Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderkündigungsrecht

Dieses Sonderkündigungsrecht gewinnt an Bedeutung, wenn es sich bei dem zu kündigenden Mietverhältnis um ein bereits seit mehreren Jahren bestehendes handelt. Bekanntlich regelt die Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. So verlängert sich die knapp 3-monatige Grundkündig...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das WEMoG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als baul...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Rz. 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Um zur Anwendbarkeit des § 573d zu gelangen, bedarf es zunächst eines außerordentlichen Kündigungsrechts. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergibt sich aus dem Gesetz und findet sich für den Mieter z. B. in § 540 Abs. 1 Satz 2 (Gebrauchsüberlassung an Dritte), § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre), § 555e Abs. 1 S. 1 (Sonderkün...mehr

Rz. 14 Abgesehen von der in § 573c Abs. 3 normierten Ausnahme, können die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung nicht "zum Nachteil des Mieters" abbedungen werden. Von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarungen sind daher unwirksam. Eine vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter 12 ...mehr

Rz. 4 Dem Vermieter steht gemäß Abs. 2 auch dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung liegt. Die Frage, welcher Wohnraum als "innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung" i.S.d. Sonderkündigungsrechts nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, Ur...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im Sinne von § 573a Abs. 1 ist, dass die Wohnung des Mieters in dem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und das Gebäude über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügt. Hinweis Beginn des Mietverhältnisses entscheidend Die Voraussetzungen für die Kündigung einer derartigen Wohnung müssen bereits ...mehr

Rz. 5 Die Kündigung bedarf, wie jede andere Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch, gemäß § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. Der Vermieter muss die Kündigung daher mit seiner eigenhändigen Unterschrift versehen (vgl. § 126), eine E-Mail oder ein Fax genügen der Schriftform nicht. Rz. 6 Für die Kündigung nach § 573a gilt ebenfalls die sog. Sozialklausel nach § 574. Es b...mehr

Rz. 1 § 569 Abs. 1 statuiert ergänzend zu § 543 einen weiteren wichtigen Kündigungsgrund für die Wohnraummiete bei gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 3 besteht das Kündigungsrecht auch für Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (OLG Brandenburg, Urteil v. 7.2.2017, 6 U 169/14, ZMR 201, 387, gem. § 578 Abs. 3 für Mieter...mehr

Rz. 2 Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht nur bei Mietverhältnissen über eine Werkmietwohnung, die auf unbestimmte Zeit vermietet worden ist. 2.1 Werkwohnung Rz. 3 Werkwohnung ist diejenige Wohnung, die mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet wird, wobei das Dienst- oder Arbeitsverhältnis maßgebenden Einfluss auf den Abschluss des Wohnraummi...mehr

Rz. 11 Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 gelten nur für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, was sich daraus ergibt, dass § 576 die ordentlichen Kündigungsfristen modifiziert, die nur bei solchen Mietverhältnissen gelten, ebenso wie die in § 576a in Bezug genommene Sozialklausel. § 576 gilt nicht für befristete Mietverhältnisse (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn....mehr

Rz. 13 Die Kündigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages sind rechtlich voneinander unabhängig. Beide Kündigungen müssen daher den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, also unabhängig voneinander begründet werden. Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 voraus. Dieses ergibt sich daraus, dass die Wohn...mehr

Rz. 17 Die Kündigung der Mietverträge über gewöhnliche Werkwohnungen, die weniger als zehn Jahre überlassen waren, ist bei allen Mietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig, so dass die Kündigungsfrist drei Monate – abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen – beträgt. Sonnabend, Sonntag und ein am Ort...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 Satz 1 MHG waren nicht nur Staffelmietvereinbarungen, sondern auch Wertsicherungs- und Gleitklauseln unwirksam. Durch § 10a MHG wurden sodann ab 1.9.1993 Wertsicherungsklauseln zulässig. Die nach dem Währungsgesetz genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln blieben für Wohnraum weiterhin verboten, während genehmigungspflichtige Gleitklausel...mehr

Rz. 15 Die vereinbarte Indexmiete ändert sich nicht automatisch, sondern muss geltend gemacht werden und zwar durch Erklärung in Textform. Abs. 3 übernimmt im Wesentlichen den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a Abs. 3 MHG. Wie bisher muss der Vermieter oder Mieter die Änderung des angegebenen Mietindexes sowie die sich hieraus ergebende Steigerungs- oder Senkungsrate mitteilen...mehr

Rz. 7 Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverhältnissen zulässig. Da bei unbefristeten Mietverhältnissen der Mieter ohnehin gem. § 573c kündigen kann, ist das in § 563a eingeräumte ...mehr

Anders als bei der Forderungsersteigerung, wo diese – regelmäßig nachrangigen – Rechte mit dem Zuschlag wegfallen und aus etwaigem Überschuss abgelöst werden, § 92 ZVG, bleiben sie in der Teilungsversteigerung nach Maßgabe des § 182 Abs. 1 ZVG als Teil des geringsten Gebots bestehen und werden vom Erwerber übernommen. Auch ein Sonderkündigungsrecht betreffend Mietverhältniss...mehr

