Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Immer wieder wird behauptet, dass der Mieter durch Stellung eines Nachmieters mehr oder weniger jederzeit erreichen könnte, aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist, wie Juristen wissen, so nicht richtig. Voraussetzung für eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB (ca. dr...mehr

(BGH, Urt. v. 12.10.2016 – XII ZR 9/15) • Vereinbaren die Parteien eines (gewerblichen) Mitvertrags ein Ankaufsrecht, gehen die sich daraus ergebenden Verpflichtungen nicht zwingend auf den späteren Erwerber über. Das Ankaufsrecht ist insoweit nämlich nicht per se untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden, mit der Folge der Anwendung der §§ 566, 578 BGB ("Kauf bricht nicht Mi...mehr

(LSG Baden-Württemberg, Urt. v. 16.9.2015 – L 2 SO 537/14) • Ein volljähriger behinderter Hilfeempfänger, der Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung bezieht, hat keinen Anspruch auf Übernahme von Kosten der Unterkunft im Haus der Eltern, wenn es zwischen ihm, vertreten durch seinen Ergänzungsbetreuer, und seinen Eltern zwar einen abgeschlossenen Miet...mehr

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt gem. §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 BGB ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Nach...mehr

Das BGB geht im Grundsatz davon aus, dass der Mieter eine Bruttomiete zahlt und der Vermieter die Betriebskosten trägt. § 556 Abs. 1 BGB gestattet lediglich den Mietvertragsparteien davon abweichend zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen und darauf Vorauszahlungen oder pauschale Zahlungen zu leisten hat. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende wirk...mehr

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt. Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter persönlich, sondern an den Wohnungseigentumsverwalter entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem V...mehr

Tricksereien im Zusammenhang mit Zwangsräumungen nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sind inzwischen anscheinend sehr häufig. Der BGH musste sich mehrfach mit der Frage der Wirksamkeit solcher behaupteten Angehörigenmietverträge beschäftigen. Der BGH hat den Instanzgerichten dabei immer wieder aufgegeben, die im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Famili...mehr

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete (ggf. auch für Schönheitsreparaturen) und zwar auch nach einem Auszug eines Partners. Praxishinweise: Nach der Trennung mu...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Bei der Formulierung von Aufrechnungsverboten ist bekanntlich wegen des Klauselverbots in § 309 Nr. 3 BGB größte Vorsicht geboten. Danach ist eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen, unwirksam. Wird im Mietvertrag formularvertraglich die Aufrech...mehr

Bis zum Inkrafttreten des BGB galt der Grundsatz "Kauf bricht Miete" auch in der Immobiliarmiete. Heute ist das wegen § 566 BGB grundsätzlich nur noch in der Mobiliarmiete der Fall. Aber auch in der Immobiliarmiete ist der Mieterschutz durch die Vorschrift nicht umfassend. Problematisch ist immer noch der Fall der fehlenden Identität zwischen Veräußerer und Vermieter, der vo...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14) • Der Vermieter muss von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nicht unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf ("Bedarfsvorschau") anstellen. Auch muss er den Mieter nicht ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen unterrichten. Daher liegt keine rechtsmiss...mehr

Der "Eintritt" erfolgt aber nur in den Mietvertrag. Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietvertrags gehen nicht über. Das gilt auch für die Mietsicherheit, für die § 566a BGB deshalb extra eine Sonderregelung enthält. Ebenso tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht hi...mehr

Gemäß § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Das kann auch im Mietrecht zu Problemen führen, wenn Vertragsexemplare hin und her geschickt werden müssen und in großen Unternehmen langwierige Entscheidungsprozeduren ggf. ...mehr

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die A...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

(LG Köln, Urt. v. 2.2.2017 – 6 S 53/16) • Eine Auswirkung von Flächenabweichungen von mehr als 10 % auf die Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Nutzungs-/Mietfläche vereinbart haben, sich später jedoch herausstellt, dass die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % abweicht. Grundl...mehr

