Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Nach h. M. wird der Rückgabeanspruch am letzten Tag der Mietzeit fällig.[1] Fällt der Rückgabetag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, tritt an dessen Stelle nach allgemeiner Ansicht der nächste Werktag.[2] Für diese Zeit muss der Mieter keine Nutzungsentschädigung zahlen, weil die Rückgabepflicht erst nach den genannten Tagen entsteht. Streitig ist, ob der Mieter bereit...mehr

Für eine ergänzende Vertragsauslegung gelten die Ausführungen zu den Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend (s. Abschn. 1.2.4.2). Es ist mithin wohl nicht davon auszugehen, dass eine ergänzende Vertragsauslegung dazu führen wird, dass ein Vermieter einseitig den Mietvertrag ändern kann – auch wenn die Inhalte des Mietvertrags erst im Wege der Auslegung zu gewinnen sind.mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum kommt es immer wieder dazu, dass die mit einem einheitlichen Mietverhältnis vermietete Wohnung und Garage an verschiedene Eigentümer verkauft werden. Durch diese Veräußerung der Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber wird das einheitliche Mietverhältnis nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber ...mehr

Mietpreisbindung Handelt es sich um eine Maßnahme an Miet- oder Genossenschaftswohnungen, wird vorausgesetzt, dass die Wohnungen nach Beendigung der Maßnahme einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Mieter benötigen hierzu einen Wohnberechtigungsschein nach § 27 WoFG. Ist nach Abschluss der Maßnahme eine Neuvermietung der geförderten Wohnungen vorgesehen, ist die Höh...mehr

Dies ist ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Dieser ist aber grundsätzlich anzunehmen. Prozessual muss der Mieter darlegen und beweisen, dass es an einem solchen fehlt. Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat[2]; ...mehr

Die Regelung des § 556b BGB gilt nicht für die Geschäftsraummiete. Für formularmäßige Beschränkungen der Aufrechnung und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist aber auch hier § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische, E...mehr

Kein gesonderter Mietvertrag Im Unterschied zu Werkmietwohnungen besteht bei Werkdienstwohnungen neben dem Arbeitsvertrag kein gesonderter Mietvertrag. Hinweis Wohnung als Teil der Vergütung In aller Regel ist die Wohnraumüberlassung ein Teil der Vergütung für die Arbeitsleistung. Es handelt sich um einen gemischten Vertrag, auf den je nach Sachlage die arbeitsrechtlichen oder ...mehr

6,00 EUR bis 7,40 EUR Für die Wohnungen können folgende Höchstmieten bei der Erstvermietung verlangt werden: Ab dem 4. Jahr Ab dem 4. Jahr der Be...mehr

Der Schlichtungsvorschlag stellt wie bei einem gerichtlichen Urteil den Sachverhalt dar und kommt sodann zur rechtlichen Bewertung, wobei allerdings nicht zwingend eine strenge Unterteilung erforderlich ist.[1] Der Schlichter unterbreitet den Verfahrensbeteiligten einen Vorschlag, mit dem die Probleme gelöst werden können. Der Vorschlag soll am geltenden Recht ausgerichtet s...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kellerräume gegen Feuchtigkeit zählt hierzu nicht. Aber: Das AG Bergheim sieht eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt an, wenn der Keller wegen Feuchtigkeit gar nicht nutzbar ist.[1] Wichtig Keine Kellerabdichtung Eine Abdicht...mehr

Die vom Veräußerer erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Erwerber gegen sich gelten lassen. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsä...mehr

