Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Definition: Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung (nicht nur Geldzahlungen), die nach dem Inhalt des Mietvertrags Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden ist, die also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist und durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt. Dabei ist es be...mehr

Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt. Lediglich in § 546a Abs. 2 BGB ist bei verspäteter Rückgabe die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Folgende Hauptfälle sollen kurz aufgezählt werden: Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche wegen Bes...mehr

Wird in einem Mietvertrag ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart, muss das gesamte Vertragswerk notariell beurkundet werden.[1] Achtung Formverstoß macht auch Mietvertrag unwirksam Wird die notarielle Form nicht beachtet, gilt nach § 139 BGB, dass im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Der Verstoß gegen die Formvorschrift hat also nicht nur zur Folge, dass ...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Die Anfechtung ist außer in den Fällen der Fristversäumung auch dann ausgeschlossen, wenn das anfechtbare Rechtsgeschäft von dem Anfechtungsberechtigten bestätigt wird.[1] Praxis-Beispiel Bestätigung Eine Bestätigung in diesem Sinne liegt vor, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Anfechtungsgrunds gegenüber dem Mieter ausdrücklich erklärt, dass dieser weiter wohnen bleiben ka...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Begriff Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblich...mehr

Wichtig Wohnrecht ist kein Mietvertrag Die schuldrechtlichen Vereinbarungen der Parteien über die Entstehung und den Inhalt des Wohnrechts sind nicht als Mietvertrag zu bewerten. Durch einen auf die einmalige Bestellung des Wohnrechts gerichteten Vertrag wird kein Dauerschuldverhältnis begründet; das gilt auch dann, wenn als Entgelt für das Wohnrecht periodisch wiederkehrende...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

Die Umdeutung einer unwirksamen Anfechtungserklärung in eine außerordentliche Kündigung ist nach § 140 BGB möglich, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen der Kündigung vorliegen und anzunehmen ist, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet werden soll.[1]mehr

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfechtung mitget...mehr

1.1 Anfechtung wegen Irrtums Nach § 119 BGB kann der Vermieter seine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Willenserklärung anfechten, wenn er bei der Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war. Praxis-Beispiel Kein Anfechtungsgrund Die Blankounterzeichnung eines Mietvertrags berechtigt nicht zur Anfechtung. Gleiches gilt für die Unterzeichnung eines Vertrags...mehr

Darunter ist ein Darlehen zu verstehen, das dem Vermieter vom Mieter gewährt wird und das der Vermieter durch Verrechnung mit der Miete tilgt. Hier liegt auch der Unterschied zur Mietvorauszahlung: Bei dieser wird die Miete auf einmal für die Zukunft durch Zahlung des Vorauszahlungsbetrags getilgt, beim Mieterdarlehen erst bei Fälligkeit durch die Verrechnung mit der Darlehe...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur insgesamt kündigen. Eine Räumungsklage ist gegenüber beiden Mietern zu erheben. Die Partner können ihrerseits das Mietverhältnis nur insgesamt beenden. Kündigt ein Partner das Mietverhältnis für sich allein, so ist die Kündigung unwirksam. Will einer der Partner das Mietverhältnis mit Wirkung für beide Partner kündigen, so benötigt e...mehr

Ist in dem Mietvertrag die Größe der Wohnung angegeben, gilt dies als Beschaffenheitsvereinbarung; hierfür muss der Vermieter grundsätzlich einstehen. Dies gilt nicht nur, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird, sondern auch dann, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläch...mehr

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Wesentliches Kriterium der Werkmietwohnung Ist das Bestehen eines Dienstverhältnisses Voraussetzung für die Überlassung des Wohnraums und wird hierfür ein gesonderter Mietvertrag geschlossen, handelt es sich um eine sog. Werkmietwohnung.[1] Der Umfang der Tätigkeit spielt keine Rolle, es kann sich auch – wie bei Hausmeisterverträgen häufig – um geringfügige Beschäftigungen ha...mehr

Welches Recht gilt? Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts einem Mitglied zur alleinigen Nutzung, stellt sich die Frage, wie die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Gemeinschaft ausgestaltet sind: Richten sie sich nach Gemeinschaftsrecht oder nach Mietrecht? Praxis-Beispiel Wirksamer...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Schutz durch Mietvertrag Die Überlassung der ehelichen Wohnung an einen der Ehegatten nach §§ 1361b, 1568a BGB hindert den anderen Ehegatten grundsätzlich nicht daran, die Auseinandersetzungsversteigerung zu betreiben.[1] Etwas anderes gilt, wenn der in der Wohnung verbliebene Ehegatte einen Mietvertrag nach § 1568a Abs. 5 BGB (unter Beachtung der Jahresfrist des Abs. 6!) err...mehr