Mangels Bestimmtheit nicht vollstreckbar sind z.B. Verpflichtungen, "die Wohnung zu renovieren" (BGH NJW 2012, 63 – die wesentlichen Schritte müssen angegeben werden), "mit dem Kläger bis (...) einen Mietvertrag über die Wohnung (...) abzuschließen" (BGH NJW-RR 1994, 317 – der gesamte Vertragsinhalt ist anzugeben).mehr

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkluden...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2015 – VIII ZR 298/14) • Beinhaltet ein Mietvertrag als Bezeichnung für den Vermieter im Vertragsrubrum die handschriftliche Eintragung "Erbengemeinschaft nach M.M.", genügt dies für die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB zumindest dann, wenn die vermietenden (Mit-)Erben anhand des weiteren Vertragstextes bestimmbar sind. Hinweis: Zur Bestimmung ...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

Die Umlegung kann im Wege einer Vorauszahlung mit Abrechnung vorgenommen werden (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Eine Kostenverteilung nach der anteiligen Mietfläche ist grundsätzlich nicht zu beanstanden (KG GE 2003, 234). Der Aufwand ist zu beziffern (KG ZMR 2011, 35). Die Vereinbarung einer Pauschale (Schmid DWW 1998, 143) ist möglich. Sofern die Kosten auf einem Prozentsatz ...mehr

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Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

(LG Hamburg, Urt. v. 7.10.2014 – 316 S 7/14) • Ein zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 138 BGB führender Sittenverstoß kann sich u.a. auch daraus ergeben, dass erworbene Rechte Dritter durch ein Rechtsgeschäft gefährdet werden oder ein Rechtsgeschäft auf die Beeinträchtigung künftiger Rechtspositionen von Dritten abzielt. So verstößt ein Vertrag, durch den die Vertr...mehr

(OLG Frankfurt/M., Urt. v. 27.2.2015 – 2 U 144/14) • Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach sich der Vertragspartner verpflichtet, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen, ist ungeachtet des Umstands, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigu...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

(BGH, Urt. v. 17.2.2016 – XII ZR 183/13) • Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten...mehr

Hat der Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, sind gem. § 557a Abs. 3 BGB die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffel richtet sich nach der ortsüblichen Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Beispiel: Der Mietvertrag (100 m2) sieht folgende Vereinbarung vor:mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat. Das ist auch dann der Fall, wenn die erforderliche Beschwer von 20.000 EUR für die Nichtzulassungsbeschwerde nicht erreicht wird. Ist im Mietvertrag eine Einmalzahlung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, so errechnet sich die Beschwer aus ...mehr

Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer u.a. beschließen, dass die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand von dem verursachenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Eine Umlegung der Kosten kann nur erfolgen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Ist die Umlegung von tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten vereinbart, können auch die dem Teileigentümer aufe...mehr

Der BGH begründete seine Entscheidung, die sich allerdings noch auf die alte Rechtslage bezog, damals wie folgt: Gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig sei die der Steuerhinterziehung dienende sog. Ohne-Rechnung-Abrede (vgl. BGH, Urt. v. 3.7.1968 – VIII ZR 113/66, MDR 1968, 834; v. 21.12.2000 – VII ZR 192/98, BauR 2001, 630 und v. 2.7.2003 – XII ZR 74/01, NJW 2003, 2742). Damit sei e...mehr

Hat der Vermieter im Vormietverhältnis Zuschläge genommen, z.B. für die Untermiete im Rahmen des § 553 BGB oder einen Zuschlag für gewerbliche Nutzung, dann dürfen diese Zuschläge bei der Berechnung der Vormiete nicht in Ansatz gebracht werden (Flatow WuM 2015, 191, 198; a.A. Fleindl WuM 2015, 212, 220). Die Zuschläge werden nämlich für bestimmte persönliche Nutzungen des Vo...mehr

Unterlassungsansprüche sind, im Gegensatz z.B. zu Schadenersatzansprüchen, höchstpersönliche Ansprüche. Dies bedeutet, dass Unterlassungsansprüche ausschließlich von der Person erfüllt werden können, die sich zur Unterlassung verpflichtet hat. Im Gegensatz dazu können Schadensersatzansprüche auch durch einen Dritten befriedigt werden (vgl. § 267 BGB). Sofern mehrere Personen...mehr