Bei elektronischen Schließanlagen genügt es, die Programmierung zu ändern, wenn ein Schlüssel verloren geht. Dies führt zu der Frage, ob dem Vermieter ein Mitverschulden hinsichtlich der Schadenshöhe zur Last fällt, wenn er das Gebäude mit einer herkömmlichen Schließanlage ausstattet. Das ist zu verneinen. Wichtig Freie Auswahl bei Anlagentechnik Der Vermieter ist nicht verpfl...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Füttern von Singvögeln Vögel im Garten, wie z. B. Amsel, Rotkehlchen oder Spatz, dürfen gefüttert werden. Aber auch dies, insbesondere die sog. Winterfütterung von Vögeln, kann zu Streit unter den Nachbarn führen, denn die Fütterung lockt nicht nur Singvögel an, sondern auch Tauben oder Ratten und führt zu Verschmutzungen durch Vogelkot. Im Mietrecht rechtfertigen nur ganz unv...mehr

Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr

Weder der Erwerber noch der Mieter kann verlangen, dass nach Eigentumsübergang ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Insbesondere können bisherige Vertragsbestimmungen nicht einseitig geändert werden. Das folgt aus dem gesetzlichen Übergang des Vertrags vom bisherigen zum neuen Eigentümer. Rechtsfolge der Veräußerung ist also, dass der Erwerber in alle durch den Mietvertrag...mehr

Musterschreiben: Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung und Lärms (§ 573 BGB)[1] Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung und ruhestörenden Lärms Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________, als Vermieter Ihrer Wohnung habe ich festgestellt, dass Sie Ihre Miete ständig unpünktlich zahlen, ständig übermäßig...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Der Eigentümer ist nicht zur Vermietung berechtigt. Vermietet er trotzdem, so ist der Mietvertrag gegenüber dem Mieter wirksam. Der Eigentümer kann aber nur erfüllen, wenn der Zwangsverwalter zustimmt. Es gilt dieselbe Rechtslage wie bei der Vermietung einer Sache durch den Nichtberechtigten. Stimmt der Zwangsverwalter nicht zu, ist der Mietvertrag gegenüber ihm unwirksam. De...mehr

Ein Verstoß gegen diese Grundsätze führt zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Vorschriften.[1] Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung über die Zulässigkeit der Tierhaltung existiert nicht. Das Recht zur Haltung von Kleintieren zählt zum vertragsgemäßen Mietgebrauch. Über das Recht zur Haltung sonstiger Tiere hat der Vermieter aufgrund e...mehr

Die Rechtsfolgen des Verzugs sind in den §§ 280, 287 und 288 BGB geregelt. Danach hat der Schuldner dem Gläubiger den Verzugsschaden zu ersetzen.[1] Bei Geldschulden stehen dem Gläubiger Verzugszinsen zu.[2] Hinweis Höhe der Verzugszinsen Gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Rechtsgeschäften, an dene...mehr

Wird die Mietsicherheit durch einen Bürgen gestellt, ist dieser im Fall der Fälle in Anspruch zu nehmen. In aller Regel wird der Vermieter bereits im Mietvertrag für eine Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gesorgt haben. Ist dies nicht der Fall, muss zunächst der Mieter in Anspruch genommen werden. Musterschreiben: Inanspruchnahme des Bürgen Absender V...mehr

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermie...mehr

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass ...mehr

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug geno...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hinweis Geringe Vertragsverletzung Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündig...mehr

Mietsicherheiten sind in aller Regel zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Mietvertraglich können die Vertragsparteien hiervon durchaus abweichen, unerheblich, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis handelt. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt ist, die Mietsicherheit in 3 Raten erbrin...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Maßgeblich ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum oder ...mehr

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusammen ...mehr

Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum. Hinweis Berechtigtes Interesse Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, we...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

Überblick Bezüglich der Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf ein bestehendes Mietverhältnis unterscheidet die Insolvenzordnung einerseits zwischen dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bzw. des Vermieters und andererseits danach, ob dem Mieter die Mieträume bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen waren bzw. nur der Mietvertrag abgeschlos...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, verleiht allein dieser Umstand dem Vermieter kein Kündigungsrecht. Mietverhältnisse bestehen gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag ist also zunächst einmal insolvenzfest. Ggf. Anfechtung oder Rücktritt vom Vertrag möglich Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen...mehr