Rz. 8 Die Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich zulässig bei allen Arten von Wohnraummietverhältnissen, also sowohl bei Altbauten als auch Neubauten. Auch auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege dar, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringe...mehr

Rz. 19 Unabhängig von seiner Dauer kann der Wohnraummietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung vom Mieter stets zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden (LG Berlin, GE 2000, 207; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 59). Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren ...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Das früher in § 554 Abs. 3 Satz 2 a.F. geregelte Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ist durch § 555e Abs. 1 übernommen worden. Mit der Veränderung des Wortlauts sind inhaltliche Änderungen nicht verbunden. Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 besteht dieses Sonderkündigungsrecht auch für Gewerberaummietverhältnisse. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabh...mehr

Rz. 1 Das früher in § 554 Abs. 3 Satz 2 a.F. geregelte Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ist durch § 555e Abs. 1 übernommen worden. Mit der Veränderung des Wortlauts sind inhaltliche Änderungen nicht verbunden. Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 besteht dieses Sonderkündigungsrecht auch für Gewerberaummietverhältnisse. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig davon, ...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555e Rn. 2). § 555e Abs. 2 verweist insoweit auf § 555c Abs. 4, wonach insoweit auch eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme e...mehr

Rz. 2 Die Kündigung muss bis zum Ablauf der Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter zugehen. Bei mehreren Mietern ist der Zugang der Kündigung des "letzten" Mieters maßgebend. Die Darlegungs- und Beweislast für den rechtzeitigen Zugang trifft den Mieter. Am sichersten erscheint der Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten des...mehr

Rz. 5 Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum sind zum Nachteile des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 555e Abs. 3); die Neuregelung entspricht § 554 Abs. 5 a. F., so dass die Rechtsprechung dazu weiter zu berücksichtigen ist. Unwirksam wären Vereinbarungen, die die Überlegungsfrist des Mieters abkürzen ebenso wie diejenigen, die die Wirkung der Kündigung hinaussch...mehr

Rz. 4 Hat der Mieter gekündigt, muss der Vermieter die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit unterlassen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wirksam und fristgerecht gekündigt hat. Vorbereitende Maßnahmen (Ausmessen der Wohnung, Abladen von Material) und den Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigende Maßnahmen sind jedoch auch nach Kündigung noch zuläss...mehr

Rz. 9 Ein Verzicht auf die vorherige fristgemäße Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist gem. § 555c Abs. 5 jedenfalls bei einem Wohnraummietverhältnis grundsätzlich unwirksam (LG Duisburg, Urteil v. 10.5.2000, 23 S 74/00, NZM 2000, 1000; Heilmann, GE 2005, 42). Bei schuldhaft fehlerhafter Ankündigung hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsve...mehr

Die Regelungen der Anlage 5 bis zur Fassung des 38. Tarifvertrages zur Änderung des Tarifvertrages über Arbeitsbedingungen für Angestellte, Arbeiter und Auszubildende des Deutschen Roten Kreuzes (DRK-TV) vom 31.1.1984 waren mit einem Sonderkündigungsrecht versehen. In der ursprünglichen Version war in § 4 der Anlage 5 vereinbart, dass diese Sonderregelung von einer der Tarif...mehr

40. Änderungstarifvertrag vom 14.6.2013 (Inkrafttreten zum 1.7.2013) Verdi hatte am 20.11.2012 von seinem eingeräumten Sonderkündigungsrecht der Anlage 5 Gebrauch gemacht, und die Regelungen über die geringfügig beschäftigten Arbeitsverhältnisse fristgerecht zum 1.1.2013 gekündigt. In § 4 der ursprünglichen Anlage 5 war eine Sonderregelung zum Ausspruch einer Kündigung enthal...mehr

Rz. 30 Grob strukturiert können folgende, regelmäßig erforderliche Maßnahmen unterschieden werden: Rz. 31 1. Inbesitznahme der Wohnung/des Hauses Rz. 32 2. Kont...mehr

Rz. 31 Alle Vertragsverhältnisse, die nicht mehr benötigt werden (aber auch nur diese), sind zu beenden, damit der Nachlass nicht mit unnötigen Kosten belastet wird. Typischerweise gehören hierzu:mehr

Mit Anordnung der Nachlassverwaltung geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über den Nachlass analog zum Insolvenzverfahren (§ 80 InsO) auf den Nachlassverwalter über (§ 1981 BGB). Allerdings bleibt der Erbe Rechtsträger des Nachlassvermögens und Schuldner der Nachlassverbindlichkeiten. Der Nachlassverwalter ist nicht etwa treuhänderischer Inhaber des Nachlasses, sonder...mehr

Rz. 11 Verweigert der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis – auch das auf längere Zeit abgeschlossene, befristete (LG Berlin, v. 22.8.1996, 67 T 71/96, MM 1996, 453) – außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398), wenn nicht in der Person des...mehr

