Fachbeiträge & Kommentare zu Obliegenheit

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzli...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Auch wenn das reformierte WEG keine Katalogpflichten des Verwalters mehr kennt, hat sich an seiner Pflicht, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, nichts geändert. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die ...mehr

Für Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte gelten gewisse Privilegien. Zunächst gilt nach § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung. Ergänzend regelt § 15b Abs. 4 MaBV, d...mehr

Aufbewahrung/Archivierung Was den Nachweis bzw. die Kontrolle der Weiterbildung des Verwalters und seiner Mitarbeiter betrifft, trifft den Verwalter zunächst nur die Pflicht zum Sammeln und Archivieren von Teilnahmebestätigungen und Fortbildungszertifikaten. Der Behörde gegenüber muss er nicht aktiv werden. Ursprünglich war vorgesehen, dass die Fortbildungsverpflichteten von ...mehr

Nach früherer in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. geregelter Rechtslage war der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Nach wie vor handelt es sich auch insoweit um eine weiter bestehende Verpflichtung des Verwalters, die...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Ver...mehr

4.12.1 Vertretung der Wohnungseigentümer Das WEMoG erlegt dem Verwalter den Wohnungseigentümern gegenüber keinerlei Pflichten mehr auf. Seine Funktion beschränkt sich gänzlich auf die organschaftliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümer demnach auch nicht mehr. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die nicht mehr...mehr

4.12.2.1 Außergerichtliche Vertretung Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer...mehr

Seit 1.8.2018 besteht für Wohnimmobilienverwalter die Pflicht zur Weiterbildung. Rechtsgrundlagen sind § 34c Abs. 2a Gewerbeordnung (GewO), der die Weiterbildungspflicht statuiert sowie die Bestimmung des § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die sie näher ausgestaltet. 2.9.1 Betroffene Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich ...mehr

Rz. 36 Der Inhalt der Nachweispflicht nach Abs. 2 richtet sich danach, in wessen Trägerschaft die Maßnahme erfolgt: Wenn die Maßnahme von einem öffentlich-rechtlichen Leistungsträger bewilligt worden ist, kommt der Arbeitnehmer seiner Nachweispflicht durch Vorlage des Bewilligungsbescheids nach. Der Mindestinhalt dieses Bescheids ist die Benennung des Leistungsberechtigten (...mehr

Der Verwalter war nach altem Recht gesetzlich ausdrücklich ermächtigt, mit dem von ihm beauftragten Rechtsanwalt eine Streitwertvereinbarung zu treffen. In erster Linie war die entsprechende Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. im Fall von Anfechtungsklagen relevant. Für Verfahren, die den Rechtskreis der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband bet...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass im Lauf der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Verfügt der Verwalter über eine Umsatzsteueridentifikationsnummer nach § 27a Umsatzsteuergesetz (UStG), muss er sie angeben. Ist dies nicht der Fall, muss er sie nicht beantragen, um seinen Pflichten nach dem Teledienstmediengesetz nachzukommen. Die Umsatzsteueridentifikationsnummer wird nur dann benötigt, wenn nach dem Umsatzsteuergesetz innergemeinschaftliche Lieferungen g...mehr

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich wohl um den praktisch häufigsten Fall handeln dürfte, in dem ein Rechtsnachteil verhindert werden soll. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst insbesondere auch die Führung eines Prozesses für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuha...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV haben Verwalter auf Anfrage ihres Auftraggebers unverzüglich Angaben über berufsspezifische Qualifikationen und die in den letzten 3 Jahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen und diejenigen ihrer unmittelbar bei der Verwaltertätigkeit mitwirkenden Beschäftigten zu machen. Da die Verordnung auf den Auftragg...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 TMG müssen Anbieter, die absichtlich oder fahrlässig ihren Informationspflichten überhaupt nicht, fehlerhaft oder unvollständig nachkommen, mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 EUR rechnen. Außerdem kommt eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung durch Konkurrenten oder Verbände infrage. In einem solchen Fall droht die Abgabe...mehr