Probleme in der Trennungszeit Da das Familiengericht nach § 1361b BGB während des Getrenntlebens nur eine vorläufige Regelung treffen darf, wird hierdurch das Mietverhältnis nicht umgestaltet. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute damit einverstanden wären. Der aus einer gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann den Mietvertrag nicht allein kündigen, de...mehr

Wichtige Unterscheidung Die öffentliche Baulast (hier: Stellfläche für Gaststätte/Hotel auf dem Nachbargrundstück) ist strikt zu trennen von den rein privatrechtlichen Nutzungsvereinbarungen zwischen den Nachbarn (Mietvertrag über die Parkplätze). Beide Rechtsverhältnisse bestehen unabhängig voneinander. Ein Anspruch auf Löschung der Baulast folgt nicht bereits aus der Beendi...mehr

Der Ehegatte ist auch dann auf Räumung zu verklagen, wenn er nicht im Mietvertrag als Vertragspartei aufgeführt ist. Ohne Räumungstitel kann der Ehegatte jedenfalls nicht aus dem Besitz der Wohnung gesetzt werden.[1] Entsprechendes gilt für den Partner einer Lebensgemeinschaft oder den nicht ehelichen Lebensgefährten. Unerheblich ist insoweit auch, ob dieser erst nach Abschlu...mehr

Überblick Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, geht der Vermieter das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen auf unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist § 545 BGB, der klar beschreibt: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das M...mehr

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fäl...mehr

Überblick Grundsätzlich schuldet der Vermieter, mit Abschluss des Mietvertrags, eine Wohnung, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Maßstab dafür ist der Mietvertrag. Fehlt eine Regelung zu der Frage, ob der Vermieter einen bestimmten Zustand oder eine bestimmte Ausstattung der Wohnung schuldet, entscheidet darüber die Verkehrsanschauung.[1] Hat die Wohnung einen Fehl...mehr

Bei unternehmensbezogenen gewerblichen Mietverträgen gelten folgende Grundsätze: Hatten die vertragsschließenden Parteien übereinstimmende Vorstellungen über die Person des Vertragspartners, so sind diese Vorstellungen maßgebend. Auf den Wortlaut des schriftlichen Vertragstextes kommt es dann nicht an.[1] Im Zweifel kommt der Vertrag mit dem Unternehmen zustande. Ist das Unter...mehr

Zur Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung von Auskunft und Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrags siehe Urteil des OLG Saarbrücken vom 25.8.1999. Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. Die Verwaltung kann die Auskunft...mehr

Wird der Vertreter tätig, ohne dass er bevollmächtigt ist, ist das entsprechende Rechtsgeschäft zunächst schwebend unwirksam.[1] Es kommt nun auf den Vertretenen an, was aus dem Rechtsgeschäft wird: Genehmigt er es, wird es rückwirkend wirksam.[2] Genehmigt er es nicht, hat der Gegner die Wahl, ob er vom vollmachtlosen Vertreter Schadensersatz oder Erfüllung verlangt.[3] Hat...mehr

Bei vertraglich vereinbarten Verwendungsersatzansprüchen richtet sich die Fälligkeit nach den Vereinbarungen. Ist geregelt, dass der Vermieter den Ersatzanspruch unmittelbar nach dem Abschluss der Maßnahmen bezahlen soll, so tritt die Fälligkeit sofort ein. Achtung Zahlungspflichtiger Bei einem Verkauf der Mietsache kann sich der Mieter nur an den Veräußerer, nicht an den Erwe...mehr

Die Mietvertragsparteien können jederzeit den Inhalt des Mietvertrags näher bestimmen. Es spricht also nichts dagegen, die Mieter anzuschreiben und mit diesen individualvertraglich für die nächste Zeit zu vereinbaren, was als Heizperiode gelten soll und welche Temperaturen die Heizungsanlage tagsüber von wann bis wann und welche Temperaturen die Heizungsanlage nachts zur Ver...mehr