Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

(AG Dortmund, Urt. v. 10.2.2015 – 425 C 10220/14) • Um Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, muss dies für die jeweilige Kostenart im Mietvertrag vereinbart sein. Unklarheiten in einem Formularmietvertrag gehen zulasten des Verwenders (i.d.R. Vermieter). Hinweis: Bei der mietvertraglichen Regelung der Übernahme von Betriebskosten sollte darauf geachtet werden, dass tatsäc...mehr

Die Nichtzahlung einer titulierten Forderung aus dem Mietvertrag stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, die eine ordentliche Kündigung begründen kann. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 365 = MDR 2016, 760 = NZM 2016, 550 = ZMR 2016, 523 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 56 m. Anm. Börstinghaus; Dötsch MietRB 2016, 190) ist ein...mehr

(BGH, Urt. v. 17.6.2015 – XII ZR 98/13) • § 550 BGB setzt über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraus, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist. Es reicht aus, wenn der Mietvertrag inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worde...mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 25.8.2015 – 5 U 1057/15) • Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gem. § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Das ist schon dann der Fall, wenn es wesentliche mündliche Nebenabreden gibt, mit der Folge, dass der Vertrag ordentlich kündbar wird. Bei einer besonderen Treuepflichtverletzung kann a...mehr

(BGH, Beschl. v. 25.1.2017 – XII ZR 69/16) • Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen. Zwischen einfacher und doppelter Schriftformkla...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.9.2016 – VIII ZR 277/15) • Beruft sich im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familienheim ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter/Ersteigerer auf einen bestehenden Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer, in dem infolge dort vereinbarter ungewöhnlicher Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich ...mehr

Bei der Auslegung der Willenserklärungen über die Person des Vermieters ist auf den wirklichen Willen der Parteien abzustellen. Auch hier ist eine Falschbezeichnung (falsa demonstratio) unerheblich. Für den Inhalt eines Vertrags ist der übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklärungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, so dass ein unbe...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 26.2.2015 – 3 U 1209/14) • Werden Räume zum Betrieb einer Bar vermietet, so steht es dem Mieter frei, diese auch in roter Farbe zu streichen, sofern eine Farbwahlklausel nicht vereinbart ist. Alleine aus der Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter kann eine Verpflichtung zu einem weißen Anstrich nicht e...mehr

(BGH, Beschl. v. 7.6.2016 – VIII ZR 274/15) • Bei einem Mietvertrag über Wohnraum genügt für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen...mehr

(LG Fulda, Urt. v. 20.11.2015 – 1 S 106/15) • Ist eine Befristung eines Wohnraummietvertrags nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unzureichender Darlegung des Eigenbedarfs unwirksam, können die Vertragserklärungen der Parteien dann in einen beiderseitigen befristeten Ausschluss des Rechts der ordentlichen Kündigung umgedeutet werden, wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Inte...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 5.11.2015 – 9 S 69/15) • In einer vorzeitigen Wohnungsabnahme und einer Schlüsselübergabe ist nicht der konkludente Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu sehen. Die Parteien können zwar im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes...mehr

(BGH, Urt. v. 27.4.2016 – VIII ZR 61/15) • Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB zum Vorkauf berechtigt. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Ges...mehr

Es ist nicht häufig, kommt aber vor: Einer von mehreren Mietern erwirbt das Grundstück, z.B. auch durch Ausübung eines Vorkaufsrechts gem. § 577 BGB nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. In diesem Fall wird er gem. § 566 BGB Vermieter, da er aber auch Mieter ist, erlischt der Mietvertrag insgesamt. Ein Mietverhältnis kann in diesen Fällen nämlich n...mehr

1. Annahmefrist Gemäß § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Das kann auch im Mietrecht zu Problemen führen, wenn Vertragsexemplare hin und her geschickt werden müssen und in großen Unternehmen langwierige Entscheidungsp...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 22.9.2015 – 6 U 99/14) • Ein auf die bei Abschluss des Vertrags vorhandenen Mängel beschränkter Ausschluss der Sachmängelhaftung des Vermieters ist auch als AGB zulässig. Nach dem BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die M...mehr

Die Fälle der Zwischenvermietung führten vor mehr als 20 Jahren zu Problemen, da diese Vertragsgestaltung aus steuerlichen Gründen gewählt wurde und der Mieterschutz dabei auf der Strecke zu bleiben drohte. Deshalb hatte das BVerfG eine Regelung angemahnt, deren Nachfolgevorschrift sich heute in § 565 BGB befindet. Es ist eine typische Mieterschutzvorschrift. Deshalb kann si...mehr

Immer wieder wird behauptet, dass der Mieter durch Stellung eines Nachmieters mehr oder weniger jederzeit erreichen könnte, aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist, wie Juristen wissen, so nicht richtig. Voraussetzung für eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB (ca. dr...mehr

(BGH, Urt. v. 12.10.2016 – XII ZR 9/15) • Vereinbaren die Parteien eines (gewerblichen) Mitvertrags ein Ankaufsrecht, gehen die sich daraus ergebenden Verpflichtungen nicht zwingend auf den späteren Erwerber über. Das Ankaufsrecht ist insoweit nämlich nicht per se untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden, mit der Folge der Anwendung der §§ 566, 578 BGB ("Kauf bricht nicht Mi...mehr

(LSG Baden-Württemberg, Urt. v. 16.9.2015 – L 2 SO 537/14) • Ein volljähriger behinderter Hilfeempfänger, der Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung bezieht, hat keinen Anspruch auf Übernahme von Kosten der Unterkunft im Haus der Eltern, wenn es zwischen ihm, vertreten durch seinen Ergänzungsbetreuer, und seinen Eltern zwar einen abgeschlossenen Miet...mehr