Neben die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO tritt bei Aufnahme der Tätigkeit die Anzeige nach § 14 GewO. Auch sie hat auf einem amtlichen Formblatt zu erfolgen. Die Pflicht trifft den gewerbsmäßigen Verwalter bereits mit Anmietung eines Büros, bei Einstellung von Mitarbeitern und bei Schaltung von Zeitungsinseraten oder Veröffentlichungen im Internet. Ausschlaggebend is...mehr

Gegenüber den Wohnungseigentümern trifft den Verwalter lediglich noch die Information über Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG. Die weitere Bestimmung des § 44 Abs. 4 WEG regelt insoweit nämlich die Kosten einer Nebenintervention entweder auf Kläger- oder Beklagtenseite. Da die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beklagte Partei des Rechtsstreits sind, soll ihnen die Mögli...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Aus dieser Norm ergibt sich, dass es sich um Maßnahmen handelt, die zunächst einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen und ein Beschluss nur deshalb nicht herbeiz...mehr

Rz. 32 Die in § 9 Abs. 2 EFZG normierten Mitteilungs- und Nachweispflichten lehnen sich an § 5 EFZG an. Den Arbeitnehmer trifft danach die Verpflichtung, den Arbeitgeber unverzüglich über die bevorstehende Vorsorge- oder Rehabilitationsmaßnahme in Kenntnis zu setzen (Mitteilungspflicht) und durch die Vorlage einer Bescheinigung – entweder durch den Bescheid des Sozialversich...mehr

Bezüglich des Umfangs der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden und nicht etwa Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung jährlich absol...mehr

Es ist gängige Praxis, dass sich Bauträger selbst oder "bauträgernahe" Verwaltungsunternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter erklären bzw. bestellen. Häufig werden seitens der Bauträger zu diesem Zweck auch Tochterunternehmen gegründet, die dann als Verwalter in der Teilungserklärung festgelegt werden. Dies ist zulässig.[1] Neben dem Vorteil der "Nähe" zu dem zu verw...mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Verwalter Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich wer...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentü...mehr

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1] Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung e...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Rz. 39 Wenn der Arbeitnehmer diese Mitteilungs- und Nachweispflichten verletzt, so hat der Arbeitgeber ein vorläufiges Leistungsverweigerungsrecht. D. h. er muss zunächst das Entgelt für die Dauer der Vorsorge- oder Rehabilitationsmaßnahme nicht fortzahlen. Wenn aber der Arbeitnehmer seiner Verpflichtung nachträglich nachkommt und die Bewilligung oder Verordnung vorlegt oder...mehr

Rz. 21 Aus der Verweisung folgt nicht, dass die Grundsätze der Einheitlichkeit des Versicherungsfalls anwendbar sind, auch wenn § 9 Abs. 1 Satz 1 zur Begründung des Entgeltfortzahlungsanspruchs zunächst auf die Arbeitsverhinderung abstellt. Diese Arbeitsverhinderung beruht aber regelmäßig gerade nicht auf einer Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit. Vielmehr unterscheiden sic...mehr

Wohnimmobilienverwalter bedürfen nach wie vor keiner bestimmten branchenspezifischen Ausbildung, sie benötigen überhaupt keine Ausbildung. Diese Tatsache war seit Jahrzehnten insbesondere den Immobilienverbänden ein Dorn im Auge. Diverse bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen, vor allem des RDM, wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesinitiat...mehr

A. Einleitung Rn. 1 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Aus § 316 ergibt sich, welche KapG prüfungspflichtig sind. In Abs. 1 ist die Prüfungspflicht des JA und Lageberichts, in Abs. 2 die des KA und Konzernlageberichts geregelt (vgl. auch Marten/Quick/Ruhnke (2020), S. 57f.). Der sog. Nachtragsprüfung ist Abs. 3 gewidmet. Gegenstand und Umfang der Prüfung ergeben sich erst aus § 317. Al...mehr