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten ist, dass im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag Gem. § 556 Abs. 1 BGB hat der Wohnraummieter die Betriebskosten nur dann zu tragen, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Liegt keine Vereinbarung vor, hat der Vermieter ...mehr

§ 2 Nr. 4c BetrKV Zitat die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; Hierunter fallen die Kosten der Fernwärme, der Nahwärme und der Blockheizkraftwerke. Auch das Wärmecontracting fällt h...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Bei Veräußerung vor Überlassung des Grundstücks an den Mieter gilt § 567a BGB. In diesem Fall tritt der Erwerber im Regelfall in den Mietvertrag nicht ein. Er ist nicht verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, hat aber andererseits auch keinen Anspruch auf die Miete. Etwas anderes gilt nur, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der...mehr

Einfache Bestimmung des Streitwerts von Räumungsklagen Gerade in Räumungssachen ist die Bestimmung des maßgeblichen Streitwerts nach § 41 Abs. 1 GKG denkbar einfach: Der Streitwert errechnet sich aus der Miete für ein Jahr ohne Betriebskostenvorauszahlungen, also die Jahreskaltmiete. Beispiel: Streitwert bei Betriebskostenvorauszahlung Nach dem Mietvertrag hat der Mieter monat...mehr

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter kann unter Einhaltung der Formalien und der Kündigungsfristen erfolgen, ohne dass ein Grund für die Kündigung vorliegen oder angegeben werden muss. Ausschluss der Kündigung Dieses Kündigungsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist[1], der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf sein ordent...mehr

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Rech...mehr

Überblick Enthält der Mietvertrag einen Erhöhungsvorbehalt, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen. Die Mieterhöhung mittels Staffel- und Indexmiete ist ebenfalls an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die im Mietvertrag vereinbart werden müssen.mehr

Die Parteien können aber auch eine Beurkundungsabrede i. S. v. § 154 Abs. 2 BGB treffen. Diese Vorschrift gilt auch für die vereinbarte Schriftform. Eine solche Beurkundungsabrede hat zur Folge, dass der Vertrag erst zustande kommt, wenn die Schriftform erfüllt ist. Wird die konstitutive Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig.[1] Wichtig Lose zusammengefügter Ver...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet, hat den Verbraucher seit 1.2.2017 leicht zugänglich, klar und verständlich auf folgende Umstände hinzuweisen: Inwieweit der Unternehmer bereit oder verpflichtet ist, am Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.[1] Eine Verpflichtung kann fol...mehr

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Der Vermieter kann die Pauschale also nur dann erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wor...mehr

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen[1] und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschlussfrist, sodass die ...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalt...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rech...mehr

Nebenräume und Teile des Grundstücks Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwe...mehr

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.[1] Achtung Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten[2] an den Ins...mehr

Begriff Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie ...mehr

Diesen Personenmehrheiten ist gemeinsam, dass sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben. Hinweis Vertrag mit allen Mitgliedern Der Mietvertrag kommt deshalb nicht mit der Gesellschaft/Gemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustande.[1] Kraft Gesetzes gilt, dass alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft beim Abschluss des Mietvertr...mehr

Mündlich Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.[1] Beweislast beim Vermieter Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür...mehr

§ 566c BGB schützt den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter. Praxis-Beispiel Rechtsgeschäfte zwischen Veräußerer und Mieter Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der...mehr

Wird die auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung vor dem Eigentumsübergang wirksam angefochten, erlischt das Mietverhältnis; der Erwerber tritt lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein. Wird ein bestehendes Anfechtungsrecht nicht ausgeübt ("schwebende Anfechtungslage"), kommt nach h. M. im Fall der Veräußerung mit dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande (...mehr

Die Anfechtung muss in den Irrtumsfällen ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat.[1] Hinweis Definition "unverzüglich" Unverzüglich bedeutet nicht sofort; vielmehr wird dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters zuge...mehr

Gem. § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich dann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehe...mehr

Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer....mehr