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt gem. §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 BGB ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Nach...mehr

Das BGB geht im Grundsatz davon aus, dass der Mieter eine Bruttomiete zahlt und der Vermieter die Betriebskosten trägt. § 556 Abs. 1 BGB gestattet lediglich den Mietvertragsparteien davon abweichend zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen und darauf Vorauszahlungen oder pauschale Zahlungen zu leisten hat. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende wirk...mehr

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt. Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter persönlich, sondern an den Wohnungseigentumsverwalter entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem V...mehr

Tricksereien im Zusammenhang mit Zwangsräumungen nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sind inzwischen anscheinend sehr häufig. Der BGH musste sich mehrfach mit der Frage der Wirksamkeit solcher behaupteten Angehörigenmietverträge beschäftigen. Der BGH hat den Instanzgerichten dabei immer wieder aufgegeben, die im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Famili...mehr

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete (ggf. auch für Schönheitsreparaturen) und zwar auch nach einem Auszug eines Partners. Praxishinweise: Nach der Trennung mu...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Bei der Formulierung von Aufrechnungsverboten ist bekanntlich wegen des Klauselverbots in § 309 Nr. 3 BGB größte Vorsicht geboten. Danach ist eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen, unwirksam. Wird im Mietvertrag formularvertraglich die Aufrech...mehr

Bis zum Inkrafttreten des BGB galt der Grundsatz "Kauf bricht Miete" auch in der Immobiliarmiete. Heute ist das wegen § 566 BGB grundsätzlich nur noch in der Mobiliarmiete der Fall. Aber auch in der Immobiliarmiete ist der Mieterschutz durch die Vorschrift nicht umfassend. Problematisch ist immer noch der Fall der fehlenden Identität zwischen Veräußerer und Vermieter, der vo...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14) • Der Vermieter muss von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nicht unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf ("Bedarfsvorschau") anstellen. Auch muss er den Mieter nicht ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen unterrichten. Daher liegt keine rechtsmiss...mehr

Der "Eintritt" erfolgt aber nur in den Mietvertrag. Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietvertrags gehen nicht über. Das gilt auch für die Mietsicherheit, für die § 566a BGB deshalb extra eine Sonderregelung enthält. Ebenso tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht hi...mehr

Gemäß § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Das kann auch im Mietrecht zu Problemen führen, wenn Vertragsexemplare hin und her geschickt werden müssen und in großen Unternehmen langwierige Entscheidungsprozeduren ggf. ...mehr

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die A...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

(LG Köln, Urt. v. 2.2.2017 – 6 S 53/16) • Eine Auswirkung von Flächenabweichungen von mehr als 10 % auf die Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Nutzungs-/Mietfläche vereinbart haben, sich später jedoch herausstellt, dass die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. Grundl...mehr

Mangels Bestimmtheit nicht vollstreckbar sind z.B. Verpflichtungen, "die Wohnung zu renovieren" (BGH NJW 2012, 63 – die wesentlichen Schritte müssen angegeben werden), "mit dem Kläger bis (...) einen Mietvertrag über die Wohnung (...) abzuschließen" (BGH NJW-RR 1994, 317 – der gesamte Vertragsinhalt ist anzugeben).mehr

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkluden...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2015 – VIII ZR 298/14) • Beinhaltet ein Mietvertrag als Bezeichnung für den Vermieter im Vertragsrubrum die handschriftliche Eintragung "Erbengemeinschaft nach M.M.", genügt dies für die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB zumindest dann, wenn die vermietenden (Mit-)Erben anhand des weiteren Vertragstextes bestimmbar sind. Hinweis: Zur Bestimmung ...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

Die Umlegung kann im Wege einer Vorauszahlung mit Abrechnung vorgenommen werden (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Eine Kostenverteilung nach der anteiligen Mietfläche ist grundsätzlich nicht zu beanstanden (KG GE 2003, 234). Der Aufwand ist zu beziffern (KG ZMR 2011, 35). Die Vereinbarung einer Pauschale (Schmid DWW 1998, 143) ist möglich. Sofern die Kosten auf einem Prozentsatz ...mehr

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Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

(LG Hamburg, Urt. v. 7.10.2014 – 316 S 7/14) • Ein zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 138 BGB führender Sittenverstoß kann sich u.a. auch daraus ergeben, dass erworbene Rechte Dritter durch ein Rechtsgeschäft gefährdet werden oder ein Rechtsgeschäft auf die Beeinträchtigung künftiger Rechtspositionen von Dritten abzielt. So verstößt ein Vertrag, durch den die Vertr...mehr

(OLG Frankfurt/M., Urt. v. 27.2.2015 – 2 U 144/14) • Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach sich der Vertragspartner verpflichtet, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen, ist ungeachtet des Umstands, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigu...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

(BGH, Urt. v. 17.2.2016 – XII ZR 183/13) • Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten...mehr

Hat der Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, sind gem. § 557a Abs. 3 BGB die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffel richtet sich nach der ortsüblichen Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Beispiel: Der Mietvertrag (100 m2) sieht folgende Vereinbarung vor:mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat. Das ist auch dann der Fall, wenn die erforderliche Beschwer von 20.000 EUR für die Nichtzulassungsbeschwerde nicht erreicht wird. Ist im Mietvertrag eine Einmalzahlung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, so errechnet sich die Beschwer aus ...mehr