Rz. 13 Muster 5.13: Allgemeine Bedingungen der Provider/Diensteanbieter im Internet Muster 5.13: Allgemeine Bedingungen der Provider/Diensteanbieter im Internet § 1 Geltung der Bedingungen Diese Provider-Bedingungen/Bedingungen der Diensteanbieter (nachfolgend: Provider oder Diensteanbieter) gelten für alle Verträge, die der Provider über Leistungen im Zusammenhang mit der Ber...mehr

Rz. 71 Zum Ende des Jahres 2021 wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz verabschiedet, das am 1.12.2021 in Kraft getreten ist (TKG 2021).[90] Der Kundenschutz wurde erstmals in den §§ 43a ff. TKG und §§ 66a ff. TKG (traten erst zum 1.9.2007 in Kraft) zusammen mit den Bestimmungen der Telekommunikations-Kundenschutzverordnung (TKV 1997) geregelt.[91] Rz. 72 Die Vorsc...mehr

Rz. 73 Ist das ersteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, § 57a ZVG. Die Kündigung muss zum ersten gesetzlich zulässigen Termin nach dem Zuschlag ausgesprochen werden. Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt, § 57a S. 2 ZVG. Der Zeitpunkt der Verkündung des Z...mehr

Rz. 40 Jeder Beteiligte kann nach dem Gesetzeswortlaut des § 59 Abs. 1 ZVG verlangen, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften ein neues oder weiteres geringstes Gebot aufzustellen ist. Eigentlicher Gedanke dieser Vorschrift dürfte sein, die starren Regelungen des Zwangsversteigerungsverfahrens zu brechen, um im Interesse der Beteiligten ein möglichst gutes wirtscha...mehr

Trotz Erhebung der Kündigungsschutzklage muss der Arbeitnehmer nach Ablauf der Kündigungsfristen in der Regel den Betrieb verlassen. Er kann sich dann bei der Agentur für Arbeit arbeitslos melden, er kann aber auch einen neuen Arbeitsvertrag mit einem anderen Arbeitgeber abschließen. Daran ist er durch den Kündigungsschutzprozess nicht gehindert. Der Abschluss des neuen Arbei...mehr

Krise und Insolvenz sind oft Anlass für den Verkauf eines Unternehmens und können eine günstige Gelegenheit für einen Käufer darstellen, sind aber besonders kritisch zu sehen. Neben den Gefahren wie Haftung für Altverbindlichkeiten, kommen für Unternehmenskäufer vor einem eigentlich vernünftigerweise vom Verkäufer zu stellenden Insolvenzantrag weitere, dem Steuerberater bekan...mehr

Wesentliche Inhalte Der Abschluss von befristeten Arbeitsverhältnissen ermöglicht es dem Mandanten, auf seine bestehende Auftragslage individuell und betriebswirtschaftlich angemessen zu reagieren. Er hat dabei 2 Alternativen: Den Abschluss von kalendermäßig befristeten Arbeitsverträge ohne Sachgrund bis zur Dauer von 2 Jahren nach § 14 Abs. 2 Satz 1 TzBfG (bis zur Gesamtdauer...mehr

Leitsatz Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung –, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Beschl. v. 15.9.2021 – ...mehr

BGH folgt dem LG Der BGH sieht zunächst keine Zulässigkeitshindernisse und auch keine Beschränkung der Revision. Das LG habe im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zus...mehr

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung –, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Beschl. v. 15.9.2021 – VIII ZR ...mehr

Ausgeschlossene Eigenbedarfskündigung Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in München. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrags ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Zwangsversteigerung mit Zuschlag und anschließender Kündigung Die Kläger erwa...mehr

Unterschiede zur freihändigen Verwertung sehen In der Zwangsversteigerung wird nicht selten der Versuch unternommen, eine bessere wirtschaftliche Verwertung dadurch zu erreichen, dass der Schuldner einer freihändigen Verwertung zustimmt. Häufig lassen sich so höhere Erlöse erzielen. Dies ist insbesondere dann anzustreben, wenn ein Versteigerungserlös nicht erkennbar ausreicht...mehr

1 Leitsatz Wenn ein Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wird, stehen Kündigungsbeschränkungen (hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung), die der Mieter und der vormalige Eigentümer (Vermieter) vereinbart haben, der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG nicht entgegen. 2 Normenkette §§ 57a, 90 Abs. 1 ZVG 3 Das Problem Wohnun...mehr

Der BGH verneint die Frage! Der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung stehe der Eigenbedarfskündigung des K nicht entgegen. Das K als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG werde durch die Vereinbarung zwischen B und X nicht eingeschränkt. B könne im Verhältnis zu K lediglich den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen ...mehr

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Wenn ein Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wird, stehen Kündigungsbeschränkungen (hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung), die der Mieter und der vormalige Eigentümer (Vermieter) vereinbart haben, der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG nicht entgegen.mehr

Problemüberblick Im Fall ist zunächst zu klären, was mit einem Mietvertrag geschieht, wenn der Vermieter sein Eigentum an einem Wohnungseigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung verliert. Dann ist zu fragen, ob sich der Ersteher den ganzen Mietvertrag entgegenhalten lassen muss. Folgen einer Zwangsversteigerung für einen Mietvertrag Manch einer vermutet vielleicht,...mehr