Rn. 4 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Gemäß § 5b Abs. 1 Satz 1 EStG sind UN, die ihren Gewinn durch BV-Vergleich nach § 4 Abs. 1 EStG oder § 5 EStG oder nach der Tonnage gemäß § 5a EStG ermitteln, verpflichtet, den Inhalt der Bilanz und der GuV nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz und insofern standardisiert durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Davon betroffen sind insges...mehr

Rn. 7 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Buchführung und JA sollen dem Kaufmann (bzw. der UN-Leitung) einen Überblick über die VG und Schulden, über das EK sowie über Höhe und Zusammensetzung des erzielten Erfolgs vermitteln. Der Zwang zur Rechenschaft des Kaufmanns vor sich selbst soll verhindern, dass das UN aus mangelnder Übersicht über den Vermögensstand in eine finanzielle Krise...mehr

Rn. 35 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Die Übermittlungspflicht gemäß § 5b Abs. 1 EStG erstreckt sich auf den Inhalt der Bilanz, der GuV und ggf. der Überleitungsrechnung. Das dazugehörige Datenschema ist – in Abhängigkeit vom WJ – der jeweils gültigen Taxonomie zu entnehmen (vgl. BMF, Schreiben vom 28.09.2011, IV C 6 – S 2133-b/11/10009, BStBl. I 2011, S. 855f. (Rn. 9); zu den Ta...mehr

Rn. 1 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Die Vorschrift entspricht dem früheren § 38 HGB 1980. Neu eingefügt wurden in Abs. 1 die Sätze 2 und 3 über die Beschaffenheit der Buchführung, die wörtlich mit § 145 Abs. 1 AO übereinstimmen (durch das Bilanzrichtlinien-Gesetz (BiRiLiG) vom 19.12.1985 (BGBl. I 1985, S. 2355ff.) wurde in § 145 Abs. 1 Satz 1 AO das Wort "Vermögenslage" durch da...mehr

Rn. 7 Stand: EL 37 – ET: 09/2022 Gemäß § 5b Abs. 2 Satz 1 EStG kann die Finanzverwaltung zur Vermeidung unbilliger Härten auf Antrag, welcher beim zuständigen Finanzamt zu stellen ist, auf die elektronische Übermittlung verzichten. Die Einführung einer ausnahmslosen Pflicht zur elektronischen Übermittlung wäre mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar gewesen. Der...mehr

Rn. 4 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Nach § 238 ist jeder Kaufmann verpflichtet, Bücher zu führen und in diesen seine Handelsgeschäfte und die Lage seines Vermögens nach den GoB ersichtlich zu machen (Ausnahme: Einzelkaufleute i. S. v. § 241a; vgl. HdR-E, HGB § 241a). Diese Verpflichtung gilt für Kaufleute i. S. d. §§ 1 bis 6. Mit dem sog. Handelsrechtsreformgesetz (HRefG) vom 22...mehr

Rn. 50 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Als Summenmussfelder werden Oberpositionen bezeichnet, die hierarchisch über rechnerisch verknüpften Mussfeldern stehen. Die Verpflichtung zur Übermittlung dieser Positionen resultiert aus der Pflicht zur Übermittlung der darunter befindlichen, rechnerisch verknüpften Mussfelder (vgl. BMF, Schreiben vom 28.09.2011, IV C 6 – S 2133-b/11/10009,...mehr

Rn. 38 Stand: EL 37 – ET: 09/2022 In § 5b Abs. 1 EStG ist ausschließlich die Übermittlung der Bilanz, der GuV und ggf. der Überleitungsrechnung kodifiziert. Die Finanzverwaltung schreibt jedoch über die Anforderungen des § 5b EStG hinaus die elektronische Übermittlung folgender Berichtsbestandteile verpflichtend vor (vgl. BMF, Schreiben vom 28.09.2011, IV C 6 – S 2133-b/11/10...mehr

Rn. 11 Stand: EL 36 – ET: 06/2022 § 335 ist eine Ordnungsgeldvorschrift. Sie ist daher keine strafrechtliche Norm. Es handelt sich vielmehr um eine Vorschrift, die nicht einen schon eingetretenen deliktischen Erfolg mit Strafe oder Bußgeld ahndet, sondern bei Versäumung einer gesetzlichen Pflicht einen Nachteil (Ordnungsgeld) für den Fall androht, dass diese Pflicht nicht inn...mehr