Ein ähnliches, wenn nicht sogar noch schlimmeres, Schicksal haben beim BGH jetzt auch Quotenabgeltungsklauseln erlitten. Solche Klauseln sollten den Vermieter davor schützen, dass Mieter vor der Fälligkeit von Renovierungen auszogen. In diesem Fall sollte der Mieter, der vor Ablauf der damals noch nach starren Fristen berechneten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszog, ...mehr

Vor einem Jahr hatte der XII. Senat (BGHZ 203, 148 = GE 2014, 1646 = NJW 2015, 402 = NZM 2015, 84 = MDR 2015, 201 = ZfIR 2015, 101 = MietPrax-AK, § 536b BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739; Drasdo NJW-Spezial 2015, 98; Binkowski ZfIR 2015, 105) bereits entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis eine...mehr

a) Lautete eine Klausel im Mietvertrag "werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen", so muss der Vermieter darlegen, dass eine solche Substanzgefährdung droht (BGH...mehr

Aus dem Vorstehenden ergibt sich, wie wichtig es ist, bei Abschluss von Geschäftsraummietverträgen zunächst zu ermitteln, welche Nebenkosten anfallen und eine wirksame vertragliche Basis für deren Umlegung zu vereinbaren. Sinnvoll ist, in den Mietvertrag einen Änderungsvorhalt aufzunehmen, um die Möglichkeit zu eröffnen, bestehende Verträge an geänderte oder zu ändernde Verh...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15) • In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in §...mehr

(OLG Hamm, Urt. v. 22.12.2016 – 6 U 107/15) • Verkehrssicherungspflichten eines Grundstückseigentümers können mit der Folge eigener Entlastung auf den Mieter delegiert werden. Dies ist der Fall, wenn eine Sondervereinbarung zum Mietvertrag die Regelung enthält, dass die Erdgeschossmieter die Reinigung und das Schneeräumen des Bürgersteiges an der Straße und des Auftrittspode...mehr

Wer als Verbraucher über das Internet oder per Telefon einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, hat ein Widerrufsrecht (BGH, Urt. v. 7.7.2016 – I ZR 30/15 u. I ZR 68/15). In zwei gleich gelagerten Fällen entschied der BGH, dass das fernabsatzrechtliche Widerrufsrecht auch für online oder telefonisch geschlossene Maklerverträge gilt. Für das tägliche Geschäft der Makler...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 311/14) • Eine gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft eine...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 14.4.2015 – 5 U 1483/14) • Sofern nicht vertraglich eine bestimmte Kundenfrequenz für einen gewerblichen Mieter zugesichert wird, schuldet der Vermieter eine solche auch nicht. Erst recht gilt dies bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum, da hier bestimmte Kundenfrequenzen naturgemäß noch nicht vorliegen. Hinweis: Der Vermieter von Gewerbeflächen in...mehr

Im Berichtszeitraum hat sich an der "Mietrechtsnovellierungsfront" nichts weiter getan. Der größere Koalitionspartner ist immer noch verschnupft, weil Justizminister Maas mit seinem "geheimen" Referentenentwurf weit über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrags hinausgegangen ist. In der Diskussion ist wohl lediglich noch eine Konkretisierung bei der Vormiete gem. § 556e Ab...mehr

Die abstrakte Abgrenzung der Pacht zur Miete ist relativ einfach: Der Mietvertrag über Grundstücke erfasst lediglich das Recht, sie zu nutzen, der Pachtvertrag zusätzlich das Fruchtziehungsrecht des § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Pacht kann sich allerdings auch auf Rechte erstrecken. Dann kommt es darauf an, ob das Fruchtziehungsrecht die reine Gebrauchsüberlassung überwiegt, was si...mehr

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (BGH DB 2015, 1404 = ZIP 2015, 1177 = GE 2015, 783 = NJW 2015, 2034 = NZM 2015, 490 = Mi...mehr