drittel (zur Abgrenzung: > Freigrenze ) des ermittelten Mietwertes. Zur Ermittlung ist der or...mehr

Rz. 63 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Eine Berücksichtigung des Bewertungsabschlags wird jedoch dann nicht vorgenommen, wenn der ortsübliche Mietzins ohne umlagefähige Kosten der Betriebskostenverordnung (dh sog Kaltmiete) mehr als 25 EUR /qm beträgt. Dann läge laut Gesetzesbegründung (BR-Drs 356/19) ein soziales Ungleichgewicht vor. Die Obergrenze vermeidet eine Steuerbegünstig...mehr

Rz. 1 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Überlässt ein > Arbeitgeber einem > Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses unentgeltlich oder verbilligt eine Wohnung, so liegt darin ein geldwerter Vorteil (§ 8 Abs 1, § 19 Abs 1 EStG; BFH 152, 461 = BStBl 1988 II, 525; > Sachbezüge). Dieser Vorteil gehört bei ArbN zum > Arbeitslohn, der als Sachbezug dem LSt-Abzug unterliegt. Bei ei...mehr

Rz. 217 Die ortsübliche Marktmiete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete zzgl. der gezahlten Umlagen für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.[1] Die ortsübliche Marktmiete, die vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen ist, ergibt sich aus Mietspiegeln der Gemeinden, einem Gutachten eines Sachverständigen, durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugr...mehr

Rz. 1 Die Miete (§§ 535 ff. BGB) ist auf die zeitweilige Gewährung des Gebrauchs von Sachen (körperliche Gegenstände § 91 BGB) gegen Entgelt (Mietzins) gerichtet. Miete als entgeltliche Gebrauchsüberlassung kann bewegliche Sachen, z. B. Autovermietung, und unbewegliche Sachen, wie Grundstücke, Geschäftsräume, Wohnungen u. a., betreffen. Dagegen ist die Pacht (§§ 581 ff. BGB)...mehr

Ob Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht anzuwenden ist, hat erhebliche Auswirkungen. Kündigung Ist das Recht für Wohnraum anzuwenden, bedarf die ordentliche Kündigung der Darlegung eines berechtigten Interesses. Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachte...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr