Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,...mehr

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist in...mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das...mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

K ist Eigentümer des Grundstücks 1. B1 bis B4 sind die Wohnungseigentümer des benachbarten Grundstücks 2 (ein Doppelhaus). Im Abstand von 0,5 m bis 3 m zur Grundstücksgrenze stehen seit dem Jahr 1985 auf dem im Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück 2 heute über 10 m hohe Kiefern. B1 und B2 ist das alleinige Sondernutzungsrecht an ihrer Grundstückshälfte zugewiesen; auf di...mehr

Für die Ermittlung der 15 %-Grenze ist auf das gesamte Gebäude abzustellen. Wird das Gebäude unterschiedlich genutzt, liegt je Nutzungsart ein Wirtschaftsgut vor. Ein Gebäude kann zu eigenbetrieblichen, fremdbetrieblichen, eigenen und fremden Wohnzwecken genutzt werden. Erfolgte die Aufteilung in Sondereigentum, wodurch mehrere selbstständige wirtschaftliche Einheiten entsta...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zu...mehr

Bei dem gesetzlichen Vermieterwechsel nach § 566 BGB können sich besondere Probleme ergeben, wenn an der Mietsache im Zuge der Umwandlung unterschiedliche Eigentumsverhältnisse begründet werden. Praxis-Beispiel Sondereigentum an Wohnung – Gemeinschaftseigentum an Keller- und Speicherraum Ein solcher Fall ist gegeben, wenn an einer Wohnung Sondereigentum entsteht, während der m...mehr

Haben sich die Wohnungseigentümer dazu entschieden, Temperaturen abzusenken oder Wärme oder Warmwasser nicht mehr ganztägig zur Verfügung zu stellen, wird dies in der Regel ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, nicht verhindern können. Selbst dann, wenn er gegen einen derartigen Beschluss im Wege der Anfechtungsklage vorgeht, ist nicht sicher, dass die An...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Maßgeblich ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum oder ...mehr

Eigenkapital nicht notwendig Eigenkapital wird nicht verlangt. Eine Kopplung von zusätzlichen Projekten am Sondereigentum ist mit den Förderungen der IBB möglich. Ausgeschlossen ist die Umschuldung oder Nachfinanzierung bereits begonnener Bauvorhaben. Für alle Maßnahmen gelten die technischen Mindestanforderungen der KfW-Förderbank.mehr

Wenn bei der Errichtung eines Gebäudes nicht nur bis an die Grundstücksgrenze (Grenzbau), sondern über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück gebaut wird (auch wenn es sich nur um einige Zentimeter handelt), spricht man nach der Terminologie der §§ 912 bis 916 BGB von einem Überbau (Grenzüberbau). Dabei wird die eigentliche Fallgestaltung, die der Gesetzgeber...mehr

Anders ist die Rechtslage, wenn an der aus mehreren Räumen bestehenden Mietsache (z. B. Wohnung und Keller oder Wohnung und Garage) jeweils selbstständiges Sondereigentum begründet und das Eigentum von unterschiedlichen Personen erworben wird. Hier treten alle Erwerber in das gesamte Mietverhältnis ein.[1] Zwischen den Erwerbern entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft.[2] Jeder...mehr

Nachweis der Einigung Eine auf einem Rechtsgeschäft beruhende Grundbucheintragung setzt nach materiellem Recht die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung voraus (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese Einigung nennt sich bei der Übereignung von Grundstücken Auflassung (§ 925 BGB). In Abweichung von dem nachfolgend erläuterten Bewilligungsgrundsatz darf das Grundbuchamt eine Eintr...mehr

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigent...mehr

Wenn Sie völlig normale handelsübliche Gartenzwerge in Ihrem Garten aufstellen, kann der Nachbar, den dieser Anblick als "Symbol der Engstirnigkeit und Dummheit" ärgert, dagegen nichts unternehmen. Der lästige Anblick ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur eine sog. optische Belästigung, die mit der Nachbarklage nicht abgewehrt werden kann (vgl. hierzu Kap 2....mehr

Die Kündigungssperrfrist tritt immer dann ein, wenn die Wohnung "veräußert" wird; das Vorkaufsrecht gilt nur im Fall des Verkaufs. Hinweis Kein Vorkaufsrecht bei Übertragung auf WEG-Mitglieder Hieraus folgt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Grundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentu...mehr

Der Hauptabschnitt 4 von Teil 1 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG (im Folgenden "KV") legt die Gebührensätze in Grundbuchsachen fest. Für die Eintragung eines Eigentümers wird eine 1,0-Gebühr erhoben (KV 14110). Die Eigentumsumschreibung eines zum Preis von 100.000 EUR verkauften Grundstücks kostet demnach eine 1,0-Gebühr aus 100.000 EUR, das sind 273 EUR. Gebührenermäßigung b...mehr

§ 5 Abs. 2 Satz 1 EWSG verpflichtet Vermieter – das kann auch ein vermietender Wohnungseigentümer sein –, nach der Veröffentlichung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 EWSG oder § 4 Abs. 4 Satz 1 Alt. 1 EWSG oder nach dem Zugang der Informationen nach § 4 Abs. 4 Satz 1 Alt. 2 EWSG den Mieter unverzüglich in Textform über die erhaltenen Informationen sowie über die Höhe der vorläufigen Le...mehr

Nebenräume und Teile des Grundstücks Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Keller-, Speicherabteile, Waschküchen, Trockenraum) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwe...mehr

Wer daran denkt, sein Grundstück einzufrieden[1], findet zu diesem für die nachbarlichen Beziehungen nicht unwichtigen Thema keine Regelungen im BGB. Nach dem Recht des BGB kann der Eigentümer vielmehr mit seinem Grundstück grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 903 BGB). Er kann es deshalb einfrieden, ist dazu aber nicht verpflichtet. Auf seinem Grundstück befindliche Ein...mehr

§ 906 BGB betrifft Einwirkungen aus der Nachbarschaft durch von außen kommende aktive Einflüsse, sog. Imponderabilien. Die Einwirkungen aus der Nachbarschaft müssen dabei von einem anderen Grundstück kommen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Einwirkungen von einer Mietwohnung in eine andere oder im Fall von Wohnungseigentum vom Gemeinschaftseigentum auf ein Sondereigentum "z...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Für die Vergütung des Verwalters gibt es weder eine Gebührenordnung noch sonstige gesetzliche Vorschriften. Hinweis Vergütung frei vereinbar Sie unterliegt der freien Vereinbarung und beträgt üblicherweise bei Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ca. 18 bis 28 EUR pro Wohneinheit und Monat, ca. 3 bis 5 EUR pro Garage/Stellplatz und Monat; bei Verwaltung des Sondereigent...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Abgrenzung Zu unterscheiden ist zwischen dem Verwalter, der im Auftrag eines Eigentümers dessen Anwesen (z. B. ein Mietshaus) oder dessen Eigentumswohnung verwaltet, und dem Verwalter, der von den Eigentümern einer Eigentumswohnanlage zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt wird.[1] Weiterhin bestehen für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters des gemeinsc...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Bei Wohnungseigentum ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums zu dulden, wenn dies zur Erhaltung (also zur Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.mehr

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Auf dieser Grundlage ist es ohne Weiteres möglich, durch Beschluss die von der Gemeinschaft ...mehr

Für Eigentumswohnungen ist anerkannt, dass die Musikausübung, die sich als Gebrauch des Sondereigentums darstellt, ihrem Umfang nach durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann. Die tägliche Spieldauer darf dabei im Allgemeinen nach Auffassung des OLG Hamm auf nicht weniger als zwei Stunden am Tag, auch an Sonn- und Feiertagen, beschränkt werden.[1] Nach Auffassung des OLG F...mehr

Bauliche Veränderung Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kaminzug stellt eine bauliche Veränderung gem. § 20 Abs. 1 WEG dar, der eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. Der Gestattungsbeschluss muss dabei den im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichheitsgrundsatz berücksichtigen und im Rahmen einer abstrakten Regelung berücksichtigen, wie andere Woh...mehr

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Ve...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Nach den Allgemeinen Bedingungen sind folgende Sachen versichert: Scheiben, Platten und Spiegel aus Glas, künstlerisch bearbeitete Glasscheiben, -platten und -spiegel. Die Entschädigung ist je Versicherungsfall auf den vereinbarten Betrag begrenzt. Die Sachen müssen fertig eingesetzt oder montiert sein. Ein Provisorium genügt nicht. Gesondert versicherbar sind die im Folgenden b...mehr

Wichtig Bewertungsverfahren bestimmt sich in Abhängigkeit der Grundstücksart Die zutreffende Feststellung der Grundstücksart des bebauten Grundstücks ist Voraussetzung für die Wahl der zutreffenden Bewertungsmethode. Die maßgebliche Bewertungsvorschrift bestimmt sich in Abhängigkeit von der jeweils vorliegenden Art des bebauten Grundstücks. Grundsätzlich sind dabei die folgend...mehr

1 Leitsatz Das Sondereigentum eines Teileigentums, das in der Teilungserklärung als aus "Hobby- und Abstellraum" beschrieben ist, darf zu Zwecken eines gewerblichen Buchhaltungsbüros gebraucht und genutzt werden. 2 Normenkette §§ 1 Abs. 3, 10 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt in einem Altfall von Teileigentümer B Unterlassung. B gebraucht Räume sei...mehr

Das Sondereigentum eines Teileigentums, das in der Teilungserklärung als aus "Hobby- und Abstellraum" beschrieben ist, darf zu Zwecken eines gewerblichen Buchhaltungsbüros gebraucht und genutzt werden.mehr

Problemüberblick Im Fall gibt es nach h. M. jedenfalls eine Vereinbarung. Denn der Begriff "Teileigentumseinheit" kann nur so verstanden werden, dass Teileigentum begründet werden sollte, also das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Hier spricht ma...mehr

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Wohnungseigentümer K verlangt in einem Altfall von Teileigentümer B Unterlassung. B gebraucht Räume seines Teileigentums als Buchhaltungsbüro.mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! Der Gebrauch der Räume als Buchhaltungsbüro ist zulässig. Die Teilungserklärung spreche zum einen von einer "Teileigentumseinheit". Eine nähere Zweckbestimmung ergebe sich zum anderen aus der Formulierung "Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum". Die nähere Bezeichnung der einzelnen Räume als "Hobbyraum" bzw. "Abstellraum" sei ...mehr

Problemüberblick Der Eintragungsbewilligung des aufteilenden Eigentümers ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG ein Aufteilungsplan beizufügen. Dies ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum st...mehr

Das LG meint, es gebe eine Beschlusskompetenz! Dies folge aus § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Im Bereich des Rechtes der Tierhaltung sei anerkannt, dass ein generelles Tierhaltungsverbot mangels Beschlusskompetenz nichtig sei, wenn es auch Tiere erfasse, von denen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen in den Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums ausgingen und die Tiere den B...mehr

Das LG meint, B müsse nach § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 20 WEG zurückbauen! Zwar habe K zunächst nur allgemein einen Rückbau verlangt. Das sei unzureichend. Mittlerweile habe K aber ihren Klageantrag dahingehend präzisiert, wie der Zustand nach dem Rückbau der unzulässigen Baumaßnahmen auszusehen habe. Dass sie B zu einem Punkt eine Wahlmöglichkeit für die Erfüllung ermöglic...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Hundehaltung. Zu fragen ist, ob man diese durch einen Beschluss regeln kann. Beschlusskompetenz Die Beschlusskompetenz, über die Hunde- oder allgemein eine Tierhaltung zu entscheiden, folgt aus § 19 Abs. 1 WEG. Ein Beschluss ist danach möglich (eine Vereinbarung auch, diese beruht aber auf 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ordnungsmäßigkeit Ein Tier k...mehr