Rn. 7 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Nach § 140 AO sind Verpflichtungen, Bücher und Aufzeichnungen nach anderen Gesetzen als den Steuergesetzen zu führen, auch im Interesse der Besteuerung zu erfüllen, wenn sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. Gesetz i. S. d. § 140 AO ist jede Rechtsnorm, deshalb gehören dazu auch Rechts-VO (Gesetze im materiellen Sinne). Durch § 140 AO wir...mehr

Rn. 11 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Der konsolidierten RL ist die bei JA kleiner KapG vorgesehene Trennung zwischen der Verpflichtung zur Aufstellung eines JA (vgl. i. d. S. auch § 264 Abs. 1 Satz 4) und dessen – gesetzesseitig explizit ("Kapitalgesellschaften, die nicht kleine im Sinne des § 267 Abs. 1 sind") exkludierter – Prüfungspflicht fremd. Eine Gesellschaft, die einen K...mehr

Rn. 18 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Die Ermittlung des erzielten Periodenerfolgs ist unverzichtbarer Bestandteil sowohl des Selbstinformations- als auch Rechenschaftslegungszwecks und bildet zugleich die regelmäßig wichtigste Grundlage für die Ausschüttungs- bzw. Abführungs- oder Entnahmebemessung. Es stellt sich die Frage, ob und inwieweit auch die Begrenzung des Ausschüttungs...mehr

Rn. 28 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Nach § 329 Abs. 2 Satz 1 steht das Auskunftsrecht der das UN-Register führenden Stelle nur zu, wenn die "Prüfung Anlass zu der Annahme [gibt, d.Verf.], dass von der Größe der Kapitalgesellschaft abhängige Erleichterungen oder die Erleichterung nach § 327a nicht hätten in Anspruch genommen werden dürfen". Damit ist das Auskunftsrecht an mehrer...mehr

Rn. 34 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Der Einfluss der internationalen RL nach IFRS ist seit Verabschiedung der sog. IAS-VO (EG) Nr. 1606/2002 (ABl. EG, L 243/1ff. vom 11.09.2002) des EU-Parlaments und Rates vom 19.07.2002 stetig gewachsen. Dabei beschränkt sich die Anwendung der IFRS zunächst nur auf den KA. Gemäß Art. 4 jener IAS-VO gilt, dass die IFRS für alle UN bindend sind,...mehr

Rn. 61 Stand: EL 37 – ET: 09/2022 Der Finanzverwaltung eröffnet die elektronische Übermittlung der E-Bilanz neue Möglichkeiten im Hinblick auf das Risikomanagement (vgl. HdR-E, Kap. 9, Rn. 60). Die Wirtschaft sowie deren Berater befürchteten hingegen aus dem definierten Mindestumfang einen erheblichen Anpassungsbedarf für das betriebliche Rechnungswesen sowie eine Erweiterung...mehr

Rn. 22 Stand: EL 38 – ET: 01/2023 Einen zwingenden gesetzlichen Schutz der Gesellschaft, ihrer Aktionäre und Gläubiger vor der Begründung eines Abhängigkeitsverhältnisses kennt das deutsche Aktienrecht nicht. Nicht die Konzernbildung ist rechtswidrig, die gesetzlichen Schutzmechanismen greifen erst, nachdem die Abhängigkeitslage entstanden ist, indem sie die Nachteilszufügung...mehr

Rn. 21 Stand: EL 37 – ET: 09/2022 Die Übermittlung nach § 5b EStG erfolgt nach "amtlich vorgeschriebenem Datensatz". Diese Standardisierung der Inhalte der Bilanz und GuV bildet die Voraussetzung für deren automatisierte Weiterverarbeitung. Da die Standardisierung mittels der Taxonomie erfolgt, erlangt dieser Begriff i. R.d. E-Bilanz eine wesentliche Bedeutung. Eine Taxonomie...mehr